Anleihen-Barometer: 3,5 Sterne für ERWE-Anleihe (A255D0)

Dienstag, 14. Januar 2020


In einem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer bewerten die Analysten der KFM Deutsche Mittelstand AG die 7,50%-Anleihe der ERWE Immobilien AG (WKN A255D0) als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ mit 3,5 von 5 möglichen Sternen.

Das Geschäftsmodell sei durch das stringente Auswahlverfahren und die festgelegten Investitionsbedingungen abgesichert, so die Analysten. Mit dem Fokus auf Topstandorte in mittelgroßen und kleineren Städten mit gewissem Wertsteigerungspotenzial sei die ERWE Immobilien AG zudem gut positioniert. In Verbindung mit der Rendite von 7,50% p.a. (auf Basis des Emissionskurses in Höhe von 100,00%) bezeichnen die Anleihen-Experten den Bond als „durchschnittlich attraktiv (positiver Ausblick)“ und vergeben 3,5 Sterne.

ERWE-Anleihe 2019/23

ANLEIHE CHECK: Die im Dezember 2019 emittierte nicht nachrangige und unbesicherte Anleihe der ERWE Immobilien AG ist mit einem Zinskupon von 7,50% p.a. ausgestattet (Zinszahlung halbjährlich am 10.06. und 10.12.) und hat eine vierjährige Laufzeit bis zum 10.12.2023. Im Rahmen der Emission wurden 12,5 Mio. Euro mit einer Stückelung von 1.000 Euro platziert. Aktuell wird die Emission auf bis zu 30 Mio. Euro aufgestockt. Die Anleihe wird im Open Market (Freiverkehr) der Börse Frankfurt gehandelt.

Anleihebedingungen: Vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten nach Wahl der Emittentin sind in den Anleihebedingungen ab 10.12.2021 zu 103,75%, ab 10.06.2022 zu 102,50%, ab 10.12.2022 zu 100,75% und ab 10.06.2023 zu 100% des Nennwertes vorgesehen. In den Anleihebedingungen sind unter anderem eine Ausschüttungsbeschränkung, eine Verschuldungsbegrenzung und eine Transparenzverpflichtung verankert.  

Immobilienvermögen

In den Jahren 2017 und 2018 wurden größere Einzelhandelsimmobilien in Speyer (Postgalerie), Lübeck (Königspassage) und Krefeld (Department Store C&A) erworben. Zusammen mit einer Autobahn-nahen Liegenschaft in Friedrichsdorf bei Bad Homburg (ca. 3,3 Hektar) verwaltet die Gesellschaft nun einen Immobilienbestand (fünf Objekte) in Höhe von gutachterlich festgestellten rund 117,4 Mio. Euro. Mittels einer Beteiligung („at Equity bilanzierte Gesellschaft“) verfügt ERWE über eine zusätzliche – inzwischen nahezu vollständig vermietete – Immobilie am Frankfurter Airport Center. Insgesamt ergibt sich somit zum 30.09.2019 ein Immobilienvermögen von insgesamt 123,2 Mio. Euro. In Relation zu den aktuellen Schulden ergibt sich eine Net Loan To Value Ratio (Net LTV) von nur 43,4%, was einem sog. „Net Asset Value (NAV)“ von 66,0 Mio. Euro (Eigenanteil am wirtschaftlichen Eigenkapital) entspricht. Das Portfolio besteht im Wesentlichen zu rund 40% aus Einzelhandelsimmobilien, 28% Büroflachen und 16% Hotellerie. 16% entfallen auf die unbebaute Liegenschaft nahe Bad Homburg (Frankfurter Großraum).

Die Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen in der Postgalerie Speyer und der Königspassage in Lübeck, bei der gut die Hälfte der Flächen langfristig an die Stadt Lübeck vermietet wurden, verlaufen plan- bis überplangemäß. Da die Nachfrage nach Büroflächen in Frankfurt derzeit enorm stark ist, plant die Gesellschaft das im Großraum Frankfurt gelegene unbebaute Grundstück in Friedrichsdorf mit einer ca. 58.000 m² großen Nutzfläche und einem Parkhaus von ca. 1.400 Stellplätzen (Businesspark TAUNUS LAB) zu entwickeln. Zudem ist hier geplant, die Option auf den Erwerb weiterer 1,2 Hektar Bauland zu nutzen. Mit Rücksicht auf die kürzlichen Erwerbe sind zum dritten Quartal 2019 rund 75% der Flächen vermietet. Die aktuell im Portfolio enthaltenen Objekte verfügen zusammen über eine vermietbare Fläche von ca. 41.172 m². Die Mieterstruktur sei laut KFM breit diversifiziert und heterogen.

Das Management der ERWE Immobilien AG verfügt über einen fast 35-jährigen erfolgreichen Track-Record und besitzt ein exzellentes Netzwerk in der Immobilienbranche und zu bonitätsstarken Mietern. Der Erwerb der Immobilien erfolgt Schritt für Schritt auf der Grundlage eines stringenten Auswahlverfahrens. Die Anleihemittel in Höhe von maximal 30 Mio. Euro sollen im Wesentlichen für die Entwicklung des Businesspark TAUNUS LAB auf dem baureifen Grundstück in Friedrichsdorf verwendet werden. Zusammen mit den beabsichtigten Entwicklungsmaßnahmen und einem steigenden Vermietungsstand soll sich der Wert aller Objekte in naher Zukunft auf rund 213 Mio. Euro steigern, wobei die Kennziffer Net Loan To Value Ratio (Net LTV) auf dieser Basis lediglich auf rund 57% ansteigen würde.

Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen belaufen sich aktuell auf 3,4 Mio. Euro pro Jahr, diese sollen aufgrund der beabsichtigten Entwicklung auf rund 6,7 Mio. Euro pro Jahr gesteigert werden. Unter Berücksichtigung der aktuellen Mietverträge beträgt der durchschnittliche Mietbindungszeitraum („WAULT“) 7,7 Jahre. Vereinzelte Mietverträge haben Laufzeiten von 10 Jahren (Stadt Lübeck) und 20 Jahren (Hotel AMEDIA Postgalerie Speyer). Insgesamt möchte man in naher Zukunft einen „WAULT“ von über 9 Jahren erreichen. Dies würde dann einer jährlichen Rendite von 6,2% entsprechen, so die KFM-Analysten.

Finanzkennzahlen

Das Konzernergebnis (IAS/IFRS) nach Steuern (EAT) für die ersten neun Monate 2019 beläuft sich auf 1,75 Mio. Euro nach 4,5 Mio. Euro im Rumpfgeschäftsjahr 2018 (ab 02.05.2018). Das Ergebnis zum 30.09.2019 ist in Höhe von ca. 7,3 Mio. Euro beeinflusst von der positiven Neubewertung des Immobilienvermögens, welche im Wesentlichen auf die Autobahn-nahe Liegenschaft in Friedrichsdorf bei Bad Homburg (ca. 3,3 Hektar) entfällt. Die „at Equity“ bewerteten Immobilien am Frankfurter Airport Center Gesellschaft steuerten 1,3 Mio. Euro hierzu bei. In der Vorjahresperiode betrug die Neubewertung 9,1 Mio. Euro. Mit der 2019 durchgeführten Kapitalerhöhung in Höhe von 18,2 Mio. Euro ergibt sich zum 30.09.2019 ein Konzern-Eigenkapital von 51,4 Mio. Euro. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote des Konzernabschlusses von 36,8% (31.12.2018: 39,0%). Der leichte Rückgang ist auf die um 12,4 Mio. Euro gestiegene Bilanzsumme zurückzuführen. Der operative und der Investitions-Cashflow sind aufgrund der Expansion negativ. Der Bestand an flüssigen Mitteln zum 30.09.2019 beträgt 14,1 Mio. Euro (31.12.2018: 19,1 Mio. Euro). Die Gesellschaft blickt zudem auf eine starke Pipeline an möglichen Akquisitions-Objekten in Höhe von über 600 Mio. Euro.

INFO: Die ERWE Immobilien AG (ERWE) wurde im Jahr 2005 als ERWE Real Estate GmbH gegründet und startete als Entwickler für kommerzielle Einzelhandelsimmobilien für andere (Dritte) und teilweise für sich selbst. Der Fokus der Aktivitäten liegt in hoch frequentierten Zonen wie Fußgängerzonen (A-Lagen) in attraktiven kleineren und mittelgroßen Städten. Konzeptionell steht die „Revitalisierung“ vorhandener Einzelhandelshäuser durch Implementierung eines neuen Nutzungskonzeptes im Vordergrund, um so einen Mehrwert für vorhandene und neue Mieter und die Gesellschaft zu erreichen. Die Aktie des Unternehmens ist im General Standard der Börse Frankfurt notiert.

Anleihen Finder Redaktion.

Foto: pixabay.com

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