„Können Anleihe-Mittel kurzfristig sehr lukrativ investieren“ – Interview mit Marin Marinov, CEO der Coreo AG

Mittwoch, 26. August 2020


Seit Montag ist die neue Unternehmensanleihe der Coreo AG in der Zeichnung –  die fünfjährige Unternehmensanleihe (ISIN DE000A289D70) bietet einen jährlichen Zinskupon von 6,75% und hat ein maximales Volumen von bis zu 30 Mio. Euro. Die Anleihen Finder Redaktion hat ausführlich mit dem CEO der Coreo AG, Marin Marinov, über die derzeitige Geschäftsentwicklung und die Hintergründe der Anleihe-Emission gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Marinov, können Sie uns die Coreo AG kurz vorstellen und verraten, wofür die eingesammelten Anleihe-Mittel verwendet werden sollen?

Marin Marinov: Die Coreo AG ist in der Entwicklung von Bestandsimmobilien tätig. Wir erwerben also Objekte und Portfolios, die ein Entwicklungs- bzw. Wertsteigerungspotenzial aufweisen, so genannte Value-Add-Immobilien. Die Anforderungen und Herausforderungen können dabei sehr vielfältig sein – kaufmännisch, technisch, rechtlich, strukturell oder einfach nur menschlich, zumal wir uns nicht nur auf Wohn- oder Gewerbeimmobilien beschränken. Wir machen beides mit dem übergeordneten Ziel, ein insgesamt attraktives und vom Chance-Risiko-Verhältnis her ausgewogenes Immobilienportfolio aufzubauen. Als Bestandsentwickler positionieren wir uns im Markt zwischen den reinen Bestandshaltern auf der einen, und den Projektentwicklern auf der anderen Seite.

Marin Marinov

Mit dem Emissionserlös wollen wir das Wachstum unserer Gesellschaft vorantreiben. Mittels weiterer Immobilienkäufe planen wir die laufenden Mieteinnahmen deutlich zu erhöhen. Die passenden Objekte für den nächsten Wachstumsschritt haben wir bereits im Visier. Darüber hinaus haben wir die Möglichkeit, unsere Finanzierungstruktur und Rentabilität nachhaltig zu verbessern. Wir können vorzeitig das noch ausstehende und mit 10% verzinste Restvolumen der Optionsanleihe 2018/2022 in Höhe von 15 Mio. Euro ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Zusammengefasst lässt sich sagen: wir können die Mittel aus einer Platzierung kurzfristig sehr lukrativ investieren.

Anleihen Finder: Seit wann sind Sie in diesem Bereich tätig?

Marin Marinov: Das erste Objekt haben wir 2017 erworben. Wir sind also ein vergleichsweise junges Immobilienunternehmen. Dafür wachsen wir stark. Unser Ankaufsvolumen haben wir von gut 10 Mio. Euro auf zuletzt über 30 Mio. Euro pro Jahr kontinuierlich erhöht. Wir agieren gern im verhältnismäßig kleinen Transaktionsbereich zwischen 5 und 20 Mio. Euro. Denn auch in einem Marktumfeld, in dem das Angebot grundsätzlich beschränkt ist, sind solche „kleine“ Value-Add-Immobilien aufgrund der nötigen Entwicklungsmaßnahmen und des damit verbundenen Zeit- und Arbeitsaufwands für die großen Immobilieninvestoren oft uninteressant. Bei attraktiven Kauf-Angeboten aber auch aus Gründen der Portfoliooptimierung verkaufen wir auch immer wieder einzelne Objekte. Mit dieser Strategie beabsichtigen wir unser Portfolio in den kommenden 4 bis 5 Jahren auf 400-500 Mio. Euro auszubauen.

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Anleihen Finder: Warum ist eine Anleihe das „passende“ Finanzierungsinstrument für die Coreo AG und wieso erfolgt die Emission gerade zum jetzigen Zeitpunkt?

Marin Marinov: Wenn Sie mit dem „jetzigen Zeitpunkt“ die Sommerpause meinen, ist sie ja in den meisten Bundesländern schon vorbei. Und auch der Blick auf die Emissionen der letzten Jahre lässt sich eigentlich keine große Relevanz der Sommerpause für erfolgreiche Emissionen erkennen. Hinzu kommt, dass dieses Jahr im Hinblick auf die COVID-19 Pandemie zeitlich alles etwas anders läuft.

„Der Markt wartet nicht“

Wir sind mit unserer Strategie, nur in Immobilien/-portfolios zu investieren, für die wir ein besonderes Entwicklungs- und Wertsteigerungspotential sehen, bisher sehr erfolgreich gewesen. Aktuell bieten sich uns neue, sehr interessante Opportunitäten. Gern würden wir diese für den weiteren Portfolioausbau nutzen. Und zwar jetzt, der Markt wartet nicht.  Zuletzt haben wir unsere Eigenkapitalbasis mit zwei Kapitalerhöhungen um rund 13 Mio. Euro deutlich verbreitert. Mit einer Anleihe erreichen wir zusätzliche Investoren und verbessern unsere Finanzierungsstruktur. Durch die Anleihe können wir nicht nur weitere lukrative Immobilien kaufen, sondern sie bietet auch die Möglichkeit die potenziellen Investoren am Erfolg unserer Strategie zu beteiligen – durch einen attraktiven Kupon von 6,75% p.a.

Anleihen Finder: Wie sieht das Portfolio der Coreo AG gegenwärtig aus? Wie viele Objekte befinden Sich zudem in Ihrer „Projekt-Pipeline“?

Marin Marinov: Unser Portfolio besteht sowohl aus Gewerbe- als auch aus Wohnimmobilien. Neben den unterschiedlichen Nutzungsarten ist es auch geographisch gut diversifiziert. Unsere Mieterstruktur weist kein Klumpenrisiko auf. Sowohl die bisher vorgenommenen Teilverkäufe als auch die erzielten Zuschreibungen zeigen, dass wir gut eingekauft haben. Grundsätzlich können die Immobilien im ganzen Coreo-Konzern, über alle SPVs hinweg, in zwei große Gruppen unterteilt werden: Bestands- und Entwicklungs-Objekte.

„Bestandsobjekte sind die Pflicht, Entwicklungsobjekte die Kür“

Unsere Bestands-Objekte erwirtschaften attraktive laufende Mieteinnahmen und sorgen nicht nur für einen nachhaltigen Cashflow, sondern bilden auch die Grundlage unseres Zielportfolios. In der Sportlersprache wäre das das Pflichtprogramm. Die Entwicklungs-Objekte sind dagegen die Kür. Sie bestimmen den zukünftigen Erfolg unseres Unternehmens. Deshalb arbeiten wir mit viel Elan an der Verwirklichung der Ideen und Visionen, die wir bei der Akquisition dieser Objekte entwickelt hatten. Dabei setzen wir unser ganzes Immobilien-Know-How, Geschick und Leidenschaft in die Realisierung der Projekte. Aktuell entfallen von unseren rund 75.000m² Mietfläche ca. 60% auf unsere Bestands- und 40% auf unsere Entwicklungsobjekte.

Darüber hinaus sehen wir über unser exzellentes Netzwerk jedes Jahr potenzielle Investitionsmöglichkeiten im Wert von mehreren Milliarden Euro. Davon genügt nur ein Teil unserem Ankaufsprofil und nur die attraktivsten kommen in die engere Wahl. Was die konkrete Pipeline anbelangt, so haben wir uns aktuell für drei Immobilien Exklusivität gesichert.

Anleihen Finder: Welche Mieteinnahmen generiert Coreo jährlich – sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich? Mit welchen Veräußerungserlösen kalkulieren Sie darüber hinaus jährlich?

Marin Marinov: Die annualisierten Netto-Kaltmieten unserer Objekte belaufen sich aktuell auf knapp 3 Mio. Euro. Mit Vollvermietung des Hydra-Portfolios kämen nochmals rund 1,3 Mio. Euro jährliche Mieteinnahmen hinzu. Wenn wir die genannten Pipeline-Objekte erwerben können, würde dieser Wert nochmals um gut 4 Mio. Euro steigen und sich damit mehr als verdoppeln.

Eine Kalkulation der Verkaufserlöse ist angesichts unserer Unternehmensgröße schwer vorzunehmen. Bei einer Verkaufsentscheidung aus dem Bestand berücksichtigen wir nicht nur das individuelle Gewicht des Objektes im Portfolio, also welche Lücke entstehen würde. Faktoren wie Bestands-Finanzierung, Zeitpunkt des Verkaufs, vor allem aber die Marktentwicklung und natürlich der Preis spielen eine sehr wichtige Rolle. Jede potenzielle Neuakquisition betrachten wir auch unter dem Gesichtspunkt kurzfristiger Verkaufserlöse, exakt planen kann man dies aber nicht.

Anleihen Finder: Können Sie uns Auskunft über die weiteren Fundamentalzahlen des Unternehmens in den letzten Jahren geben? Im Geschäftsjahr 2019 steht ja bspw. ein Verlust von 1,4 Mio. Euro zu Buche. Wie kam es dazu?

Marin Marinov: Die von Ihnen genannten 1,4 Mio. Euro Verlust stellen das nach HGB ermittelte Ergebnis der Coreo AG im letzten Jahr dar. Da wir zum Bilanzstichtag alle Immobilien über Tochterunternehmen gehalten haben, werden die Mieteinnahmen und Kosten bei diesen verbucht. Entsprechend spiegelt der Einzelabschluss der Coreo AG nach HGB die Aktivitäten des gesamten Konzerns nicht vollständig wider. Zudem bleiben in einer HGB Betrachtung die Wertsteigerungen unserer Immobilien außen vor.

Unser Geschäftsmodell als Bestandsentwickler fußt aber genau hierauf. Immobilien erwerben und mittels Arbeit an diesen, Werte steigern. Damit sich unsere Investoren und Aktionäre möglichst einfach ein Bild aller unserer Aktivitäten verschaffen können, erstellen wir auf freiwilliger Basis einen IFRS-Konzernabschluss. Vor Steuern haben wir das letzte Jahr mit einem positiven Ergebnis von 0,3 Mio. Euro abgeschlossen, wobei alle drei Ertragsquellen – Vermietungserlöse, Verkaufsergebnis sowie Bewertungsergebnis – positive Beiträge geleistet haben.

Anleihen Finder: Wie ist Coreo bislang durch die Corona-Krise gekommen? Gibt es größere Ausfälle bei den Mietzahlungen oder Projektverschiebungen?

„Sind bisher nahezu unberührt durch die Krise gekommen“

Marin Marinov: Zunächst einmal muss man feststellen, dass die Corona-Krise für uns alle völlig überraschend kam. Die ergriffenen Maßnahmen haben die verschiedenen Immobiliensegmente deutlich unterschiedlich getroffen. Da wir derzeit laufende Mieten weder aus dem Hotelgeschäft noch aus dem Einzelhandel erzielen, sind wir bisher nahezu unberührt durch die Krise gekommen. Und auch bei unseren Wohnungsmieten kam es zu keinem nennenswerten Stundungs-, geschweige denn Mietausfall. Um ganz konkret zu sein: wir haben bisher auf Anfrage von drei gewerblichen Mietern Stundungsvereinbarungen in absolut untergeordneter Größenordnung geschlossen. Bei den laufenden baulichen Maßnahmen kam es vereinzelt zu Verzögerungen. Jedoch auch hier gilt: die Coreo ist bisher gut durch die Krise gekommen!

Anleihen Finder: Kommen wir kurz auf die Unternehmensgeschichte zu sprechen. Die Coreo AG ist 2016 aus der Nanostart AG, einer Beteiligungsgesellschaft im Nanotechnologiesektor, entstanden. Wie kam es zur Neuausrichtung?

Marin Marinov: Ich selbst kam im Mai 2016 an Bord, kurz bevor die Hauptversammlung der Gesellschaft die Umfirmierung und Neuausrichtung auf den Immobilienbereich beschlossen hat. Zum Erbe der Nanostart AG gehörten einige kleine Aktienpositionen und die Beteiligung an der MagForce AG. Darüber hinaus hatte die Gesellschaft Verlustvorträge in zweistelliger Millionenhöhe angehäuft.

Mit den Emissionserlösen von gut 3 Mio. Euro aus einer Kapitalerhöhung konnten wir 2017 die ersten drei Akquisitionen finanzieren. Parallel zum Aufbau des Immobilienportfolios haben wir die noch vorhandenen Nanotechnologiebeteiligungen konsequent abgebaut. Mit unseren Beteiligungen an der ebenfalls börsengelisteten MagForce AG und einem, sich inzwischen in der planmäßigen Liquidation befindlichen Fonds, stehen per heute nur noch zwei derartige Assets in den Büchern.

Anleihen Finder: Wie bewerten Sie generell den Immobilienmarkt in Deutschland derzeit?

„Immobilienmärkte reagieren üblicherweise mit Verspätung auf Veränderungen“

Marin Marinov: Der Immobilienmarkt zeigt sich zurzeit wenig beindruckt, insbesondere im Hinblick auf die Covid-19-Pandemie. Wir rechnen jedoch nicht damit, dass diese Krise völlig spurlos an der Assetklasse Immobilie vorbeiziehen wird. Denn die Immobilienmärkte reagieren üblicherweise mit etwas Verspätung auf Veränderungen in der Primärwirtschaft. Und die Auswirkungen der Krise auf die Wirtschaft beginnen erst jetzt, sichtbar und spürbar zu werden. Hier müssen wir also wie alle anderen Marktteilnehmer abwarten, was noch alles auf uns zukommt.

Eins kann man vielleicht dennoch sagen: Es findet ein Umdenken statt, bei den Unternehmen und auch bei den Mitarbeitern. Themen wie Homeoffice, Arbeitszeit, Reisetätigkeit und Work-Life-Balance sind allgegenwärtig und gewinnen an Bedeutung. Und diese werden, nach unserer Meinung, die Anforderungen an Büro- und Wohnflächen nachhaltig verändern. Und da die Arbeit an der Immobilie ein wesentlicher Punkt im Geschäftsmodell der Coreo AG ist, sehen wir mit den weiteren Entwicklungen auch große Chancen auf uns zukommen.

Anleihen Finder: Mit der neuen Anleihe kommen neue Verbindlichkeiten auf das Unternehmen zu. Wie hoch sind die finanziellen Verbindlichkeiten und wie sollen diese in den kommenden Jahren reduziert werden?

Marin Marinov: Wie bereits erwähnt verfolgt die Coreo AG eine Wachstumsstrategie. Diese geht mit einem angemessenen Mix aus Eigen- und Fremdkapitalbausteinen einher. Unsere Verbindlichkeiten werden weiter wachsen, jedoch im Gleichschritt mit dem geplanten Ausbau unseres Portfolios. Dies bedeutet aber auch, dass wir mittelfristig neben weiterem Fremdkapital auch mit zusätzlichem Eigenkapital planen.

In diesem Zusammenhang will ich noch einmal auf die geplante Mittelverwendung verweisen. Denn Teile der Erlöse aus der geplanten Unternehmensanleihe sollen für die Tilgung des ausstehenden Restvolumens der 10%-Optionsanleihe in Höhe von 15 Mio. Euro verwendet werden. Im Ergebnis würden unsere Verbindlichkeiten zwar absolut gesehen steigen, jedoch bei einer unterproportionalen Entwicklung des Zinsaufwands. In Zahlen ausgedrückt: bei einer Vollplatzierung von 30 Mio. steigen unsere Verbindlichkeiten um 15 Mio., der Zinsaufwand um 525 TEUR. Dies bedeutet, dass uns die zusätzlichen 15 Mio. Euro Fremdkapital „nur“ 3,5% p.a. kosten.

Anleihen Finder: Das Unternehmen ist börsennotiert und keine Unbekannte am Kapitalmarkt. Warum haben Sie sich dennoch für ein öffentliches Anleihen-Angebot und gegen eine reine Privatplatzierung entschieden?

Marin Marinov: Es war eine Entscheidung für ein öffentliches Angebot, nicht gegen eine Privatplatzierung.  Zudem sind wir davon überzeugt, dass Erfolg am Kapitalmarkt langfristig mit einem hohen Maß an Transparenz einhergeht. Daher ist ein öffentliches Angebot aus unserer Sicht nicht nur die richtige Durchführungsvariante, sondern passt auch zu unserer Kommunikationspolitik. Mit einem freiwilligen Konzernjahresabschluss nach IFRS und der Begleitung durch zwei Analysehäuser bieten wir unseren Aktionären und Anleiheinvestoren Informationen, die weit über das gesetzlich geforderte Maß hinausgehen.Gleichzeitig haben bei einem öffentlichen Angebot auch unsere Kleinaktionäre und andere Privatanleger die Möglichkeit, von der attraktiven Verzinsung unserer Anleihe zu profitieren.

Anleihen Finder: Spiegelt der aktuelle Aktienkurs von 1,24 Euro die Performance des Unternehmens wider? Einige Analysten stufen das Kursziel deutlich höher ein.

„Manchmal läuft der Hund vor seinem Herrchen, manchmal hängt er hinter diesem zurück“

Marin Marinov: Es ist nicht an mir, die Preisfindung an der Börse zu bewerten. Um es mit dem Altmeister Kostolany auszudrücken: Manchmal läuft der Hund vor seinem Herrchen, manchmal hängt er hinter diesem zurück. Fakt ist aber – der Kurs unserer Aktie müsste um rund 50 % steigen, um den Net Asset Value zum Geschäftsjahresende Ende 2019 in Höhe von 1,88 Euro zu erreichen. Bezieht man das Wachstumspotenzial mit ein, so kommt es zu entsprechend höheren Werten bzw. Kurszielen.

Anleihen Finder: Wo sehen Sie generell die Stärken der Coreo AG?

Marin Marinov: Wie gesagt, wir sind kein reiner Bestandshalter, wir sind ein Bestandsentwickler. Unsere Stärke liegt ganz klar in der Bewertung von Sondersituationen im Immobilienbereich. Das kann zum einen eine andere Sicht auf eine bestimmte Immobilie sein oder auch die Bereitschaft, bestimmte Problemstellungen anzugehen. Beispielhaft sei an dieser Stelle unser Portfolio in Göttingen genannt. Ergänzend kann man sagen, dass wir dieses Wohnungsportfolio mit 430 Wohnungen und deutlich über 300 Grundbuchblättern übernommen haben. Unserem Ziel, daraus ein institutionelles Produkt mit nur vier Grundbüchern für über 300 Wohnungen zu entwickeln, sind wird bereits sehr nah gekommen.

Anleihen Finder: Perspektivisch gesehen – welche Ziele haben Sie persönlich mit der Coreo AG? Welche „Meilensteine“ sollen in den kommenden Jahren erreicht werden?

„Ziel ist ein Immobilienportfolio mit einem Volumen von 400 – 500 Mio. Euro“

Marin Marinov: Mein Team und ich sind bei der Coreo AG nicht angetreten, um uns selbst zu verwalten. Die Herausforderungen der letzten Jahre waren groß, wir konnten diese jedoch mit unserer Expertise, unternehmerischem Handeln und Teamgeist sehr gut bewältigen. Wir sehen uns für die kommenden Aufgaben gut gerüstet.Wir wollen weiter wachsen. Unser Ziel für die kommenden Jahre ist der Aufbau eines renditestarken Immobilienportfolios mit einem Volumen von 400 – 500 Mio. Euro. Um diesem Ziel einen großen Schritt näher zu kommen, ist der nächste Meilenstein die erfolgreiche Platzierung unserer Unternehmensanleihe.

Anleihen Finder: Ihr Schluss-Plädoyer: Warum ist die Coreo-Anleihe für Investoren ein gutes und sicheres Investment?

Marin Marinov: Im aktuellen Niedrigzinsumfeld suchen Anleger nach Alternativen zur Festgeldanlage. Privatinvestoren entscheiden sich oft für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage und nehmen ein erhebliches Klumpenrisiko in Kauf. Zudem erwirtschaftet diese an einem zukunftsfähigen Standort selten Mietrenditen über 4%, und zwar vor Abzug von Verwaltungskosten, Rücklagen, etc.

Mit dem Kauf der Unternehmensanleihe der Coreo AG sichert sich der Investor hingegen eine jährliche 6,75%ige Verzinsung seines eingesetzten Kapitals. Und das bei halbjährlicher Zahlung und mit diversifiziertem Risiko. Denn über die Anleihe investiert der Anleger in ein sowohl geographisch als auch über die unterschiedlichen Nutzungsklassen breit angelegtes Immobilienportfolio. Für die Anleihe spricht darüber hinaus ihre Handelbarkeit. Sollte ein Investor während der Laufzeit unerwartet Liquidität benötigen, kann er sich dank des Listings an der Frankfurter Wertpapierbörse jederzeit unproblematisch von seinem Investment trennen. Es gibt also weit mehr als nur einen guten Grund, unsere Unternehmensanleihe zu zeichnen.

Anleihen Finder: Herr Marinov, besten Dank für das ausführliche Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos/Bilder: Coreo AG

Tabelle: Anleihen Finder Redaktion

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