“Unser Wandler vereint Substanz und Chance“ – Interview mit Libor Vincent, CFO der PREOS Real Estate AG

Donnerstag, 21. November 2019


Eine neue Wandelanleihe am Markt – seit dem 19.11.2019 kann die Wandelanleihe der PREOS Real Estate AG öffentlich gezeichnet werden. Der Immobilienspezialist bietet Anlegern einen Zinskupon von 7,50% p.a. Das Gesamt-Emissionsvolumen der Wandelanleihe beläuft sich auf bis zu 300 Mio. Euro. Der Anleihen Finder hat mit dem PREOS-Finanzchef, Libor Vincent, über die Emission und die Verbindung zur publity AG gesprochen.

Anleihen Finder: Hallo Herr Vincent, erklären Sie uns doch kurz, welchem Geschäftsmodell die PREOS Real Estate AG in der Immobilienbranche nachgeht?

Libor Vincent

Libor Vincent: Wir sind ein Büroimmobilien-Investor, der sich auf die deutschen Top-Standorte spezialisiert hat. Dort erwerben wir Objekte mit einer Größe bis ca. 300 Millionen Euro pro Einzelimmobilie zu attraktiven Konditionen. Dabei greifen wir auf Expertise, Netzwerk und die hervorragende Marktdatenbank unseres Asset Managers publity zurück, die rund 9.500 Büroimmobilien in Deutschland und damit wahrscheinlich nahezu das komplette Investmentuniversum in Deutschland abbildet. Wenn sich Marktopportunitäten ergeben, dann verkaufen wir auch Objekte. Das haben wir im laufenden Jahr schon zweimal mit ganz deutlichem Gewinn gemacht und diese Realisierung von Gewinnen nach flexibler Haltedauer ist Teil unseres Geschäftsmodells und unterscheidet uns ein Stück weit von Bestandshaltern, die nie Objekte verkaufen. 

Anleihen Finder: Was sind die entscheidenden Faktoren bei Immobilien(-Käufen)?

„Lage, Lage, Lage“

Libor Vincent: Bei uns gilt tatsächlich, Lage, Lage, Lage. Denn wenn wir ein Objekt kaufen, dann müssen wir immer eine sehr konkrete Idee haben, dass die Immobilie auch für potenzielle Interessenten bei einem Verkauf attraktiv ist. Das sind oftmals ausländische Investoren, zum Beispiel aus Asien, und für die sind oft nur die absoluten deutschen Top-Städte interessant. Irgendwelche B-Städte kennen die gar nicht. Deshalb kaufen wir gerne beispielsweise in Frankfurt und München. Unter der Prämisse und bei guten Objekten, die auch in unser Größenraster passen, ist die Devise dann relativ simpel: Kaufe Immobilien mit gutem Cashflow zu einem Preis, der unterhalb des Wertes liegt, den andere Investoren bereit sind zu zahlen.

Anleihen Finder: Wie groß ist aktuell das Immobilien-Portfolio und welchen Wert hat es?

Libor Vincent: Wir haben vor rund 18 Monaten mit dem Portfolioaufbau begonnen. Stand heute hat PREOS 15 Immobilien mit einem gutachterlich bestätigten Wert von 497 Millionen Euro in der Bilanz. Wir haben in den vergangenen Wochen zudem Kaufverträge über drei weitere großvolumige Objekte unterschrieben, deren Wert vom Gutachter auf insgesamt 269 Millionen Euro festgestellt wurde. Dazu zählen zum Beispiel die Deutschlandzentrale des Fernsehsenders Sky bei München und der Access Tower in Frankfurt. Zu unserem Portfolio gehört beispielsweise auch die Karstadt-Zentrale. 

Karstadt-Zentrale in Essen

Anleihen Finder: Weshalb haben Sie sich nun für die Begebung einer Wandelanleihe entschieden und wofür sollen die anvisierten 300 Mio. Euro konkret verwendet werden?

Libor Vincent: Wir wollen weiterwachsen und weitere Immobilien kaufen. Zur Finanzierung setzen wir dabei natürlich zu einem ganz wesentlichen Teil Bankdarlehen ein, wollen aber auch ergänzend Mittel aus der Wandelanleihe nutzen. Wir haben uns für die kommenden Jahre einiges an Wachstum vorgenommen und können dabei – wie bereits erwähnt – auf die Pipeline und die Expertise von publity zurückgreifen.

Anleihen Finder:
Warum ist eine herkömmliche Anleihe (Fremdkapital) in Ihrem Fall weniger interessant?

„Substanz und Chance kombinieren“

Libor Vincent: Wir haben uns in diesem Fall für eine Wandelanleihe entschieden, da wir Investoren die Möglichkeit geben möchten, Substanz und Chance zu kombinieren. Mit Substanz meine ich einerseits unser starkes Immobilienportfolio und auf der anderen Seite das Finanzinstrument Anleihe, mit einem fixen Zinssatz. Unter Chance verstehe ich die Möglichkeit, dass Investoren über ihr Wandlungsrecht an einer positiven Wertentwicklung unseres Unternehmens und unsere Aktie teilhaben können. Wir glauben, dass die Wandelanleihe für ein wachstums- und substanzstarkes Unternehmen wie PREOS ein Instrument ist, das für Anleger sehr attraktiv ist. Und für uns als Unternehmen kann natürlich die Möglichkeit, dass später gewandelt wird, auch positiv sein, indem wir liquide Mittel dann bevorzugt für weiteres Wachstum einsetzen können. 

Anleihen Finder: Nennen Sie uns doch kurz die wichtigsten Eckdaten des Wandlers.

Libor Vincent: Der Anleger erhält bei der PREOS-Wandelanleihe einen fixen Zinskupon von 7,50 Prozent pro Jahr und das fünf Jahre lang. Am Ende der Laufzeit zahlen wir nicht gewandelte Anleihen zu 105 Prozent ihres Nominalwertes zurück, so dass Anleger hier nochmal zusätzliche Rendite generieren. Es besteht aber auch die Möglichkeit für Anleger, ihre Anleihen in Aktien von PREOS zu wandeln. Pro Teilschuldverschreibung mit einem Nominalwert von 1.000 Euro erhält der Investor dann auf heutiger Basis 101 PREOS-Aktien. Das entspricht einem Wandlungspreis von 9,90 Euro, der schon recht nah am aktuellen Börsenkurs von rund 9 Euro ist.

Anleihen Finder: Verraten Sie uns, wie Anleger die öffentlich angebotene Wandelanleihe erwerben können?

Libor Vincent: Anleger können den PREOS-Wandler (ISIN DE000A254NA6) über ihre Bank oder ihren Broker zeichnen. Zum Beispiel, indem sie eine Kauforder für den Börsenplatz Frankfurt aufgeben, die begrenzt ist auf die Zeit bis 4. Dezember 2019. So lange dauert nämlich voraussichtlich unser öffentliches Angebot. 

Eckdaten der PREOS-Wandelanleihe 2019/24:

ISIN: DE000A254NA6
Volumen: bis zu 300 Millionen Euro
Zinskupon: 7,50% p.a.
Laufzeit: 5 Jahre
Valuta: 09.12.2019
Endfälligkeit: 09.12.2024
Zeichnung: 19.11. – 04.12.2019
Mindestzeichnungssumme 1.000 Euro
Börse Frankfurt

Anleihen Finder: Die PREOS-Aktie ist seit Ende 2018 im Segment m:access der Börse München gelistet. Ein 1-Jahresfazit -warum war der Börsengang bislang die strategisch richtige Entscheidung?

„Aktienkurs gegenüber Erstnotiz um 30% gestiegen“

Libor Vincent: Zunächst einmal ist unser Kurs gegenüber der Erstnotiz um knapp 30 Prozent gestiegen, während wir parallel unser Portfolio ausgebaut haben. Für Anleger ist das natürlich eine positive Entwicklung. Auch mit Blick auf unseren Wandler ist die Börsennotiz natürlich hilfreich, schließlich wollen die meisten Investoren ein liquides und börsengehandeltes Wertpapier im Depot haben und wissen zudem die Transparenz und Regulierung eines börsennotierten Unternehmens zu schätzen. Für uns als Unternehmen hat das Börsenlisting ein Plus an Sichtbarkeit gebracht und hilft uns auch bei den Konditionen, die wir zum Beispiel bei Bankenfinanzierungen für unsere Immobilienankäufe erhalten. Insofern ist die Börsennotiz im m:access ein sehr guter Auftakt für PREOS am Kapitalmarkt.

Anleihen Finder: Die PREOS wächst derzeit profitabel – nennen Sie uns doch bitte die wichtigsten Kennzahlen in 2019 und deren Wachstumstreiber?

„Wollen weiter Immobilien zu günstigen Preisen kaufen“

Libor Vincent: Die Zahlen 2019 sind nur sehr eingeschränkt aussagekräftig. Dazu muss man wissen, dass unser Portfolioausbau im 2. Halbjahr massiv an Fahrt gewonnen hat, als nämlich ein anderes Unternehmen mit einem deutlich größeren Immobilienportfolio als es PREOS zuvor hatte, in unser Unternehmen eingebracht wurde. In einer Pro-Forma-Betrachtung, die diese Transaktion bereits zum Halbjahr berücksichtigt, ergibt sich eine Bilanzsumme nach IFRS Rechnungslegung zum 30. Juni 2019 von knapp 778 Millionen Euro und das Nettoergebnis, also der Gewinn nach Steuern, lag auf Pro-Forma-Basis im 1. Halbjahr bei 40,9 Millionen Euro. Die Wachstumstreiber sind schnell genannt: Wir wollen weiter Immobilien zu günstigen Preisen kaufen, im Wert entwickeln und gegebenenfalls teilweise dann auch wieder veräußern.   

Anleihen Finder: Sie haben mit der publity AG einen Großaktionär, der 92,77 % der Anteile hält. Was sind die Vorteile aus diesem Konstrukt? Worin unterscheiden sich die beiden Gesellschaften überhaupt?

„PREOS ist Immobilieninvestor und publity ist Asset Manager“

Libor Vincent: Die Unterschiede zwischen publity und PREOS sind sehr deutlich: PREOS ist Immobilieninvestor und publity ist Asset Manager. Wir kaufen Immobilien für das eigene Buch und publity ist als Trüffelschwein – ich hoffe unser Großaktionär sieht mir den Ausdruck nach – der Dienstleister, der uns dabei unterstützt, so dass wir besonders erfolgreich sein können. Das macht publity als Asset Manager aber auch für andere nationale und internationale Kunden, wobei jeder Kunde ein eigenes, unterschiedliches Investmentprofil bezüglich der Objektgrößen, Lagen und Risikoprofile hat, so dass es keine Interessenkonflikte gibt. Die enge Verflechtung zu publity ist für unser Wachstum sehr förderlich, denn auf diese Weise haben wir sehr intensiven Zugriff auf Pipeline, Daten und Know-how von publity. 

St-Martin Tower

Anleihen Finder: Die Muttergesellschaft publity hat Wandelanleihen im Volumen von etwa 108 Mio. Euro vorzeitig gezeichnet und im Gegenzug „Darlehensforderungen in Höhe von nominal rund 113 Mio. Euro als Sacheinlage in PREOS eingebracht“. Klären Sie uns auf: Was ist der Hintergrund dieser Aktion?

Libor Vincent: publity hatte aus der Vergangenheit noch Darlehensforderungen gegen PREOS in der genannten Höhe, die im Rahmen unseres Portfolioausbaus entstanden sind. Cash schonend müssen wir diese Darlehen nicht zurückzahlen, sondern publity hat dafür Wandelanleihen bekommen, sogar in einem etwas geringeren Nominalwert. Das zeigt, denke ich, auch, dass unser Großaktionär und Asset Manager Vertrauen in unsere weitere Entwicklung setzt.  

Anleihen Finder: Verraten sie uns doch abschließend noch, warum Anleger Ihre Wandelanleihe zeichnen sollten?

Libor Vincent: Unser Wandler vereint Substanz und Chance. 7,50 Prozent fester Zins auf der einen Seite bei einer Rückzahlung später zu 105 Prozent und alternativ die Möglichkeit, während der Wandlungsfenster ab 2021 den Bond in PREOS-Aktien zu wandeln. Ich finde, wir machen damit ein sehr umfassendes und attraktives Angebot.  

Anleihen Finder: Herr Vincent, besten Dank für das Gespräch.

Hinweis: Sie lesen ein Interview aus unserem aktuellen Anleihen Finder-Newsletter November-02-2019. Bleiben Sie stets kostenlos informiert.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: PREOS Real Estate AG

Tabelle: Anleihen Finder

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