„Operativ sind wir derzeit voll auf Kurs“ – Interview mit Dr. Michael Müller, Eyemaxx Real Estate AG

Dienstag, 23. März 2021

Mit der Eyemaxx Real Estate AG ist eine mehrfache Anleihe-Emittentin und wahre „Institution“ am KMU-Anleihemarkt von den Auswirkungen der Corona-Pandemie deutlich gezeichnet – zumindest bilanziell. Für das Geschäftsjahr 2019/20 rechnet das österreichische Immobilienunternehmen aufgrund von Wertberichtigungen nämlich mit einem Verlust nach IFRS zwischen 26,0 und 28,0 Mio. Euro. Für die jüngsten drei Unternehmensanleihen trommelt Eyemaxx aktuell seine Anleger zusammen, um die Verpflichtung zur Einhaltung einer bestimmten Eigenkapitalquote in den Anleihebedingungen mit deren Zustimmung zu streichen. Wir haben mit dem Gründer und Geschäftsführer Dr. Michael Müller über die aktuelle Situation der Eyemaxx gesprochen.

Anleihen Finder: Herr Dr. Müller, müssen sich die Eyemaxx-Anleger aufgrund der drastischen Verluste des Unternehmens in 2019/20 ernsthafte Sorgen machen? Und … können Sie derzeit ruhig schlafen?

Dr. Michael Müller: Natürlich hatten unsere jüngsten Meldungen Auswirkungen auf unsere Aktien- und Anleihekurse, schlaflose Nächte hatte ich aufgrund des Verlustes im Geschäftsjahr 2019/2020 aber nicht. Das negative Konzernergebnis ist auf aktuelle und nicht-liquiditätswirksame Anpassungen von Projektbewertungen aufgrund der Corona-Pandemie zurückzuführen. Davon betroffen waren gewerbliche Projektentwicklungen, vor allem im Hotelbereich. Unsere Projektentwicklungen in diesem Bereich werden ohnehin erst 2023 abgeschlossen. Für unsere Hotels verfügen wir bereits über langjährige Pachtverträge mit international renommierten Hotelketten. Wir sind zuversichtlich, dass sich das Pandemiegeschehen bis dahin deutlich entschärft haben wird. Entsprechend werden wir hier wieder Wertaufholungen sehen. Operativ sind wir derzeit voll auf Kurs.

Anleihen Finder: Erklären Sie uns doch kurz, wie es zu den besagten Anpassungen der Projektbewertungen durch die Gutachter kommen kann und weshalb dies bei Eyemaxx auch konkret der Fall ist?

Dr. Michael Müller: Eyemaxx bilanziert nach IFRS. Bei diesem Rechnungslegungsstandard sind die Wirtschaftsprüfer und Gutachter dazu angehalten, Wertänderungen bei Projekten nach aktuellem Kenntnisstand durchzuführen. Die Lage um die Corona-Pandemie hat sich im Bilanzerstellungszeitraum im Vergleich zum Ende unseres Geschäftsjahres im Oktober 2020 noch einmal drastisch verschärft. Es kam zum zweiten Lockdown, bei dem unter anderem Hotels ihre Türen schließen mussten. Dies alles führte zu Bewertungsabschlägen bei unseren gewerblichen Projekten.

Anleihen Finder: Inwieweit sind die Verluste in 2019/20 „ausschließlich“ auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie zurückzuführen?

„Die Wertanpassungen unserer Gewerbeprojekte sind als temporär und Corona-bedingt zu betrachten“

Dr. Michael Müller: Die Wertanpassungen unserer Gewerbeprojekte sind als temporär und Corona-bedingt zu betrachten. Ohne diese Wertanpassungen hätten wir im zweiten Halbjahr 2019/2020 wie ursprünglich erwartet operativ schwarze Zahlen geschrieben. Wir haben im zweiten Halbjahr attraktive neue Projekte wie „Lilienthalpark“ in Schönefeld bei Berlin gestartet und gute Verkäufe getätigt. Dazu zählten etwa das Projekt „Poesiequartier“ in Berlin sowie die erste Etappe der Sonnenhöfe in Schönefeld. Auch mit dem Start in das laufende Geschäftsjahr 2020/2021 sind wir operativ angesichts der Corona-Pandemie vergleichsweise zufrieden.

Anleihen Finder: Kommen wir ins Hier und Jetzt.Ist die Geschäftstätigkeit aktuell in irgendeiner Art und Weise beeinträchtigt?

Dr. Michael Müller: Bei Projektentwicklungen kommt es vereinzelt noch zu Beeinträchtigungen, beispielsweise weil die Anzahl von Bauarbeitern auf den Baustellen beschränkt ist und es entsprechend zu Verzögerungen kommt. Wir haben jedoch frühzeitig auf die Pandemie reagiert, Abläufe im Konzern angepasst und Maßnahmen entwickelt, mit denen wir die Auswirkungen der Pandemie auf unsere Geschäftstätigkeit verringert haben. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019/2020 stellen wir eine deutliche Verbesserung der Lage fest. Das alles stimmt uns positiv, in diesem Jahr und darüber hinaus wieder positive Zahlen zu erreichen.

Anleihen Finder: Was genau stimmt Sie dabei positiv, in 2021 und 2022 die anvisierten Projekte zu realisieren und wieder schwarze Zahlen zu schreiben?

„Unsere Projektpipeline beläuft sich aktuell auf über 1 Mrd. Euro“

Dr. Michael Müller: Zum einen wäre das die operative Entwicklung im ersten Halbjahr 2020/2021. Wir haben Logistikimmobilien in Serbien und Wuppertal verkauft, das Projekt „Siemensstraße“ an die Käufer übergeben und planen in Bratislava, Slowakei, ein großvolumiges Wohnimmobilienprojekt mit über 1.000 Wohnungen. Unsere Projektpipeline beläuft sich aktuell auf über 1 Mrd. Euro. Darüber hinaus werden wir im Rahmen unserer Develop & Hold-Strategie unser Bestandsportfolio bis 2023 auf einen gut dreistelligen Millionen-Euro-Betrag ausbauen und durch stetige Mieteinnahmen weniger abhängig vom Projektgeschäft werden. Zum anderen hat sich Eyemaxx personell und strukturell neu aufgestellt. Wir konnten mit Kurt Rusam und Benedikt Hartig zwei ausgewiesene Immobilienexperten mit langjähriger Erfahrung für die Eyemaxx gewinnen und unser Top-Management verstärken. Eyemaxx verfügt über ein starkes Team. Wir sind zuversichtlich, schon bald wieder unser Vor-Krisenniveau zu erreichen.

Anleihen Finder: In welchen Bereichen sehen Sie die größten Potenziale?

Dr. Michael Müller: Wachstumschancen wollen wir insbesondere im Bereich Wohnen wahrnehmen. Wir haben hier attraktive Projekte in der Pipeline und wollen 2021 unter anderem das Großprojekt Sonnenhöfe in Schönefeld plangemäß fertigstellen und an den Käufer übergeben. Zudem wird demnächst ein Wohnimmobilienprojekt in Bonn fertig und in Mannheim werden beim Projekt „Postquadrat“ alle Wohnhäuser fertig und an die Käufer übergeben. Die dort fertig werdenden Bürohäuser kommen in unseren Bestand.

Anleihen Finder: Nun rufen Sie ihre Anleihegläubiger zu einer Änderung der Anleihebedingungen, die Eigenkapitalquote betreffend, auf – warum muss das jetzt gemacht werden und was passiert, wenn die Gläubiger nicht ausreichend zustimmen?

„Das Sonderkündigungsrecht soll gestrichen werden, damit Eyemaxx nicht von einzelnen, temporären Wertberichtigungen abhängig ist“

Dr. Michael Müller: Gläubiger der Anleihen 2018/23, 2019/24 und 2020/25 sind zu einer Gläubigerversammlung aufgerufen, bei der es um die Eigenkapitalquote im Konzern bei den Anleihebedingungen geht. Das etwaige Sonderkündigungsrecht soll gestrichen werden, damit Eyemaxx nicht von einzelnen, temporären Wertberichtigungen abhängig ist. Aufgrund von Projektabwertungen infolge der Pandemie ist es möglich, dass die Eigenkapitalquote im Konzern sinken könnte. Mit dem Wegfall der Anforderung an die Eigenkapitalquote im Konzern bei allen ausstehenden Anleihen erhält Eyemaxx mehr Flexibilität und Sicherheit. Wir sind zuversichtlich, dass die Gläubiger für den Wegfall der Anforderung an die Eigenkapitalquote stimmen werden. Andere Verpflichtungen von Eyemaxx zum Schutz der Anleihegläubiger wie beispielsweise das Verbot der Gewinnausschüttungen bleiben bestehen.

INFO für Inhaber der Eymaxx-Anleihen 2018/23, 2019/24 und 2020/25: Die Stimmabgabe zur Änderung der Anleihebedingungen erfolgt per Post, Fax oder E-Mail im Zeitraum von Dienstag, 06.04.2021 bis Donnerstag, 08.04.2021.

Anleihen Finder: Des Weiteren hat Eyemaxx unlängst eine Kapitalerhöhung beschlossen. Warum haben Sie sich dafür entschieden und wofür sollen die daraus einfließenden Mittel genutzt werden?

Dr. Michael Müller: Wie bereits erwähnt, ist Eyemaxx operativ „on track“. Wir wollen weiter wachsen und die vorgesehenen Mittelzuflüsse in erster Linie für den weiteren Ausbau des Bestandsportfolios nutzen.

Anleihen Finder: Sehen Sie aufgrund der durch die Pandemie veränderten Arbeitswelt in naher Zukunft Probleme für den Büroimmobilien-Sektor kommen? Und wie wird sich Ihrer Meinung nach der Immobilien-Markt in Gänze entwickeln?

Dr. Michael Müller: Ganz grundsätzlich dürfte die Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in Metropolregionen und Großstädten weiter hoch bleiben. Ein Treiber dieser Nachfrage ist unter anderem das Arbeiten im Home Office, das auch nach dem Ende der Pandemie wohl zumindest in Teilen in vielen Unternehmen beibehalten werden dürfte. Dennoch wird es auch in Zukunft weiterhin Büros geben. Nur auf das Home Office zu setzen, ist dauerhaft keine Lösung. Das Miteinander im Büro stärkt den Zusammenhalt in der Belegschaft. Zudem sind soziale Kontakte auch wichtig für das Wohlbefinden. Büroräume werden in Zukunft aber anders aussehen als heute. Pandemiebedingt wird die Entwicklung bei Büros zu größeren Räumen und mehr Abstand zwischen den Arbeitsplätzen führen. Darüber hinaus werden Grünanlagen und Freiflächen wie Balkone und Terrassen eine größere Rolle spielen als bislang.

Anleihen Finder: Haben sich die mittelfristigen Unternehmensziele der Eyemaxx Real Estate AG verändert? Wo soll die Unternehmensgruppe in fünf Jahren stehen?

„Die Corona-Pandemie ist auch eine Chance gewesen, sich personell und strukturell neu aufzustellen“

Dr. Michael Müller: Die Corona-Pandemie ist sicherlich ein deutlicher Einschnitt auch für Eyemaxx. Gleichzeitig ist sie auch eine Chance gewesen, sich personell und strukturell neu aufzustellen. Mit unserem stabilen Zwei-Säulen-Modell aus Projektentwicklung und Bestandshaltung sind wir auf dem richtigen Weg und wir werden unser Bestandsportfolio durch die Develop & Hold-Strategie im Gewerbebereich erhöhen. Unsere Projektpipeline ist sehr gut gefüllt und durch den Ausbau unseres Bestandsportfolios erhöhen wir unsere Mieterträge deutlich. Unser Geschäftsmodell ist intakt. Mit unserem Team und dem starken Netzwerk in die Immobilienbranche wollen wir die operativ gute Position von Eyemaxx im Markt weiter stärken.

Anleihen Finder: Abschließend noch eine persönliche Frage:Was nehmen Sie als Unternehmer, Arbeitgeber und Bürger persönlich mit aus dieser Krise? Welche Lehren ziehen Sie für sich und ihre zukünftigen unternehmerischen Tätigkeiten daraus?

Dr. Michael Müller: Die Pandemie hat noch einmal deutlich vor Augen geführt, wie wichtig Gesundheit ist. Bei all unseren Maßnahmen und Arbeitsschritten hatten die Gesundheit unserer Mitarbeiter und Geschäftspartner stets höchste Priorität. An dieser Stelle möchte ich allen unseren Mitarbeitern auch für ihr Engagement und ihre Flexibilität in diesen herausfordernden Zeiten danken. Deutlich wurde auch, dass das Arbeiten von zu Hause zwar bequem, aber mit einer Reihe von Hindernissen verbunden ist. Sei es bei der direkten Kommunikation mit Kollegen und Geschäftspartnern oder bei der Erreichbarkeit bzw. Nicht-Erreichbarkeit zu Hause. Zwischenmenschliche Beziehungen sind eben durch nichts auf dieser Welt zu ersetzen.

Anleihen Finder: Dr. Müller, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Titelfoto: pixabay.com

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