Mittelstandsanleihen-Barometer: Stern-Anleihe als „durchschnittlich attraktiv“ eingestuft – KFM vergibt drei von fünf möglichen Sternen

In ihrem aktuellen Mittelstandsanleihen-Barometer stuft die KFM Deutsche Mittelstand AG die Anleihe der Stern Immobilien AG (WKN A1TM8Z) als „durchschnittlich attraktiv“ ein.

Bewertung

Aufgrund der Besicherung der Anleihe über das erweiterte Portfolio der Tochtergesellschaft Stern Real Estate AG, der unterdurchschnittlichen Eigenkapitalquote und der attraktiven Rendite von 5,47 Prozent (auf Kursbasis von 101,80 Prozent am 09.10.2015) bewertet die KFM die Stern-Immobilien-Anleihe nach eigenen Aussagen als „durchschnittlich attraktiv“ mit drei von fünf möglichen Sternen.

ANLEIHE CHECK: Die Stern-Immobilien-Anleihe ist mit einem Zinskupon in Höhe von 6,25 Prozent ausgestattet und hat eine Laufzeit bis Mai 2018. Das Anleihevolumen beträgt aktuell 17,25 Millionen Euro und kann laut Wertpapierprospekt auf bis zu 20 Millionen Euro aufgestockt werden. Bei einer Inflation von durchschnittlich mehr als 2,0 Prozent p.a. erfolgt ein Inflationsausgleich am Ende der Laufzeit.

Laut Emittentin dient der Emissionserlös für Investitionen in bestehende und neue Immobilienprojekte bzw. die Umstrukturierung von bestehenden Finanzierungen in der Stern Immobilien-Gruppe. Eine vorzeitige Kündigung der Anleihe durch die Emittentin ist laut den Anleihebedingungen nicht vorgesehen. Im März dieses Jahres hatte die Scope Ratings AG das Anleihe-Rating der Stern-Unternehmensanleihe von „A-“ auf „BBB-“ (Investment Grade) herabgestuft.

Sicherheiten

Die Immobilien-Anleihe ist neben verpfändeten Forderungen an Tochtergesellschaften auch durch die Verpfändung von 90.000 Aktien der Stern Real Estate AG (entspricht 90 Prozent der Anteile) besichert und wird zudem von einem Treuhänder verwaltet. In der Stern Real Estate AG sind als Bestandsimmobilien gehaltene Objekte gebündelt. Durch kürzlich vollzogene Erweiterungen an gehaltenen Objekten in Bamberg und München habe sich die Sicherheiten-Situation laut KFM für die Anleihegläubiger zusätzlich verbessert.

Stille Reserven

Die Stern Immobilien AG fokussiert sich auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in Spitzen-Standorten wie München, Kitzbühel und Istanbul. Durch die Standortfokussierung weise das Unternehmen ein überdurchschnittlich hohes Wertsteigerungspotenzial auf, so die KFM. Das Geschäftsmodell basiere im Wesentlichen auf der Entwicklung von Immobilienprojekten. Die Ergebnis- und Liquiditätsentwicklung sei laut KFM sowohl geschäftsmodellbedingt als auch größenbedingt als „überdurchschnittlich volatil“ einzuschätzen.

Das Eigenkapital des Unternehmens habe sich zum 30.06.2015 aufgrund einer gegenwärtigen Verlustsituation auf minus 1,8 Millionen Euro reduziert. Es bestehen nach Angaben der Stern Immobilien AG aber stille Reserven im Immobilienvermögen, deren Aufdeckung zu einer Erhöhung des Eigenkapitals führen würde. Die stillen Reserven resultieren aus Mietsteigerungen bei Bestandsobjekten, aus allgemeinen Wertsteigerungen sowie aus der Schaffung von Baurechten beispielsweise für Wohnbebauungen.

Lesen Sie dazu auch unseren kürzlich erschienen Artikel zum Halbjahresbericht 2015 der Stern Immobilien AG: Stern Immobilien AG: „Planmäßige“ Entwicklung – Keine Veräußerungen im ersten Halbjahr 2015 – Prognose bestätigt – Stern-Minibond notiert bei 103,90 Prozent

INFO: Die Stern Immobilien AG ist ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien. Die Gesellschaft hält überwiegend mehrheitliche bzw. alleinige Beteiligungen an ausgewählten Immobilien an attraktiven Standorten. Das Portfolio umfasste in den letzten Jahren etwa 10 bis 15 Objekte unterschiedlicher Größe.

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Anleihen Finder Redaktion. Timm Henecker.

Foto: Neal Fowler / flickr

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Unternehmensanleihe der Stern Immobilien AG 2013/2018

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