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„Es ist Zeit, die Finanzierungsstruktur aus der Kaufphase zu optimieren“ – Interview mit MOREH-Geschäftsführer Patrick Müller
Mit der M Objekt Real Estate Holding GmbH & Co. KG (kurz: MOREH) betritt wieder eine neue Emittentin die KMU-Anleihen-Bühne. MOREH begibt eine fünfjährige Unternehmensanleihe (ISIN: DE000A2YNRD5) mit einem Emissionsvolumen von bis zu 35 Mio. Euro, der jährliche Zinskupon der Anleihe liegt bei 6,00%. Zeichnungsstart ist am 08. Juli 2019. Wir haben mit dem Geschäftsführer des Immobilien-Unternehmens, Patrick Müller, über die Hintergründe der Anleihen-Emission gesprochen.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Müller, mit MOREH kommt eine neue Emittentin auf den deutschen KMU-Anleihen-Markt. Klären Sie uns und unsere Leser doch kurz auf – womit verdient die MOREH ihr Geld?
Patrick Müller: Die MOREH ist ein klassischer Immobilienbestandshalter. Dabei haben wir uns auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Unseren Umsatz erzielen wir mit der Vermietung der Objekte. Derzeit erzielen wir mit einer Vermietungsquote von rund 96% eine Mietrendite von 7,4%. Für die Zukunft sehen wir das Potential, die Quote auf über 98% zu erhöhen.
Anleihen Finder: Welche Beziehung besteht zur Munitor Gruppe, der Sie ebenfalls vorstehen? Wie ist die Unternehmensgruppe generell strukturiert?
Patrick Müller: Die Munitor wurde 1982 von meinem Vater als Projektentwickler gegründet. Ich habe 2010 die Geschäftsführung übernommen. Seit der Gründung haben wir erfolgreich Projekte im Gesamtwert von mehr als 500 Mio. Euro entwickelt. Dazu gehören neben zahlreichen Handelsimmobilien unter anderem Hotels, studentische Wohnanlagen und Kongresscenter, aber auch Projekte im Rahmen von Public Private Partnership (PPP). Heute sind wir mit rund 100 Mitarbeitern in den Geschäftsbereichen Projektentwicklung, Asset- und Property-Management sowie Center-Management aktiv. In den vergangenen Jahren haben wir Bestandsportfolio mit einem Wert von rund 200 Mio. Euro aufgebaut von dem jetzt ein Teil in der MOREH gebündelt wurde. Als Teil der Munitor Gruppe profitiert die MOREH von jahrzehntelanger Erfahrung in der Entwicklung, dem Kauf und der Verwaltung von Gewerbeimmobilien.
Anleihen Finder: Wie viele Bestandsimmobilien halten Sie derzeit?
„Wir meiden bewusst die großen Städte“
Patrick Müller: MOREH besitzt und verwaltet sieben Immobilien mit einem Verkehrswert von insgesamt rund 77 Mio. Euro. Die Objekte sind breit diversifiziert über Immobilienklassen, Mieterstrukturen und Standorte hinweg. Wir meiden bewusst die großen Städte, sondern gehen eher in die Speckgürtel und Einzugsgebiete. Dort sind die Preise nicht so heiß gelaufen und es lassen sich deutlich attraktivere Renditen erzielen. Zu unserem Portfolio gehört unter anderem das Outletcenter Wadgassen bei Saarbrücken mit einer Nutzfläche von 6.550 qm, ein Fachmarktzentrum in Darmstadt mit einer Nutzfläche von 6.692 qm und ein Bürogebäude im Raum Kaiserslautern mit einer Nutzfläche von 20.198 qm. Insgesamt verfügt unser Immobilienportfolio über eine Nutzfläche von rund 48.000 qm.
Anleihen Finder: Können Sie uns Ihre aktuellen Finanzkennzahlen (Umsatz, EBITDA, Cashflow) kurz aufzeigen?
„Erwarten in 2019 einen positiven Free-Cash-Flow“
Patrick Müller: MOREH wurde erst Ende 2018 gegründet, daher haben wir eine Prognose für die kommenden Jahre aufgestellt und die Planung für 2019 auch vom Wirtschaftsprüfer bestätigen lassen. Im 2019 Jahr erwarten wir eine Gesamtleistung von 5,5 Mio. Euro und ein operatives Ergebnis (EBITDA) von 4,7 Mio. Euro. Dies übersteigt bei weitem unseren jährlichen Zinsaufwand – inklusive der geplanten Anleihe – von rund 3 Mio. Euro. Grundsätzlich gehen wir bei unserer Finanzplanung konservativ vor. Bei den Umsätzen haben wir einen Sicherheitsabschlag von 4% vorgesehen und keine Wertsteigerungen berücksichtigt. Außerdem tilgen wir die Bankdarlehen mit rund 5% pro Jahr und reduzieren sie damit um rund 7 Mio. Euro innerhalb der Anleihelaufzeit. Im laufenden Jahr werden die Einmalkosten für die Anleiheemission und die Vorfälligkeitsentschädigung für das Mezzanine-Kapital belasten. Dennoch erwarten wir auch in 2019 einen positiven Free-Cash-Flow der in den kommenden Jahren kontinuierlich ansteigen sollte.
Anleihen Finder: Wer sind vornehmlich Ihre Mieter?
Patrick Müller: Zu den Mietern gehören namhafte Unternehmen aus unterschiedlichsten Branchen, wie z.B. die Commerzbank, Rewe, Deutsche Telekom, Lidl und Esprit sowie das Ministerium für Bildung des Landes Rheinland-Pfalz. Kein Mieter hat einen Anteil von über 10% und die 10 größten Mieter haben zusammen nur einen Anteil von 50%. Die Struktur ist also gut diversifiziert.
Anleihen Finder: Sind weitere Objektkäufe kurz- bis mittelfristig vorgesehen?
Patrick Müller: Der Kauf oder die Entwicklung von weiteren Objekten in der MOREH ist nicht geplant. Anleger wissen also ganz genau, in was sie investieren und woraus die Zinsen in den kommenden Jahren bezahlt werden.
Anleihen Finder: Viele Immobilien-Unternehmen nutzen den Bond-Markt. Was hat Sie schlussendlich dazu bewogen, ebenfalls den Weg über den Kapitalmarkt zu gehen und gerade jetzt das Finanzierungsinstrument „Anleihe“ zu nutzen?
Patrick Müller: Wie bereits erwähnt, hat unsere Gruppe in den vergangenen Jahren Immobilien mit einem Gesamtwert von rund 200 Mio. Euro erworben. Jetzt ist es an der Zeit, die Finanzierungsstruktur aus der Kaufphase zu optimieren. Dafür haben wir dieses sehr attraktive Portfolio zusammengestellt.
Anleihen Finder: Das Zielvolumen der Anleihe liegt bei 35 Mio. Euro, das Mindestvolumen bei 8 Mio. Euro. Wofür sollen die Anleihemittel denn konkret verwendet werden?
Patrick Müller: Mit dem
Emissionserlös der Anleihe sollen die Mezzanine-Finanzierungen aus der
Kaufphase der Immobilien abgelöst werden. Das Mezzanine-Kapital hatte den
Vorteil, dass wir am Markt flexibel und schnell reagieren konnten, um uns die
einzelnen Immobilien zu sichern. Außerdem haben wir uns langfristige
Bankdarlehen mit 1,65 bis 2,6% Zinsen und der beschriebenen hohen Tilgung
gesichert. Jetzt steht das Portfolio und mit dem frei werdenden Mezzanine-Kapital
kann unsere Gruppe wieder neue Immobilien kaufen.
Anleihen Finder: Auf Ihrer Unternehmensseite sprechen Sie bzgl. der Anleihe
von „6,00% Zinsen p.a. mit Sicherheiten“ – welche Sicherheiten bieten Sie Ihren
Investoren denn konkret an?
„Hafte privat gegenüber den Banken mit einer Bürgschaft von rund 8,5 Mio. Euro“
Patrick Müller: Auch hier haben wir ein attraktives Paket geschnürt. Unter anderem ist eine 100%-ige Ausschüttungssperre vorgesehen. Das Kapital wird auf einem Treuhandkonto gesammelt. Auf diesem wird zudem ein Guthaben in Höhe einer Zinszahlung vorgehalten. Der Treuhänder ist auch mit umfassenden Kontrollfunktionen ausgestattet. Außerdem sind alle unsere Anteile an den einzelnen Objektgesellschaften zu Gunsten der Anleihegläubiger verpfändet. Eine weitere Sicherheit, wenn auch indirekt, ist, dass ich privat gegenüber den Banken mit einer Bürgschaft von rund 8,5 Mio. Euro hafte.
Hinweis: Der Wertpapierprospekt der MOREH-Anleihe 2019/24 kann hier eingesehen werden.
Anleihen Finder: Wie sieht Ihre Finanzplanung hinsichtlich der halbjährlichen Zinszahlungen und der Rückzahlung der Anleihe aus. Aus welchen Töpfen soll dies geleistet werden?
„Zinszahlung wird aus den laufenden Einnahmen erfolgen“
Patrick Müller: Die Zinszahlung wird aus den laufenden Einnahmen erfolgen. Wie beschrieben, übersteigen die Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Kosten deutlich den Zinsaufwand. Durch die hohe Tilgung der Bankdarlehen und die Ausschüttungssperre werden wir innerhalb der Anleihelaufzeit ein freies Vermögen von über 17 Mio. Euro bilden können. Dies entspricht schon gut der Hälfte des Anleihevolumens. Dabei sind Wertsteigerungen der Immobilien nicht berücksichtigt. Außerdem sind da natürlich die Immobilien, wobei selbst der Verkauf nur eines Objektes aus meiner Sicht nicht nötig sein sollte.
Anleihen Finder: Wie stellt sich die Verschuldungssituation der Gesellschaft derzeit dar?
Patrick Müller: Dem Immobilienwert von rund 77 Mio. Euro stehen Darlehen in Höhe von 67 Mio. Euro gegenüber. Davon 4,7 Mio. Euro Gesellschafterdarlehen, die mit 1% verzinst werden und durch den Nachrang zur Anleihe als eigenkapitalähnlich zu bewerten sind. Die Grundschulddarlehen belaufen sich auf rund 37 Mio. Euro und werden mit 1,65% bis 2,6% verzinst. Der Rest sind die Mezzanine-Mittel, die wir mit der Anleihe ablösen wollen.
Anleihen Finder: Die horrenden Mietpreissteigerungen, vor allem im privaten Wohnungssektor, werden derzeit gesellschaftlich in Deutschland heiß diskutiert. Wie stehen Sie persönlich dazu und inwiefern könnten Mietbremsen auch MOREH beeinflussen?
Patrick Müller: Dieses Thema hat keine Auswirkungen auf MOREH. Wir konzentrieren und aus Gewerbeimmobilien und sind auch nicht in den Ballungszentren aktiv.
Anleihen Finder: Ist langfristig auch ein Börsengang der Unternehmensgruppe anvisiert?
„Die Anleihe ist der erste Schritt der Munitor Gruppe an den Kapitalmarkt“
Patrick Müller: Die Anleihe ist der erste Schritt der Munitor Gruppe an den Kapitalmarkt. Damit wollen wir uns einen weiteren Finanzierungsweg erschließen. Dabei ist mittelfristig ein Börsengang der Gruppe durchaus möglich. Wir wollen uns von Anfang an als seriöser Emittent positionieren und haben ein attraktives Paket aus diversifizierten Immobilien, Sicherheiten und Kupon geschnürt.
Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: warum sollten private wie institutionelle Investoren die MOREH-Anleihe zeichnen?
Patrick Müller: Mit unserer Anleihe investieren Anleger in eine familiengeführte Immobilien Gruppe mit jahrzehntelangem Track Record. Wir haben ein attraktives bestehendes Immobilienportfolio mit einem Wert von 77 Mio. Euro zusammengestellt, welches über eine breit diversifizierte Objekt- und Mieterstruktur verfügt und deren operatives Ergebnis die Zinszahlung deutlich übersteigt. Außerdem ist das Wertpapier mit einer umfangreichen Besicherung wie beispielsweise einer 100%-igen Ausschüttungssperre und Verpfändung der Anteile an den einzelnen Immobiliengesellschaften ausgestattet. Dafür erhalten Anleger einen attraktiven Zinssatz bei halbjährlicher Zahlung.
Anleihen Finder: Herr Müller, besten Dank für das Gespräch.
Anleihen Finder Redaktion.
Alle Fotos: Munitor Gruppe
Zum Thema:
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Ich finde es interessant, Mal aus der Sicht einer Firma zu hören, die Gewerbeimmobilien vermietet. Interessant ist, dass mit einer Vermietungsquote von rund 96 % eine Mietrendite von 7,4 % erzielt wird. Immobilien sind einfach ein lukratives Geschäft.