“Müssen durch Transparenz und Erfolg wieder Vertrauen aufbauen“ – Interview mit Dr. Horst Wiesent, SeniVita Social Estate AG

Donnerstag, 31. Oktober 2019

Die SeniVita Social Estate AG (SSE) begibt derzeit zwei Anleihen mit einem Gesamtvolumen von insgesamt bis zu 30 Mio. Euro. Damit soll die im kommenden Jahr fällige Wandelanleihe des Unternehmens zurückgeführt werden. Die Anleihen Finder Redaktion hat bei Dr. Horst Wiesent, Gründer der SeniVita-Unternehmensgruppe, nachgefragt.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Dr. Wiesent, warum hat sich die SeniVita Social Estate AG aktuell für eine Anleihen-Emission entschieden? Zuletzt hatten Sie doch einen Börsengang angekündigt…

Dr. Horst Wiesent: Dabei bleibt es auch, wir bereiten gerade den Börsengang vor, auch um den Inhabern unserer Wandelanleihe die Möglichkeit zu bieten, in Aktien zu wandeln. Wir wissen jedoch auch von institutionellen Investoren, dass sie nicht in Aktien investieren können. Deshalb kam sozusagen aus dem Markt auch die Anregung, erneut Anleihen aufzulegen. Nicht zuletzt wollen wir damit auch auf Nummer sicher gehen, was die Refinanzierung unserer im Mai 2020 auslaufenden Wandelanleihe angeht.

Anleihen Finder: Für wann ist nun der Börsengang vorgesehen und warum streben Sie diesen weiterhin an?

Dr. Horst Wiesent: Wir arbeiten gerade daran und wollen den IPO nach Möglichkeit noch in diesem Jahr umsetzen, wobei sich das Platzierungsfenster auch noch in das neue Jahr dehnen könnte. Neben einer weiteren Stärkung des Eigenkapitals wird mit dem IPO auch frisches Geld der SSE zufließen. Und die Inhaber der Wandelanleihe können die Option nutzen, Aktionäre der SSE zu werden.

Anleihen Finder: Neben der Refinanzierung der Wandelanleihe – wofür sollen die Anleihen-Mittel noch genutzt werden?

„Wollen im Jahr zwischen vier und zehn Pflegewohnanlagen verwirklichen“

Dr. Horst Wiesent: Wir erhoffen uns, dass die Emission der Anleihen und der IPO so erfolgreich verlaufen werden, dass neben der Refinanzierung der Wandelanleihe zusätzliche Liquidität im Unternehmen verbleibt, die wir für die laufenden Neubauprojekte einsetzen können. Unser Ziel ist es, darauf aufbauend unser Unternehmen danach so aufzustellen, dass wir angesichts des großen Bedarfs mittelfristig im Jahr zwischen vier und zehn Pflegewohnanlagen verwirklichen können.

Anleihen Finder: Warum haben Sie sich bei der Anleihen-Emission für zwei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten und unterschiedlichen Kupons entschieden? Was ist die Idee dahinter?

Dr. Horst Wiesent: Wir kommen damit den unterschiedlichen Bedürfnissen von Anleihen-Investoren entgegen. Deshalb haben wir eine besicherte Anleihe im Volumen von bis zu 20 Mio. EUR und eine unbesicherte im Volumen von bis zu 10 Mio. EUR aufgelegt, die im Vergleich dazu mit einem höheren Zinssatz ausgestattet ist. Damit wollen wir auch den Investoren der Wandelanleihe, die aufgrund ihrer Anlagestruktur nicht in Aktien wandeln können, die Möglichkeit bieten, weiter in der SSE investiert zu bleiben. Für uns bedeutet das zwar keinen direkten Cash-Zufluss, verringert aber indirekt einen Cash-Abfluss durch die Rückzahlung der Wandelanleihe zum 12. Mai 2020. Wir honorieren den Wechsel sogar mit einem Wechselbonus von 3% bzw. von 30€ je 1.000€ Anleihen-Nennbetrag.

INFO: Hier finden Sie den Wertpapierprospekt der SSE-Anleihen

Anleihen Finder: Beide Zinskupons liegen mit 7,00% und sogar 9,00% über dem Kupon der Wandelanleihe 2015/20 (6,50%). Sind das Strafzahlungen für die Entwicklungen der SeniVita-Gruppe in den letzten Jahren?

„Der Preis dafür sind attraktivere Zinsen“

Dr. Horst Wiesent: Wir wollen damit einen Anreiz für Investoren schaffen, weiter in Wertpapieren der SeniVita Social Estate AG investiert zu bleiben. Die Kursentwicklung der Wandelanleihe in der Vergangenheit war sicher nicht zufriedenstellend. Wir haben die Ursachen dafür analysiert und unsere Schwächen erkannt. Im vergangenen und laufenden Jahr haben wir an deren Beseitigung gearbeitet. Wir sind uns aber bewusst, dass wir erst wieder Vertrauen bei einigen Investoren aufbauen müssen. Der Preis dafür sind für Investoren attraktivere Zinsen.

Anleihen Finder: Können Sie uns nochmal kurz darlegen, wodurch die finanziellen Probleme der letzten Jahre entstanden?

Dr. Horst Wiesent: Auf einen einfachen Nenner gebracht: Unter der Verantwortung des im Juni 2018 abgelösten Managements wurden weniger Projekte realisiert als geplant, deshalb fielen in der Folge die Umsätze aus dem Verkauf der Pflegeimmobilien niedriger aus. Gleichzeitig entstanden operative Ineffizienzen, insbesondere in der Unternehmensentwicklung und bei neu gegründeten Pflegebetrieben. Zusammen mit weiteren Wertberichtigungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter wurden Ergebnis und Eigenkapital der AG stark belastet.

Anleihen Finder: Wie hängen die verschiedenen Unternehmen der SSE miteinander zusammen? Wer profitiert dabei von wem und wo gibt es ein Abhängigkeitsverhältnis?

Dr. Horst Wiesent: Im Wesentlichen besteht die SeniVita Social Estate Gruppe aus drei Geschäftsbereichen:

1. Dem Geschäftsbereich Immobilienmanagement, der von der Konzeption über die Erstellung und die Vermarktung der Pflegeeinrichtungen durch die SSE AG betrieben wird,
2. dem Geschäftsbereich der Ambulanten Pflege, der von der SeniVita Ambulante Pflege gGmbH, einer 100%igen Tochtergesellschaft der SSE, betrieben wird und
3. dem Geschäftsbereich der Tagespflegen, der von der SeniVita Tagespflege gGmbH, ebenfalls einer 100%igen Tochtergesellschaft der SSE, betrieben wird.

Alle drei Geschäftsbereiche sind wesentlicher Bestandteil des Geschäftsmodells der SeniVita Social Estate Gruppe und in hohem Maße voneinander abhängig. Die Tochtergesellschaften profitieren von der Muttergesellschaft dadurch, dass sie deren Verluste in der Anlaufphase oder in Phasen der Unterauslastung abfängt.

Hinweis: Sie lesen ein Interview aus unserem aktuellen Anleihen Finder-Newsletter-Oktober-3-2019

Anleihen Finder: Sie sind Mitte 2018 wieder zur SeniVita Social Estate AG zurückgekehrt – was hat sich seitdem verändert?

Dr. Horst Wiesent: Wir haben daran gearbeitet, die SSE wieder in die Spur zu bringen, das Management weitgehend ausgetauscht und identifiziert, wo wir neue Strukturen aufbauen müssen. Gleichzeitig haben wir mit Hochdruck daran gearbeitet, die Ursachen für die Verluste zu beseitigen. Daneben haben wir die SSE durch einen Kapitalschnitt und eine nachfolgende Eigenkapitalstärkung von 15 Mio. Euro finanziell gestützt. Darüber hinaus arbeiten wir auch weiter an der Optimierung von Prozessen insbesondere in den noch defizitären Tochtergesellschaften. Aktuell haben wir auch wieder eine gut gefüllte Projekt-Pipeline, die für die Zukunft gute Erträge erwarten lässt.

Anleihen Finder: 2018 war ein Verlustjahr für die SSE. Wie sehen die Zahlen in 2019 bislang aus?

„Je mehr wir bauen können, desto besser wird unser Deckungsbeitrag“

Dr. Horst Wiesent: Im ersten und auch jetzt im dritten Quartal haben wir durch Immobilienverkäufe gute Erträge erzielt. Das erste Geschäftshalbjahr 2019 stand im Zeichen der Stabilisierung der Finanz- und Vermögenslage sowie der Intensivierung der Bau- und Vermarktungsaktivitäten. Dies resultierte in einer kräftigen Zunahme der Umsatzerlöse auf 15,2 Mio. Euro (Vorjahr: 4,6 Mio. Euro). Das EBIT blieb mit -1,8 Mio. EUR noch negativ. Dabei waren Sondereffekte wie einmalige Wertberichtigungen auf immaterielle Wirtschaftsgüter und Forderungen an Tochtergesellschaften im Volumen von rund 2,4 Mio. Euro zu verzeichnen. Auch die Vorbereitungen des IPO und der Anleiheemission haben uns Geld gekostet. Ohne diese Einmal-Effekte hätte sich das EBIT auf +0,6 Mio. Euro belaufen. Wir gehen für 2019 insgesamt davon aus, dass das Ergebnis der SSE zwar nochmals negativ, aber deutlich besser als im Vorjahr sein wird. Dabei gilt immer zu beachten, dass durch den Projektcharakter des SSE-Geschäftsmodells der Gewinnbeitrag immer von der Zahl der fertiggestellten und vermarktbaren Wohnanlagen abhängig ist. Je mehr wir bauen können, desto besser wird unser Deckungsbeitrag.

Anleihen Finder: Der Bau von Pflege-Objekten für altersgerechtes Wohnen ist deutschlandweit gefragt. Können Sie uns Ihr Geschäftsmodell noch einmal kurz darlegen? Worin unterscheidet sich Ihr Modell dabei von anderen?

Dr. Horst Wiesent: Wir bieten eine Kombination von Projektentwicklung und Pflegedienstleistungen. Unsere Immobilienobjekte bieten hinsichtlich Ausstattung, Komfort und Vermarktbarkeit entscheidende Vorteile: Dazu gehören eine serielle, skalierbare Projektentwicklung, ständige technische Innovationen und die Verbindung von Tagespflege, ambulanten Diensten und seniorengerechten Wohnungen unter einem Dach. Unser Konzept der AltenPflege 5.0/6.0 zeichnet sich durch ein attraktives Preisverhältnis und hohe Qualität aus. Es verbindet ambulante und teilstationäre Versorgungskonzepte so, dass Bewohner nur für die Leistungen zahlen, die sie auch tatsächlich abrufen. Insgesamt sinkt so der Eigenanteil für Zuzahlungen und gleichzeitig steigt die Qualität des selbstbestimmten Wohnens in einer Einrichtung, die für jeden die richtige Pflege bieten kann.

Anleihen Finder: Zuletzt haben Sie auch Ihr Pflegenagebot erweitert. Wie äußert sich das?

„Konzepte für Pflege und Wohnen unter einem Dach“

Dr. Horst Wiesent: Wir entwickeln unsere Konzepte für Pflege und Wohnen unter einem Dach ständig weiter. Aktuell umfasst das nicht nur größere Wohnungen für Paare, sondern auch Demenz- und Intensivpflege-Wohngemeinschaften. Zusammen mit spezialisierten Kooperationspartnern vor Ort bieten wir so in unseren neuen Einrichtungen die Möglichkeit für Senioren aller Pflegegrade, die bestmögliche Betreuung zu bekommen. So können auch schwerstpflegebedürftige Menschen und Demenzkranke in ihrer gewohnten Umgebung bleiben.

Anleihen Finder: Wie sieht die aktuelle Projekt-Pipeline aus? Wie lange dauert durchschnittlich die Umsetzung der SSE-Projekte?

Dr. Horst Wiesent: Aktuell befinden sich zwei neue Standorte – Weidenberg und Königsberg – im Bau, die voraussichtlich im April 2020 den Betrieb aufnehmen werden. In der zweiten Jahreshälfte 2020 ist der Baubeginn von zwei weiteren Standorten mit einem Bauvolumen von rund 18,6 Mio. EUR geplant (Hof und Grettstadt) sowie eine Sanierung im Volumen von 1,5 Mio. EUR (Waldmünchen). Üblicherweise dauert es rund zwölf Monate vom Baubeginn bis zur erfolgreichen Vermarktung der Objekte.

Anleihen Finder: Kommen wir nochmal zur Anleihe: Bei der 7,00%-Tranche sprechen Sie von einem „Sicherheitentreuhandvertrag“ – was besagt dieser?

Dr. Horst Wiesent: Im Zusammenhang mit der Besicherung der Anleihe 2019/2023, insbesondere durch Grundpfandrechte, wurde eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als Treuhänder bestellt. Der Treuhänder soll für die Besicherung der Forderungen der Anleiheinhaber unter anderem Grundpfandrechte auf den Immobilien im eigenen Namen aber für die Anleihegläubiger halten.

Anleihen Finder: Wie möchten Sie generell in Zukunft am Kapitalmarkt auftreten, um das Vertrauen ihrer Investoren (zurück) zu gewinnen?

„Transparenz und wirtschaftlicher Erfolg als Basis für Vertrauen“

Dr. Horst Wiesent: Die Schlüsselworte sind Transparenz und wirtschaftlicher Erfolg als Basis für Vertrauen. Bei beidem haben wir durch die Vergangenheit bedingt noch Nachholbedarf. Doch wir kommen mit großen Schritten voran, wobei uns die Anleiheemission und der Börsengang enorm helfen. Grundsätzlich bewegen wir uns in einem konjunkturell weitestgehend unabhängigen Wachstumsmarkt mit einem Geschäftsmodell, das wir unverändert für vielversprechend erachten. Wir sind davon überzeugt und diese Überzeugung wollen wir mit Wort und Tat auch dem Kapitalmarkt vermitteln.

Anleihen Finder: Welche Ziele haben Sie persönlich mit der SeniVita Social Estate AG? Wo soll das Unternehmen in fünf Jahren stehen?

Dr. Horst Wiesent: Wir wollen ein kerngesundes Unternehmen mit positiven Ergebnissen und hohem Eigenkapital sein, dass nach Zurückzahlung der Anleihen über so viel Liquidität verfügt, dass Neubauprojekte über klassische Fremdfinanzierungen zu günstigen Zinssätzen finanziert werden können. Wir hoffen, dass sich dies auch im Kurs unserer noch zu begebenden Aktie widerspiegeln wird.

Anleihen Finder: Ihr Schluss-Plädoyer: Warum sollten Anleger der SeniVita Social Estate AG ihr Geld anvertrauen?

Dr. Horst Wiesent: Die SSE AG ist in den stabilen Wachstumsmärkten Pflege und Pflegeimmobilien tätig. Hier tragen wir nicht nur zur Lösung eines dringenden gesellschaftlichen Bedarfs bei, sondern schaffen auch eine neue Qualität von Angeboten. Mit unserem zukunftsweisenden Pflege- und Wohnkonzept „Betreutes Wohnen plus+ (AltenPflege 5.0/6.0)“ haben wir hohes Wachstumspotenzial.

Anleihen Finder: Herr Dr. Wiesent, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: SeniVita Social Estate AG

Tabellen: Anleihen Finder Redaktion

Anleihen Finder Datenbank

SeniVita Social Estate AG Wandelanleihe 2015/20