„Unser Markt-Segment bietet unverändert gute Chancen“ – Interview mit Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Dienstag, 29. November 2022

Die FCR Immobilien AG, deren Geschäftsmodell auf überdurchschnittliche Renditen durch den Erwerb von Einkaufs- und Fachmarktzentren an Sekundärstandorten zielt, hat die Herausforderungen am Immobilienmarkt im Geschäftsjahr 2022 bislang gut gemeistert und Mieteinnahmen und Ertragszahlen weiter steigern können. Für ihren Wachstumskurs nutzt das Unternehmen seit vielen Jahren den Kapitalmarkt, Anfang kommenden Jahres steht nun die Rückzahlung der 2018er Unternehmensanleihe an. Wir haben mit Gründer und FCR-Vorstand Falk Raudies über die aktuelle Geschäftsentwicklung, den Immobilienmarkt sowie die weiteren (Refinanzierungs-)Pläne der FCR Immobilien AG gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Raudies, wie lief das aktuelle Geschäftsjahr 2022 mit seinen vielen exogenen Einflussfaktoren bislang für die FCR Immobilien AG? Wie zufrieden sind Sie?

Falk Raudies: Wir sind sehr zufrieden mit dem Geschäftsverlauf. Die FCR kann auch 2022 nahtlos an die erfolgreichen Vorjahre anknüpfen, was die 9-Monatszahlen zeigen. So lagen wir nach den ersten 9 Monaten 2022 bei den Umsatzerlösen aus der Vermietung mit einem Plus von rd. 32 % bei 25,6 Mio. Euro und bei den Funds from Operations durch den Anstieg um rd. 31 % auf 7,2 Mio. Euro bereits über dem Gesamtwert des Vorjahres. Wir haben also mit der Bewirtschaftung unseres Immobilienbestands, operativ, deutlich mehr verdient. Dies zeigt die Qualität unseres Immobilienbestands, aber auch unser erfolgreiches Asset Management. Unser Gesamtportfolio weist mit einer Vermietungsquote von über 93 % und einem WAULT von über 5 Jahren eine hohe Stabilität aus.

Anleihen Finder: Wie wirken sich die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs, insbesondere mit steigenden Energiekosten, aber auch die Zinswende und die Inflation auf Ihr Geschäftsmodell aus? In welchen Bereichen spüren Sie die Folgen deutlich und wie begegnen Sie dem?

„Eine hohe Inflation führt hier zu einer entsprechenden Steigerung der Mieteinnahmen“

Falk Raudies: Hier ist natürlich vor allem der deutliche Zinsanstieg zu nennen, der die gesamte Immobilienbranche betrifft. Aber wir haben bei der FCR auch Effekte, die in diesem Umfeld die Entwicklung abfedern. So ist im nächsten Jahr unsere 6,0 %-Anleihe fällig. Da wir uns derzeit günstiger refinanzieren können, führt der Wegfall dieses relativ hohen Kupons zu einer Zinsersparnis. Zudem sollte noch beachtet werden, dass bei Gewerbemietverträgen regelmäßig Indexklauseln enthalten sind. Diese regeln einen Anstieg der Miete in Abhängigkeit von der Inflation. Vereinfacht gesagt, eine hohe Inflation führt hier zu einer entsprechenden Steigerung der Mieteinnahmen. Dies ist wie ein Hedging zu sehen.In diesem Zusammenhang ist auch unsere eigene Software zu nennen, die maßgeblich unterstützend für unsere effiziente und profitable Unternehmensentwicklung ist. So konnten wir zusätzlich zu unserem dynamischen Wachstum nachhaltige Skaleneffekte erzielen, das heißt: Unsere Aufwände beispielsweise mit Blick auf Material und Personal entwickelten sich unterproportional, in Teilen reduzierten sich diese sogar.

Anleihen Finder: Wie groß ist das Immobilien-Portfolio der FCR Immobilien AG derzeit in Gänze und welche jährlichen Netto-Mieten generieren Sie damit?

Falk Raudies: Unser Bestandsportfolio ist auf über 100 Immobilien angewachsen. Die annualisierten Nettomieten sind dabei inzwischen auf 31,3 Mio. Euro gestiegen. Ende 2020 lag dieser Wert noch bei 19,5 Mio. Euro. In knapp zwei Jahren konnten wir die annualisierten Nettomieten somit um über 60 % steigern. Eine sehr erfreuliche Entwicklung, wie ich finde. Der Wert des Portfolios beläuft sich aktuell auf über 430 Mio. Euro. Der Schwerpunkt unseres Portfolios liegt unverändert auf Einkaufs- und Fachmarktzentren, gerne in Sekundärlagen mit Nahversorgungsfunktion.

Anleihen Finder: Wie gestaltet sich IhreTransaktions-Bilanz (sowohl Käufe als auch Verkäufe) in 2022? Wie sieht die Planung/Pipeline für 2023 aus?

Falk Raudies: Wir haben für unseren Immobilienbestand 8 Ankäufe getätigt, die hervorragend zu unserem Portfolio hinsichtlich ihrer stabilen Ertragskraft passen. Als Bestandshalter haben wir uns 2022 darauf konzentriert, unser Portfolio profitabel weiterzuentwickeln. Entsprechend haben wir auf größere Verkäufe bewusst verzichtet.

Anleihen Finder: Haben sich Ihre Kriterien zum Kauf/Verkauf von Gewerbe- und Handelsimmobilien in den vergangenen Monaten verändert? Inwiefern nutzen Sie weiterhin KI für Ihre Objektidentifizierungen?

„Erwarten aufgrund des veränderten Marktumfeldes schon bald gute opportunistische Investitionsmöglichkeiten“

Falk Raudies: Unsere eigene Software deckt die gesamten Kernbereiche der Wertschöpfungskette unter Einbeziehung Künstlicher Intelligenz ab. Hierzu gehört auch der Einkauf, wobei wir durch die Software auf Marktopportunitäten aufmerksam gemacht werden und auch eine erste Potenzialabschätzung erfolgt. Unsere Ankaufskriterien haben sich nicht verändert. Wir investieren weiter bevorzugt in Einkaufs- und Fachmarktzentren in Sekundärlagen mit einer attraktiven Anfangsrendite. Ich gehe davon aus, dass sich durch das veränderte Marktumfeld schon bald sehr gute opportunistische Investitionsmöglichkeiten ergeben. Hierauf bereiten wir uns entsprechend bei unseren Transaktionen und unserer Liquiditätsplanung vor.

Anleihen Finder: Mit Christoph Schillmaier wurde der Vorstand der FCR erstmals erweitert. Ist dies eine notwendige Konsequenz der Entwicklung der letzten Jahre und wie teilen Sie beide sich die Aufgabenfelder im Vorstand auf?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist in den vergangenen Jahren sehr dynamisch gewachsen, und die Erweiterung des Vorstands ist damit ein logischer nächster Wachstumsschritt. Christoph war ja zuvor bei uns als CFO bereits für die komplette Finanzseite verantwortlich, die Ernennung zum Finanzvorstand untermauert noch einmal diese Zuständigkeit. Christoph kennt die FCR, und wir haben in den vergangenen Jahren schon sehr erfolgreich zusammengearbeitet, deshalb freue ich mich über die Erweiterung. Bei mir werden weiter die strategische Unternehmensausrichtung sowie u.a. auch der Bereich Transaction und Asset Management in der Zuständigkeit liegen.

Anleihen Finder: Die Kapitalmarkt-Aktivitäten der FCR Immobilien AG waren in diesem Jahr eher „zurückhaltend“. Sie haben im Mai einen Schuldschein in Höhe von 10 Mio. Euro platziert. Wofür haben Sie das Geld konkret verwendet und planen Sie – auch im Hinblick auf die Refinanzierung der 2018er Anleihe – weitere Kapitalmarkttransaktionen?

„Kapitalmarkttransaktionen waren in der Vergangenheit ein Teil unseres Finanzierungsmixes und werden dies voraussichtlich auch in Zukunft sein“

Falk Raudies: Die Mittel aus dem Schuldscheindarlehen haben wir für den weiteren Ausbau unseres Immobilienportfolios genutzt. Zudem haben wir für den Ausbau unsere Innenfinanzierungskraft genutzt. Grundsätzlich setzt sich unsere Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammen, wie den Mitteln aus den ausgegebenen Anleihen, Schuldscheindarlehen und Bankfinanzierungen sowie Eigenkapital. Kapitalmarkttransaktionen waren in der Vergangenheit ein Teil unseres Finanzierungsmixes und werden dies voraussichtlich auch in Zukunft sein, es ist aber noch zu früh, hierzu eine Aussage zu treffen, da wir aufgrund unserer finanziellen Stärke jeweils flexibel agieren.

Anleihen Finder: Spiegeln die aktuellen Kurswerte der FCR-Anleihen und der FCR-Aktie das Potenzial und die Ertragsfähigkeit des Unternehmens richtig wider?

Falk Raudies: Meine Aufgabe als CEO ist es, das Unternehmen profitabel weiterzuentwickeln und Mehrwert zu schaffen. Das ist uns in den vergangenen Jahren auch sehr gut gelungen, was der Aktienkurs anzeigt. Ich bin weiter von dem Potenzial der FCR überzeugt und unverändert Mehrheitsaktionär. Zuletzt hat Alster Research im Oktober das Kursziel für die FCR nach oben gesetzt und sieht mit 23,50 Euro weiter Kurspotenzial. Für die Anleihen ist natürlich die Stabilität unserer Gesellschaft entscheidend und da haben wir mit den 9-Monatszahlen unsere gute Entwicklung einmal mehr aufgezeigt.

Anleihen Finder: Befürchten Sie – wie oft geschrieben – eine Immobilienblase am deutschen Markt? Was spricht dafür, was dagegen? In welchen Bereichen sehen Sie die größten Risiken/Herausforderungen?

Falk Raudies: Durch die deutlich gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten hat sich der Immobilienmarkt in den vergangenen Monaten bereits gewandelt, so sind bereits teilweise rückläufige Preise bei Wohnungen und Wohn- und Geschäftshäusern zu verzeichnen. Wir aber sind auf ein Segment fokussiert, das unverändert gute Chancen bietet. Einkaufs- und Fachmarktzentren, gerade mit einer Nahversorgungsfunktion, sind weniger zyklisch und bieten unverändert überdurchschnittliche Ertragsbeiträge. Ich bin deshalb, was die weitere Marktentwicklung angeht, in unserem Bereich entspannt. Wir werden opportunistisch sich bietende Chancen nutzen.

Anleihen Finder: Inwiefern ist denn der Markt für Gewerbe – und Einzelhandelsimmobilien auch unter den aktuellen Umständen weiterhin lukrativ?

„Nahversorger-Mieter verzeichnen auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten eine gute Nachfrage“

Falk Raudies: Es hängt vom Objekt, der Lage sowie der Mieterstruktur ab. Nahversorger-Mieter verzeichnen auch in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten eine gute Nachfrage, da der Konsum für den täglichen Bedarf weiter besteht. Damit ergeben sich stabile Mietverhältnisse mit gut planbaren Cashflows. Zudem sind im Gewerbeimmobilienmarkt wie angeführt Indexmietverträge an der Tagesordnung, wodurch die Mieteinnahmen durch die Inflation steigen. Nicht vergessen werden sollte auch, dass wir mit unserer Ausrichtung auf Sekundärstandorte in der Vergangenheit mit Anfangsrenditen von bis zu 11 % einkaufen konnten. Mit diesen Mietrenditen können auch die aktuell höheren Zinsen bezahlt werden und es verbleibt trotzdem noch ein Überschuss.

Anleihen Finder: Was sind die mittelfristigen operativen Ziele der FCR Immobilien AG? Wo soll das Unternehmen in 2025 stehen?

Falk Raudies: Wir haben uns in den letzten Jahren eine hervorragende Marktposition und Ausgangslage erarbeitet. Unser Immobilienportfolio liegt wie erwähnt aktuell bei über 430 Mio. Euro. Auf dieser gefestigten Grundlage wollen wir die FCR als Bestandshalter kontinuierlich und profitabel weiterentwickeln. Der Markt ist groß und bietet unverändert gute Investitionsmöglichkeiten, wobei ich davon ausgehe, dass sich durch die Marktentwicklung zukünftig noch zusätzliche Einkaufs- und Ertragschancen ergeben werden, die wir nutzen wollen. Die FCR wird damit 2025 deutlich größer sein als aktuell.

Anleihen Finder: Besten Dank für die Auskunft, Herr Raudies.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: FCR Immobilien AG

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Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19 (getilgt)