„Jedes unserer Projekte ist ein architektonisches Unikat“ – Emissions-Interview mit Martin Moll, Geschäftsführer der EUROBODEN GmbH

Freitag, 6. Oktober 2017


Die Münchner EUROBODEN GmbH begibt eine neue 25-Millionen-Euro-Anleihe (WKN A2GSL6), deren jährlicher Zinskupon bei 6,0% liegt. Zudem verpflichtet sich der Immobilienentwickler freiwillige Transparenzkriterien einzuhalten, bei deren Verstoß sich der jeweils folgende halbjährliche Kupon um 0,5% p.a. erhöhen soll. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit Martin Moll, einem der beiden Geschäftsführer der EUROBODEN GmbH, über die Emission und die Pläne des Unternehmens gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Moll, warum hat sich die EUROBODEN GmbH für eine Folgeanleihe und damit erneut für das Finanzierungsinstrument „Anleihe“ entschieden? Was werden Sie mit den bis zu 25 Millionen Euro an Anleihemitteln machen?

Martin Moll: Wir möchten mit neuen finanziellen Mitteln zusätzliche Flexibilität bei der Finanzierung von neuen Projekte erreichen und zudem die bestehende Anleihe ablösen. Mit unserer ersten Anleihe hatten wir sehr gute Erfahrungen gemacht. Als wir dann abgewogen haben, wie wir die erwähnte Flexibilität in den kommenden Jahren erreichen, sind wir relativ schnell zu dem Entschluss gekommen, dass wir uns mit einer neuen, aufgestockten Anleihe sehr wohl fühlen.

INFO: Das Umtauschangebot für Inhaber der ersten Euroboden-Anleihe beginnt am 09. Oktober 2017, die öffentliche Zeichnungsphase der neuen Anleihe startet dann am 23. Oktober 2017.

„Fokus auf architektonisch besondere Wohnimmobilien“

Anleihen Finder: Können Sie unseren Lesern außerhalb von München (und Berlin) konkret aufzeigen, wie die EUROBODEN GmbH ihr Geld verdient? Warum ist das Geschäftsmodell so „hochprofitabel“?

Martin Moll: Unser Geschäftsmodell ist klar umrissen: Wir sind Projektentwickler und Bauträger mit Fokus auf architektonisch besondere Wohnimmobilien. Das heißt konkret: Als Projektentwickler kaufen wir Grundstücke mit Potenzial an und entwickeln diese, z.B. durch Baurechtsschaffung. Dadurch schaffen wir entsprechende Werte für das Unternehmen, es entstehen stille Reserven. Als Bauträger setzen wir das Projekt konkret um, also von der baulichen Umsetzung unserer architektonischen Vision bis hin zum Eigenvertrieb und Übergabe der Wohnungen an die neuen Eigentümer. Unsere Profitabilität begründet sich vor allem im Produkt. Wir legen sehr viel Wert darauf, dass jedes unserer Projekte ein architektonisches Unikat ist. Daher unser Leitbild: Architekturkultur. Letztlich lassen sich so höhere Verkaufspreise und Margen erzielen.

Anleihen Finder: Können Sie uns den Ablauf eines „typischen“ EUROBODEN-Projekts schildern?

Martin Moll: Das typische Projekt gibt es im Grunde gar nicht. Aber unsere Herangehensweise ist immer ähnlich: Wir schauen uns ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie unter dem Blickwinkel an, welche spezielle architektonische Lösung den größten Mehrwert schafft. De facto befinden sich viele unserer Projekte in hervorragenden Lagen in den Innenstädten von München und Berlin – bekanntermaßen die Städte mit den besten Aussichten für Wohnimmobilien.

„Puffer in Höhe von 100 Millionen Euro“

Anleihen Finder: Wie sieht die gegenwärtige und zukünftige Projektpipeline der EUROBODEN GmbH aus?

Martin Moll: Unsere aktuelle Pipeline umfasst 11 Projekte mit einem Verkaufsvolumen von insgesamt rund 400 Mio. Euro. Diese Projekte hält Euroboden zu 100 Prozent über Objektgesellschaften. Allein in den nächsten 12 Monaten kommen Projekte mit einem Umsatzvolumen von 250 Mio. Euro und Roherlösen von rund 100 Mio. Euro in den Verkauf bzw. befinden sich bereits im Verkauf. Zusätzlich noch ein wichtiger Punkt: unsere Pipeline verfügt durch die erfolgreiche Entwicklung der Projekte bereits Stand heute über stille Reserven von rund 100 Mio. Euro. Das ist ein sehr ordentlicher Puffer.

Anleihen Finder: Kommen wir zur neuen Anleihe: Sie bieten den Inhabern der Erst-Anleihe derzeit ein Umtauschangebot an, der Kupon wird jedoch geringer sein als beim ersten Bond. Welche Vorteile erhalten die Anleihegläubiger beim Umtausch der Alt-Anleihen in neue Schuldverschreibungen?

„Bieten bei Umtausch 102% an“

Martin Moll: Das Umtauschverhältnis unserer ersten Anleihe Euroboden 2013/17 beträgt eins zu eins inklusive Stückzinsen in unsere neue Anleihe. Zudem: wir haben zwar bei der Altanleihe ein vertragliches Kündigungsrecht zu 101%, bieten aber freiwillig 102%, was also 20 Euro pro Anteil entspricht. Ich bin überzeugt, dass das ein sehr faires Umtauschangebot ist und sich viele Inhaber der ersten Anleihe auch für die zweite begeistern können.

Anleihen Finder: Das Volumen ist im Vergleich zum ersten Bond erhöht, der Zinskupon verringert. Ist das ein Zeichen für die kontinuierlich erfolgreiche Arbeit der letzten Jahre? Schildern Sie uns doch kurz die wichtigsten operativen Kennzahlen des Unternehmens.

Martin Moll: Ja, ich denke man kann zu Recht sagen, dass sich das Unternehmen in den letzten vier Jahren äußerst positiv entwickelt hat. Dies betrifft sowohl die nachweislich geschaffenen Werte, wie auch Unternehmensgröße und Ertragskraft. Euroboden steht heute auf einem sehr soliden Fundament. Wir sind 25 Mitarbeiter mit einem erfahrenen Führungsteam, die Projektpipeline mit 400 Mio. Euro und die stillen Reserven mit 100 Mio. Euro sind deutlich größer als noch vor einigen Jahren. Auch das bilanzielle Eigenkapital stieg in den letzten Jahren stetig und liegt nun bei rund 11 Mio. Euro.

„Erfolgreich am Kapitalmarkt“

Nicht zu vergessen: Wir haben nun einen erfolgreichen Track Record am Kapitalmarkt. Alle Zusagen wie Zinszahlungstermine oder Veröffentlichungen für unsere erste Anleihe wurden pünktlich eingehalten. Das goutieren die Anleger, wie der stabil über pari notierende Kurs der Erst-Anleihe zeigt.

Anleihen Finder: Die Erst-Anleihe wird derzeit mit „BB-“ geratet, das Unternehmen lediglich mit „B“. Warum schneidet die Emittentin vergleichsweise schlechter ab? Wird es für den neuen Bond ebenfalls ein Rating geben?

Martin Moll: Ja, für den neuen Bond ist ein Rating in Erarbeitung. Hierzu sind wir in konstanter Abstimmung mit unserer Ratingagentur Scope. Das bessere Rating der Anleihe im Vergleich zum Unternehmensrating resultiert aus der Methodik von Scope: Das Unternehmensrating ist Grundlage für das Rating der Anleihe. Wenn Scope in ihren Analysen feststellt, dass bei einem theoretischen Ausfall des Unternehmens das Recovery der Anleihe, also die Rückzahlungswahrscheinlichkeit, überdurchschnittlich hoch ist, erhält die Anleihe ein besseres Rating als die Anleihe. Grund hierfür sind die bei Euroboden vorhandenen Werte, sprich die hohen stillen Reserven.

„Vorreiter in Sachen Transparenz“

Anleihen Finder: Sie verpflichten sich freiwillige Transparenzkriterien einzuhalten, ansonsten erhöht sich der Zinskupon. Welche Kriterien sind das und welche Sicherheiten gibt es sonst noch für Anleger?

Martin Moll: Richtig. Dazu gehören unter anderem die Veröffentlichung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf des Geschäftsjahres und das Veröffentlichen eines laufend aktualisierten Unternehmenskalenders. Zudem planen wir, mindestens einmal pro Jahr eine Analysten- oder Investorenveranstaltung durchzuführen.

Das wird von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer kontrolliert. Sollte es Verstöße gegen diese freiwilligen Transparenzkriterien geben, erhöht sich der nachfolgende halbjährliche Kupon um 0,5% p.a. Solch eine Bonuszahlung für Anleger bei freiwilligen Transparenzkriterien dürfte erstmals bei einer Anleihe in Deutschland umgesetzt werden. Wir sind also Vorreiter.

Als Sicherheit steht letztendlich unsere Projektpipeline mit hohen stillen Reserven, wir sind bei allen Projekten zu 100% Eigentümer. Und zu guter Letzt haben wir eine weitgehende Ausschüttungssperre vorgesehen, so dass Gewinne zum allergrößten Teil reinvestiert werden.

„11 Projekte stehen für Anleihe ein“

Anleihen Finder: Ihre Planung – wie und mit welchem Geld soll die Anleihe in fünf Jahren refinanziert werden?

Martin Moll: Unsere Priorität liegt für die ganz klar darauf, die aktuelle Projektpipeline erfolgreich umzusetzen. Deswegen sind unsere Erträge in den kommenden fünf Jahren gut planbar. Zudem ist es so, dass unsere gesamte Projektpipeline mit derzeit insgesamt 11 Projekten für die Anleihe einsteht und sich somit ein mögliches Risiko nicht nur auf ein Projekt konzentriert sondern verteilt. Dies ist aus unserer Sicht eine bessere Absicherung als vermeintliche Sicherheiten, die ausschließlich an eine Immobilie gebunden sind.

Anleihen Finder: Planen Sie mittelfristig den Börsengang des Unternehmens?

Martin Moll: Grundsätzlich fühlen wir uns am Kapitalmarkt sehr wohl, daher schließen wir nichts aus. Aber ein Börsengang ist aktuell nicht geplant. Unser Augenmerk liegt auf der neuen Anleihe und der Umsetzung unserer bestehenden Pipeline.

Anleihen Finder: Sie persönlich gehören zur Doppelspitze der EUROBODEN GmbH. Wie teilen Sie und der Unternehmensgründer Herr Stefan Höglmaier die Aufgaben untereinander auf?

Martin Moll: Wir haben eine wirklich gute Arbeitsteilung. Stefan Höglmaier verantwortet die Bereiche Einkauf, Projektenwicklung und Vertrieb. Ich selbst bin für die kaufmännischen Bereiche, für die Verhandlungen und den Kontakt mit Banken und Finanzierungspartnern sowie für die Kommunikation mit dem Kapitalmarkt bzw. Investor Relations zuständig. In den vergangenen Jahren haben wir zudem eine sehr erfahrene zweite Führungsebene aufgebaut.

„Bislang jedes einzelne Projekt erfolgreich abgeschlossen“

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten sowohl private als auch institutionelle Anleger der EUROBODEN GmbH erneut ihr Geld anvertrauen?

Martin Moll: Hierfür gibt es eine Reihe von guten Gründen: Erstens, Euroboden beweist nun seit fast 20 Jahren, dass die Firma erfolgreich ist. Wir haben seit Gründung des Unternehmens jedes einzelne Projekt erfolgreich abgeschlossen und alle Verpflichtungen durchgehend erfüllt. Zweitens, durch die Entwicklung unserer Projekte bestehen bereits heute hohe Werte. Die stillen Reserven betragen 100 Mio. Euro und stellen einen hohen Puffer dar. Die Planbarkeit der Erträge ist sehr hoch. Drittens haben wir auch am Kapitalmarkt bewiesen, ein zuverlässiges Unternehmen zu sein. Unsere bisherige Anleihe ist erfolgreich, sowohl Zinszahlung wie auch Rückzahlung sind stets gewährleistet gewesen. Und viertens, bieten wir mit der neuen Anleihe ein attraktives Angebot: Das Umtauschangebot ist sehr fair und der Zinskupon von etwa 6% ist attraktiv. Durch die sehr umfangreichen freiwilligen Transparenzauflagen, verbunden mit einer Maluszahlung bei Nichteinhaltung, gewährleisten wir maximale Transparenz.

Anleihen Finder: Herr Moll, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: Euroboden GmbH

Anleihen Finder Datenbank

Unternehmensanleihe der Euroboden GmbH 2013/2018

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