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„Garantien und Schutzklauseln sind für Anleger wichtiger als der Kupon“ – Emissions-Interview mit Dr. Thomas Wolfensberger, CEO der Peach Property Group AG
Die Peach Property Group begibt aktuell ihre zweite Unternehmensanleihe, die noch bis morgen, den 05. November 2015 um 14 Uhr gezeichnet werden kann. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit Dr. Thomas Wolfensberger, dem CEO der Peach Property Group AG, über die Emission und die Unternehmensstruktur gesprochen.
Anleihen Finder: Hallo Herr Dr. Wolfensberger, die Peach Property Group gibt über ihre deutsche Tochtergesellschaft erneut eine Anleihe aus. Wofür soll die Anleihe genutzt werden und warum ist eine Anleihe das richtige Finanzierungsmittel in der gegenwärtigen Situation?
Dr. Thomas Wolfensberger: Die neue Anleihe ist von uns als Teil eines Finanzierungsmixes gedacht. Wir wollen mit den Mitteln den bestehenden Bond, der noch bis Ende Juni 2016 läuft, ablösen und unser Bestandsportfolio weiter ausbauen. Wir haben insbesondere gut rentierliche Wohnobjekte in unseren Kernregionen Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Hessen im Blick, die über deutliches Wertsteigerungspotenzial verfügen. Die deutsche Tochter und die Schweizer Mutter, die als Garantin bei der Anleihe fungiert, haben sich sehr erfolgreich entwickelt und sind etablierte Immobilieninvestoren. Wir arbeiten deutlich profitabel und nutzen bereits verschiedene Finanzierungsinstrumente – auch im Anleihesegment.
Anleihen Finder: Die Schweizer Muttergesellschaft ist die Garantin der Anleihe und die Tochtergesellschaft fungiert als Emittentin – worin bestehen die Vorteile dieses Konstrukts sowohl für Schuldner als auch für Gläubiger?
„Den Mitteln in Euro stehen auch Assets in Euro gegenüber“
Dr. Thomas Wolfensberger: Das ist für uns eine optimale Struktur, die unserer Strategie Rechnung trägt, die wertsteigernde Bestandshaltung in Deutschland weiter auszubauen. Unsere Tochter hält sämtliche Bestandsobjekte der Gruppe in Deutschland und ist auch Emittentin des ersten Bonds. Insofern ist es uns wichtig, Kontinuität zu zeigen. Den Mitteln, die wir nun wieder in Euro aufnehmen, stehen ja auch Assets in Euro gegenüber. Und wir sind der Überzeugung, auch für die Anleihegläubiger ein sehr interessantes Paket geschnürt zu haben, mit einem attraktiven Kupon, der Garantie der Mutter für 110 Prozent des Anleihevolumens und umfangreichen Schutzklauseln.
Anleihen Finder: Der Zinskupon wird vermutlich unter dem Kupon der Erst-Anleihe liegen. Wie wird der Kupon ermittelt und welche Einsparungen erwartet die Peach Property Group dadurch?
„Die genaue Höhe des Kupons wird erst nach dem öffentlichen Angebot ermittelt“
Dr. Thomas Wolfensberger: Der Kupon wird im Rahmen eines Bookbuilding-Verfahrens ermittelt. Wir halten das für eine faire Vorgehensweise, weil wir so die Anleger stärker mit einbinden und die Marktgegebenheiten berücksichtigen. Die genaue Höhe des Kupons wird zwar erst nach Ende des öffentlichen Angebots festgelegt. Wir rechnen aber damit, dass wir nach Ablösung der ersten Anleihe einen Betrag im mittleren sechsstelligen Euro-Bereich pro Jahr einsparen können.
Anleihen Finder: Besonders interessant für mögliche Investoren sind die Sicherheiten eines Investments: Welche Sicherheiten bieten Sie ihren Anleihegläubigern und wie garantieren Sie dabei die Rückzahlung des Bonds in fünf Jahren?
Dr. Thomas Wolfensberger: Die Emittentin verfügt über ein Immobilienportfolio mit einem Marktwert von rund 88 Mio. Euro und kann ein sehr solides Eigenkapital von 15,5 Mio. Euro vorweisen. Das Immobilienvermögen der Schweizer Muttergesellschaft als Garantin der Anleihe summiert sich auf rund 300 Mio. Euro. Das Eigenkapital der Garantin beträgt umgerechnet rund 83 Mio. Euro. Und wir wollen ja noch weiter wachsen und das Bestandsportfolio ausbauen. Damit steigern wir den Wert unseres Portfolios und erzielen höhere laufende Einnahmen durch Mieterträge.
Wir geben eine unbedingte und unwiderrufliche Garantie ab für sämtliche Zahlungsverpflichtungen, die sich aus der neuen Anleihe ergeben, im Umfang von 110 Prozent des Anleihevolumens. Außerdem verfügt die Anleihe über zahlreiche Schutzregeln für die Anleihegläubiger. Dazu gehören zum Beispiel auch eine Gewinn-Ausschüttungsbegrenzung und bestimmte Untergrenzen der Relation von EBIT zum Zinssaldo und des Immobilienvermögens zu Verbindlichkeiten.
Anleihen Finder: Warum gibt es eigentlich keine Umtauschmöglichkeit für Alt-Anleihe-Gläubiger?
Dr. Thomas Wolfensberger: Ein offizielles Umtauschangebot gibt es nicht. Wir haben großen Zuspruch von neuen Anlegern und Investoren bekommen, welche die neue Anleihe zeichnen wollen und sind für die Platzierung sehr optimistisch. Wenn Anleger Stücke der ersten Anleihe tauschen wollen, werden wir dies in Einzelfällen mit unserer begleitenden Bank prüfen
Anleihen Finder: Warum ist das „BB+“-Rating der Creditreform Rating AG für die neue Unternehmensanleihe angebracht?
„Mit dem Rating sind wir nicht vollständig zufrieden“
Dr. Thomas Wolfensberger: Wir akzeptieren das Rating von Creditreform, sind damit natürlich nicht vollständig zufrieden. Denn die Anleihe verfügt über weitreichende Schutzklauseln und ist durch das Immobilienvermögen der Emittentin und der vollumfänglichen Garantie der Mutter sehr gut abgesichert.
Anleihen Finder: Wieso ist die Fokussierung auf das Geschäftsfeld „Bestandsimmobilien“ der richtige Weg für die Peach Property (Deutschland) AG? Wie sieht die gegenwärtige Projektpipeline (in Zahlen) aus?
Dr. Thomas Wolfensberger: Wir bauen in Deutschland bereits seit 2011 das Bestandsportfolio aus und wollen es noch erweitern. Wir haben unser Risikoprofil dadurch bereits deutlich verbessert und erzielen kontinuierlichen Cashflow durch die Mieteinnahmen. Dies ist uns wichtig im Hinblick auf Stabilität und Planbarkeit. Während die deutsche Tochtergesellschaft als 100-prozentiger Bestandshalter fungiert und mittlerweile über ein Portfolio mit rund 1.500 Wohnungen und zusätzlichen Gewerbeeinheiten verfügt, liegt der Bestandsanteil der gesamten Gruppe am Gesamtportfolio bei 61 Prozent. Langfristig streben wir eine Zielgröße von 75 Prozent an. Wir verfügen über eine attraktive Pipeline für weitere Ankäufe von Portfolien mit jeweils 300 bis 1.000 Wohnungen. Wir haben allerdings einen strikten Auswahlprozess für die Objekte, die bereits hohe Anfangsrenditen bieten sollten und klares Potenzial aufweisen müssen. Im Schnitt prüfen wir jährlich Immobilien mit einer vermietbaren Fläche von bis zu zwei Mio. Quadratmetern und kaufen davon Objekte mit ca. 50.000 bis 100.000 Quadratmetern.
Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten sowohl private als auch institutionelle Anleger einem Immobilieninvestor ihr Geld anvertrauen?
„Garantien und Schutzklauseln sind wichtig für Anleger“
Dr. Thomas Wolfensberger: Peach Property ist ein erfolgreicher Immobilieninvestor mit einem funktionierenden Geschäftsmodell. Wir arbeiten profitabel und sind finanziell solide aufgestellt. Sicherheiten bekommen Anleger bereits durch das renditestarke Immobilienportfolio der Emittentin und durch die Garantie der Schweizer Mutter. Die Anleihe dürfte auch durch die Zinshöhe und die zusätzlichen Schutzklauseln für Anleger attraktiv sein. Wir sind überzeugt, dass Garantien und Schutzklauseln für Anleger gerade bei Mittelstandsanleihen an Stellenwert gewinnen und die Zeiten vorbei sind, wo nur ein möglichst hoher Zinskupon im Vordergrund stand.
Anleihen Finder: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Dr. Wolfensberger.
Kurzvita Dr. Thomas Wolfensberger
Dr. Wolfensberger verfügt über langjährige Erfahrung in der Immobilienbranche und ist seit 2007 CEO der Peach Property Group. Zuvor war er unter anderem bei einem Asset-Management-Unternehmen für einen amerikanischen und einen Schweizer Immobilienfonds verantwortlich. Davor führte er als CEO ein weltweit tätiges Softwareunternehmen im Bereich Bank-Software mit 120 Mitarbeitern, welches er 1999 gegründet hatte und 2006 veräußerte. Zuvor war er in der Unternehmensberatung für Accenture und IBM tätig. Dr. Wolfensberger studierte Wirtschaft an der Universität in Zürich.
TIPP: Sie lesen gerade ein Interview aus unserem aktuellen Newsletter November-01-2015.
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Anleihen Finder Redaktion. Timm Henecker.
Fotos: Peach Property Group AG
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