„Operativ ist Euroboden weiterhin gut aufgestellt“ – Interview mit Stefan Höglmaier, Euroboden GmbH

Dienstag, 13. Dezember 2022

Die Euroboden GmbH gehört zu den Konstanten am KMU-Anleihemarkt. Bereits seit 2013 ist der Immobilien-Entwickler mit mittlerweile insgesamt vier Anleihen am Kapitalmarkt vertreten. Nach zuletzt äußerst erfolgreichen Jahren, musste Euroboden unlängst jedoch seine Prognose für das Geschäftsjahr 2021/22 zurücknehmen. Euroboden-Geschäftsführer Stefan Höglmaier hat mit der Anleihen Finder Redaktion über die Hintergründe der Prognose-Anpassung sowie die operative Entwicklung des Unternehmens gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Höglmaier, für die Euroboden GmbH läuft es in diesem Geschäftsjahr noch nicht so rund wie in den vorangegangenen Jahren. Was sind die Gründe dafür, dass Sie u. a. zuletzt Ihre Prognose nach unten anpassen mussten?

Stefan Höglmaier: Dass die im letzten Halbjahresbericht von uns abgegebene Prognose für das Geschäftsjahr 2021/2022 nicht mehr erreichbar ist, liegt am veränderten äußeren Marktumfeld. Dieses ist für die gesamte Immobilienbranche herausfordernd aufgrund der hohen Inflation, der massiven Zinssteigerungen seit diesem Sommer und der eingetrübten Konjunkturaussichten sowie der Nachwirkungen der Corona-Pandemie. Diese Faktoren waren ausschlaggebend, dass sich bei uns Objektverkäufe verlangsamt haben und bilanzielle, nicht liquiditätswirksame Neubewertungen einzelner Projekte erforderlich werden. Wir haben deshalb unsere Jahresprognose zurücknehmen müssen. Operativ sind wir aber weiterhin gut aufgestellt. Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen haben wir im vergangenen Geschäftsjahr weitere Projektfortschritte erzielt. Verkäufe finden weiterhin statt, nur weniger.

Anleihen Finder: Warum waren die Neubewertungen einzelner Projektentwicklungen denn überhaupt erforderlich?

„Die Bewertung von Objekten ist momentan für den gesamten Immobilienmarkt schwierig“

Stefan Höglmaier: Die veränderte Marktsituation gebietet grundsätzlich, Bewertungen von Projekten zu überprüfen. Ein relevanter Teil unserer Pipeline sind Grundstücksoptionen, die sich nicht auf die Bewertungssituation auswirken. Wir haben bei zwei solcher Projektoptionen entschieden, sie nicht weiter zu verfolgen. Da sie nur optioniert waren, müssen lediglich die bereits entstandenen Vorlaufkosten bilanziell abgeschrieben werden und es entsteht kein Liquiditätsverlust. Abgesehen davon werden auch die Bewertungen anderer Projekte geprüft und es könnte zu etwaigen Korrekturen kommen. Wichtig ist hierbei der Konjunktiv, denn aktuell liegen die neuen Marktwerte noch nicht vor. Die Bewertung von Objekten ist momentan grundsätzlich – also für den gesamten Immobilienmarkt – schwierig, da nur vereinzelt Transaktionen stattfinden, was die Ermittlung von Marktpreisen erheblich erschwert.

Anleihen Finder: Wo liegen derzeit generell die größten Probleme am Immobilienmarkt und wodurch werden diese noch verstärkt?

Stefan Höglmaier: Das ist vor allem das derzeit schwer prognostizierbare Marktumfeld, das sich für die gesamte Branche insbesondere in den vergangenen Monaten stark verändert hat. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine sind die Energiepreise massiv gestiegen. Wir haben eine Inflationsrate von zehn Prozent sowie erhebliche Zinserhöhungen insbesondere in den vergangenen Monaten. Dadurch sind die Bau- und Finanzierungskosten sowohl für Projektentwickler als auch für Käufer von Immobilien entsprechend gestiegen.

Anleihen Finder: Wie wirken Sie dem entgegen? Welche Maßnahmen haben Sie getroffen bzw. welche Strategie verfolgen Sie jetzt?

Stefan Höglmaier: Wir haben schon vor längerer Zeit begonnen, uns liquiditätsschonend zu verhalten und vorsichtig zu agieren. So haben wir Grundstücks- und Objekteinkäufe reduziert bzw. zunächst optioniert. Somit haben wir bei Akquisitionen bereits darauf geachtet, Risiken zu verringern. Das ist auch weiterhin unsere Strategie. Wie erwähnt, haben wir beschlossen, zwei Projekte nicht mehr umzusetzen, die für uns nicht mehr als aussichtsreich eingestuft worden sind, die aber nur optioniert waren. Wir konzentrieren uns auf die Weiterentwicklung der Projekte unserer gut gefüllten Pipeline – von denen übrigens keines notleidend ist. Im Gegenteil: Auch alle im Bau befindlichen Projekte sind durchfinanziert. Gestiegene Baukosten haben wir schon frühzeitig berücksichtigt. Die Vergabestände bei den derzeit in Umsetzung befindlichen Projekten liegen zwischen 75 und 95 Prozent.

„Agieren liquiditätsschonend und vorsichtig“

Anleihen Finder: Sie hatten die Prognoseanpassung Ende Oktober an einem Freitagnachmittag via Ad-hoc-Meldung veröffentlicht und ihren Anlegern womöglich ein unruhiges Wochenende beschert. Was lief da in der Kommunikation schief?

Stefan Höglmaier: Die Ad-hoc-Mitteilung haben wir pflichtgemäß am 21. Oktober veröffentlicht. Das heißt, als wir festgestellt hatten, dass die Umsatz- und Gewinnerwartungen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit nicht mehr haltbar sind, haben wir das unverzüglich berichtet. Damit kamen wir unserer Ad-hoc-Pflicht nach. Mit der Corporate News am 24. Oktober haben wir unseren eigenen Transparenzanspruch erfüllt und die pflichtgemäß eher kurze Ad-hoc-Mitteilung näher erläutert. Am 5. Dezember haben wir zudem freiwillig eine Investorenkonferenz durchgeführt, um die Gründe der Prognosekorrektur zu erläutern und uns den Fragen unserer Investoren offen zu stellen.

Anleihen Finder: Wie hat sich die Geschäftsentwicklung in den vergangenen Wochen fortgesetzt und können Sie Ihre Prognose (und einen möglichen Konzernverlust) für 2021/2022 noch etwas konkretisieren?

Stefan Höglmaier: Die Baumaßnahmen unserer Projekte laufen plangemäß und wir befinden uns weiterhin in Verhandlungen zu Objektverkäufen. Wir sind aktuell mitten in den Jahresabschlussarbeiten und können daher keine belastbare neue Prognose abgeben. Unsere finalen Geschäftszahlen werden wir wie geplant im März 2023 bekannt geben.

Anleihen Finder: Über welche liquiden Mittel verfügt die Euroboden GmbH gegenwärtig? Können Sie allen finanziellen (An-)Forderungen damit kurz- und mittelfristig gerecht werden?

„Aus heutiger Sicht ist die Rückzahlung der beiden Anleihen gewährleistet, auch ohne die Begebung einer weiteren Anleihe“

Stefan Höglmaier: Euroboden verfügt per 30.11.2022 über eine freie Liquidität von 33,6 Millionen Euro und ist weiterhin voll zahlungsfähig. Aus heutiger Sicht ist die Rückzahlung der beiden Anleihen gewährleistet, auch ohne die Begebung einer weiteren Anleihe. Selbstverständlich prüfen wir auch alternative Szenarien und beobachten den Markt. Auch die Kapitaldienstfähigkeit der Anleihen ist gegeben. So ist die Zinszahlung der Anleihe 2020/2025 am 18. November selbstverständlich planmäßig erfolgt.

Anleihen Finder: Wie bewerten Sie die aktuellen Kurswerte der Euroboden-Anleihen mit jeweils nur rund 60 Prozent?

Stefan Höglmaier: Selbstverständlich beobachten wir die Entwicklung und sind mit dem aktuellen Kurs nicht zufrieden. Operativ ist Euroboden aber weiterhin gut aufgestellt. Unsere Aufgabe diesbezüglich sehen wir darin, aktiv und transparent zu kommunizieren – wie im Rahmen der freiwilligen Investorenveranstaltung oder auch in Mediengesprächen wie diesem.

Anleihen Finder: An welchen Stellschrauben müssen Sie aktuell drehen, um die Euroboden GmbH wieder „auf Gewinnkurs“ zu bringen? Worauf liegt Ihr Fokus?

„Wir sind operativ weiterhin auf Kurs“

Stefan Höglmaier: Wie gesagt, das Jahresergebnis liegt uns noch nicht vor und wir sind operativ weiterhin auf Kurs. Unser Fokus liegt derzeit auf der Weiterentwicklung unserer laufenden Projekte. Die hohe Liquidität erlaubt es uns zudem, den Markt zu beobachten und Opportunitäten auf Verkauf- und Ankaufseite wahrzunehmen. Dabei achten wir natürlich weiterhin darauf, die Risiken so gering wie möglich zu halten.

Anleihen Finder: Wie sieht die Projektpipeline derzeit aus? Inwieweit können Sie die Projekte dabei auch wirklich umsetzen?

Stefan Höglmaier: Unsere Pipeline setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen: Erstens die im Bau befindlichen Wohnprojekte „Lion Feuchtwanger“ in Berlin und „Schatzlgasse“ am Starnberger See sowie das Büroprojekt „Hammerschmidt“ in München, bei dem wir neue Arbeitswelten gestalten. Zweitens Entwicklungsprojekte, bei denen wir im Einzelfall prüfen, ob eine Bauumsetzung und ein Einzelvertrieb oder ein Globalverkauf des entwickelten Grundstücks die beste Option ist. Drittens besteht ein relevanter Teil unserer Pipeline aus Grundstücksoptionen. Deshalb lässt sich die Frage nicht pauschal beantworten; die beste Option muss nicht immer die Umsetzung sein. Auch in der Vergangenheit war es Teil unserer Strategie, nicht alle Projekte umzusetzen, sondern nach Entwicklung zu veräußern.

Anleihen Finder: Was stimmt Sie trotz schwieriger Markt- und Geschäftsentwicklung optimistisch für die Zukunft?

Stefan Höglmaier: Wir sind seit 1999 am Markt und haben bereits verschiedene Marktphasen erfolgreich bewältigt. Euroboden verfügt nach wie vor über großes Potenzial, ist umsetzungsstark und besitzt die Fähigkeit, einzigartige Projekte zu identifizieren, die auf eine starke Nachfrage treffen. Das verdanken wir auch unserem großartigen Team. Mich stimmt zuversichtlich, dass wir ein stabiles Geschäftsmodell haben, das selbst in einem herausfordernden Marktumfeld funktioniert. Wir haben ein großes Netzwerk und eine Pipeline mit attraktiven Projekten. Der Bedarf an zeitgemäßem Wohnraum in unseren Zielmärkten, den Metropolen München, Berlin und Düsseldorf, ist weiterhin hoch. Zudem liefern wir Antworten auf die steigende Nachfrage nach neuen Büroarbeitswelten für Unternehmen, die mit ihren bestehenden Flächen den hohen Anforderungen an New Work und ESG oftmals nicht mehr gerecht werden.

Anleihen Finder: Herr Höglmaier, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Titelfoto: Lion-Feuchtwanger; Credit: Filippo Bolognese

Portraitfoto: Euroboden GmbH

Euroboden-Anleihen

ANLEIHE CHECK I: Die fünfjährige Euroboden-Anleihe 2020/25 (ISIN: DE000A289EM6) ist mit einem Zinskupon von 5,50 % p.a. ausgestattet (halbjährliche Zinszahlung) und läuft bis zum 18.11.2025. Vom Gesamtemissionsvolumen in Höhe von 75 Mio. Euro sind etwas über 50 Mio. Euro platziert.

ANLEIHE CHECK II: Die in 2019 begebene Euroboden-Anleihe 2019/24 (ISIN: DE000A2YNXQ5) ist ebenfalls mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (halbjährliche Zinszahlung) ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum 01.10.2024. Das vollständig platzierte Emissionsvolumen beträgt 40 Mio. Euro.