Neuemission: „Erste Pläne für eine weitere Anleihe“ – Interview mit DREF-Chef Felix Bauer

Montag, 30. März 2015


Die Deutsche Real Estate Funds S.A.R.L. (DREF) emittiert ihre erste Projektanleihe. Das Papier, das vom 31. März 2015 bis zum 02. April 2015 gezeichnet werden kann, hat eine für Privatanleger freundliche Stückelung von 1.000 Euro. Die Anleihen Finder Redaktion sprach mit Felix Bauer, CEO der Deutsche Real Estate Funds Advisor (DREF), über Risiken und Chancen des Wertpapiers.

Anleihen Finder Redaktion: Ist es richtig, dass die Deutsche Studenten Wohnen Bond I S.A. als Investmentvehikel der Deutsche Real Estate Funds (DREF) die Projektanleihe neu emittiert? Wenn ja, inwiefern kann die Deutsche Studenten Wohnen Bond I S.A. das Vertrauen der Anleger gewinnen? Das Unternehmen ist bislang nicht als erfolgreicher Projektträger oder als solide Anleihen-Emittentin in Erscheinung getreten.

Felix Bauer: Die Emission ist in der Tat eine Premiere für uns, aber als Immobilieninvestor haben wir uns im deutschen und britischen Immobilienmarkt schon längst einen Namen gemacht. Die noch junge Deutsche Real Estate Funds (DREF) ist Teil der Bauer Gruppe, die als Immobilieninvestor auf eine mehr als hundertjährige Geschichte zurückblickt und in den vergangenen zehn Jahren an der Entwicklung, Finanzierung, Modernisierung und dem Management von etwa 1.500 Studentenwohneinheiten im Wert von rund 110 Millionen Euro beteiligt war. So haben wir uns einen erheblichen Wissens- und Erfahrungsvorsprung auf dem deutschen Markt für Studentisches Wohnen erarbeitet. Zudem besteht das Management aus sehr erfahrenen Immobilienexperten, die Transaktionen von über 2,5 Milliarden Euro im deutschen Immobiliensektor realisiert haben.

Anleihen Finder Redaktion: Anleihen für Immobilienprojekte werden als Alternative zur Bankfinanzierung von Projektentwicklern eingesetzt. Dabei fragen Investoren oft: Hat der Projektträger kein Geld von Banken bekommen?

Osnabrueck_studio_2Felix Bauer: Wir haben uns ganz bewusst für eine Anleihe entschieden. Bei dieser Größenordnung ist diese Finanzierungsform einfach sinnvoller. Das zeigt die Erfahrung in einer Reihe von Auslandsmärkten, wo Investoren den Markt für Studentisches Wohnen schon längst für sich entdeckt haben. Wir wollen diesen attraktiven Zukunftsmarkt nun auch in Deutschland erschließen. Das Potential ist erheblich.

Riskio?

Anleihen Finder Redaktion: Anknüpfend an die Frage zuvor, könnten Anleger folgern, dass das Risiko hoch sein müsse, wenn keine Bank finanziert. Wie beschreiben Sie Ihren Anlegern das Risiko Ihrer Anleihe?

Felix Bauer: Ein Kupon von 4,375 Prozent und ein Investmentgrade-Rating sprechen für die relativ hohe Sicherheit dieser Anleihe. Die Anleihe wird erstrangig auf Grundschulden besichert. Zudem investieren wir ausschließlich in wertstabile und zentral gelegene Studentenwohnimmobilien in deutschen Universitätsstäten.

Um das Risiko innerhalb des Portfolios zu diversifizieren, investieren wir nicht mehr als 25 Prozent des Emissionserlöses in ein Wohnheim. Außerdem befinden sich maximal zwei Wohnheime in derselben Stadt. Insgesamt ist das geplante Portfolio auf acht Wohnheime in fünf Städten verteilt (Berlin, Bremen, Kassel, Kiel, Stuttgart). Darüber hinaus achten wir darauf, dass unsere Gesamtinvestitionen den erwarteten Marktwert des Wohnheims nach der Renovierung nicht übersteigen.

„Unverlässliche Studenten“?

Anleihen Finder Redaktion: Studenten sind keine verlässlichen, solvente Mieter, lautet ein gängiges Vorurteil. Wieso sind Sie sich sicher, dass sich Ihre Investitionen rentieren?

Grundriss_EntzerrtFelix Bauer: Dabei handelt es sich in der Tat um ein falsches Vorurteil. De facto sind Studenten sogar sehr gute Mieter. Schließlich werden sie finanziell sehr häufig von ihren Eltern oder durch staatliche Beihilfen unterstützt. Das Mietausfallrisiko ist vergleichsweise gering.

Anleihen Finder Redaktion: Welche Sicherheiten (Covenants) bieten Sie Ihren Anlegern an?

Felix Bauer: Die Anleihe ist mit einer ganzen Reihe von Schutzklauseln für Investoren ausgestattet. So darf die Emittentin beispielsweise keine Dividenden ausschütten. Die Aufnahme weiterer Schulden ist begrenzt. Außerdem prüft ein Treuhänder die Verwendung der Emissionserlöse sowie wesentliche Cashflows über die gesamte Laufzeit der Anleihe.

Anleihen Finder Redaktion: Ihre Anleihe soll im Segment Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert werden. Die Börse empfiehlt in Ihrem Best Practice Guide: „Die Eigenkapitalquote (EK)-Quote sollte mindestens 15 Prozent betragen (Hard Equity ohne wirtschaftliches EK).“ Inwiefern folgen Sie dieser Empfehlung der Börse?

Felix Bauer: Diese Empfehlung richtet sich ausdrücklich an „Industrieunternehmen“. Unsere Emission hat durch die umfassende Mittelverwendungskontrolle, die Zweckbindung der Mittel sowie das Sicherheitenpaket eine ganz andere Struktur als eine Industrieanleihe.

Blick in die Zukunft

Anleihen Finder Redaktion: Wo wird die DREF am Ende der Laufzeit Ihrer Anleihe stehen?

Felix Bauer: Als Fußballer würde ich Ihnen nun sagen, dass wir von Spiel zu Spiel denken. Und natürlich gilt unsere gesamte Aufmerksamkeit der erfolgreichen Platzierung dieser Anleihe. Es gibt aber erste Pläne für eine weitere Anleihe. Bis 2020 werden wir ein umfangreiches Portfolio an deutschen Studentenwohnheimen haben. Wenn alles optimal läuft, sind wir bis dahin auch börsennotiert. Das ist nun aber wirklich noch Zukunftsmusik.

Anleihen Finder Redaktion: Herr Bauer, vielen Dank für das Gespräch!

Kurzlebenslauf

Felix Bauer ist Chief Executive Officer der Deutsche Real Estate Funds Advisor.

Felix BauerSeit 2002 führt Felix Bauer die Bauer Gruppe, die als Immobilieninvestor auf eine mehr als hundertjährige Geschichte zurückblickt. Unter seiner Führung hat die Gruppe Immobilienprojekte im Volumen von 1,5 Milliarden Euro entwickelt, verwaltet und verkauft. Außerdem hat sich das Thema Studentisches Wohnen zu einer Kernkompetenz der Unternehmensgruppe entwickelt. 2013 hat Felix Bauer die DREF gegründet, um die Expertise für Studentisches Wohnen und die Erfahrungen auf dem deutschen Immobilienmarkt innerhalb der Bauer Gruppe zu bündeln.

Zuvor beschäftigte sich der staatlich geprüfte Bau- und Wirtschaftsingenieur zehn Jahre mit Immobilienentwicklung und -investments. Eines seiner ersten und bekanntesten Projekte ist das preisgekrönte „Gazzano House“ in London, bei dem er als alleiniger Investor, Entwickler und Verwalter fungierte. Er begann seine berufliche Laufbahn als Berater in der Öl- und Gasindustrie.

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Anleihen Finder Redaktion. Timm Henecker.

Fotos: Deutsche Real Estate Funds Advisor S.A.R.L.

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