„Das angestrebte Anleihe-Volumen wird deutlich oberhalb von 40 Mio. Euro liegen“ – Interview mit Martin Moll, Euroboden GmbH

Montag, 7. September 2020


Die Münchner Euroboden GmbH hat die Emission einer neuen Unternehmensanleihe für das vierte Quartal des Jahres angekündigt. Demnach wird es im Oktober zunächst ein Umtauschangebot an die Alt-Anleiheinhaber geben, bevor im November die öffentliche Zeichnungsphase folgt. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit Euroboden-Vorstand Martin Moll über die bevorstehende Emission und den Geschäftsverlauf in Corona-Zeiten gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Moll, wir hatten zuletzt vor gut sechs Monaten zu Beginn der Corona-Krise miteinander gesprochen. Was hat sich seitdem bei der Euroboden GmbH verändert? Wie ist Euroboden bislang durch die Krise gekommen, wo gibt es besondere Herausforderungen?

Martin Moll

Martin Moll: Dadurch, dass Euroboden sich auf größtenteils auf architektonisch hochwertige Wohnimmobilien konzentriert, spüren wir wenig von der Krise. Unsere Projekte schreiten im Prinzip planmäßig voran. Die Nachfrage der im Vertrieb befindlichen Projekte ist nicht zurückgegangen. Vorhaben, die sich aktuell in der Bauphase befinden, erleiden zwar vereinzelt kleinere Corona-bedingte Verzögerungen; allerdings ist dies wirtschaftlich von geringer Bedeutung für uns. Insgesamt gehen wir nicht davon aus, dass es im Bereich Wohnungsneubau zu negativen Entwicklungen kommen wird.

Anleihen Finder: Auf dem Immobilienmarkt kommen Veränderungen oftmals verspätet an. Rechnen Sie daher noch mit drastischeren Corona-Auswirkungen auf den Immobilienbereich und die dortigen Preise in den kommenden Monaten und Jahren?

„Wohnimmobilien sehen wir insgesamt als sicheren Hafen an“

Martin Moll: Das ist durchaus ein differenziertes Bild, was sich hier ergibt. Wohnimmobilien sehen wir insgesamt als sicheren Hafen an. Bei Büroentwicklungen ist es derzeit schwer abzuschätzen wie die weitere Entwicklung genau sein wird. Auf der einen Seite werden Homeoffice-Arbeitsplätze zunehmen; auf der anderen Seite werden Unternehmen zusätzliche attraktive Flächen anbieten müssen, um Mitarbeiter für sich zu gewinnen und auch um Identität zu schaffen. Im Bereich Einzelhandel, in dem Euroboden nicht tätig ist, wird die Pandemie – mit Ausnahme Lebensmitteleinzelhandel – die schwierige Situation, die es auch schon vor Corona gab, beschleunigen. 

Anleihen Finder: Euroboden hat u.a. aufgrund von Grundstücksverkäufen ein fantastisches Geschäftsjahr 2018/19 mit einem Gewinn von 25 Mio. Euro hingelegt. Wie gestaltet sich die aktuelle finanzielle Situation inklusive Eigenkapital und Liquidität? Liegen Sie 2019/20 operativ im Soll? 

Martin Moll:  Wir hatten im letzten Jahr durch den Verkauf eines größeren Grundstückes nach der Projektentwicklung ein sehr gutes Ergebnis. Grundstücksverkäufe nach erfolgreicher Baurechtsentwicklung sind Teil unseres Geschäftsmodells. Die Gewinne im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2019/2020 resultieren im Wesentlichen aus Wohnungsverkäufen in München und in Berlin sowie aus Mieterträgen in Entwicklung befindlicher Projekte. Neben der planmäßigen Umsetzung der laufenden Bauvorhaben wurde bei zwei weiteren Neubauprojekten in München und Aschheim/Dornach zwischenzeitlich mit den Bauarbeiten begonnen. Zudem ist unser Geschäftsmodell immer Projektgeschäft und da ist eine gewisse Schwankung der Ergebnisse normal.

„Unsere Pipeline hat ein Umsatzvolumen von über 1 Mrd. Euro“

Anleihen Finder: Kommen wir zum Euroboden-Portfolio und dessen Volumen – wie viele Objekte/Projekte “bearbeitet“ Euroboden derzeit und wie viele davon sind schon in der abschließenden Vertriebsphase?

Martin Moll: Unsere Pipeline umfasst mehr als 25 Projekte mit einem Umsatzvolumen größer 1 Mrd. Euro. Ca. 70% der Projekte sind in der Metropolregion München, 25% in Berlin. 70% der Projekte sind Wohnungsbauprojekte. Neben den Schwerpunkten an den beiden TOP-Standorten München und Berlin und der Konzentration auf das Segment Wohnen, achten wir darauf, dass keine Klumpenrisiken entstehen. Der Anteil des größten Projekts unserer Pipeline beträgt weniger als 10%.

Anleihen Finder: Nun haben Sie unlängst für Herbst eine weitere Unternehmensanleihe angekündigt. Wozu sollen die Anleiheerlöse nebst Refinanzierung der Anleihe 2020/25 noch genutzt werden? Haben Sie konkrete Grundstücke/Immobilienobjekte im Auge?

Martin Moll:  Zum einen dienen die Mittel der Finanzierung weiteren Wachstums. Darüber hinaus halten wir gerade für den Einkauf neuer Grundstücke stets freie Mittel vor, um so unabhängig von Dritten (Banken, Mezzaninekapitalgebern, o.ä.) flexibel und schnell agieren zu können, wenn wir interessante Grundstücke identifizieren. Gerade in den letzten Monaten konnten wir einige Grundstücke mit großem Potenzial erwerben.

Anleihen Finder: Welche Kriterien müssen passen, damit Sie bei einem Grundstück / einer Immobilie „zuschlagen“?

„Ein architektonisches und wirtschaftliches Entwicklungspotenzial muss gegeben sein“

Martin Moll: Der Einkauf von neuen Projekten ist für unser Geschäftsmodell sehr entscheidend und gleichzeitig unsere große Stärke. Wir sichten mit unserem Team mehr als 5.000 Grundstücke im Jahr und analysieren ihre wirtschaftliche Sinnhaftigkeit. Die Analyse geht dann direkt Hand in Hand mit unserer Strategie von Architekturkultur. Das bedeutet konkret, dass eine Immobilie immer über ein entsprechendes architektonisches und wirtschaftliches Entwicklungspotenzial verfügen muss. Häufig werden uns Grundstücke auch exklusiv angeboten.

Anleihen Finder: Details zur neuen Anleihe sind bis auf ein geplantes Umtauschangebot und Transparenzverpflichtungen bisher rar gesät, der Wertpapierprospekt soll erst im Oktober gebilligt werden. Können Sie uns trotzdem schon etwas über die Ausgestaltung des neuen Bonds und die mögliche Volumen- und Zins-Range verraten?

Martin Moll:  Sicherlich wird wieder für die Investoren eine attraktive Anleihe mit einem attraktiven Kupon emittiert. Wie auch bei den letzten Anleihen steht die Platzierungssicherheit und damit auch verbunden die Zufriedenheit unserer Investoren ganz oben auf der Prioritätenliste. Das angestrebte Anleihe-Volumen wird sich deutlich oberhalb der letztjährigen Anleihe von 40 Millionen Euro bewegen.

Anleihen Finder: Weshalb eignet sich das Finanzierungsinstrument „Anleihe“ als Finanzierungs-Beimischung für Ihr Geschäftsmodell weiterhin besonders gut?

„Kapitalmarktzugang wird für mittelständische Unternehmen immer wichtiger“

Martin Moll:  Die Anleihe schafft für uns Flexibilität. Schnelligkeit ist beim Einkauf ein wichtiges Argument. Durch die Mittel, die wir am Kapitalmarkt aufnehmen, sind wir ein Stück weit unabhängiger und können bei Opportunitäten bankenunabhängig beweglicher als unsere Mitbewerber agieren. Zukünftig wird aus unserer Sicht ein tradierter Kapitalmarktzugang wegen der Verschärfung der sogenannten Basel III-Regeln und den damit verbundenen Eigenkapitalanforderungen an die Banken für mittelständische Unternehmen noch wichtiger werden.

Anleihen Finder: Vor gut einem halben Jahr hatten wir Sie gefragt, ob die Corona-Situation auch etwas an ihrer Unternehmens- bzw. Wachstumsstrategie ändere. Damals konnten Sie uns dazu noch keine Auskunft geben. Sind Sie diesbezüglich jetzt schlauer?  

Martin Moll:  Kern unserer Strategie ist es, gute Architektur und wirtschaftlichen Erfolg zu vereinen. Dabei setzen wir auf Grundstücke mit Entwicklungspotenzial, welches häufig vom Markt so nicht erkannt wird. Grundsätzlich sehen auch künftig unseren Schwerpunkt im Bereich Wohnimmobilien an den TOP Standorten München, Berlin und Frankfurt. Vereinzelt kann auch das ein oder andere Büroprojekt umgesetzt werden; selbstverständlich werden wir in diesem Bereich noch selektiver agieren. 

Anleihen Finder: Abschließend noch einmal persönlich: Gibt es konkrete Ziele, die Sie in den kommenden Jahren mit der Euroboden GmbH erreichen wollen?

„Unsere Liquiditätssituation ist sehr gut“

Martin Moll:  Zunächst denke ich, dass sich Euroboden auf einem sehr guten Weg befindet. Es ist uns in den letzten Jahren gelungen, einerseits ein gewisses Wachstum zu erzielen, aber gleichzeitig wirtschaftlich vernünftig zu agieren und keine großen Risiken einzugehen. Sowohl unsere Liquiditätssituation wie unser Eigenkapital sind sehr gut. Darüber hinaus verfügen wir über eine Pipeline mit stillen Reserven von über 100 Mio. Euro. Dies stellt eine weitere wirtschaftliche Qualität und Sicherheit dar. Dass es uns darüber hinaus gelingt, diesen Erfolg mit architektonisch herausragenden Projekten zu erreichen, macht uns sehr stolz. Im Prinzip wollen wir genau diesen Weg so fortsetzen.

Anleihen Finder: Herr Moll, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: Euroboden GmbH (Projekt: Kolbergstrasse München)

Anleihen Finder Datenbank:

Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH 2013/2018 (getilgt)

Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH 2017/2022

Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH 2019/2024

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