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„Für AOC kam nur ein Green Bond in Frage“ – Interview mit Till Schwerdtfeger, AOC | Die Stadtentwickler GmbH
Ab Donnerstag, den 24.03.2022, kann der neue fünfjährige „Green Bond“ der AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH (ISIN: DE000A3MQBD5) über die Börse und angeschlossene Depotbanken gezeichnet werden. Die erste Anleihe des Immobilienentwicklers aus Magdeburg wird jährlich mit 7,50% verzinst und hat ein Gesamtvolumen von bis zu 30 Mio. Euro. Wir haben mit dem AOC-Geschäftsführer Till Schwerdtfeger über das Unternehmen, die Hintergründe der Anleihe-Emission sowie über die Klassifizierung als Green Bond gesprochen.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Schwerdtfeger, stellen Sie uns doch in wenigen Worten die AOC I Die Stadtentwickler GmbH vor. Wie verdient das Unternehmen sein Geld, worauf liegt der Fokus der Geschäftstätigkeit?
Till Schwerdtfeger: AOC I Die Stadtentwickler GmbH ist ein innovativer, inhabergeführter Projektentwickler mit regionalem Schwerpunkt in den neuen Bundesländern und angrenzende Regionen. Wir konzentrieren uns auf die Asset-Klassen Wohnen in allen Formen sowie Büro und Einzelhandel und bilden dabei die gesamte Wertschöpfungskette von Konzeption, Planung, Realisierung bis hin zur Vermarktung und Übergabe von hochwertigen Immobilien ab. Mit großer Begeisterung bauen wir dabei nachhaltig erfolgreiche Immobilien nach den neuesten Qualitätsstandards. Bei all unseren Projekten berücksichtigen wir ESG-Kriterien und fokussieren uns auf Bauprojekte mit mindestens DGNB-Gold-Standard/KfW 40/55. Wir veräußern unsere Projekte dabei ausschließlich global an institutionelle Anleger, Versorgungskassen bzw. -kammern sowie Kapitalanlagegesellschaften, und zwar ausschließlich bereits vor Baubeginn via Forward Deal. AOC verfügt über einen Track Record von 700 Mio. Euro abgeschlossenes Projektvolumen und hat sich ein Jahrzehnt nach Unternehmensgründung als einer der größten inhabergeführten Immobilienentwickler in Ostdeutschland etabliert.
Anleihen Finder: Warum haben Sie sich nun erstmals für die Begebung einer börsennotierten Anleihe entschieden? Was spricht für dieses Finanzierungsinstrument und wofür benötigen Sie Anleihemittel in Höhe von bis zu 30 Mio. Euro?
„Die Anleiheemission bietet uns die Chance, unsere Geschäftstätigkeit erheblich auszuweiten“
Till Schwerdtfeger: Die Anleiheemission bietet uns die Chance, unsere Geschäftstätigkeit erheblich auszuweiten und auch weiterhin dynamisch zu wachsen. Wir sind solide aufgestellt und alle Projekte unserer aktuellen Projektpipeline sind bereits finanziert. Mit dem Emissionserlös können wir darüber hinaus aber weitere, grüne Projekte realisieren – er dient uns als zusätzlicher Finanzierungsrahmen für Projekte gemäß unserem Rahmenwerk und entsprechend der ICMA Principles. Wir können dann noch unabhängiger von Fremd- und Mezzanine-Kapitalgebern am Markt agieren und zum Beispiel neue Grundstücke schneller und flexibler ankaufen. Wir möchten unsere personellen und betrieblichen Ressourcen im Rahmen des organischen Unternehmenswachstums weiter ausbauen. Auch die Diversifizierung und Flexibilisierung unserer Finanzierungsstruktur ist für uns ein guter Grund, uns für den Kapitalmarkt zu entscheiden.
Anleihen Finder: Wie haben Sie bislang Ihre Projekte finanziert?
Till Schwerdtfeger: Bisher finanzieren wir unsere Projekte auf Ebene der jeweiligen Projektgesellschaft. Hier benötigen wir in der Regel zunächst nur Fremdmittel für die erste Phase, also den Ankauf des Grundstücks und Kosten für die weitere Projektentwicklung und Planung bis zur Erteilung der Baugenehmigung. Bei Wohnimmobilien zahlt der Käufer in baubegleitenden Raten, mit der ersten Rate des Käufers wird also die Phase1-Finanzierung bereits vollständig zurückgeführt.
Bei der Errichtung von Büroimmobilien oder Mixed-use-Quartieren nehmen wir teilweise, sofern unser Käufer nicht in baubegleitenden Raten zahlt, Hochbaufinanzierungen in Anspruch. Diese setzen sich dann aus Fremdkapital und wahlweise Mezzanine-Kapital oder Eigenmitteln zusammen.
Anleihen Finder: Die Anleihe ist als „Green Bond“ klassifiziert. Was bedeutet das in der Praxis – welche Kriterien müssen dafür erfüllt werden, für welche Projekte dürfen/sollen die Mittel eingesetzt werden?
Till Schwerdtfeger: Für AOC kam nur ein Green Bond in Frage. Nachhaltigkeit ist bei uns im Unternehmen seit Jahren ein Thema, dem wir uns verpflichtet haben. Die deutsche Immobilienwirtschaft ist eine Schlüsselbranche, wenn es darum geht, deutsche und internationale Klimaschutzziele zu erreichen. Wir fokussieren uns bei unseren Projekten auf Nachhaltigkeitsziele und leisten zugleich als Unternehmen unseren Beitrag. Daher war es naheliegend, uns auch mit dieser Anleihe transparent den Nachhaltigkeitsansprüchen des Marktes zu stellen.
„Die Mittel aus der Anleiheemission sollen in den Bereichen umweltfreundliche Gebäude, erneuerbare Energien und sauberer Transport verwendet werden“
Für diesen Green Bond haben wir im Vorwege imug | rating, eine der führenden deutschen Nachhaltigkeits-Ratingagenturen, mit der Erstellung eines unabhängigen Gutachtens, einer Second Party Opinion, beauftragt. Darin wird die Qualität unseres Rahmenwerks und auch der Nachhaltigkeit von AOC als Emittentin sowie die Konformität mit den Green Bond Principles der International Capital Market Association (ICMA) analysiert und bewertet. Wir als Emittentin planen die Verwendung der Mittel aus der Anleiheemission in den Bereichen umweltfreundliche Gebäude, erneuerbare Energien und sauberer Transport und stellen sicher, dass die Erlöse aus der Anleihe auch wirklich für die ausgewiesenen Projekte verwendet werden. AOC verpflichtet sich, jährlich über die Verwendung der Erlöse sowie über den Nachhaltigkeitsnutzen der durch die Anleihe finanzierten Projekte zu berichten.
Konkrete Ziele, denen wir uns verpflichten, sind die Reduktion von CO2-Emissionen im Bereich Neubau von gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Gebäuden bzw. der Energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien sowie die Errichtung von Photovoltaikanlagen und Elektrifizierung unseres Fuhrparks.
Anleihen Finder: Wie viele AOC-Projekte befinden sich derzeit „in Bearbeitung“ und wie groß ist die weitere Projekt-Pipeline in Gänze?
Till Schwerdtfeger: Wir haben aktuell eine Projektpipeline von 16 Projekten mit einem Volumen von 1,1 Mrd. Euro. Das sind Projekte in Leipzig, Dresden und Weyhausen bei Wolfsburg sowie einzelne zum Beispiel in Magdeburg oder Erfurt. Die Grundstücke für all diese Projekte haben wir bereits erworben und einige Immobilien sind schon im Bau. Insgesamt werden wir diese Projekte alle bis 2026 realisieren, teilweise sind sie auch bereits verkauft. Dazu kommen Projekte, die sich noch in der in der Frühphase befinden und die wir daher nicht der konkreten Pipeline zurechnen.
Anleihen Finder: Wie viele Objekte haben Sie zudem in Ihrem Eigenbestand und welche Mieteinnahmen generieren Sie damit jährlich?
„Unser Geschäftsmodell basiert darauf, unsere Projekte frühzeitig im Wege von Forward Deals zu veräußern“
Till Schwerdtfeger: Wir halten üblicherweise keine Objekte im Eigenbestand. Unser Geschäftsmodell basiert darauf, unsere Projekte zu einem frühen Zeitpunkt, meist unmittelbar nach Erlangung der Baugenehmigung, im Wege von Forward Deals zu veräußern. Hierdurch wird ein wesentliches Risiko in der Wertschöpfungskette der Immobilienentwicklung begrenzt. Insofern liegt der Schwerpunkt unserer Einnahmen in der Veräußerung von Objekten.
Anleihen Finder: Wie gehen Sie generell bei Ihrer Projektauswahl vor? Welches Ankaufsprofil müssen AOC-Objekte erfüllen?
Till Schwerdtfeger: Wir sind überzeugt davon, dass ein regionaler Schwerpunkt, Marktkenntnis und die Arbeit vor Ort zentrale Erfolgsfaktoren in der Immobilienentwicklung sind. Daher fokussieren wir uns seit Jahren auf die Oberzentren der neuen Bundesländer inklusive Berlin, vorrangig auf B-Städte mit hohen Bevölkerungswachstumsraten und entsprechenden Mietaufholungspotenzialen. Wir kennen unseren Markt und können durch unsere sehr gute Marktpositionierung in Ostdeutschland
Wettbewerbsvorteile bezüglich der Grundstücksakquise, Kapitaleinwerbung und Konditionen bei Subunternehmern nutzen. Grundstücke in innerstädtischer Lage, also in A und B-Lagen, bebaubar möglichst nach § 34 BauGB ab 10.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche kommen dabei für uns grundsätzlich in Frage.
Anleihen Finder: Der KMU-Anleihemarkt war in jüngster Zeit etwas angeschlagen – auch im Bereich der Immobilien-Anleihen. Warum ist dennoch gerade jetzt der richtige Zeitpunkt für eine Anleihe-Emission und mit welchen am Kapitalmarkt etablierten Immobilien-Unternehmen würden Sie sich am ehesten vergleichen?
„Haben unsere Hausaufgaben für den Start am Kapitalmarkt gemacht“
Till Schwerdtfeger: Eine Anleiheemission, gerade als mittelständisches Unternehmen und Einsteiger am Kapitalmarkt, birgt neben Chancen immer auch Risiken – wir sehen uns aber als sehr gut aufgestellt für unseren Start am Kapitalmarkt, haben unsere Hausaufgaben gemacht und stellen uns daher gern den Herausforderungen des Anleihemarkts. Wir denken, gerade mit unserem Geschäftsmodell, das für einen Projektentwickler wenig Risiken birgt, und einem attraktiven Paket aus Kupon, Covenants und Transparenzkriterien sind wir für Investoren interessant. Für uns als AOC ist das jetzt der richtige Zeitpunkt, um unseren Wachstumskurs zu beschleunigen.
Ein Vergleich, auch unter Immobilienunternehmen, ist dabei aus unserer Sicht schwierig, weil die Geschäftsmodelle nicht miteinander vergleichbar sind und sich beispielsweise hinsichtlich der Wertschöpfung, Assetklassen und der regionalen oder internationalen Positionierung unterscheiden und auch bei der Ausstattung der einzelnen Anleihen wesentliche Unterschiede bestehen.
Anleihen Finder: Der Zinskupon der Debüt-Anleihe liegt bei stattlichen 7,50% p.a. und wird halbjährlich ausgezahlt. Aus welchen Töpfen bedienen Sie diese Zahlungen? Inwieweit können Sie die Zahlungen in den kommenden fünf Jahren gewährleisten?
„Die Kapitaldienstfähigkeit ist gewährleistet“
Till Schwerdtfeger: Wir liegen mit unserem Zins von 7,5% über den Kupons unserer Peergroup, tragen damit aber unter anderem dem Fakt Rechnung, dass wir ein Debut-Emittent sind. Auch haben wir uns vor dem Hintergrund der aktuellen Inflationsrate bewusst für diesen Kupon entschieden, wir möchten Anlegern ein attraktives Gesamtpaket bieten und Investoren entsprechend für ihr Vertrauen in uns Wertschätzung entgegenbringen. AOC verfügt über sehr solide Kennzahlen zur Kapitalstruktur und zur Kapitaldienstdeckung und auf Basis unserer Projektpipeline – die noch nicht einmal Projekte berücksichtigt, die wir aus dem Mittelzufluss des Green Bonds realisieren werden – ist unsere Ertrags- und Liquiditätsentwicklung in den nächsten Jahren sehr vorhersehbar. Unsere Liquidität ist damit nachhaltig gut, um die Zinszahlungen in den kommenden Jahren zu bedienen. Das Credit Research von Sphene Capital kommt in seiner Prognose ebenfalls zu diesem Ergebnis – die Kapitaldienstfähigkeit ist gewährleistet.
INFO: Weitere Informationen zum Unternehmen finden Sie hier
Anleihen Finder: Wie sehen denn die wichtigsten Finanzkennzahlen (Umsatz, Cash-Flow, Eigenkapital, Verschuldung) aktuell zum 31.12.21 aus und wie haben sich diese in den letzten drei Jahren entwickelt?
Till Schwerdtfeger: Bei AOC sind eigentlich die Konzernzahlen aussagekräftig, da hier alle Projektgesellschaften enthalten sind.
Wichtig für das Verständnis unserer Ertragsentwicklung ist, dass nach HGB nur die wiederkehrenden Managementgebühren als Umsatz verbucht werden. Die deutlich höheren Gewinnausschüttungen aus den Kaufpreisraten der einzelnen Projekte in den SPVs, die dann an die Muttergesellschaft ausgeschüttet werden, werden bilanziell als Beteiligungsergebnis und damit unterhalb des EBITDA verbucht. Insofern sind Umsatzerlöse und EBITDA für AOC keine relevanten Performanceindikatoren. Aussagekräftiger ist da unser EBIT, da dies die Erträge aus den Tochtergesellschaften – und damit die Erträge aus dem Verkauf von Immobilien – enthält. Hier zeigt sich die Profitabilität unseres Geschäftsmodells.
2019 lag das operative Ergebnis der Emittentin bei 3,9 Mio. Euro, 2020 und 2021 (nach vorläufigen Zahlen) bei 5,8 bzw. 5,4 Mio. Euro. Hier erwarten wir im laufenden Geschäftsjahr nahezu eine Vervierfachung. Unser bilanzielles Eigenkapital lag 2020 bei 7,8 Mio. Euro und 2021 bei 10,7 Mio. Euro. Dies entspricht 2020 einer Eigenkapitalquote von 34,87%.
Wir hatten auf Konzernebene in 2020 einen Umsatz von knapp 56 Mio. Euro, der sich im Jahr 2021 (nach vorläufigen Zahlen) zusammen mit den Bestandserhöhungen (noch nicht abgerechnete Teilprojekte) deutlich erhöht hat. Hier liegen aktuell bisher nur die Zahlen zum 30.11.2021 vor – da lag der Umsatz bei 43,3 Mio. Euro und die Bestandserhöhungen bei 73,8 Mio. Euro.
Anleihen Finder: Die Anleihe ist unbesichert. Welche Sicherheiten (und weitere Anreize) können Sie potenziellen Anleihezeichnern dennoch bieten?
„Verstöße gegen unsere Kriterien führen zu einem Zins-Step-up bis zu 1% p.a.“
Till Schwerdtfeger: Ich denke, wir bieten unseren Anlegern neben dem Kupon ein umfassendes und attraktives Paket aus Transparenzkriterien und Financial Covenants. Wir veröffentlichen nicht nur unsere Konzernabschlüsse, sondern gewähren auch transparente Einblicke in unsere ESG-Berichterstattung. Darüber hinaus verpflichten wir uns, Finanzkriterien wie eine Eigenkapitalquote von mindestens 20% und eine EBIT / Zinsdeckung > 1,5x einzuhalten. Verstöße gegen diese Kriterien führen zu einem Zins-Step-up bis zu 1% p.a. führen. Darüber hinaus haben wir ein absolutes Eigenkapital in Höhe von 5 Mio. Euro im Konzern zu gewährleisten. Es ist also ein stabiler „Risikopuffer“ für die Investoren gewährleitet. Daneben bieten wir eine gute operative Entwicklung, einen belastbaren Track Record und eine sehr vielversprechende Projektpipeline.
Anleihen Finder: Wo liegen denn die größten Risiken in Ihrem Projektgeschäft? Wie sichern Sie sich etwa gegen Zahlungsausfälle o.ä. ab?
Till Schwerdtfeger: Aufgrund unseres Geschäftsmodells sind wir strategisch gut aufgestellt und können einige der typischen Projektentwickler-Risiken gut eingrenzen. Das beginnt schon mit der Auswahl unserer Projekte. Eine elementare Risikobegrenzung erfolgt außerdem durch den in der Regel sehr frühen Verkauf unserer Projekte im Rahmen von Forward Deals. Wir veräußern unsere Projekte schlüsselfertig als Ganzes an beispielsweise institutionelle Anleger oder Versorgungskassen.
Daneben begrenzen wir Risiken mithilfe der Abdeckung der vollständigen Wertschöpfungskette. Ein weiteres risikominimierendes Element unseres Geschäftsmodells ist die Umsetzung der jeweiligen Immobilienprojekte in rechtlich selbständigen Tochterunternehmen (SPVs), deren Gesellschafterin im Regelfall allein AOC ist. Der Ankauf eines konkreten Objekts erfolgt ebenso durch eine Projektgesellschaft wie auch die weitere Umsetzung des Projekts. Dies dient sowohl der Haftungsabschirmung als auch einer besseren Projektsteuerung.
Anleihen Finder: Abschließend: Welche Ziele verfolgen Sie (auch mit dem Gang auf den Kapitalmarkt) mit der AOC in den kommenden Jahren – sowohl in operativer als auch unternehmerischer Sicht?
Till Schwerdtfeger: Wir wollen in unserem Kernmarkt weiter organisch wachsen und das Unternehmen auf eine noch breitere Basis stellen. Unser Ziel ist es, einer der führenden ostdeutschen Projektentwickler und ein attraktiver Arbeitgeber zu sein. Wir wollen dabei eine gewisse Größe erreichen, um als Unternehmen an gewissen Entwicklungen teilhaben zu können, Innovationen mitzugestalten. Auch Beschaffungs- und Preisthemen lassen sich dann noch besser steuern.
Wir wollen uns außerdem regional weiter etablieren und in unseren Kernregionen auch neue Märkte erschließen. Da sind zum Beispiel Städte wie Schwerin und Rostock für uns interessant.
Und nicht zuletzt liegt uns das Thema Nachhaltigkeit am Herzen. Wir sehen uns als Immobilienunternehmen da durchaus in der Pflicht, einen Beitrag zu leisten. Insofern legen wir einen Fokus auf grüne Projekte.
Anleihen Finder: Herr Schwerdtfeger, besten Dank für das Gespräch.
Anleihen Finder Redaktion.
Fotos: AOC | DIE STADTENTWICKLER GmbH
Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (März-2-2022). Registrieren sie sich kostenlos für unseren Newsletter und seien Sie vorab informiert.
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