Zinsland: Crowdinvesting-Anleihe „Tecklenburg Portfolio“ (6,00% p.a.)

Auch Zinsland – eine Online-Plattform für digitale Immobilieninvestments – offeriert Anlegern nun die Möglichkeit, über eine Anleihe in die Projektfinanzierung von Immobilien zu investieren. Bei der Immobilienanleihe handelt es sich um eine mit jährlich 6,0% zum 15. September 2021 endfällig verzinste Inhaberschuldverschreibung zur Mezzanine-Finanzierung von drei Immobilienprojekten in Düsseldorf, Moers und Kempen. Das Emissionsvolumen beträgt 2,5 Millionen Euro, die Mindestzeichnung 1.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben.

Emittentin: Emittentin der Anleihe ist Tecklenburg GmbH mit Sitz in Straelen, die auf eine 140-jährige Geschichte in der Immobilienwirtschaft zurückblicken kann. Die Tecklenburg-Unternehmensgruppe entwickelt, plant und baut Wohn-, Sozial-, Handels- und Denkmalimmobilien in der Region Niederrhein, dem Großraum Düsseldorf und dem Ruhrgebiet. Sukzessive hat sich das Bauunternehmen über den Generalunternehmer zum diversifizierten Immobilienunternehmen mit Bau-, Entwicklungs- und Verwaltungsleistungen eigener Projekte sowie im Auftrag Dritter entwickelt. In der Bilanz zum 31. Dezember 2017 werden ein Eigenkapital von 7,3 Millionen Euro sowie Verbindlichkeiten und Rückstellungen von insgesamt 22,3 Millionen Euro ausgewiesen. Der Verschuldungsgrad der Gesellschaft liegt demnach bei über 300 Prozent.

Investitionsobjekte: Die Tecklenburg GmbH hat drei Immobilienprojekte initiiert, deren Entwicklung durch die Anleihe zwischenfinanziert werden soll:

– In Düsseldorf-Gerresheimwird eine moderne Kita mit Außenspielbereich gebaut. Die geplanten Baukosten liegen bei rund 2,1 Millionen Euro. Das Grundstück ist und bleibt im Eigentum der Kirchengemeinde und wird durch einen Erbbaurechtsvertrag für die Kita zur Verfügung gestellt. Die Kirchengemeinde mietet die Kita langfristig für 25 Jahre. Die Baugenehmigung wurde bereits erteilt.

– Am Standort „Teutonenstraße“ in Moers entwickelt die Tecklenburg GmbH ein Neubauquartier mit 34 Doppelhaushälften, 14 Reihenhäusern, fünf Bungalows, einem Einfamilien- und drei Mehrfamilienhäusern sowie 47 Garagen und einer weiteren Kindertagesstätte. Die geplanten Baukosten liegen bei rund 16,6 Millionen Euro. Der Bebauungsplan ist bereits rechtskräftig.

– In zentraler Lage in Kempen entsteht ein Wohnquartier mit 42 Doppelhaushälften und zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 23 Wohnungen. Auch hier ist der Bebauungsplan bereits rechtskräftig. Die geplanten Baukosten liegen bei rund 24,6 Millionen Euro.

Investition und Finanzierung: Das geplante Investitionsvolumen beträgt 43,2 Millionen Euro. Es wird mit 2,1 Millionen Euro Eigenkapital der Tecklenburg GmbH, 2,5 Millionen Euro Anleihekapital, einem Bankdarlehen in Höhe von 8,4 Millionen Euro sowie 30,3 Millionen Euro durch die geplanten Abschlagszahlungen der Enderwerber (nach MaBV) der einzelnen Immobilieneinheiten finanziert. Sollte der Abverkauf der Immobilien nicht wie geplant verlaufen, droht möglicherweise ein Liquiditätsproblem.

Prognoserechnung: Die Gesamterlöse aus dem Abverkauf der einzelnen Immobilieneinheiten sollen rund 50,6 Millionen Euro betragen. Auf welcher Grundlage diese Prognose beruht, ist unklar. Geht die Kalkulation auf, erzielt die Tecklenburg GmbH nach dem Verkauf aller Einheiten einen Gewinn von 7,4 Millionen Euro. Das entspricht einer Marge von etwa 17 Prozent.

INFO: Mehr zu Zinsland finden Sie hier.

Bürgschaft: Es besteht eine persönliche Bürgschaft Hermann Tecklenburgs, des geschäftsführenden Gesellschafters der Emittentin, über die volle Höhe des Nennbetrages der Anleihe zuzüglich der Verzinsung. Die Werthaltigkeit dieser Bürgschaft ist schwer einzuschätzen, da nicht bekannt ist, über welches Vermögen Hermann Tecklenburg verfügt. Ferner ist unklar, ob Hermann Tecklenburg noch weitere Bürgschaften und gegebenenfalls in welcher Höhe abgegeben hat. In den Verkaufsunterlagen wird zutreffend darauf hingewiesen, dass die selbstschuldnerische Höchstbürgschaft des Bürgen wertlos sein oder durch eine Änderung der Finanzlage des Bürgen wertlos werden kann.

Projektbezogene Risiken: In den Verkaufsunterlagen wird auf diverse Risiken hingewiesen. So ist die Emittentin zum Beispiel aufgrund der Fokussierung auf den deutschen Immobilienmarkt von den dortigen Entwicklungen abhängig. Insbesondere eine Erhöhung des Zinsniveaus kann sich negativ auf den Immobilienmarkt und die Finanzierungskosten sowie die Finanzierungsmöglichkeiten der Emittentin sowie der Käufer auswirken. Ferner besteht das Risiko, dass erforderliche Genehmigungen für Bau, Modernisierungen oder Sanierungen nicht, nicht rechtzeitig oder nur unter Auflagen oder Nebenbedingungen erteilt werden oder dass Baukosten höher ausfallen als veranschlagt. Es können Schlechtleistungen, Vertragsuntreue und Insolvenz von Vertragspartnerneintreten, die zu einem finanziellen Verlust der Emittentin führen. Es können Änderungen des Projektumfangs oder der Projektausführung erforderlich sein, die zu einem Mehraufwand führen.

Anleihebedingungen: Die Schuldverschreibung begründet eine direkte, unbedingte, nicht nachrangige Verbindlichkeit der Tecklenburg GmbH. Die Rückzahlung erfolgt grundsätzlich zum 15. September 2021. Die Tecklenburg GmbH kann die Schuldverschreibung allerdings insgesamt oder teilweise jederzeit kündigen und zusammen mit allen noch nicht gezahlten Zinsen vorzeitig zurückzahlen. Die Zinsen sind grundsätzlich endfällig, also erst zum 15. September 2021 zuzahlen. Im Fall der Ausübung des Emittenten-Kündigungsrechts bis zum 15. Januar 2021 erfolgt die Verzinsung für den gesamten Zeitraum bis 15. Januar 2021 unabhängig vom Kündigungszeitpunkt. Im Fall der Ausübung des Emittenten-Kündigungsrechts nach dem 15. Januar 2021, erfolgt die Verzinsung bis einschließlich dem Tag, der dem von der Emittentin festgesetzten Rückzahlungstag für die Schuldverschreibung vorangeht.

Steuerliche Aspekte: Ein Privatanleger erzielt Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Zinsen unterliegen grundsätzlich der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Fazit: Zinsland setzt mit der Anleihe auf einen bekannten Partner. Mit der Tecklenburg GmbH wurden bereits zehn Projekte gemeinsam finanziert. Bei sechs Projekten haben die Anleger ihr Geld zuzüglich Zinsen bereits wieder zurückerhalten. Die Tecklenburg GmbH blickt auf eine 140-jährige Geschichte in der Immobilienwirtschaft zurück. Es handelt sich also um einen etablierten Partner. Trotzdem müssen sich die Anleger letztlich darauf verlassen, dass die Tecklenburg GmbH auch in Zukunft erfolgreich Immobilienprojekte realisieren kann. Eine wirtschaftliche Beurteilung der vorgestellten Projekte beziehungsweise der zugrundeliegenden Kalkulationen lässt sich nämlich kaum vornehmen, weil die für die Anleger aufbereiteten Unterlagen dafür zu dünn sind. Gleiches gilt für die Bürgschaft von Hermann Tecklenburg. Die selbstschuldnerische Höchstbürgschaft kann wertlos sein oder durch eine Änderung der Finanzlage des Bürgen wertlos werden.

Beitrag und Analyse von Crowdfunding-Experte Robert Fanderl, Anleihen Finder Redaktion.

Foto: pixabay.com

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