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Neue Exporo-Anleihe: „Quartier Wiener Straße“ in Dresden – Zinskupon von 5,5% p.a.
Die Crowdinvestment-Plattform Exporo ist erneut mit einer Immobilienanleihe am Start. Mit einer Laufzeit bis 31. März 2020 ein echter Kurzläufer. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu 4,5 Millionen Euro. Die jährliche Verzinsung liegt bei 5,5 Prozent. Exporo wagt sich diesmal allerdings auf eher gewagtes Terrain. Der Projektentwickler verfügt über keine signifikante Erfahrung im Immobilienbereich und das Projekt leidet bereits heute unter Kostenüberschreitungen. Die Mittel der Anleihe sollen zur abschließenden Fertigstellung eines Wohn- und Gewerbe-Quartiers mit acht Immobilien in Dresden verwendet werden.
Emittentin: Die Emittentin, die Exporo Mezz 4 GmbH, ist ein 100-prozentiges Tochterunternehmen der Exporo AG, die die gleichnamige Crowdinvesting-Plattform betreibt. Die Exporo Mezz 4 GmbH hat bis auf die Vorbereitung dieser Emission noch keine Geschäftstätigkeit entfaltet. Ausschließliche Geschäftstätigkeit wird der Erwerb und die Verwaltung einer Darlehensforderung gegen die Prime Power Systems Holding GmbH (Projektgesellschaft) sein. Die Darlehensforderung resultiert aus einem Darlehensvertrag, den ein deutsches Kreditinstitut mit der Projektgesellschaft über eine Darlehenssumme von 4,5 Millionen Euro mit einer Laufzeit bis zum 19. November 2019 abschließen wird.
Projektgesellschaft: Bei der Prime Power Systems Holding GmbH handelt es sich laut Verkaufsprospekt um eine reine Zweckgesellschaft, die ausschließlich für die Errichtung und das Halten der Immobilie bis zu deren Veräußerung genutzt wird. Unerwähnt bleibt im Verkaufsprospekt, dass das Unternehmen schon im Jahr 2008 als Magic Alpaca World GmbH gegründet wurde. Unternehmensgegenstand war seinerzeit die Zucht und der Handel mit Alpaca Tieren sowie die Vermarktung von deren Wolle. Im Jahr 2009 erfolgte die Umfirmierung in PE Solar Lauta GmbH. Der neue Unternehmenszweck war nun die Projektierung, der Bau, der Betrieb und der Erwerb von Solarparks, insbesondere der Aufbau und der Betrieb des Solarparks Lauta in Sachsen. Im Jahr 2012 erfolgte die nächste Umfirmierung zur Prime Power Systems GmbH, die dann im Jahr 2015 zur Prime Power Systems Holding GmbH wurde. Vor dem Hintergrund der Unternehmensentwicklung verwundert es nicht, dass Exporo der Projektgesellschaft „keine signifikante Erfahrung“ als Immobilien-Projektentwickler attestiert.
Immobilienprojekt: Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin des Grundstücks Wiener Straße 38 – 42 in Dresden. Auf dem Grundstück entstehen insgesamt 200 Wohneinheiten, aufgeteilt auf fünf Häuser mit jeweils 40 möblierten Wohnungen und einer Wohnfläche je Haus von etwa 946 Quadratmeter. Ferner ein Büro-/ Seminarzentrum, ein Ärzte-/ Seminarhaus und ein separates Aqua-/ Therapiezentrum sowie 123 Tiefgaragenstellplätzen und 18 Außenstellplätzen. Das komplette Areal befindet sich bereits im Bau und ist zu rund 80 Prozent fertiggestellt. Während der bisherigen Bauzeit kam es allerdings zu Baukostenerhöhungen von rund 20 Prozent, die nicht über den ursprünglichen Finanzierungsrahmen gedeckt sind. Mit den Mitteln der Exporo-Anleihe beabsichtigt die Projektgesellschaft, die Finanzierungslücke zu schließen und die noch anfallenden Fertigstellungskosten zu finanzieren.
HINWEIS: Weitere Informationen zu dieser Immobilienanleihe finden Sie hier
Vermietung: Die Angaben zur Vermietungssituation sind widersprüchlich. Im Verkaufsprospekt steht, dass sämtliche Häuser „langfristig vermietet“ sind. Im Exposé wird hingegen ausgeführt, dass vier von acht Häuser von einem öffentlichen Träger für die nächsten vier Jahre angemietet sind, zwei weitere Häuser langfristig an die Prime Power Systems Medical Fitness GmbH vermietet wurden, aber 60 von 200 Apartments noch unvermietet sind. An anderer Stelle heißt es dann, man befindet sich in Endverhandlungen bezüglich der Anmietung von weiteren 60 Apartments, so dass eine Vollvermietung „zu erwarten ist“. Weder aus der einen noch aus der anderen Verkaufsunterlage geht hervor, wie hoch die aktuell gesicherten Mieteinnahmen sind und wie hoch die jährlichen Mieteinnahmen bei Vollvermietung ausfallen könnten.
Investition und Finanzierung: Das Investitionsvolumen beträgt 31,9 Millionen Euro. Es soll mit vier Millionen Euro Anleihekapital, sechs Millionen Euro Eigenkapital und einem Bankdarlehen in Höhe von 21,9 Millionen Euro finanziert werden. Die Immobilie soll bis spätestens Mitte 2019 im Ganzen an einen Investor verkauft werden. Als Verkaufserlös werden auf Basis eines nicht näher beschriebenen Gutachtens 40 Millionen Euro angestrebt. Die Einschätzung des potentiellen Verkaufspreises ist ohne Kenntnis der jährlichen Mieteinnahmen nicht möglich. Auf Nachfrage wurde zumindest ein Kaufpreisfaktor von über 20 bezogen auf die angestrebte Jahresnettokaltmiete genannt.
Kündigungsrechte: Die Schuldverschreibungen können durch die Anleger nicht ordentlich vorzeitig gekündigt werden. Die Exporo Mezz 4 GmbH (Emittentin) ist ab dem 19. August 2019 berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Schuldverschreibung mit einer Frist von 14 Geschäftstagen zu kündigen und vorzeitig zurückzuzahlen.
INFO: Hier finden Sie den Wertpapierprospekt der Anleihe
Nachrangvereinbarung: Die Darlehensforderung der Emittentin wird gegenüber den Forderungen der Bank aus dem erstrangig besicherten Kreditvertrag nachrangig sein und gegenüber der Projektgesellschaft erst dann geltend gemacht werden können, wenn die im Kreditvertrag vereinbarten Zins- und Tilgungsansprüche vollständig erfüllt wurden.
Liquiditätsvorbehalt: Für alle Zahlungsansprüche der Anleger gilt ein Liquiditätsvorbehalt. Anleger haben gegenüber der Emittentin nur dann einen Anspruch auf Zahlung ihrer Zins- und Rückzahlungsforderungen, sofern die Projektgesellschaft Zahlungen aus dem Darlehen an die Emittentin geleistet hat.
Sicherheiten: Die Darlehensforderung wird durch die Bestellung von zweitrangigen Grundschulden in Höhe von insgesamt rund 4,4 Millionen Euro nachrangig nach den Grundpfandrechten der Bank zur Absicherung der Kreditforderungen in Höhe von etwa 21,9 Millionen Euro besichert werden. Ferner gibt es noch ein abstraktes Schuldanerkenntnis des geschäftsführenden Gesellschafters der Prime Power Systems Holding GmbH. Allerdings wird weder dessen Name noch dessen Bonität in den Verkaufsunterlagen erwähnt.
Risiken: Das Risiko der Kostenüberschreitung hat sich bei diesem Projekt schon realisiert. Darüber hinaus sind ganz grundsätzlich folgende Risiken zu bedenken. Unvorhersehbare Ereignisse wie etwa eine fehlerhafte Projektplanung, eine falsche Kostenkalkulation, die fehlende Erteilung von notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und/oder nachträgliche Genehmigungserfordernisse, eine Insolvenz und/oder Schlechtleistung der an der Bauausführung beteiligten Unternehmen oder unentdeckte Altlasten auf dem Grundstück können die Kosten weiter erhöhen und die geplante Bauzeit verlängern.
Börsenzulassung: Ein Antrag auf Zulassung zum Handel der Schuldverschreibungen an einem geregelten Markt wurde noch nicht gestellt und wird auch zukünftig nicht gestellt werden.
Steuerliche Aspekte: Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Zinsen unterliegen im Privatvermögen der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Finale Einschätzung: Das Chancen-Risiken-Profil passt bei dieser Anleihe nicht mehr. Ein unerfahrener Projektentwickler kämpft mit deutlichen Kostenüberschreitungen und will nun mit Hilfe von Exporo Kleinanleger in sein Projekt holen. Dafür erhalten sie gerade einmal einen jährlichen Zins von 5,5 Prozent bei vollem Verlustrisiko. Unzureichende und widersprüchliche Angaben zur Vermietungssituation sowie ein schwer einzuschätzender (geplanter) Veräußerungserlös erschweren eine Anlageentscheidung zusätzlich.
Beitrag und Analyse von Crowdfunding-Experte Robert Fanderl, Anleihen Finder Redaktion.
Foto: pixabay.com
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