„Ich bin unglücklich mit der Situation und würde gerne endlich mehr Daten liefern können“ – Interview mit Dr. Michael Müller, Eyemaxx Real Estate AG

Montag, 23. August 2021

Für die Eyemaxx Real Estate AG sind die Sommermonate in diesem Jahr alles andere als einfach. Die Anleihenkurse der drei ausstehenden Eyemaxx-Anleihen sowie die Eyemaxx-Aktie rutschten teilweise drastisch ab und noch immer kann das Unternehmen keinen Jahresabschluss für das letzte Geschäftsjahr 2019/20 liefern. Nicht nur die Investoren, auch die Geschäftsführung ist ungeduldig und wartet auf die testierten Zahlen der Wirtschaftsprüfer. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit dem Gründer und Unternehmenschef Dr. Michael Müller über die derzeitige Situation bei Eyemaxx gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Dr. Müller, die Eyemaxx-Anleihen sowie die Eyemaxx-Aktie erlebten zuletzt einen steilen Kursrutsch. Was sind die Gründe dafür, was ist da schiefgelaufen?

Michael Müller: Die jüngsten Kursrückgänge der Eyemaxx-Anleihen hingen vermutlich mit der temporär eingeschränkten Handelbarkeit der Bonds an der Börse infolge der Anpassungen der Anleihebedingungen der Eyemaxx-Anleihen zusammen. Zudem gab es von einigen institutionellen Investoren Verkäufe, was sich anschließend im Kursniveau der Anleihen widergespiegelt haben dürfte. Diese Entwicklung dürfte sich auch auf den Aktienkurs niedergeschlagen haben. Und natürlich war im Markt einige Unsicherheit bezüglich unserer Geschäftsentwicklung, da sich unser Jahresabschluss über Gebühr verzögert hat. Deshalb haben wir kürzlich – um Transparenz zu schaffen – die aktuellen Halbjahreszahlen veröffentlicht.

Anleihen Finder: Nach der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen konnten sich die Kurse dann zwar etwas erholen, dennoch können Sie mit 70 % oder 80 % doch keinesfalls zufrieden sein, oder?

„Die guten Perspektiven für Eyemaxx spiegeln das aktuelle Kursniveau nicht ausreichend wider“

Michael Müller: Aus unserer Sicht spiegeln sich die guten Perspektiven für Eyemaxx nicht ausreichend im aktuellen Kursniveau wider. Jedoch haben sich die Kurse unserer Anleihen und unserer Aktie zuletzt stark erholt. Noch Ende Juli lag der Kurs der Eyemaxx-Aktie bei deutlich unter 3 Euro, seitdem ist sie um rund ein Viertel gestiegen. Auch die Kurse unserer Anleihen haben eine deutliche Aufwärtsbewegung verzeichnet. Wir arbeiten intensiv daran, die operative Erholung unseres Geschäfts weiter zu forcieren und sind zuversichtlich, dass damit auch eine weitere Erholung der Kurse einhergehen wird.

Anleihen Finder: Einige Marktteilnehmer kritisieren die mangelnde Kommunikation von Eyemaxx in den letzten „schwierigen“ Wochen und Monaten. Warum haben Sie sich so bedeckt gehalten?

„Wir hängen buchstäblich selbst auch in der Luft und haben keine konkreten Fakten“

Michael Müller: Wir haben so gut und viel wie möglich in den vergangenen Monaten mit dem Kapitalmarkt kommuniziert. Das Ergebnis war trotzdem teilweise unbefriedigend, denn uns waren enge Grenzen gesetzt. Bezüglich des Zeitplans für die Veröffentlichung unseres Jahresabschlusses – und auf diese Zahlen wartet der Markt natürlich – waren und sind wir von Drittparteien abhängig: Den Wirtschaftsprüfern. Deshalb konnten wir weder Zahlen kommunizieren noch ein belastbares Veröffentlichungsdatum. Wir hängen buchstäblich selbst auch in der Luft und haben keine konkreten Fakten. Das ist natürlich ganz schlecht und deshalb haben wir beschlossen, schon Halbjahreszahlen zu publizieren und wir informieren auch regelmäßig und transparent über unsere Projekte. Trotzdem bin ich persönlich auch sehr unglücklich mit der Situation und würde gerne endlich mehr Daten veröffentlichen können.

Anleihen Finder: Was genau sind/waren die Probleme bei der Fertigstellung des Jahresabschlusses? Wann wird dieser nun final veröffentlicht?

Michael Müller: Die Wirtschaftsprüfer der Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft sind immer noch bei ihren Abschlussarbeiten. Aufgrund von COVID-19, Quarantäne und Homeoffice aber auch bedingt durch den deutlich intensivierten Prüfungsaufwand haben wir leider immer noch kein konkretes Datum. Dieses extrem akribische Vorgehen der Wirtschaftsprüfer bei Bewertungsfragen ist vor dem Hintergrund der Kapitalmarktereignisse der vergangenen Jahre ein Phänomen, das nicht nur Eyemaxx betrifft. Aber das ist natürlich nur ein schwacher Trost.

„Wir fragen nahezu täglich nach einem konkreten Termin für das Testat“

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte für das Jahr 2019/2020 überwiegend „remote“ (im Homeoffice der Mitarbeiter), zudem befanden sich Mitarbeiter aufgrund von Coronafällen zeitweise in Quarantäne. Infolge der Pandemie kam es in der Zusammenarbeit mit den Wirtschaftsprüfern zu Arbeitserschwernissen. Durch die Pandemie und Maßnahmen wie Homeoffice konnten keine Präsenzgespräche vor Ort stattfinden. Auch zwischenzeitlich hat sich daran nichts geändert und die Kommunikation findet ausschließlich über Videokonferenzen statt. Unsere Abschlussprüfer, die sich ebenfalls im Homeoffice befanden, haben die Prüfung des von uns längst fertiggestellten Jahresabschlusses 2019/2020 leider noch immer nicht abgeschlossen und den Zeitraum nach dem Bilanzstichtag in ihre Prüfung eingeschlossen. Wir fragen nahezu täglich nach einem konkreten Termin für das Testat.

Anleihen Finder: Wie stark hat das Pandemie-Jahr 2020 die Eyemaxx Real Estate AG tatsächlich getroffen und auch zurückgeworfen?

Michael Müller: 2020 und auch weite Teile dieses Jahres waren für die gesamte Immobilienbranche sowie nahezu die komplette Wirtschaft pandemiebedingt nicht einfach. Auch unsere Geschäftstätigkeit war natürlich durch die Pandemie massiv beeinträchtigt. Das wird sich auch in den Zahlen für das vergangene Jahr noch einmal zeigen, die aktuellen Halbjahreszahlen zeigen aber auch, dass wir die Kurve gekriegt haben und es nun wieder aufwärts geht. Im Halbjahr 2020/2021 haben wir einen Periodengewinn von 0,8 Mio. Euro erwirtschaftet, nach einem Verlust im Vorjahreszeitraum von 19,6 Mio. Euro. Konkret kam es in den ersten Quartalen der Pandemie etwa in der Projektentwicklung auf Baustellen zu Verzögerungen und Personalbeschränkungen. In der Bestandshaltung waren indes kaum Auswirkungen der Pandemie zu spüren. Unser Bestandsportfolio besteht überwiegend aus Logistikimmobilien, ein Bereich, der während der Pandemie starkes Wachstum zeigte.

Anleihen Finder: Im April mussten die Anleihebedingungen der drei laufenden Eyemaxx-Anleihen hinsichtlich einer Mindesteigenkapitalausstattung von 15 % angepasst werden. Wie hoch ist das Eigenkapital derzeit?

„Die Eigenkapitalquote liegt derzeit bei 18,2%“

Michael Müller: Zum Ende des ersten Halbjahres am 30.4.2021 belief sich unser Eigenkapital auf 44,2 Mio. Euro, rund 4,2 Mio. Euro mehr als zum Ende des Geschäftsjahres 2019/2020 am 30.10.2020. Zum Ende des 1. Halbjahres haben wir mithin eine Eigenkapitalquote von gut 18,2 % ausgewiesen. Dazu haben die erfolgreich durchgeführte kleine Kapitalerhöhung aber auch unsere positive operative Entwicklung beigetragen.

Anleihen Finder: Unlängst wurde auf einer außerordentlichen Hauptversammlung eine weitere Kapitalerhöhung beschlossen. Wofür soll das Geld verwendet werden?

Michael Müller: Unsere Aktionäre haben auf der außerordentlichen Hauptversammlung am 26. Juli mit großer Mehrheit von 99,6 % der Stimmen einer Barkapitalerhöhung mit Bezugsrecht der Aktionäre zugestimmt. Das Grundkapital von Eyemaxx soll dabei um bis zu 4.984.454 Euro durch die
Ausgabe von auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals
von je 1,00 Euro je Stückaktie auf bis zu 12.461.135 Euro erhöht werden. Die Mittel aus der
Kapitalerhöhung sollen zur Stärkung unserer Finanzbasis verwendet werden. Damit haben wir ja bereits mit der zuvor erwähnten kleineren Kapitalerhöhung im April 2021 begonnen, bei der uns brutto rund 3,7 Mio. Euro zugeflossen sind.

Anleihen Finder: Können Sie die Zinszahlungen der Anleihen weiterhin problemlos aus dem laufenden Geschäft bedienen?

Michael Müller: Wir sind ein zuverlässiger Anleiheemittent und Kapitalmarktakteur. Wir haben insgesamt bereits sieben Anleihen stets pünktlich und vollumfänglich abgelöst. Ende April haben wir für unsere 5,50-%-Anleihe 2020/2025 die anstehenden Zinsen pünktlich an die Anleihegläubiger gezahlt und für die Anleihegläubiger der Anleihe 2018/2023 mit einem Kupon von ebenfalls 5,50 % haben wir die Zinsen sogar früher als geplant überwiesen. Selbstredend wollen wir dies auch in Zukunft beibehalten.

Anleihen Finder: Wie ist die aktuelle Projekt-Pipeline gefüllt?

„Das Projektvolumen liegt derzeit bei rund 1,2 Mrd. Euro“

Michael Müller: Unsere Projektpipeline ist sehr gut gefüllt. Das Projektvolumen liegt derzeit bei rund 1,2 Mrd. Euro. Wir haben im zweiten Halbjahr 2020/2021 unter anderem die Baugenehmigungen für die Projekte WAYV Riverside Office Tower in Offenbach bei Frankfurt und für das multifunktionale Entwicklungsprojekt „das neue Atrium“ in Bamberg erhalten. Zudem haben wir uns in Bernau bei Berlin das bislang größte deutsche Wohnbauprojekt der Firmengeschichte mit über 200 Mio. Euro Volumen gesichert. In Bonn beim Projekt „The Cubes“ haben wir jüngst die ersten Wohneinheiten an die Käufer übergeben. Wir sind operativ also auf einem guten Weg und setzen die gute Entwicklung des ersten Halbjahres auch in der zweiten Jahreshälfte fort.

Anleihen Finder: Wie sieht Ihr Ausblick für dieses Jahr und auch die kommenden Jahre aus? Was stimmt Sie optimistisch für die weitere Geschäftsentwicklung?

Michael Müller: Wir verzeichnen eine deutliche Belebung der Nachfrage und spüren, dass unsere Geschäftstätigkeit spürbar anzieht. Deutlich wird dies auch in unseren Finanzkennzahlen des ersten Halbjahres, in dem sich das Konzernergebnis von Eyemaxx nach Steuern, vorbehaltlich noch möglicher Änderungen in den Werten der noch nicht veröffentlichten Eröffnungsbilanzen des Halbjahres, deren Prüfung noch nicht abgeschlossen ist, auf 0,8 Mio. Euro belief, nach einem Verlust von 19,6 Mio. Euro im Vorjahr. Auch das EBIT verbesserte sich deutlich von -18,1 Mio. Euro in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2019/2020 auf +4,2 Mio. Euro per Ende April 2021.

„Unsere Aussichten sind also wieder positiv“

Für das Gesamtjahr 2020/2021 sind wir daher optimistisch und rechnen wieder mit einem Konzerngewinn. Auch über 2021 hinaus sind wir gut für kommendes Wachstum aufgestellt. Unsere Aussichten sind also wieder positiv. Wir haben eine sehr gut gefüllte Projektpipeline und attraktive Projekte, vor allem im wohnwirtschaftlichen Bereich. Wir wollen unser Bestandsportfolio bis 2023 auf einen gut dreistelligen Millionen-Euro-Wert erweitern, was sich positiv auf die Mieterträge auswirken wird. Darüber hinaus verfügen wir über ein starkes Team mit jahrzehntelanger Erfahrung und ein starkes Netzwerk in der Immobilienbranche.

Anleihen Finder: Warum müssen sich die Anleihegläubiger trotz aktuell schwacher Anleihen-Kurse keine Sorgen um ihre Investments machen?

Michael Müller: Die Pandemie war sicherlich ein harter Einschnitt und hat uns und auch unsere Investoren auf eine harte Probe gestellt. Gemeinsam aber haben wir diese schwierige Zeit gemeistert. Das Vertrauen unserer Investoren wurde nicht zuletzt bei ihrer Zustimmung zur Anpassung der Anleihebedingungen Ende April sichtbar. Wir haben die Grundlage geschaffen, dass unser Finanzmanagement nicht mehr den temporären Wertschwankungen einzelner Projekte im Zuge der COVID-19-Pandemie ausgeliefert ist. Wir fokussieren uns auf unser operatives Geschäft, stehen auf starkem Fundament und sind entsprechend optimistisch für die Zukunft. Insofern können auch die Anleihegläubiger positiv nach vorne schauen.

Anleihen Finder: Herr Dr. Müller, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: Eyemaxx Real Estate AG

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EYEMAXX Real Estate AG 2020/2025