„Wir investieren in eine hochrentierliche Marktnische“ – Emissions-Interview mit dem Gründer und CEO der FCR Immobilien AG, Falk Raudies

Mittwoch, 5. Oktober 2016


Seit Mittwoch, den 28.09.2016, kann die neue Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG gezeichnet werden. Das Emissionsvolumen der Anleihe beläuft sich auf bis zu 15 Millionen Euro, der jährliche Zinskupon liegt bei 7,1 Prozent. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit dem Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG, Falk Raudies, über die Hintergründe der Anleihe-Emission und die gegenwärtige Geschäftssituation des Münchner Immobilienbestandshalters mit Fokus auf deutsche Einkaufs- und Fachmarktzentren gesprochen.

Anleihen Finder Redaktion: Sehr geehrter Herr Raudies, seit vergangenen Mittwoch können Anleger die neue Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG zeichnen. Wofür sollen die Anleihe-Millionen verwendet werden und warum fiel die Finanzierungs-Wahl erneut auf eine Anleihe?

Falk Raudies:  In der aktuellen SMC Research Studie wird die hohe Profitabilität und das hohe Wachstumstempo der FCR Immobilien AG hervorgehoben. Diesen Weg werden wir konsequent weitergehen. In diesem Zusammenhang steht der Ausbau unseres Immobilienportfolios natürlich mit an vorderster Stelle. Geplant sind allein in diesem Jahr noch mindestens sechs weitere Immobilientransaktionen. Mit der Folge, dass sich unser Bestand von derzeit 19 Immobilien auf über 25 Objekte vergrößert. Den Emissionserlös verwenden wir also investiv in den Ausbau des Immobilienportfolios der FCR Immobilen AG.

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Aus unserer Sicht ist die Anleihe ein geeignetes Instrument, um unsere Eigenkapitalrendite durch eine angemessene Fremdkapitalfinanzierung weiter zu erhöhen. Darüber hinaus sind wir überzeugt, dem Kapitalmarkt ein äußerst attraktives Produkt anzubieten.

Anleihen Finder Redaktion: Worin bestehen die größten Unterschiede zur ersten FCR-Anleihe? Bekommen die Anleger jetzt mehr Sicherheiten eingebaut, um den „schwierigen“ Anleihemarkt-Verhältnissen gerecht zu werden?

„Einfacheres Zinsmodell und höheres Volumen“

Falk Raudies:  Unsere neue Anleihe hat zwei wesentliche Vorteile gegenüber der ersten: Sie hat ein einfacheres Zinsmodell und hat – was noch viel wichtiger ist – ein bedeutend höheres Emissionsvolumen. Für den Anleger bedeutet dies eine erheblich verbesserte Handelbarkeit. Unsere Anleihe auf den Punkt gebracht: Ein sehr attraktiver Kupon mit 7,1% p.a. für 5 Jahre.

„Besicherung durch Buchgrundschulden“

Zudem ist unsere Anleihe über Buchgrundschulden an freien Immobilienwerten besichert. Eine Schüsselfigur in unserem Sicherungskonzept ist ein unabhängiger Treuhänder, der als Interessenvertreter der Anleihe-Investoren für die werthaltige Besicherung Sorge trägt.

Anleihen Finder Redaktion: Warum nehmen Sie Abstand von der Verzinsungsform der Erst-Anleihe (Festzins + Bonus) und wie kam der aktuelle Kupon von 7,1 Prozent zustande?

Falk Raudies: Bei der Strukturierung der neuen Anleihe haben wir externe und interne Einflussfaktoren gleichermaßen analysiert, um daraus eine entsprechende Verzinsungsform und Verzinsung abzuleiten. Insbesondere haben wir uns das Marktumfeld, diesbezügliche Aktivitäten unserer Peergroup und unsere erste Anleihe genauer angeschaut. Die Kombi aus Festzins und Bonus bei der Erst-Anleihe war eine gute Idee. Wir haben aber die Erfahrung gemacht, dass der Anleger ein einfaches Zinsmodell bevorzugt. Dem kommen wir mit der neuen Anleihe nach.

Mit Blick auf die FCR Immobilien AG lässt sich festhalten: Seit der Emission unserer ersten Anleihe 2014 haben wir unser Immobilienportfolio nahezu verdoppelt, und auch Profitabilität, Bonität und Bekanntheit haben sich nachhaltig verbessert. Mit unserer neuen 7,1% Anleihe liegen wir über dem Markt und Wettbewerb.

Anleihen Finder Redaktion: Auf dem KMU-Anleihemarkt tummeln sich viele Emittenten aus der Immobilienbranche. Welche Vorteile bietet diese Branche den Bond-Anlegern?

„Lange Vertragszeiten mit Ankermietern“

Falk Raudies: Die Anleger haben viele Vorteile: Erfolgreiche, wachstumsstarke Handelsimmobilien-Unternehmen wie die FCR Immobilien AG zeichnen sich durch ein ausgezeichnetes Immobilienportfolio und eine schlagkräftige Investmentstrategie aus. Langfristige Vertragslaufzeiten mit starken Ankermietern bieten Sicherheit. Unsere Kunden sind bonitätsstarke Top-Marken aus dem Groß- und Einzelhandel, wie z.B. EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und ALDI. Stabile, kontinuierliche Cashflows aus der Objektverwaltung einerseits und Gewinne aus dem Verkauf von optimierten Bestandsimmobilien andererseits bilden daraus dann die Grundlage für – jetzt in Hinblick auf die FCR Immobilien AG – hohe Profitabilität und gute Bonität. Der Anleger kann von deutschen Handelsimmobilien also enorm profitieren.

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Anleihen Finder Redaktion: Wie können interessierte Anleger den neuen  FCR-Minibond zeichnen? An welchen Kreis von Investoren richtet sich Ihr Angebot?

Falk Raudies: Anleger können ab heute bis zum 14.10.2016 unsere 7,1% Anleihe ganz einfach mit der WKN A2BPUC an der Börse Frankfurt zeichnen. Wir freuen uns, dass die Börse Frankfurt uns bei dieser Neuemission unterstützt. Mit unserem Angebot sprechen wir sicherlich Privatinvestoren sowie Vermögensverwalter, Family Offices und Finanzvertriebe ganz besonders an.

Anleihen Finder Redaktion: FCR hatte ein äußerst erfolgreiches Geschäftsjahr 2015. In 2016 ist der Ausblick ebenfalls sehr positiv. Worin begründet sich ihrer Meinung nach der derzeitige Erfolg?

Falk Raudies:  Seit 2012 weist die FCR Immobilien AG ein hohes jährliches Wachstum bei Umsatz und Gewinn auf. Günstige Objekteinkäufe mit hohem Wertsteigerungspotenzial sowie opportunistischen Exits belegen unser nachhaltiges Unternehmenswachstum und begründen den Erfolg der FCR Immobilien AG.

Anleihen Finder Redaktion: Ein Fachmarkt in Hoyerswerda, ein Einkaufszentrum in Rangsdorf…klingt zunächst nicht so spannend. Wie sieht Ihre Investmentstrategie aus?

„Etablierte Immobilien mit Alleinstellungsmerkmal“

Falk Raudies: Unser Investment-Fokus liegt auf Retail-Immobilien mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren. Wir sind spezialisiert auf Sekundärstandorte in Deutschland mit einem Investitionsvolumen von 1 bis 20 Mio. Euro bei Einzelobjekten und 5 bis 30 Mio. Euro bei Portfolien und engagieren uns bewusst nicht in High-Streets oder AAA-Lagen. Wir konzentrieren uns beim Einkauf auf im Markt etablierte Immobilien mit einem Alleinstellungsmerkmal, die aber aufgrund von Sondersituationen auf Verkäuferseite veräußert und ggf. optimiert werden müssen. Genau genommen investieren wir in erfolgreiche Handelsunternehmen und
-konzepte wie z.B. EDEKA, die abseits der Metropollagen die regionale Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs versorgen. Mit diesem Investmentfokus decken wir eine hochrentierliche Marktnische ab und erzielen hohe und nachhaltige Renditen.

Buy – Manage to core – Sell

Anleihen Finder Redaktion: In unserem letzten Gespräch sagten Sie, dass Sie „die sich bietenden Chancen am Immobilienmarkt nutzen müssen“. Was genau meinen Sie damit, welche Projekte haben Sie im Hinterkopf?

Falk Raudies: Das heißt: Auf Basis unserer klaren Positionierung unsere erfolgreiche Investmentstrategie weiter konsequent umsetzen: Buy – Manage to core – Sell.

Anleihen Finder Redaktion: Ursprünglich hatten Sie einen Börsengang für 2016 angestrebt. Warum wird der Börsengang jetzt doch erst frühestens in 2017 erfolgen und welche Hindernisse müssen dazu noch überwunden werden?

„Dem Börsengang steht nichts mehr im Weg“

Falk Raudies:  Eine Voraussetzung für unseren Börsengang ist der Ausbau unseres Immobilienportfolios auf einen Verkehrswert von mindestens 100 Mio. Euro. Mit Blick auf unsere geplanten Transaktionen wissen wir jetzt schon, dass wir dieses Ziel im ersten Quartal 2017 erreichen werden. Allein die derzeitige Einkaufspipeline ist mit 50 Mio. Euro mehr als gefüllt. Damit steht dem Börsengang nichts mehr im Wege.

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Anleihen Finder Redaktion: Ihr Schlussplädoyer: Warum hat sich die FCR Immobilen AG das Vertrauen der Anleger und des Kapitalmarktes verdient?

Falk Raudies:  Seit 2012 sind wir sehr profitabel und äußerst wachstumsstark in einem weiter prosperierenden Markt. Aus meiner Sicht sind direkte und indirekte Investitionen in Immobilien auch derzeit die beste Anlage mit hoher Wertgarantie. Denn Betongold steht vor allem für zwei Säulen, die Anleger immer im Fokus haben: Sicherheit und Stabilität. Unsere hohe Bonität und Zuverlässigkeit haben ja auch bereits alle Anleger der ersten Anleihe festgestellt. Mit der neuen 7,1% Anleihe werden wir sicher noch mehr Anleger begeistern.

Anleihen Finder Redaktion: Herr Raudies, vielen Dank für das Gespräch.

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Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: FCR Immobilien AG

Anleihen Finder Datenbank

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19

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