„Wir waren überzeugt, eine Vollplatzierung zu schaffen“ – Doppelinterview mit Martin Moll (Euroboden) und Kai Jordan (mwb)

Donnerstag, 26. November 2020


Die Münchner Euroboden GmbH hat kürzlich ihre vierte Unternehmensanleihe 2020/25 (ISIN: DE000A289EM6) begeben. Während der börslichen Zeichnungsphase, die mit Beginn des zweiten Corona-Lockdowns Anfang November zusammenfiel, konnte die erfahrene Anleihe-Emittentin lediglich ein Drittel des anvisierten Anleihevolumens in Höhe von 75 Mio. Euro einsammeln. Euroboden-Geschäftsführer Martin Moll und Kai Jordan von der emissionsbegleitenden mwb Wertpapierhandelsbank arbeiten das Emissionsergebnis derzeit medial auf und haben sich dabei auch den Fragen der Anleihen Finder Redaktion gestellt.

Anleihen Finder: Herr Moll, Herr Jordan, mit welcher Schulnote würden Sie die jüngste Anleihe-Platzierung der Euroboden GmbH bewerten? Bitte jeweils mit Begründung.

Martin Moll

Martin Moll: Noten zu vergeben fällt schwer. Definitiv können wir vier Noten ausschließen: Sehr gut, gut, mangelhaft und ungenügend. Es ist sicherlich mehr als ausreichend. Euroboden verfügt über eine freie Liquidität von 50 Mio. EUR. Wir sind also jederzeit auch ohne die Vollplatzierung der Anleihe handlungsfähig. Im letzten Monat sind Emissionen komplett gescheitert oder haben noch deutlich weniger platzieren können als Euroboden. Unser Zeichnungsstart fiel genau mit dem Lockdownbeginn zusammen. Insofern sind die 25,5 Millionen Euro ein Vertrauensbeweis für Euroboden. Obwohl wir unser Ziel nicht erreicht haben, konnte unsere Anleihe deutlich im Vergleich am besten performen. Also würde ich ein befriedigend vergeben.

Kai Jordan

Kai Jordan: Da kann ich mich nur anschließen. Es ist nicht schön, wenn man keine Vollplatzierung schafft. Drei Wochen vor der Emission hatten wir Signale, dass die Euroboden IV-Anleihe eine Vollplatzierung erreichen würde. Die Dimension der zweiten Corona-Welle und der damit verbundene zweite Lockdown in Deutschland haben ein anderes Sentiment ergeben. Insofern können wir nur festhalten, dass die Euroboden-Anleihe sich eben als Top-Produkt ausgezeichnet hat. Andere Anleihen sind hinten runtergefallen – Euroboden konnte wenigsten im Rahmen einer „normalen“ Mittelstands-Anleihe performen. Fast 26 Mio. EUR sind in diesem herausfordernden Umfeld aller Ehren wert. Deswegen würde auch ich ein befriedigend vergeben.

Anleihen Finder: Ist es nicht etwas zu unkritisch lediglich auf das schwache Marktumfeld zu verweisen? Geld ist derzeit doch im Überfluss in den Märkten. Sehen Sie noch andere interne oder externe Gründe für die verhältnismäßig geringe Platzierungsquote? Wurde vielleicht auch das Zielvolumen zu hoch angesetzt?

„Kompletter Sonderfall für den gesamten Kapitalmarkt und auch für die gesamte Gesellschaft“

Martin Moll: Es sind fast zeitgleich mehrere andere Immobilienanleihen auf dem Markt gewesen, die entweder gar keine Platzierung vornehmen konnten, oder mit einer deutlich schlechteren Quote – aber auch effektive Volumina – als Euroboden sich zufrieden geben mussten. Euroboden ist mit ihren Anleihen ein Teil des Kapitalmarkts im KMU-Segment und kann auf eine Erfolgsgeschichte zurückblicken. Ich bin mir sicher, dass zukünftig der Markt auch wieder funktionieren wird. Das Jahr 2020 – insbesondere im Frühjahr und jetzt ab Ende Oktober – ist ein kompletter Sonderfall für den gesamten Kapitalmarkt und auch für die gesamte Gesellschaft.

„Es stehen weiterhin einige Institutionelle Anleger an der Seitenlinie“

Kai Jordan: 2019 war die 40 Mio. Anleihe massiv überzeichnet. Da hätten wir innerhalb kürzester Zeit mehr als das doppelte platzieren können. Das gute Produkt überzeugt grundsätzlich die Anleger. Aber momentan ist einfach zu viel Unsicherheit im Markt. Das ist keine einfache Entschuldigung. Zu einem unkritischen Umgang mit dem Platzierungsergebnis neigt weder Euroboden noch die mwb. Wie jede begleitende Bank hat auch die mwb ein „Schattenbuch“ vor der Anleihe geführt. Ich sage nur so viel: Wir waren überzeugt, eine Vollplatzierung zu schaffen. Aber eben ohne Lockdown bei Zeichnungsbeginn. Was das Zielvolumen angeht, so kann ich das ebenfalls verneinen. Es stehen weiterhin einige Institutionelle Anleger an der Seitenlinie, die sofort mitinvestieren würden, wenn die Anleihe ein höheres Volumen erreicht. Insofern besteht hier durchaus Interesse an einem hohen Volumen. Ein Stück weit aber ein „Henne-Ei-Thema“ mit dem wir es bedingt durch das Sentiment zu tun bekommen haben.

Anleihen Finder: Was passiert nun mit den eingenommenen 25,5 Mio. Euro? Werden diese zur Refinanzierung einer Alt-Anleihe oder zum flexiblen Agieren am Immobilienmarkt verwendet?

Martin Moll: Aufgrund des niedrigeren Emissionserlöses planen wir derzeit in der Tat nicht, die Altanleihe von 2017 vorzeitig zurückzuzahlen. Tatsächlich können wir den Nettozufluss innerhalb der Euroboden besser verwenden als für eine vorzeitige Rückführung eines Bonds, der noch eine Laufzeit von ziemlich genau zwei Jahren besitzt.

Anleihen Finder: Ist das Immobilienumfeld also derzeit besser/sicherer als das Kapitalmarktumfeld?

„Im Bereich Wohnungsneubau kann man sicherlich weiter optimistisch sein“

Martin Moll: Ich meine, dass man bei Immobilien schon die jeweilige Assetklasse unterschiedlich bewerten muss. Die Bereiche Hotel und Einzelhandel (Ausnahme Lebensmittel) sind meines Erachtens durchaus kritisch zu betrachten. Hotelentwicklungen und Einzelhandel sind aber nicht Teil unsers Geschäftsmodells. Euroboden ist im Schwerpunkt im Bereich Wohnungsneubau tätig. Im Bereich Wohnungsneubau kann man sicherlich weiter optimistisch sein, wie beispielsweise auch die jüngsten statistischen Preissteigerungen belegen. Auch perspektivisch sprechen die Rahmenbedingungen, wie extrem niedrige Zinsen, hohe Geldmenge sowie Nachfrage nach Wohnraum, für eine weitere positive Entwicklung. Hinzu kommt, dass für viele Menschen die Frage, wie man selbst wohnen will, erneut an Bedeutung gewonnen hat. Dabei geht es nicht nur um den Flächenbedarf, der sich durch Home-Office ändern wird, sondern um eine Vielzahl von qualitativen Aspekten einer Immobilie. Da sind wir mit unserer Strategie der „Architekturkultur“ sehr gut positioniert. Sicherlich kann man sagen, dass das Kapitalmarktumfeld mit Blick auf unsere Anleiheemission nicht optimal war. Ich wäre vorsichtig optimistisch, dass sich die Situation z.B. durch die Zulassung von Impfstoffen wieder absehbar verbessern wird.

Anleihen Finder: Bis zum Zielvolumen der Anleihe ist noch reichlich Luft. Herr Moll, wird es Nachplatzierungen geben? Wenn ja, was stimmt Sie dafür zuversichtlich?  

Martin Moll: Kurzfristig ist das Thema Nachplatzierungsmöglichkeit im Hinblick auf Weihnachtszeit und unveränderter Corona-Ausgangslage nicht von Relevanz. Die Aussichten Richtung Sommer nächsten Jahres sollten neue Erkenntnisse und auch die entsprechenden Möglichkeiten bringen. Wie Sie richtig vermuten, würde eine Nachplatzierung nicht über die Börse erfolgen, sondern marktschonend an institutionelle Adressen. Dadurch wollen wir die Anleger schützen, die uns jetzt das Vertrauen geschenkt haben.

Anleihen Finder: Welche Aufgabe kommt dabei der begleitenden Emissionsbank zu, Herr Jordan?

Kai Jordan: Es ist für uns ganz wichtig, dass wir nicht um jeden Preis eine Platzierung anstreben werden. Das Produkt ist hochwertig – Investoren, die der Anleihe vertraut haben, dürfen nicht enttäuscht werden, indem über die Börse für unter 100 verkauft würde. Darauf haben sich Euroboden und mwb im Rahmen einer Marktschutzvereinbarung direkt verständigt.

Anleihen Finder: Hinterher ist man ja bekanntlich schlauer, hätten Sie die Emission – Stand heute – lieber verschoben oder würden Sie diesen Schritt so erneut gehen?

Martin Moll: Eine Emission klappt nicht von heute auf Morgen. Euroboden hat sich im Frühsommer entschieden, eine neue Anleihe zu emittieren und dann ein Team aufgestellt, mit dem zusammen man das Projekt durchführen möchte. Nach den Mandatierungen wurde ein detaillierter Zeitplan erarbeitet und Dinge direkt angestoßen, wie z.B. die Beauftragung von Scope für die Erstellung der Ratings. Ich möchte den zeitlichen Ablauf einer Emission an einem Beispiel aufzeigen. Ein Wertpapierprospekt wird nicht nur von den Anwälten und Euroboden über mehrere Wochen geschrieben und dann bei der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung eingereicht. Es ist üblich, dass die Aufsichtsbehörden an verschiedenen Teilen Nachfragen haben. Das nicht nur einmal, sondern eben mehrfach. Insofern zieht sich eine Genehmigung des Wertpapierprospektes eben auch hin. Sie müssen auch sehen, dass wir noch eine Umtauschphase hatten, die der Zeichnungsphase vorgeschaltet war. Insofern konnten wir seriös nicht Anfang Oktober über eine Verschiebung nachdenken.

Anleihen Finder: Was erwartet die Investoren der Euroboden GmbH in 2021? Welche Projekte nehmen Sie im kommenden Jahr in Angriff und welche Meilensteine möchten Sie erreichen?

„Können alle geplanten Projekte auch ohne eine vollplatzierte Anleihe angehen“

Martin Moll: Euroboden verfügt über eine freie Liquidität von mehr als 50 Mio. EUR. Wir können alle geplanten Projekte auch ohne eine vollplatzierte Anleihe angehen. Die 50 Mio. EUR Nettozufluss hätte für die nächsten fünf Jahre unseren Handlungsspielraum noch einmal vergrößert. Wir sind durch unsere hohe Liquidität auch jetzt in der Lage Einkäufe schnell und unkompliziert, weil ohne weitere Abstimmungen mit externen Geldgebern, zu kaufen. Unsere aktuell freien Mittel reichen aus, um unsere Pipeline deutlich auszubauen. Zusätzlich generieren wir selbstverständlich noch einen stetigen Cash-Flow aus dem Verkauf unserer erfolgreichen Projekte.

Anleihen Finder: Abschließend, was erwarten Sie vom KMU-Anleihen-Markt im kommenden Jahr, Herr Jordan? Werden wir auch aufgrund regulatorischer Eingriffe im Bankenbereich mehr Anleihe-Emissionen und Emittenten sehen? 

„Der KMU-Anleihemarkt wird wieder interessante Emittenten aufnehmen“

Kai Jordan: Eine gute Frage, die ich bekanntlich gerne bejahe. Wir sind sicher, dass sich im Zinsumfeld nicht viel verändern wird und die große Liquidität weiter nach attraktiven Anlagen sucht, wenn sich die Dinge wieder zu normalisieren beginnen. Die aktuellen Erfolgsmeldungen bei den Impfstoffen geben hier erste positive Signale, wenngleich es noch ein längerer Weg sein wird. Aber die Märkte werden das vorwegnehmen und auch der KMU-Anleihemarkt wird nachvollziehbar strukturierte Emissionen von interessanten Emittenten auch wieder aufnehmen. Allerdings gabelt sich der Weg bei der Entwicklung von Unternehmen und Branchen aufgrund der Pandemie und ihrer Auswirkungen. Die Befürchtungen der Regulatoren bzgl. der Entwicklung bei den Insolvenzen wird die Finanzierung über die klassischen Bankkanäle nicht erleichtern. Für die sogenannten Zombies ist am KMU Anleihemarkt allerdings auch kein Platz. Hier ist der Markt aber bereits vor dem Ausbruch der Pandemie deutlich erwachsener geworden und hat einige Transaktionen, die nicht den heutigen Anforderungen der Investoren entsprechen auch nicht aufgenommen. Das ist gut so!

Anleihen Finder: Herr Moll, Herr Jordan, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: Euroboden GmbH

Portraitfoto: Martin Moll, Euroboden GmbH

Portraitfoto: Kai Jordan, mwb Wertpapierhandelsbak AG

Anleihen Finder Datenbank:

Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH 2013/2018 (getilgt)

Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH 2017/2022

Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH 2019/2024

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