Exporo bietet neue Kurzläufer-Anleihe „Portfolio Dresden“ an: Zinskupon von 5,5% p.a. – Volumen von bis zu 6 Mio. Euro

Donnerstag, 14. Juni 2018


Neuer Bond auf Crowdinvesting-Plattform. Exporo, der Marktführer für digitale Immobilien-Investments, bietet über seine Tochtergesellschaft, die Exporo Mezz 1 GmbH, eine Anleihe „Portfolio Dresden“ mit einer Laufzeit bis zum 31. Mai 2020 (24 Monate) zur Zeichnung an. Die jährliche Verzinsung beträgt 5,5 Prozent. Es handelt sich um endfällige Zinsen, die gesamten Zinsen werden also erst mit Rückzahlung des Darlehens ausbezahlt. Das Emissionsvolumen beträgt bis zu sechs Millionen Euro, die Mindestzeichnungssumme beträgt 1.000 Euro.

Crowdinvesting-Plattform: Die Exporo AG ist mit der Plattform im Jahr 2014 gestartet. Mittlerweile wurden rund 180 Millionen Euro Kapital für 117 Projekte an die Crowd vermittelt. Neben dem klassischen Crowd-Immobiliendarlehen bietet Exporo auch die Möglichkeit, über den Erwerb einer Anleihe in den Immobilienmarkt zu investieren. Die Emittentin der aktuellen Anleihe, die Exporo Mezz 1 GmbH wurde am 18. Februar 2018 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro gegründet. Die Exporo Mezz 1 GmbH hat bis auf die Vorbereitung der Emission der hier vorgestellten Anleihe noch keine geschäftlichen Aktivitäten aufgenommen.

Finanzierungsstruktur des Angebots: Die Emittentin wird eine Darlehensforderung gegen die WI Objektgesellschaft 35 GmbH & Co. KG („Projektgesellschaft“) erwerben. Die Darlehensforderung resultiert aus einem Darlehensvertrag, den ein deutsches Kreditinstitut mit der Projektgesellschaft über eine Darlehenssumme von sechs Millionen Euro abschließen wird. Die Projektgesellschaft wird die Darlehenssumme zur (teilweisen) Ablösung des Eigenanteils für die Finanzierung des Erwerbs eines Immobilienportfolios in Dresden verwenden. Mit der Emission der Schuldverschreibungen soll der Kaufpreis für den Erwerb der Darlehensforderung generiert werden. Die Emittentin plant ferner, neben dieser Emission ein prospektfreies Angebot einer gleichrangigen Anleihe mit einem Volumen von bis zu zwei Millionen Euro und einem Zinssatz von 7,5 Prozent bei einem Mindestanlagebetrag von 100.000 Euro aufzulegen, aus dem ebenfalls ein Teil des Kaufpreises für den Erwerb der Darlehensforderung erzielt werden soll. In Summe sollen aus der Emission der Schuldverschreibungen und dem prospektfreien Angebot der Anleihe jedoch nicht mehr als die für den Erwerb der Darlehensforderung erforderlichen sechs Millionen platziert werden.

INFO: Hier finden Sie weitere Informationen zur Anleihe und zu den Investitionsmöglichkeiten

Projektgesellschaft: Die Projektgesellschaft WI Objektgesellschaft 35 GmbH & Co. KG gehört zur mittelständischen Unternehmensgruppe Wohninvest. Der Schwerpunkt der Wohninvest liegt nach eigenen Angaben in der Akquisition, dem Management und der Entwicklung sowie dem Verkauf und der Bestandshaltung von gewerblichen Immobilien und Grundstücken in ganz Deutschland. Aktuell wird gemäß den Verkaufsunterlagen für die Crowd ein Projektentwicklungsvolumen von über 100 Millionen Euro realisiert sowie rund 192.000 Quadratmeter vermietbare Gesamtfläche an 30 Standorten im Eigenbestand betreut.

Immobilienportfolio: Bei dem Immobilienportfolio handelt es sich um 17 Mehrfamilienhäuser in Dresden mit 211 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 12.525 Quadratmeter und neun kleineren gewerblichen Einheiten mit einer Gesamtfläche von 844 Quadratmeter sowie 197 PKW-Stellplätzen. Der aktuelle Vermietungsstand beträgt rund 97 Prozent. Das Immobilienportfolio wurde am 14. Dezember 2017 durch die Projektgesellschaft in zwei Immobilienkaufverträgen von insgesamt fünf Veräußerern zu einem Kaufpreis in Höhe von insgesamt knapp 26,1 Millionen Euro erworben. Inklusive Kaufnebenkosten und geplanten Renovierungsaufwendungen beträgt das gesamte Investitionsvolumen für das Immobilienportfolio 29,6 Millionen Euro. In Höhe von 21 Millionen Euro wurde der Erwerb des Immobilienportfolios durch einen erstrangig besicherten Kredit einer deutschen Bank fremdfinanziert, der verbleibende Teil des Kaufpreises wurde von der Projektgesellschaft selbst erbracht. In Höhe von sechs Millionen Euro soll der Eigenanteil der Projektgesellschaft durch das Crowd-Darlehen abgelöst werden. Das Immobilienportfolio soll während der Laufzeit der Anleihe im Ganzen oder in einzelnen Teilen an Eigennutzer und/oder Kapitalanleger veräußert werden.

Investition und Finanzierung: Das Investitionsvolumen beträgt 29,6 Millionen Euro. Es soll mit sechs Millionen Euro Anleihekapital, 2,6 Millionen Euro Eigenkapital und einem Bankdarlehen in Höhe von 21 Millionen Euro finanziert werden. Die aktuelle Jahresnettomiete beträgt knapp 1,1 Millionen Euro. Bei einem Kaufpreis für die Immobilien von 26,1 Millionen Euro errechnet sich somit ein Kaufpreisfaktor von 24,6 beziehungsweise eine Mietrendite von vier Prozent. Der Verkauf der Immobilien soll einen Gesamterlös von 37,5 Millionen Euro erbringen. Bei der Kalkulation ist ein Preis pro Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche von knapp 2.600 Euro unterstellt. Zum Vergleich: Im Wertpapierprospekt wird unter Bezugnahme auf den Capital Immobilien-Kompass 2017 darauf hingewiesen, dass für Wohnungen im Bestand durchschnittlich ein Kaufpreis in Höhe von 2.032 Euro pro Quadratmeter in Dresden verlangt wurde. Bei Neubauten lag der Preis bei 3.131 Euro pro Quadratmeter.

Kündigungsrechte: Die Anleihen können durch die Anleger nicht ordentlich vorzeitig gekündigt werden. Die Emittentin ist hingegen ab dem 1. Juni 2019 berechtigt, mit einer Frist von 14 Tagen die Schuldverschreibung ganz oder teilweise zu kündigen und vorzeitig zurückzuzahlen.

Nachrangvereinbarung: Die Darlehensforderung der Emittentin wird gegenüber den Forderungen der Bank aus dem erstrangig besicherten Kreditvertrag nachrangig sein und gegenüber der Projektgesellschaft erst dann geltend gemacht werden können, wenn die im Kreditvertrag vereinbarten Zins- und Tilgungsansprüche einer Abrechnungsperiode vollständig erfüllt wurden.

HINWEIS: Gerne können Sie auch am Exporo-Webinar zum Thema am Montag, den 18.06.2018 teilnehmen.

Liquiditätsvorbehalt: Für alle Zahlungsansprüche der Anleger gilt ein Liquiditätsvorbehalt. Anleger haben gegenüber der Emittentin nur dann einen Anspruch auf Zahlung ihrer Zins- und Rückzahlungsforderungen, sofern die Projektgesellschaft Zahlungen aus dem Darlehen an die Emittentin geleistet hat.

Altlasten: Risiken aus Altlasten (zum Beispiel Asbest, Schadstoffe, Bodenverunreinigungen) können nicht ausgeschlossen werden. Es besteht das Risiko, dass die Projektgesellschaft bestehende und/oder künftige Umweltbelastungen aus Altlasten beseitigen muss, was erhebliche Kosten verursachen kann.

Börsenzulassung: Ein Antrag auf Zulassung zum Handel der Schuldverschreibungen an einem geregelten Markt wurde noch nicht gestellt und wird auch zukünftig nicht gestellt werden.

Steuerliche Aspekte: Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Zinsen unterliegen im Privatvermögen der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Fazit: Dresden gilt gemeinhin als attraktiver Immobilienmarkt und daher kann sich ein Investment in den Wohnimmobilienmarkt durchaus lohnen. In den Verkaufsunterlagen bleibt aber weitgehend offen, warum die hier zu finanzierenden Immobilien innerhalb von nur zwei Jahren im Wert um mehr als 30 Prozent steigen sollen. Mögliche Werttreiber wie zum Beispiel Steigerungspotentiale durch Revitalisierung oder Chancen auf Mieterhöhungen werden ebenso wenig dargelegt wie eine Einschätzungen zu erhofften marktbedingten Preissteigerungen in Dresden. Für die Rückzahlung der Anlegergelder ist eine Wertsteigerung in dieser Höhe zwar nicht nötig, aber letztlich bleibt das Angebot den Nachweis schuldig, warum die Immobilien attraktiv sein könnten.

Ein Beitrag von Crowdinvesting-Experte Robert Fanderl, Anleihen Finder Redaktion.

Foto: pixabay.com

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