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„Wir kaufen Immobilien mit Wertsteigerungspotential“ – Interview mit Björn Wittke, Geschäftsführer der RAMFORT GmbH
Mit der RAMFORT GmbH betritt ein weiterer Neuling die Kapitalmarktbühne. Das Regensburger Immobilienunternehmen begibt aktuell seine erste Unternehmensanleihe (ISIN: DE000A3H2T47) mit einem Zielvolumen von 10 Mio. Euro (mit Erhöhungsoption). Die fünfjährige RAMFORT-Anleihe 2021/26 wird jährlich mit 6,75% p.a. verzinst. Wir haben mit dem geschäftsführenden Gesellschafter Björn Wittke über das Unternehmen, das Kapitalmarkt-Debüt und die Mittelverwendung der Anleihe gesprochen.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Wittke, warum wagt die RAMFORT GmbH ausgerechnet in Pandemie-Zeiten den Schritt auf den Kapitalmarkt? Erklären Sie uns dabei doch auch kurz die Struktur der Gesellschaft.
Björn Wittke: Wir haben die Anleihe in Zusammenhang unserer erfolgreichen Zukäufe im Jahre 2020 strukturiert. Nachdem wir uns auch noch im Oktober letzten Jahres ein Ankerprojekt für unser Anleihekonzept sicher konnten, waren wir für die Anleihe richtig aufgestellt. Die Pandemie und insbesondere der zweite Lockdown hatten uns dann bewogen, die Anleihe erst jetzt in 2021 zu emittieren und nicht schon im Dezember 2020. Insofern war für uns in erster Linie der Auslöser, das passende Projekt zu finden und unsere Vorstellungen für das Sicherheiten-Konzept umsetzen zu können.
Bei dem Sicherheiten-Konzept spielt auch die Struktur der Gesellschaft eine wichtige Rolle. Die RAMFORT GmbH ist als Finanzierungsholding aufgestellt, die über ihre Tochtergesellschaften in Value-Add-Immobilien investiert. Hierbei wird die Anleihe von der RAMFORT emittiert und das Geld von der RAMFORT gegen Grundschulden in die Tochtergesellschaften als Darlehen ausgereicht. Damit wird aus den derzeit fünf Tochtergesellschaften ein regelmäßiger Zinsertrag generiert, der den Anleihekupon bedient. Das Geld aus der Anleihe wird auf mehrere Projekte in verschiedenen Projektgesellschaften verteilt. Durch diese Verteilung entsteht Sicherheit.
Anleihen Finder: Das Geschäftsmodell wird als „Refurbishment von Value-Add-Immobilien“ bezeichnet. Können Sie uns das mal übersetzen und an konkreten Beispielen erklären? Wie verdienen Sie damit Ihr Geld?
„Im Zentrum steht die Mieterbindung“
Björn Wittke: Wir kaufen Immobilien mit Wertsteigerungspotential. Die Möglichkeit zur Wertsteigerung besteht in Leerstand, geringem Wault und Modernisierungsbedarf. Durch ein intelligentes Maßnahmenpaket werden Objekte wieder in einen zeitgemäßen Zustand versetzt und damit wieder konkurrenzfähig zu Neubauobjekten. Das umfasst Maßnahmen von Renovierung bis Sanierung, je nach Zustand des Objekts. In diesem erneuerten Zustand kann wieder mit marktüblichen Preisen vermietet und Leerstand abgebaut werden.
Im Zentrum steht die Mieterbindung. Wir analysieren was der einzelne Standort braucht und wie wir Objekte attraktiver machen können, damit sich die Mieter langfristig wohl fühlen. Damit schaffen wir Mietvertragsverlängerungen und insgesamt die Steigerung von Erträgen. Gelingen die Neuvermietung und nachhaltige Mieterbindung, steigern wir den Ertragswert. In Verbindung mit der Beseitigung von Investitionsstau und optischer Aufwertung heben wir die Werte. Auf Basis neuer Ertragszahlen und einem verbesserten Wault ohne Investitionsbedarf wird das Objekt mit einem wesentlich besseren Faktor bewertet und wir haben die Steigerungsmöglichkeiten gehoben.
Am Ende des Tages gehört die RAMFORT GmbH zu den Profiteuren der COVID19-Pandemie, da wir Immobilien zu niedrigen Werten erwerben können, die ohne Corona nicht denkbar gewesen wären. Da sich die Pandemie auf Grund der guten Impfstoffe nun langsam und sicher ihrem Ende zuwendet, waren wir zur richtigen Zeit am richtigen Ort.
Anleihen Finder: Wie viele Objekte hat die RAMFORT Gruppe derzeit im Portfolio und was erwirtschaften Sie damit?
Björn Wittke: Mit den bereits gesicherten Objekten in Bremen, werden wir insgesamt 12 Objekte mit ca. 3,5 Mio. Euro Netto-Kalt-Miete in der Unternehmensgruppe haben. Die Mieterträge sollen in den nächsten 4 Jahren auf ca. 5 Mio. Euro gesteigert werden.
Anleihen Finder: Können Sie uns generell die Entwicklung der wichtigsten Finanzkennzahlen (Umsatz, EBITDA, Gewinn) der RAMFORT Gruppe in den letzten drei Jahren nennen?
Björn Wittke: Hier haben wir eine Sondersituation. 2019 hat die RAMFORT Firmenanteile verkauft und damit erhebliche stille Reserven realisiert. Somit ist das Eigenkapital in 2019 auf ca. 8 Mio. Euro gestiegen. Die Mittel wurden zum größten Teil zum Ankauf der aktuellen Bestandsobjekte verwendet oder in Beteiligungen investiert. Hierbei sind die Gelder von der RAMFORT in die Tochtergesellschaften ausgereicht worden, die wiederum an die RAMFORT Zinsen entrichten.
Da von 5 Tochtergesellschaften 3 in 2020 gegründet wurden und wir in 2019 einen Sondereffekt hatten, können diese Werte nicht für die letzten drei Jahre aussagekräftig angegeben werden. In der Muttergesellschaft RAMFORT wurden aber in 2020 schon ca. 1 Mio. Zinserträge verbucht und das Jahr mit Gewinn abgeschlossen. Die Bilanz 2020 der RAMFORT GmbH ist nächste Woche bereits abgeschlossen und dann können die Zahlen valider gegriffen werden. Umsatz, Cashflow und Gewinn sind aber ohne Sondereffekte stets gestiegen.
Anleihen Finder: Warum benötigen Sie nun bis zu 10 Mio. Euro aus einer Anleihe-Emission. In welche Projekte soll das Geld konkret fließen und warum ist das Finanzierungsinstrument „Anleihe“ für Ihre Zwecke geeignet?
Björn Wittke: Wir entwickeln unsere Möglichkeiten weiter. Bis heute haben wir uns in den Bereichen, wo wir nicht ausschließlich mit Eigenkapital ans Ziel kamen, mit Mezzaninekapital verstärkt. Diese bewährten Strukturen behalten wir bei und sehen uns nun gut gerüstet, den ersten Schritt an den Kapitalmarkt zu machen. Über die Anleihe wollen wir unsere Möglichkeiten ausbauen und unsere Expansion positiv unterstützen.
„Die Anleihe bietet uns auf lange Sicht einen zusätzlichen Zugang zu Fremdkapital“
Ohne die Anleihe hätten wir die Finanzierung klassisch mit Mezzaninekapital gestaltet, nun binden wir die Anleihe soweit wie möglich ein. Sollten wir die Anleihe nicht im ersten Schritt voll platzieren können, würden wir mit Mezzanine-Kapital eine mögliche Differenz ausgleichen, damit ist unabhängig vom ersten Fundingerfolg das weitere Wachstum an diesem Punkt gesichert.
Es handelt sich hier um die erste Anleihe und wir planen dieses Finanzierungsinstrument weiter auszubauen. Die Anleihe bietet uns auf lange Sicht einen zusätzlichen Zugang zu Fremdkapital. Bei erfolgreichem Verlauf und weiterem Wachstum der Ramfort GmbH, hoffen wir in Zukunft auch auf günstigere Konditionen, was diese Finanzierungsart für uns dann noch attraktiver macht.
Die Gelder fließen im Wesentlichen in die Objekte Airport City Center Bremen und ParkOffice Bremen. Einen geringen Teil planen wir als Verstärkung bei den geplanten Refurbishments. Sobald wir diese Aufgaben und Ziele erfolgreich umgesetzt haben, dient der Erlös der Anleihe zur weiteren Expansion.
Anleihen Finder: Sie haben das umfangreiche Sicherheiten-Konzept schon angesprochen – wie sieht das denn konkret aus?
„Kombination aus Haftung der Emittentin, stillen Reserven und Grundschulden“
Björn Wittke: Das Konzept für die Sicherheiten setzt sich aus den bereits ausgeführten Punkten zusammen. Wir haben erst die richtigen Projekte gesichert und auf diese unsere Anleihe aufgebaut. Objekte und Erträge sind dokumentierbar und zeigen, dass der Kupon heute schon erwirtschaftet wird und die Werte durch unsere Investitionen stetig steigen und damit die Position der Sicherheiten ausbauen. Durch die Kombination von Haftung der Emittentin mit Eigenkapital und stillen Reserven über das Anleihevolumen hinaus mit den zusätzlichen Grundschulden aus den Objektgesellschaften ergibt sich meiner Meinung nach eine doppelte Sicherheit.
Anleihen Finder: Trotz Sicherheiten liegt der Zinskupon bei strammen 6,75% p.a. – wie bewerten Sie das? Nehmen Sie das als „Eintritt in den Kapitalmarkt“ in Kauf?
Björn Wittke: Absolut, der Kupon ist unserem Eintritt geschuldet. Wir sind hier nicht die ersten und haben auch nichts neu erfunden. Es braucht natürlich für den Eintritt in den Kapitalmarkt auch einen attraktiven Kupon, um von den Investoren wahrgenommen zu werden.
Anleihen Finder: Aus welchen Töpfen werden die Zinsen halbjährlich bedient? Wie soll die Anleihe in fünf Jahre refinanziert werden – wie sieht diesbezüglich Ihr Refinanzierungsplan aus?
„Die Anleihe-Zinsen werden aus den bereits bestehenden Ist-Mieten bedient“
Björn Wittke: Das ist Teil unseres Sicherheiten-Konzepts. Die Zinsen werden aus den bereits bestehenden Ist-Mieten bedient. Da diese bereits vom ersten Tag an vorhanden sind und sich nachhaltig aufbauen, ist der Zins vom ersten Tag an gesichert. Den Zinskosten für die Anleihe steht aktuell ein mehr als doppelt so hoher Überschuss aus den bereits bestehenden Mieten gegenüber. Da die Mieten monatlich fließen, ist dann auch die halbjährliche Ausschüttung kein Problem.
Unser Businessplan ist auf vier Jahre ausgelegt. Im fünften Jahr werden die Objekte nach Wertsteigerung umfinanziert oder verkauft. Hierbei wird durchgehend aus den Überschüssen in die Objekte investiert und dadurch der Wert gehoben. Selbst wenn wir nichts vermieten würden, würde der Wert erhalten bleiben und damit die Anleihe substanziell gesichert. Das ist der Vorteil unseres Konzepts.
Hinweis: Sie lesen gerade ein Interview aus unserem aktuellen Anleihen Finder Newsletter-März-1-2021. Registrieren sie sich kostenlos für unseren Newsletter und bleiben Sie stets informiert.
Anleihen Finder: Mit der KFM Deutsche Mittelstand AG bzw. deren Europäischen Mittelstandsanleihen FONDS konnten Sie bereits einen wichtigen Anker-Investor gewinnen. Wie läuft der gegenwärtige Platzierungsprozess der Anleihe?
Björn Wittke: Wir befinden uns in einem hart umkämpften Markt und freuen uns sehr, dass wir mit der KFM Deutsche Mittelstand AG einen ersten großen Investor gefunden haben. Wir freuen uns aber auch über alle anderen Investoren und Anleger, die wir bereits mit unserem Konzept überzeugen konnten. In den direkten Investoren-Gesprächen ist die Resonanz sehr positiv. So haben wir in der letzten Woche noch einen weiteren sehr großen Investor aus einem Familie Office gewinnen können. Wir sind bislang sehr zufrieden mit dem Platzierungsverlauf. Es gibt aber noch Möglichkeiten für Investoren und Anlegern, zu investieren und für uns noch viel zu tun.
Anleihen Finder: Welche Risiken birgt Ihr Geschäftsmodell? Wo sehen Sie andererseits zukünftig besondere Chancen?
„Das Risiko des Geschäftsmodells liegt eindeutig in dem nachhaltigen Vermietungsergebnis“
Björn Wittke: Wir haben versucht das Risiko für die Anleihe so weit wie möglich zu reduzieren. Das Risiko des Geschäftsmodells liegt eindeutig in dem nachhaltigen Vermietungsergebnis und der dadurch erreichen Wertsteigerung. Gelingt es uns die Mieter zu halten und neue zu gewinnen? Das ist das Risiko des Geschäftsmodells. Gelingt uns das nicht, heißt das für die Anleihe aber nicht zwingend etwas Negatives. Die Ist-Mieten decken den Kupon ja bereits und es müssten erhebliche Mieter verloren gehen, bevor der Zins nicht mehr bedienbar wäre und der Wert der Sicherheiten sinkt. Da wir aber aktuell die Abwanderung schon gestoppt haben und bereits erste neue Vermietungen erreicht haben, sehen wir dieses Risiko nicht.
Unsere Chancen liegen in den von uns gewählten etablierten aber normalen Lagen. Hier finden die Mieter jetzt zu zahlbaren Preisen vernünftige Büros. Uns kommt in der aktuellen Zeit zugute, dass Neubauobjekte in Core-Lagen mit hohen Preisen nicht unbedingt die erste Wahl sind.
Anleihen Finder: Welche positiven Effekte erhoffen Sie sich – neben dem Mittelzufluss – generell durch die Anleihe-Emission für die RAMFORT GmbH? Und wo soll die RAMFORT GmbH operativ in fünf Jahren stehen?
„Wollen uns mit der Anleihe und unserem Konzept nachhaltig für den Kapitalmarkt empfehlen“
Björn Wittke: Wir wollen uns mit dieser ersten Anleihe und unserem Konzept nachhaltig für den Kapitalmarkt empfehlen und aufstellen. Mit diesem Schritt bereiten wir unser weiteres dynamisches Wachstum vor.
Nach aktuellem Business-Plan wollen wir die Mieten von 3,5 Mio. Euro auf 5 Mio. Euro steigern und damit den Wert des Eigenbestands um über 25% erhöhen. Dabei gehe ich von einer konservativen Bewertung aus und sehe nach heutigem Stand, dass wir das früher erreichen. In fünf Jahren wollen wir erfolgreich unsere erste Anleihe zurückgezahlt und aus unseren heutigen Investoren und Anlegern persönliche Empfehlungsgeber gewonnen haben.
Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer – warum sollten sich Anleger für die Debüt-Anleihe der RAMFORT GmbH entscheiden?
Björn Wittke: Üblicherweise geht höherer Zins mit höherem Risiko einher. Die konkreten Objekte und Zahlen, die wir offenlegen, bieten die Möglichkeit, Risiko sehr genau zu kalkulieren. Ich bin persönlich der Meinung, dass wir ein besonderes Sicherheiten-Konzept haben und damit der Kupon ein echter Hit ist.
Anleihen Finder: Herr Wittke, besten Dank für das Gespräch.
Anleihen Finder Redaktion.
Alle Fotos: RAMFORT GmbH
Anleihen-Tabelle: Anleihen Finder GmbH
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