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Neue Exporo-Immobilienanleihe: „Betreutes Wohnen“ in Hürth
Die Exporo Projekt 62 GmbH bietet eine nachrangig und variabel verzinsliche Anleihe mit einer Laufzeit bis zum 19. August 2028 zur Zeichnung an. Die Höhe der Zinsen ist maßgeblich von einem ausreichenden Überschuss der Mieterlöse über die Kosten der Immobilie abhängig. Das Emissionsvolumen beträgt 5,85 Millionen Euro, die Mindestzeichnung 1.000 Euro. Ein Agio wird nicht erhoben.
Emittentin: Die Exporo Projekt 62 GmbH wurde am 17. Mai 2018 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro gegründet. Die Geschäftstätigkeit der Emittentin besteht ausschließlich in der Vermietung und der Verwaltung einer Wohn- und Gewerbeimmobilie in Hürth. Die Emittentin ist ein 100%iges Tochterunternehmen der Exporo AG, die die gleichnamige Crowdinvesting-Plattform betreibt.
Investitionsobjekt: Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein fünfgeschossiges Gebäude mit zehn Gewerbeeinheiten, 55 Wohneinheiten und 49 Pkw-Stellplätzen in Hürth bei Köln. Die im Jahr 2012 erbaute Immobilie ist seniorengerecht und vollständig barrierefrei. Das Gebäude wurde mit der Bauauflage errichtet, dass die Wohneinheiten als Seniorenwohnungen / Wohnungen für hilfsbedürftige Menschen mit Behinderung zu vermieten sind („betreutes Wohnen“). Die Angaben zur gesamten Nutzfläche sind widersprüchlich. Im Verkaufsprospekt wird die Nutzfläche mit 2.192 Quadratmeter angegeben, der Gutachter geht hingegen von 4.650 Quadratmeter aus.
HINWEIS: Weitere Informationen zu dieser Immobilienanleihe finden Sie hier.
Kaufvertrag: Der Kaufvertrag für die Immobilie wurde am 19. Juni 2018 abgeschlossen. Der Kaufpreis beträgt elf Millionen Euro. Die Emittentin ist zum Datum des Wertpapierprospekts noch nicht Eigentümerin der Immobilie, weil die Emittentin den Kaufpreis für die Immobilie noch nicht gezahlt hat und noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Ein im Juli 2018 erstelltes Verkehrswertgutachten weist einen Wert von 13,1 Millionen Euro aus.
Vermietung: Die Wohnungen und sieben der zehn Gewerbeeinheiten sind vermietet. Unter den Gewerbemietern befinden sich ein Orthopäde, ein Hausarzt sowie eine Versicherungsagentur. Die drei leerstehenden Gewerbeeinheiten werden derzeit rekonstruiert und anschließend Zug um Zug passend zur Gewerbenutzung neu vermietet.
Investition und Finanzierung: Das Investitionsvolumen beträgt 12,45 Millionen Euro. Es wird mit dem 5,85 Millionen Euro Anleihekapital sowie einem Bankdarlehen in Höhe von 6,6 Millionen Euro finanziert. Der Kaufpreis für die Immobilie beträgt elf Millionen Euro. Ferner fallen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Makler) in Höhe von 0,97 Millionen Euro an. Die gesamten Anschaffungskosten betragen demnach 11,97 Millionen Euro. Bezogen auf das Investitionsvolumen ergibt das eine sehr gute Investitionsquote von etwa 96 Prozent. Die Nebenkosten der Kapitalanlage umfassen die Strukturierungs- und die Vorfinanzierungskosten. Sie belaufen sich auf 0,45 Millionen Euro. Das sind 3,6 Prozent des Investitionsvolumens oder 7,6 Prozent bezogen auf das Anleihekapital. Im Vergleich zu den Kosten eines geschlossenen Fonds („AIF“) ist das eine sehr niedrige Kostenbelastung.
Der Einkaufsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur anfänglichen Jahresmiete, beträgt 19,13. Das entspricht einer Ankaufsrendite von 5,2 Prozent. Für die Renditeüberlegungen eines Anlegers ist allerdings nicht allein der Kaufpreis der Immobilie, sondern der Gesamtaufwand für diese Kapitalanlage entscheidend. Setzt man das gesamte Investitionsvolumen ins Verhältnis zur anfänglichen Jahresmiete, so errechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 21,65. Die Ankaufsrendite der Anleger liegt somit nur bei 4,6 Prozent.
Prognoserechnung: Die anfänglichen Mieteinnahmen liegen bei etwa 575.000 Euro. Sie sollen bis zum Jahr 2028 auf rund 657.000 Euro ansteigen. Auf der Ausgabenseite werden jährliche Instandhaltungskosten in Höhe von 37.000 Euro kalkuliert. Das sind sechs Prozent der Mieteinnahmen. Die laufenden Kosten für das Asset-Management, die Anlegerbetreuung sowie die Objektverwaltung prognostiziert Exporo mit knapp 95.000 Euro jährlich. Das sind rund 15 Prozent der Mieteinnahmen. Das ist schon sehr üppig. Positiv auf den Cashflow wirken sich die niedrigen Darlehenszinsen aus. Der für zehn Jahre fixierte Zinssatz liegt bei 1,85 Prozent jährlich.
Exit-Strategie: Die Immobilie soll planmäßig nach zehn Jahren verkauft werden. Der prognostizierte Veräußerungserlös in Höhe von 14,8 Millionen Euro ergibt sich aus der für das Jahr 2028 unterstellten Jahresmiete von 657.000 Euro und einem Mietvervielfältiger von 22,5. Geht das Szenario auf, erhalten die Anleger eine Rückzahlung inklusive Beteiligung an der Wertsteigerung von rund 144 Prozent bezogen auf den gezeichneten Nennbetrag der Schuldverschreibung. Das bedeutet eine Rendite (IRR) von 7,55 Prozent. Entspricht der Mietvervielfältiger im Jahr 2028 nur genau dem beim Ankauf akzeptierten Faktor von 19,13, dann sinkt die Rendite (IRR) bereits auf 5,51 Prozent.
INFO: Hier ist der Wertpapierprospekt der Anleihe einsehbar.
Kapitalrückzahlung: Der Rückzahlungsbetrag setzt sich aus dem Nennbetrag der Schuldverschreibung sowie aus einer Wertsteigerungskomponente zusammen. Die Anleger profitieren in Höhe von 80 Prozent an einer Wertsteigerung. Die verbleibenden 20 Prozent gehen an Exporo. Etwas unscharf sind die Ausführungen dazu, in welcher Höhe die Schuldverschreibungen zurückbezahlt werden, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, damit die Anleger zumindest ihren Kapitaleinsatz (Nennbetrag) zurückerhalten. Einmal heißt es schlicht, jede Schuldverschreibung wird „mindestens in Höhe des Nennbetrags zurückgezahlt“. An anderer Stelle im Wertpapierprospekt steht hingegen, dass nicht vorhergesagt werden kann, ob ein Veräußerungserlös erzielt wird, der für eine vollständige Rückzahlung aller Ansprüche der Anleihegläubiger aus den Schuldverschreibungen ausreicht. Bedenklich ist ferner, dass die Schuldverschreibungen mit einer qualifizierten Rangrücktrittserklärung ausgestattet sind. Insoweit stehen alle Zahlungen, insbesondere die Rückzahlung der Schuldverschreibungen unter dem Vorbehalt, dass hierdurch bei der Emittentin kein Grund für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens (Zahlungsunfähigkeit, drohende Überschuldung, Überschuldung) herbeigeführt wird. Bei den bisherigen Anleihen von Exporo gab es diese Klausel nicht.
Bestellung von Sicherheiten: Die Schuldverschreibungen werden nachrangig besichert, insbesondere durch eine Bestellung einer zweitrangigen Grundschuld auf dem Grundstück der Immobilie und einer nachrangigen Abtretung des Verkaufspreisanspruches der Emittentin gegenüber einem Erwerber der Immobilie. Die Verwertung der Sicherheiten ist allerdings nur vorbehaltlich der Regelungen des qualifizierten Rangrücktritts statthaft. Die Verwertung der Sicherheiten ist demnach auf die Fälle beschränkt, in denen die Emittentin trotz vorhandener Liquidität Zahlungen verweigert.
Börsenzulassung: Ein Antrag auf Zulassung zum Handel der Schuldverschreibungen an einem geregelten Markt wurde noch nicht gestellt und wird auch zukünftig nicht gestellt werden.
Steuerliche Aspekte: Die Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Zinsen unterliegen im Privatvermögen der Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Finale Einschätzung: Die Immobilie wurde – gemessen an der gutachterlichen Bewertung – günstig eingekauft und das Nutzungskonzept „betreutes Wohnen“ ist zukunftsfähig. Auf Basis der aktuell fast voll vermieteten Immobilie erscheint eine durchschnittliche laufende Zinszahlung von 4,6 Prozent plausibel. Weniger plausibel ist das Veräußerungsszenario, das an schon fast vergessen geglaubtes „Schönrechnen“ einer Prognoserechnung bei geschlossenen Fonds erinnert. Wer über zehn Jahre stetig steigende Mieten unterstellt und für das Verkaufsjahr auch noch einen deutlich höheren Mietvervielfältiger kalkuliert, kann zumindest auf dem Papier einen schönen Gewinn ausweisen. Tatsächlich haben sich solche Annahmen in der Vergangenheit eher selten bewahrheitet. Insbesondere ein zunehmendes Alter der Immobilie sowie mittelfristig wohl eher steigende Zinsen haben in der Regel einen negativen Einfluss auf den Mietvervielfältiger. Daher ist es bei konservativen Anbietern nicht zuletzt aufgrund des aktuell hohen Preisniveaus heute eher üblich, beim kalkulierten Verkauf einen Abschlag auf den Mietvervielfältiger einzupreisen und die Renditeerwartungen damit etwas zu dämpfen statt hochzuschrauben.
Beitrag und Analyse von Crowdfunding-Experte Robert Fanderl, Anleihen Finder Redaktion.
Foto: pixabay.com
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