„2021 war ein sehr erfolgreiches Jahr für Noratis“ – Interview mit André Speth, CFO der Noratis AG

Dienstag, 5. April 2022


Die Noratis AG ist seit gut zwei Jahren fester Bestandteil des KMU-Anleihemarktes. Das auf die Bestandsentwicklung und Aufwertung insbesondere von in die Jahre gekommenen Wohnimmobilien spezialisierte Unternehmen hat aktuell zwei Anleihen (2020/25 und 2021/27) am Kapitalmarkt platziert. Das Immobilienunternehmen berichtet regelmäßig und transparent über Transaktionen in seinem Portfolio. Wir haben mit dem Finanzvorstand der Noratis AG, André Speth, über die gegenwärtige Entwicklung und zukünftigen Planungen des Eschborner Unternehmens gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Speth, wie läuft das Geschäft bei Noratis aktuell? Liegt die Noratis AG im Frühjahr 2022 „im Plan“?

André Speth: Wir sind mit der geschäftlichen Entwicklung sehr zufrieden. Wir wollen auch in diesem Jahr unseren Immobilienbestand weiter ausbauen und sind hier auf einem sehr guten Weg. Zudem konnten wir im Januar bereits einen ersten Blockverkauf über rund 240 Wohneinheiten vermelden. Noratis befindet sich wirtschaftlich also unverändert auf Erfolgskurs.

Anleihen Finder: 
Für das Geschäftsjahr 2021 liegen die finalen Zahlen ja noch nicht vor, aber an Hand der vorläufigen Zahlen können Sie uns doch sicher verraten, wie Sie das abgelaufene Geschäftsjahr 2021 beurteilen?  

André Speth: 2021 war ein sehr erfolgreiches Jahr für Noratis. Wir haben unseren Immobilienbestand auf über 4.200 Einheiten – nach 3.366 in 2020 – erhöht. Dabei haben wir aber auch wieder Blockverkäufe getätigt und insgesamt rund 300 Einheiten verkauft. Beides zusammen hat zu deutlich steigenden Mieteinnahmen und Veräußerungserlösen geführt. Schon unser sehr gutes Halbjahresergebnis in 2021 hatte ja diese Effekte gezeigt.

Anleihen Finder: Eine Kennziffer ist dabei von besonderer Bedeutung – der Net Asset Value. Können Sie uns diese Kennziffer einmal näher erläutern und die rund 30 Euro je Aktie einordnen?

André Speth: Wie gut das Jahr 2021 gelaufen ist, zeigt am besten unser Net Asset Value, NAV. Dieser ist auf rund 30 Euro pro Aktie per Ende 2021 gestiegen, nachdem er ein Jahr zuvor noch bei 22,80 Euro je Aktie lag. Dieser sehr deutliche Anstieg spiegelt nicht nur die realisierten Gewinne des vergangenen Jahres wider, sondern auch die sehr erfolgreiche Entwicklung unseres gesamten Immobilienportfolios. In diesem Wert fließen ja auch die sogenannten stillen Reserven mit ein, also höhere Marktwerte unserer Immobilien gegenüber ihren bilanziellen Wertansätzen.

Anleihen Finder: Dürfen die Aktionäre nun mit einer hohen Dividende rechnen? Über welche Größenordnung sprechen wir hier?

André Speth:
An unserer Dividendenpolitik hat sich nichts geändert. Wir schütten gut die Hälfte unseres Nachsteuerergebnisses aus. Wir haben aber noch keinen Dividendenvorschlag für die Hauptversammlung veröffentlicht. Wir sehen die Noratis AG weiterhin als Dividendenwert. Mehr kann ich aber zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht sagen.

Anleihen Finder: Was waren und sind die Erfolgsfaktoren bzw. Wachstumstreiber der Noratis AG?

„Mit unserem partnerschaftlichen Ansatz sind wir ein bevorzugter Investor für Kommunen“  

André Speth: Hier gibt es mehrere. Herausstellen möchte ich sehr gerne unseren Stakeholder-Ansatz, der die Interessen der verschiedenen Parteien einer Immobilien-Bestandsentwicklung berücksichtigt. Wir kaufen in die Jahre gekommene Objekte und können aufgrund unserer Erfahrung aus zahlreichen erfolgreich abgeschlossenen Projekten und Renovierungen abschätzen, welcher Investitionsbedarf besteht. Die Aufwertung der Objekte erfolgt dann so, dass die Interessen der Mieter berücksichtigt werden, indem wir bezahlbaren Wohnraum erhalten und schaffen. So renovieren wir in der Regel Wohnungen nur, wenn diese leerstehend sind. Bei vermieteten Objekten freuen wir uns über die vorhandenen Mieter und sorgen dafür, dass diese gerne nach Hause kommen. Konkret bedeutet das, dass wir uns vor allem um die Fassaden, Treppenhäuser, Balkone und Außenanlagen kümmern und die Immobilien auch energetisch aufwerten. Mit diesem partnerschaftlichen Ansatz haben wir nicht nur während der Renovierungsphase bereits stetige, gut planbare Mieteinnahmen aus dem Objekt, sondern sind auch ein bevorzugter Investor für Kommunen. Diese Positionierung öffnet uns Türen bei weiteren Immobilienportfolios und ist mit ein Grund, warum wir weiter attraktiv einkaufen können.  

Anleihen Finder: Noratis ist sehr umtriebig am Immobilienmarkt. Man liest häufig von Portfolio-Käufen oder -Verkäufen. Wie groß ist denn der aktuelle Immobilien- bzw. Wohnungsbestand? Wie viele Zukäufe und wie viele Verkäufe planen Sie in 2022?

„Wir tätigen kleinteilige Ankäufe mit einer zwei- bis dreistelligen Wohnungsanzahl“

André Speth: Trotz der getätigten Verkäufe von knapp 300 Mieteinheiten im vergangenen Jahr, haben wir unseren Immobilienbestand zum Jahresende 2021 auf über 4.200 Einheiten nach 3.366 Einheiten in 2020 ausbauen können. Was uns auszeichnet, ist, dass wir kleinteilige Ankäufe mit einer zwei- bis dreistelligen Wohnungsanzahl tätigen. In diesem Bereich sind Privatanleger in der Regel nicht mehr aktiv und institutionellen Anlegern sind die Immobilienportfolios meist zu klein. So treffen wir hier auf weniger Mitbewerber, was sich bei den Ankaufspreisen bemerkbar macht. Wir wollen, wie bereits in den Vorjahren, den Immobilienbestand weiter deutlich ausbauen, achten bei den Zukäufen aber natürlich genau darauf, dass die Immobilien zum Portfolio und zu unseren Entwicklungserwartungen passen. Wie in 2021 sind auch 2022 wieder einzelne Portfolioverkäufe geplant. Eine Größenordnung bei den An- und Verkäufen möchte ich hier aber nicht nennen. 

Anleihen Finder: Welche Jahresnettomiete erzielen Sie mit Ihren Bestandsimmobilien? Und mit welchen Erlösen kalkulieren Sie aus Verkäufen?

André Speth: Unsere annualisierten Jahresnettomieten liegen aktuell bei über 18 Mio. Euro. Unser erklärtes Ziel ist, bereits aus der Bestandshaltung profitabel zu sein. Hier haben wir 2021 mit unserem deutlichen Ausbau des Immobilienportfolios einen großen Schritt getan. Erlöse aus den Verkäufen gehören weiter fest zu unserem Geschäftsmodell, wir sind aber, was die Realisierung von Veräußerungen angeht, sehr flexibel, so dass ich hier keine Zielgröße für die Veräußerungen nennen möchte. 

„Unsere annualisierten Jahresnettomieten liegen aktuell bei über 18 Mio. Euro“

Anleihen Finder: Wie gehen Sie generell bei Ihrer Immobilienauswahl vor? Welches Ankaufsprofil muss ein „Noratis-Objekt“ erfüllen und wie lange ist es durchschnittlich im Bestand, bevor es veräußert wird?

André Speth: Wir kaufen bevorzugt Objekte, bei denen kaufmännisch oder technisch ein Entwicklungspotenzial besteht und auch Leerstände sind für uns okay. Die Objekte befinden sich in der Regel in Randlagen von Ballungszentren oder in Städten ab 10.000 Einwohnern, also gerne an Sekundärstandorten. Durch unsere Immobilienplattform sind wir in der Lage, Entwicklungspotenziale eines Standortes abschätzen zu können. Auch der Investitionsbedarf lässt sich hierdurch gut kalkulieren. Die von uns entwickelten Objekte bleiben entweder im Bestand, so dass wir von den attraktiven Mietrenditen profitieren können, oder wir veräußern sie nach einigen Jahren wieder und realisieren so unsere Entwicklerrendite. Wie lange wir ein Objekt halten, hängt also vom Einzelfall ab, wobei wir tendenziell die Haltedauer bei den Objekten in den vergangenen Jahren ausgeweitet haben. 

Anleihen Finder: Bei all der positiven Entwicklung gibt es doch sicher auch Risiken/Unwägbarkeiten in Ihrem Geschäftsmodell. Wo liegen die größten Hürden/Hindernisse?

André Speth: Durch unseren Fokus auf die Entwicklung von Bestandsimmobilien haben wir nicht die klassischen Risiken wie ein Projektentwickler, können aber doch höhere Renditen als ein reiner Bestandshalter erzielen. Zudem sorgen wir für einen Risikoausgleich innerhalb unseres Portfolios, was die Entwicklung einzelner Standorte und auch einzelner Immobilienprojekte angeht. Den derzeit steigenden Zinsen begegnen wir durch einen ausgewogenen Finanzierungsmix, der uns weiter zu attraktiven Konditionen einkaufen lässt. Durch unsere bundesweite Aufstellung und unseren Fokus auf kleine Portfolios, gerne mit Entwicklungsbedarf, sehe ich uns auch künftig gut aufgestellt.

Anleihen Finder: Wie begegnen Sie als Wohnimmobilienbestandshalter der aktuellen Flüchtlingskrise aus der Ukraine? Gibt es Möglichkeiten Ihrerseits bzw. konkrete Hilfsprojekte, um Flüchtende unterkommen zu lassen?

André Speth: An verschiedenen Standorten in Deutschland stellen wir Wohnungen aus unserem Bestand für Geflüchtete zur Verfügung. Wir stehen hierzu in engem Austausch mit den jeweiligen Kommunen und unterstützen diese zielgerichtet und bedarfsgerecht. Zudem haben wir zusammen mit der Alpha Real Estate Group 50.000 Euro an eine internationale Hilfsorganisation, Medair e.V., gespendet, um den Menschen vor Ort Hilfe zukommen zu lassen.

Anleihen Finder: Noratis hat nach der ersten Anleihe-Emission im Jahr 2020 (Volumen von bis zu 50 Mio. Euro) ein Jahr später direkt eine weitere kleinere Anleihe (Volumen von 10 Mio. Euro) – allerdings als Private Placement – aufgelegt. Für was wurden die Anleihemittel konkret verwendet, warum waren die Bond-Emissionen für Noratis sinnvoll und sind in nächster Zeit weitere Anleihen geplant?

„Die Mittel aus den Anleihen haben wir für den weiteren deutlichen Ausbau unseres Immobilienportfolios genutzt – sie sind ein Finanzierungsbaustein von mehreren“

André Speth: Die Mittel aus den Anleihen haben wir für den weiteren deutlichen Ausbau unseres Immobilienportfolios genutzt. Wir finanzieren unsere Objekte dabei mit Eigenkapital, Mitteln aus den Anleihen sowie einer Bankfinanzierung. Hierdurch können wir auf Objektebene sehr günstige Finanzierungskonditionen erreichen. Die Mittel aus der Anleihe sind also ein Finanzierungsbaustein von mehreren. Wir prüfen jeweils, welche Finanzierungsoption zu einem Zeitpunkt die für uns beste Variante ist. Mit den Anleihen haben wir sehr gute Erfahrungen gemacht und können bei der zuletzt ausgegebenen Anleihe auch noch weitere Tranchen platzieren. Ob und wann wir das tun, kann ich aber zum jetzigen Zeitpunkt nicht sagen.

Anleihen Finder: Abschließend: Wie sehen die mittelfristigen Planungen aus – welche unternehmerischen und operativen Ziele sollen in den kommenden Jahren erreicht werden?

André Speth: Wir wollen unseren dynamischen und profitablen Wachstumskurs auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Ziel ist, bereits aus der Bestandshaltung nachhaltig profitabel zu sein und durch Objektverkäufe eine zusätzliche Rendite zu generieren. Dabei kann ich mir die Noratis deutlich größer als heute vorstellen. Der Markt gibt es her und auch unsere Immobilienplattform.

Anleihen Finder: Herr Speth, besten Dank für das Gespräch.

Alle Fotos: Noratis AG

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Unternehmensanleihe der Noratis AG 2020/2025

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