„Unser Kernmarkt Handelsimmobilien ist intakt und bietet weiter attraktive Renditen“ – Interview mit Falk Raudies, FCR Immobilien AG

Dienstag, 17. März 2020


Die FCR Immobilien AG trotzt der Corona-Krise und bietet aktuell eine neue Unternehmensanleihe (ISIN DE000A254TQ9) mit einem Zinskupon von 4,25% und einer Laufzeit von fünf Jahren an. Die Zinszahlung erfolgt dabei vierteljährlich, das Gesamtvolumen der Anleihe beträgt bis zu 30 Mio. Euro. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit FCR-Gründer Falk Raudies über die aktuelle Anleihen-Emission, die Geschäftsentwicklung des Münchner Immobilieninvestors und natürlich auch die Corona-Krise gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Raudies, die FCR Immobilien AG begibt erneut eine Anleihe. Warum hat sich die Anleihe als Finanzierungsinstrument für Sie bewährt?

Falk Raudies

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG wächst seit Jahren dynamisch und profitabel. Die Finanzierung des Immobilienportfolios erfolgt dabei aus einer Mischung von Eigenkapital, Mitteln aus den Anleihen sowie Bankfinanzierung. In der Kombination sehen wir die besondere Stärke, weil wir zum einen sehr flexibel beim Einkauf agieren können, zum anderen so aber auch einen günstigen Mischzins erreichen, der unter 3 % liegt.

Anleihen Finder: Wäre ein Schuldschein nicht auch eine Option gewesen?

Falk Raudies: Ein Schuldschein wäre auch eine Option gewesen, dies hätten wir bei einer größeren Summe in Erwägung gezogen. Mit der jetzigen Konstruktion der Anleihen haben wir eine flexible Finanzierungsform gefunden, bei der in den kommenden Jahren durch die Verteilung auf mehrere Anleihen auch immer nur kleinere Summen fällig werden.

Anleihen Finder: Die Anleihemittel von bis zu 30 Mio. Euro sollen ja in den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios fließen. Gibt es da schon konkrete Projekte, die Sie anvisieren oder werden die Mittel wieder häppchenweise genutzt?

Falk Raudies: Wir haben erklärt, dass wir dieses Jahr Immobilien für 150 bis 200 Mio. Euro einkaufen möchten. Unsere Immobilienpipeline ist dafür sehr gut gefüllt, wobei wir aktuell sowohl kleinere Objekte als auch Portfolios in der Prüfung haben. Der Bestandsaufbau soll also wieder über das Jahr verteilt erfolgen, wobei unser Fokus weiter bei Handelsimmobilien liegt, ergänzt um den opportunistischen Ankauf einzelner Objekte in anderen Segmenten des Immobilienmarktes.

Anleihen Finder: Was hat sich bei der Auswahl Ihrer Kaufobjekte in den letzten Jahren verändert? Welche Kriterien müssen für einen Kauf erfüllt sein?

„Kaufen bevorzugt Immobilien aus Sondersituationen deutlich unter dem Marktwert“

Falk Raudies: Natürlich merken wir in gewisser Weise auch, dass sich die Renditen am Markt rückläufig entwickelt haben. Aber durch unsere Aufstellung ist dieser Effekt weniger stark ausgeprägt, da wir ja bevorzugt Immobilien aus Sondersituationen deutlich unter dem Marktwert kaufen, zudem investieren wir gerne auch in Sekundärlagen, wo die Preisschwankungen nach unseren Erfahrungen niedriger sind als in den Top-Lagen. So gesehen hat sich in den vergangenen Jahren nicht viel geändert. Unser Kernmarkt Handelsimmobilien ist intakt und bietet weiter attraktive Renditen. Wir kaufen dabei vor allem Objekte zwischen 1 bis 25 Mio. Euro, da in diesem Bereich weniger Investoren aktiv sind.  

Anleihen Finder: Wie viele Objekte sind derzeit in Ihrem Portfolio? Und in welchem Verhältnis stehen Zukäufe zu Verkäufen?

Falk Raudies: Der durch externe Gutachten ermittelte Marktwert unseres Immobilienbestandes lag Ende 2019 bei 294 Mio. Euro. Dabei hatten wir 76 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 326.000 m² im Bestand. Im vergangenen Jahr haben wir dabei 25 Immobilien erworben und 7 Objekte verkauft. Unser Ziel ist, 2020 die Anzahl der Objektankäufe auf 50 zu verdoppeln.

Anleihen Finder: Erstmals steht bei einer FCR-Anleihe eine „4“ vor dem Komma. Die Anleihe aus dem Jahr 2014 wurde noch nahezu doppelt so hoch mit 8,00% p.a. verzinst? Was sagt das über die Entwicklung der FCR in den letzten Jahren aus?

„Haben die Wahrnehmung als Nischenplayer verlassen“

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG hat sich als dynamisch wachsender, profitabler Player am Markt etabliert, wobei wir mit unserem Portfolio von rd. 300. Mio. Euro auch die Wahrnehmung als Nischenplayer verlassen haben.Hinzu kommt, dass wir inzwischen nach dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS bilanzieren und so auch mit anderen börsennotierten Immobiliengesellschaften besser vergleichbar sind. Unser nach dem Branchenverband EPRA ermittelte Nettovermögenswert, NAV, liegt inzwischen bei rd. 100 Mio. Euro, unsere Eigenkapitalquote bei soliden 26 %. All dies macht sich natürlich auch beim Zins bemerkbar, da sich hierdurch auch eine Veränderung des Chancen/Risikoverhältnisses ergibt. Wir sehen die neue 4,25 %-Anleihe deshalb auch als Rendite-Chance.

ECKDATEN der FCR-ANLEIHE 2020/25
Emittent: FCR Immobilien AG
WKN / ISIN:  A254TQ / DE000A254TQ9
Emissionsvolumen: Bis zu 30 Mio. Euro
Stückelung: 1.000 Euro
Zinskupon: 4,25 % p.a.
Laufzeit: 5 Jahre
Zinszahlung vierteljährlich
Rückzahlung 01.04.2025

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Anleihen Finder: Die FCR konnte ihre Ergebnis-Zahlen in den letzten Jahren bis hin zum Rekordjahr 2019 immer wieder verbessern. Was sind die wesentlichen Gründe (intern und extern) für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens?

„Die FCR Immobilien AG ist ein Innovationsführer im Immobilienbereich“

Falk Raudies: Vereinfacht gesagt, die Fokussierung auf attraktive Immobilien bei strikter Kostendisziplin. Unser Kernmarkt Handelsimmobilien in Sekundärlagen bietet überdurchschnittliche Renditechancen. Hinzu kommt das über die Jahre gewachsene Netzwerk in der Branche, wodurch wir regelmäßig Objekte deutlich unterm Marktwert ankaufen können. Unser aktives Asset Management entwickelt und optimiert dann die Objekte weiter, durch den anschließenden Verkauf können wir dann den Wertzuwachs realisieren. Wir decken dabei die Kernbereiche der Wertschöpfungskette durch kompetentes inhouse Know-how ab. Was mir aber noch wichtig ist, die FCR Immobilien AG ist ein Innovationsführer im Immobilienbereich. Wir setzen konsequent entlang der Wertschöpfungskette Künstliche Intelligenz ein und können so zusätzliche Potenziale heben. Und diesen Bereich bauen wir weiter aus, also hier ist in Zukunft noch einiges von uns zu erwarten.

Anleihen Finder: Hätten Sie sich diese Entwicklung vor fünf Jahre so vorstellen können?

Falk Raudies: Es war mein Ziel, die FCR Immobilien AG deutlich profitabel wachsen zu lassen. Zudem habe ich das Potenzial im Markt für unsere Geschäftsausrichtung gesehen. Aber dass wir nun als nächstes Zwischenziel einen Immobilienbestand von 500 Mio. Euro anstreben, hätte ich vor 5 Jahren sicher so nicht erwartet. Die Entwicklung macht mich aber sehr froh und ist Ansporn, die FCR Immobilien AG in den kommenden Jahren weiter auf diesem Kurs profitabel und dynamisch wachsen zu lassen.

Anleihen Finder:
Die aktuelle Lage auf den Finanzmärkten ist aufgrund der Corona- und Ölkrise alles andere als gut. Wie beurteilen Sie die Lage derzeit und welche Auswirkungen haben die derzeitigen Krisenherde auf die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG?

„Auswirkungen der Krise auf uns aktuell gering“

Falk Raudies: Unser Fokus liegt auf Handelsimmobilien in Sekundärlagen. In der Regel sprechen wir hier über einen Lebensmittelmarkt als Ankermieter. Da die Menschen auch weiter konsumieren müssen, halte ich aktuell die Auswirkungen auf uns für gering. Insgesamt verfügen wir über ein robustes Geschäftsmodell, das in jeder Marktlage sehr gute Ergebnisse liefern kann. Dass ich davon weiterhin uneingeschränkt überzeugt bin, sieht man an meinen getätigten Investitionen in die FCR-Aktie, die z.B. auf unserer Website detailliert aufgeführt werden. Ein ganz klares Bekenntnis zur FCR.

Anleihen Finder: Wo sehen Sie generell die größten Risiken am Immobilienmarkt und wie wappnen Sie sich dafür?

Falk Raudies: Sie spielen hier sicher auf das Thema Preisblase an. Das sehe ich bei uns aber nicht. Die Preise in den Sekundärlagen entwickeln sich wesentlich stabiler als in den Top-Lagen, zudem kaufen wir ja bevorzugt aus Sondersituationen. Mit anderen Worten, ich bin da recht entspannt, was die weitere Preis- oder auch Zinsentwicklung angeht.

Anleihen Finder: Die Digitalisierung ist derzeit ein großes Thema bei der FCR Immobilien AG. Was machen/planen Sie diesbezüglich konkret?

„Künstliche Intelligenz ist ein fester Bestandteil der FCR“

Falk Raudies: Die Künstliche Intelligenz ist längst schon ein fester Bestandteil der FCR Immobilien AG. Sowohl beim Ankauf der Objekte, als auch beim Asset Management und bei der Veräußerung setzen wir unterstützend Künstliche Intelligenz ein. Damit haben wir z.B. unseren Ankaufsprozess deutlich effizienter gestaltet, da nun zunächst eine digitale Vorprüfung der Objekte stattfindet. Beim Asset Management können wir potenzielle Mieter ermitteln und ihnen gleich ein Angebot mit marktgerechten Preisen unterbreiten. Aber was mir besonders wichtig, wir bauen den Bereich Digitalisierung weiter mit Hochdruck aus. Das bedeutet, dass wir hier in Zukunft noch deutlich besser werden.

Anleihen Finder: FCR ist nicht nur am Kapitalmarkt (Anleihen, Börsengang) bekannt, auch in München und Umgebung sind die drei Buchstaben nicht zuletzt durch Radiowerbung zu einer Marke geworden. Wohin soll der Weg noch führen, was sind Ihre Ziele mit der FCR? 

Falk Raudies: Einfach gesagt, wir wollen weiter dynamisch und profitabel wachsen. Nächste Zielgröße ist ein Immobilienbestand von bis zu 500 Mio. Euro Ende 2020, dann soll in den kommenden rund zwei Jahren die Mrd. in Angriff genommen werden. Aber wir bleiben uns natürlich treu, d.h. wir wollen nur das kaufen, was auch passt. Und wir wollen weiter innovativ sein und auch hier sich bietende Chancen nutzen.

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum ist und bleibt die FCR Immobilien AG für Investoren und Anleger interessant?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG ist ein etablierter Player am Immobilienmarkt, der mit Handelsimmobilien auf einen Markt fokussiert ist, der weiter intakt ist und sehr gute Renditechancen bietet. Durch unsere Bestandsentwicklung können wir zudem höhere Renditen als reine Bestandshalter erwirtschaften, ohne die Risiken eines Projektentwicklers zu haben. Hinzu kommen solide Finanzahlen mit einer Eigenkapitalquote von rund 26 % und einem Ergebnis vor Steuern, dass 2019 um 281 % auf 10,7 Mio. Euro gestiegen ist.

Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Raudies.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: FCR Immobilien AG

Anleihen Finder Datenbank

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19 (getilgt)

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2016/21

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2018/23

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2019/24

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