„Unsere Emission ist zu 116 Prozent durch grundpfandrechtliche Sicherungen gedeckt“ – EYEMAXX-Chef Dr. Michael Müller im Interview

Donnerstag, 10. März 2016


Die EYEMAXX Real Estate AG hat sich als erste Emittentin im Krisenjahr 2016 mit einer neuen Anleihe auf den Minibond-Markt gewagt. Bis zum 16. März kann die fünfte Unternehmensanleihe des Immobilienunternehmens (Gesamtvolumen von bis zu 30 Millionen Euro; jährlich Verzinsung von 7,00 Prozent) noch gezeichnet werden. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit Dr. Michael Müller, dem Gründer und CEO des Unternehmens, über die Emission gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Müller, bei unserem letzten Interview haben Sie gesagt, dass es eine EYEMAX-Strategie sei, vergleichsweise kleine Tranchen zu emittieren. Jetzt begeben Sie wieder eine 30-Millionen-Euro-Anleihe und das zu einer Zeit, an dem der Markt in einer großen Krise steckt und die zahlreichen „Markt-Experten“ Bonds unter 50 Millionen Euro keine Chance geben. Warum wird die EYEMAXX-Anleihe dennoch funktionieren?

Dr. Michael Müller: Weil wir für Anleger ein sehr attraktives Paket geschnürt haben, das in dieser Form am Markt für Mittelstandsanleihen einzigartig ist. Unser Emissionsvolumen von bis zu 30 Millionen Euro ist zu deutlich mehr als 100 Prozent – die exakte Zahl lautet 116 Prozent – durch grundpfandrechtliche Sicherungen gedeckt. Darüber hinaus stellen wir die Mieten der erstrangigen Besicherungsobjekte als Sicherheit für die Zinszahlungen zur Verfügung. Hinzu kommt ein attraktiver Kupon von 7,00 Prozent p.a. Wir kombinieren somit sehr viel Sicherheit mit einer im aktuellen Niedrigzinsumfeld sehr attraktiven Rendite.

Anleihen Finder: Etwas allgemeiner gefragt: Warum sind Immobilien-Unternehmen so erfolgreich am Minibond-Markt?

„Als Immobilien-Unternehmen können wir den Anlegern sehr viel Sicherheit bieten“

Dr. Michael Müller: Ich kann natürlich nicht für andere Häuser sprechen, sondern nur für die EYEMAXX Real Estate AG. Als Immobilien-Unternehmen können wir den Anlegern sehr viel Sicherheit geben, zum Beispiel durch umfangreiche Besicherungen wie bei der aktuellen Emission. Ein solch hohes Maß an Sicherheit dürfte in anderen Branchen vermutlich sehr viel schwerer oder überhaupt nicht darstellbar sein. Zusätzlich sorgen bei uns auch laufende Mieteinnahmen im Bestandsportfolio, dessen Wert übrigens zum Ende unseres Geschäftsjahres 2014/2015 (31.10.2015) bei rund 22 Mio. Euro lag und das wir bereits weiter ausgebaut haben, für einen stetigen Cashflow.

Anleihen Finder: Die Anleihe soll teilweise der Refinanzierung der Alt-Anleihen 2011/16 und 2012/17 dienen. Wofür soll die Anleihe darüber hinaus noch genutzt werden? Können Sie uns konkrete Beispiele/Projekte nennen?

Dr. Michael Müller: Neben der Refinanzierung der beiden Alt-Anleihen dient der Emissionserlös auch, um das Unternehmenswachstum zu finanzieren und unser Portfolio an Bestandsimmobilien zu optimieren. Wir haben u.a. gut vermietete Gewerbeimmobilien in Deutschland und Österreich im Blick, die uns langfristige und stabile Miet-Cashflows liefern. Dabei fokussieren wir vor allem auch den renditestarken Logistikbereich.

Anleihen Finder: Wie verdient EYEMAXX das nötige Geld, um die mittlerweile fünf Unternehmensanleihen zurückzuzahlen? Und wie gestaltet sich aktuell das Verhältnis von Nettoschulden zum Gewinn?

„Anleihen aus laufendem Cashflow finanzieren“

Dr. Michael Müller: Wir planen, die Anleihen, die erst 2019 und 2020 auslaufen, zu einem großen Teil aus dem laufenden Cashflow zu finanzieren. Dabei kommen uns die kontinuierliche Gewinnsteigerung sowie unsere umfangreiche Pipeline zugute. Im Geschäftsjahr 2014/15 konnten wir zum Beispiel unser Ergebnis nach Steuern um 73 Prozent auf 4,03 Mio. Euro steigern. Darüber hinaus nutzen wir einen breiten Refinanzierungsmix und verlassen uns nicht nur auf den Kapitalmarkt. Unsere Nettofinanzschulden haben Ende des Geschäftsjahres 2014/15 rund das 14,5-fache des in diesem Geschäftsjahr erwirtschafteten Gewinns nach Steuern betragen, während unsere Eigenkapitalquote bei soliden 30,3 Prozent liegt. Für die kommenden Jahre erwarten wir einen weiter deutlich steigenden Gewinn.

Anleihen Finder: Können Sie uns einen Einblick in die gegenwärtige Auftragslage sowie die zukünftige Projekpipeline der EYEMAXX Real Estate AG geben?

Dr. Michael Müller: Unsere Auftragslage ist sehr gut. Wir verfügen über eine umfangreiche Projektpipeline in den Bereichen, Wohnen, Pflege und Gewerbe, die aktuell ein Volumen von rund 200 Mio. Euro umfasst und stetig erweitert wird. Um den laufenden Cashflow aus Mieteinnahmen zu erhöhen, planen wir zudem den sukzessiven Ausbau unseres Bestandsportfolios mit dem Fokus auf Gewerbeimmobilien in Deutschland und Österreich.

Anleihen Finder: Sicherheiten sind derzeit am Markt wichtiger denn je. Welche Sicherheiten bieten Sie ihren Anleihegläubigern und wie garantieren Sie dabei die Rückzahlung des Bonds in fünf Jahren?

Dr. Michael Müller: Der Emissionsbetrag von bis zu 30 Millionen Euro ist zu 116 Prozent durch Grundpfandrechte und Höchstbetragshypotheken in Österreich und Deutschland besichert. Allein dadurch ist eine Rückzahlung des Bonds in 5 Jahren sichergestellt; unsere positive Gewinnentwicklung und starke Eigenkapitalbasis kommen natürlich noch hinzu. Zusätzlich werden die Mieteinnahmen der erstrangigen Besicherungsobjekte für die Zinszahlungen abgetreten und an einen Treuhändler gezahlt. Darüber hinaus bestehen zahlreiche Schutzrechte für den Anleger wie eine Ausschüttungsbeschränkung, eine Mindesteigenkapitalquote, eine Change-of-Control-Klausel in Verbindung mit einer Rating-Herabstufung, eine Negativverpflichtung und eine pari-passu-Klausel.

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Anleihen Finder: Bei den vergangenen Anleihen ist der Zinskupon kontinuierlich angestiegen. Die letzte Anleihe 2014/19 hatte sogar einen Kupon von 8,00 Prozent. Jetzt bieten Sie mit 7,00 Prozent den geringsten Kupon aller bisher begebenen Anleihen an – wie ist der Kupon ermittelt worden und welche Einsparungen ergeben sich dadurch für EYEMAXX?

Dr. Michael Müller: Vor allem aufgrund der sehr hohen Sicherheiten der Anleihe ist der Kupon etwas niedriger ausgefallen als bei unseren bestehenden Emissionen. Er liegt trotzdem bei 7,00 Prozent, weil wir Anlegern auch eine attraktive Rendite bieten wollen. Wir sehen natürlich Einsparungen für EYEMAXX, die genaue Höhe zu beziffern, ist aber schwierig, da wir ja zwei Anleihen mit den zufließenden Mitteln refinanzieren wollen und zudem auch Geld in das Unternehmenswachstum und die Erweiterung des Bestandsportfolios fließen soll. Der Kupon bei der Anleihe 2011/2016, die bis 25. Juli 2016 läuft, liegt übrigens bei 7,50 Prozent.

Anleihen Finder: Welche Vorteile erhalten die Anleihegläubiger beim Umtausch der Alt-Anleihen in neue Schuldverschreibungen?

Dr. Michael Müller: Durch den Tausch der bisherigen Anleihe können sich die Anleihegläubiger einen attraktiven Zins für 5 Jahre sichern. Zudem zahlen wir natürlich die aufgelaufenen Stückzinsen der Anleihe 2011/16 und dazu noch eine Prämie von 10 Euro je Schuldverschreibung. Der Umtausch ist allerdings begrenzt auf 3 Millionen Euro.

„Profitables Unternehmen mit langjährigem Track Record“

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: Warum sollten sowohl private als auch institutionelle Anleger der EYEMAXX Real Estate AG erneut ihr Geld anvertrauen?

Dr. Michael Müller: Wir sind ein profitables Immobilienunternehmen mit einem langjährigen Track Rekord. Unsere neue Anleihe weist nicht nur einen attraktiven Kupon von 7,00 Prozent auf. Sie stellt aufgrund sehr umfangreicher Sicherheiten echtes Betongold dar. Dies unterstreicht auch die Bewertung unsere Anleihe von Creditreform mit der Note BBB, also mit einem Investmentgrade.

Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Dr. Müller.

Kurz-Vita von Dr. Michael Müller:

Dr. Michael Müller ist der CEO, Mehrheitsaktionär und Unternehmensgründer von EYEMAXX. Er verfügt über langjährige Erfahrung in der Projektentwicklung sowie im General Management. Er absolvierte ein Studium der Handelswissenschaften an der Wirtschaftsuniversität Wien und promovierte zum Doktor der Sozial- und Wirtschaftswissenschaften. Er ist zudem Transeuropa Berater, Basel II Consultant und Certified Management Consultant (CMC).

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Anleihen Finder Redaktion. Das Interview führte Timm Henecker.

Fotos: EYEMAXX Real Estate AG

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Unternehmensanleihe EYEMAXX Real Estate AG 2011/2016

Unternehmensanleihe EYEMAXX Real Estate AG 2012/2017

Unternehmensanleihe EYEMAXX Real Estate AG 2013/2019

Unternehmensanleihe EYEMAXX Real Estate AG 2014/2020

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