Anleihen-Barometer: 4 Sterne für „attraktive“ Eyemaxx-Anleihen

Mittwoch, 15. Juli 2020

In aktuellen Anleihen-Barometern zu den letzten drei begebenen Unternehmensanleihen (mit den Wertpapierkennnummern A289PZ, A2YPEZ und A2GSSP) der Eyemaxx Real Estate AG, die allesamt jährlich mit 5,50% verzinst werden, vergeben die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG 4 von 5 möglichen Sternen und bewerten die Eyemaxx-Anleihen auf Grundlage der positiven Unternehmensentwicklung somit als „attraktiv“.

Laut KFM-Analyse habe sich Eyemaxx Real Estate AG als Immobilienprojektentwickler mit einem erfolgreichen Track-Record und einem langjährig erfahrenen Management mit großem Netzwerk innerhalb der Branche etabliert. Durch die zwei Säulen-Strategie des Unternehmens werde eine gesunde Diversifikation angestrebt und insbesondere durch die attraktiven Projektrenditen sowie die konstanten Mieterträge könne in Zukunft mit steigenden Erträgen und verbesserten Bonitätskennziffern gerechnet werden. Daher erhalten alle drei 5,50%-Eyemaxx-Anleihen, die sich im Portfolio des Deutschen bzw. Europäischen Mittelstandsanleihen FONDS befinden, die gute Bewertung von 4 Sternen.

Neue Eyemaxx-Anleihe 2020/25 (WKN A289PZ)

ANLEIHE CHECK: Die neue besicherte Unternehmensanleihe 2020/25 der Eyemaxx Real Estate AG weist ein Gesamtvolumen in Höhe von bis zu 30 Mio. Euro auf und ist mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin vierteljährlich am 22.01., 22.04., 22.07. und 22.10.) ausgestattet. Der Emissionserlös soll zur Refinanzierung der Eyemaxx-Anleihe 2016/21 verwendet werden. Die Anleihe kann noch bis zum 20.07.2020 gezeichnet werden.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin zum 21.01.2024 zu 102,50%, zum 21.07.2024 zu 101,25% und zum 21.01.2025 zu 100,75% des Nennwerts vorgesehen. Eyemaxx verpflichtet sich, während der Laufzeit der Anleihe keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, die 40% des IFRS-Jahresüberschusses überschreiten. Gewinnausschüttungen dürfen nur dann vorgenommen werden, wenn das Konzerneigenkapital gemäß IFRS den Wert von 30 Mio. Euro nicht unterschreitet. Darüber hinaus verpflichtet sich die Emittentin zur Einhaltung einer Mindest-Eigenkapitalquote von 15%. Die Anleihe wird besichert durch Grundpfandrechte in Höhe von 30 Mio. Euro. Diese bestehen zu 20 Mio. Euro aus erstrangigen und zu 10 Mio. Euro aus zweitrangigen Ansprüchen. Zudem besteht während der Laufzeit der Anleihe die Verpflichtung, Mieteinnahmen aus Objekten, bei denen eine erstrangige Besicherung besteht, für die Begleichung der Anleihezinsen bei dem Treuhänder zu hinterlegen.

Hinweis: Am gestrigen Dienstag stellte Mehrheitsaktionär und Eyemaxx-CEO Dr. Michael Müller im neuen Live-Video-Format „IR-Call – Anleger trifft Vorstand“ die neue besicherte Eyemaxx-Anleihe 2020/25 vor und beantwortete Fragen von Investoren. Die Video-Präsentation und die anschließende Q&A-Runde kann hier noch einmal eingesehen werden.

Eyemaxx-Anleihe 2019/24 (WKN A2YPEZ)

ANLEIHE CHECK: Die im September 2019 emittierte unbesicherte und nicht nachrangige Unternehmensanleihe 2019/24 der Eyemaxx Real Estate AG mit einem Emissionsvolumen in Höhe von 50 Mio. Euro ist ebenfalls mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin jährlich am 24.09.) ausgestattet. Der Emissionserlös soll neben der Refinanzierung der Anleihe 2014/20 der Refinanzierung der Wandelschuldverschreibung 2016/19 und der Wandelschuldverschreibung 2017/19 und der Finanzierung des weiteren Ausbaus neuer Immobilienentwicklungen dienen.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin zum 24.09.2022 zu 102,50%, zum 24.09.2023 zu 101,25% und zum 24.03.2024 zu 100,75% des Nennwerts vorgesehen. Eyemaxx verpflichtet sich während der Laufzeit der Anleihe keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, die 40% des IFRS-Jahresüberschusses überschreiten. Gewinnausschüttungen dürfen nur dann vorgenommen werden, wenn das Konzerneigenkapital gemäß IFRS den Wert von 30 Mio. Euro übersteigt. Darüber hinaus verpflichtet sich die Emittentin zur Einhaltung einer Mindest-Eigenkapitalquote von 20%.

Eyemaxx-Anleihe 2018/23 (WKN A2GSSP)

ANLEIHE CHECK: Die Eyemaxx-Anleihe 2018/23 läuft noch bis 25.04.2023 und ist ebenfalls mit einem Zinskupon von 5,50% p.a. (Zinstermin halbjährlich am 26.04. und 26.10.) ausgestattet. Im April 2018 wurden zunächst 30 Mio. Euro platziert, durch weitere Aufstockung liegt das Gesamtvolumen der Anleihe nunmehr bei 55,00 Mio. Euro. Der Emissionserlös wird für Immobilienprojekteverwendet.

Anleihebedingungen: In den Anleihebedingungen sind vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten der Emittentin zum 25.04.2021 zu 102,50%, zum 25.04.2022 zu 101,25% und zum 25.10.2022 zu 100,625% des Nennwerts vorgesehen. Eyemaxx verpflichtet sich während der Laufzeit der Anleihe keine Gewinnausschüttungen vorzunehmen, die 40% des IFRS-Jahresüberschusses überschreiten. Gewinnausschüttungen dürfen nur dann vorgenommen werden, wenn das Konzerneigenkapital gemäß IFRS den Wert von 30 Mio. Euro übersteigt.

Immobilienentwickler mit reichlich Erfahrung

Die Eyemaxx Real Estate AG ist mittlerweile seit beinahe 24 Jahren erfolgreich als Immobilienentwickler in ihren Kernmärkten Deutschland und Österreich tätig. Dabei stützt sich das Geschäftsmodell der Eyemaxx Real Estate AG auf zwei Säulen. Auf die Entwicklung von Immobilienprojekten, speziell Gewerbe- und Wohnimmobilien, seit 2017 auch in dem bislang wachstumsstarken Bereich Mikroapartments sowie der Stadtquartiers-Entwicklung. Hier unterscheidet das Unternehmen zwischen dem „Bau für den Verkauf“ und dem „Bau für den eigenen Bestand“. Daher besteht die zweite Säule der Geschäftstätigkeit aus der Bestandshaltung von ausgewählten vermieteten Immobilien. Damit verfügt die Eyemaxx Real Estate AG laut KFM-Experten über ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio, sowohl nach Sektoren als auch nach Regionen.

Durch den Ausbau und die sukzessive Umsetzung einer bislang weiter wachsenden Projektpipeline, welche derzeit bei einem vertraglich fixierten Volumen von rd. 902 Mio. Euro liegt, sollte das Unternehmen nach Einschätzung der Analysten einen weitestgehend stetigen und nachhaltigen Cashflow durch Mieteinnahmen generieren können. Daher könnte das mittelfristige Ziel, Bestandsimmobilien im Wert von 200 Mio. Euro zu halten, bereits 2023 erreicht werden.

Finanzkennzahlen

Das Umsatzwachstum konnte auch im Geschäftsjahr 2018/19 im Vergleich zum Vorjahr mit einer Steigerung um 3,09 Mio. Euro bestätigt werden. So erzielte das Unternehmen in dieser Periode Umsatzerlöse in Höhe von 8,55 Mio. Euro im Vergleich zu 5,46 Mio. Euro im Vorjahr. Mieteinnahmen (2,65 Mio. Euro) und Erlöse, die der Säule Projektentwicklung zuzuschreiben sind (1,37 Mio. Euro), machen kumuliert 4,02 Mio. Euro aus und haben somit einen Umsatzanteil von 47%.

Die andere Hälfte setzt sich aus Beratungsleistungen und im Wesentlichen aus dem Verkauf von Nutzungsrechten zusammen. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) kann in der Periode aufgrund eines Einmaleffektes bei der Wertberichtigung der zum Verkauf geplanten Logistikzentren in Serbien in Höhe von -14,15 Mio. Euro nicht das Niveau des Vorjahres halten. Der geplante Verkauf soll die Fokussierung auf die Kernmärkte Deutschland und Österreich weiter unterstützen. Somit blieb das EBIT in Höhe von 9,70 Mio. Euro positiv, allerdings unter dem Vorjahresniveau mit 14,44 Mio. Euro. Maßgeblich schlägt hier das positive Beteiligungsergebnis mit 25,49 Mio. Euro zu Buche. Dies ist laut KFM-Analysten dem typischen Branchencharakter mit vielen Projektgesellschaften sowie der Konzernstruktur zu zuschreiben. Folglich blieb auch das Ergebnis vor Steuern mit 4,72 Mio. Euro hinter dem Vorjahresergebnis von 9,56 Mio. Euro zurück.

Nach Einschätzung der KFM liegt bei der Eyemaxx Real Estate AG zudem ein besonderes Augenmerk auf der Nettofinanzverschuldung. Diese lag im Berichtszeitraum bei 173,17 Mio. Euro und hat sich überwiegend aufgrund der Begebung der Anleihe 2019/2024 in Bezug zum Vorjahr um 37,79 Mio. Euro erhöht. Das entspricht einer Netto-Verschuldungsquote in Höhe des 2,66-fachen Eigenkapitals und sollte den Richtwert von 3,00x nachhaltig nicht überschreiten.

Projekt-Pipeline

Die Entwicklung der Projekt-Pipeline stützt nach Meinung der KFM den Kurs des Eyemaxx-Managements und die weitere Entwicklung der gesamten Gruppe auch weiterhin. Durch die gesteigerte Projekt-Pipeline mit einem derzeitigen Schwerpunkt auf Wohnimmobilien, wobei künftige Projekte auch in den Bereichen Büro- und Hotelimmobilien sowie Serviced-Apartments (ein für verschiedene Zeiträume buchbares, voll ausgestattetes und sofort bewohnbares Apartment) in Deutschland akquiriert werden sollen, möchte sich das Unternehmen für die zukünftige Entwicklung im Immobilienmarkt positionieren.

Die Analysten gehen davon aus, dass sich speziell in den Bereichen Hotel sowie im Bereich Serviced-Apartments eine hohe Nachfrage für die nächsten Jahre abzeichne. Daraus könnten Erträge aus der Säule Projektentwicklung nachhaltig mit guten Verkaufserlösen weiter ausgebaut werden.

Nach Ansicht der KFM bietet die gut gefüllte Projekt-Pipeline zudem eine gute Grundlage für die Erweiterung des Bestandsportfolios entsprechend der „Develop & Hold“-Strategie. Dies soll in Zukunft nicht nur durch den Kauf von Bestandsimmobilien erreicht werden, sondern auch durch langfristig gehaltene renditestarke Objekte aus dem Projektgeschäft erreicht werden.

Anleihen Finder Redaktion.

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Anleihen Finder Datenbank:

EYEMAXX Real Estate AG 2019/2024