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„Eine erfolgreiche Transaktion steht für uns im Vordergrund“ – Interview mit Reinhold Knodel, Vorstand der PANDION AG
Die PANDION AG nimmt ihre im Oktober 2020 verschobene Anleihe-Emission wieder auf und bietet ab Freitag, den 22. Januar 2021, ihre erste fünfjährige Unternehmensanleihe (ISIN DE000A289YC5) öffentlich mit einem festen jährlichen Zinskupon von 5,50% an. Das auf Wohnimmobilien spezialisierte Kölner Unternehmen möchte 30 Mio. Euro am Kapitalmarkt einsammeln. Die Anleihen Finder Redaktion mit Reinhold Knodel über den Emissions-Re-Start und die Ziele der PANDION AG gesprochen.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Knodel, jetzt kommt die neue Pandion-Anleihe nach der Verschiebung im Oktober 2020 doch schneller als erwartet – mitten im Januar-Lockdown. Warum sind die Voraussetzungen für eine Anleihe-Emission ausgerechnet jetzt gegeben? Inwiefern ist das Marktumfeld jetzt stabiler?
Reinhold Knodel: Im Oktober 2020 fiel die Ankündigung mitten hinein in die Debatten um einen erneuten Lockdown. Damals herrschte eine große Verunsicherung, die unser vorrangiges Ziel einer soliden Emission sehr erschwert hat. In der Zwischenzeit hat sich das Kapitalmarktumfeld trotz des erneuten Lockdowns stabilisiert, die Corona-Pandemie ist aus unserer Sicht an den Märkten weitestgehend eingepreist und die Impfstoffe sind das Licht am Ende des Tunnels.
Darüber hinaus haben sich unsere Prognosen, die wir in den Investorengesprächen im Oktober getätigt haben, alle bestätigt. Wir haben 2020 auf Basis vorläufiger Zahlen mit einem Rekordergebnis in Höhe von mehr als 47 Mio. Euro nach Steuern abgeschlossen, trotz Corona. Das unterstreicht unsere Krisenresistenz. Zudem bestätigen die jüngsten Marktdaten die positive Entwicklung der Immobilienmärkte und es wird erwartet, dass sich die Trends auch in 2021 fortsetzen – insbesondere in unseren Fokusregionen, den deutschen A-Städten. Da ist es nur logisch und konsequent, dass wir die Vermarktung zum jetzigen Zeitpunkt wieder aufnehmen.
„Das Kapitalmarktumfeld hat sich trotz des erneuten Lockdowns stabilisiert“
Darüber hinaus haben mehrere Investoren nach der Verschiebung der Anleihe im Oktober Gelder zurückgehalten, um diese bei besserer Marktlage zu investieren. Diese Situation ist nun gegeben, sodass wir die Investoren, die uns bereits im Oktober das Vertrauen geschenkt und darauf vertraut haben, dass wir bei einem besseren Sentiment wieder an den Markt gehen werden, nicht enttäuschen wollen und insofern nun Wort halten.
Anleihen Finder: Bleiben die Anleihe-Eckdaten und die anvisierte Mittelverwendung unverändert oder gibt es diesbezüglich Änderungen?
Reinhold Knodel: Die geplante Mittelverwendung hat sich nicht verändert. Wir wollen die eingeworbenen Mittel weiterhin insbesondere für die Finanzierung von Grundstücksankäufen und Projektentwicklungen nutzen. Ebenso bleiben die Covenants und unsere freiwilligen Transparenzverpflichtungen gleich, etwa dass wir halbjährlich einen Überblick unserer in Umsetzung befindlichen Projektentwicklungen veröffentlichen. Was sich geändert hat, ist, dass wir nun mit einem fixen Zinssatz von 5,50 % p.a. in die Vermarktung gehen. Im Oktober, vor dem ersten Feedback von Investoren, sind wir mit einer Zinsspanne an den Markt herangetreten. Zudem haben wir das Zielvolumen auf 30 Mio. Euro reduziert, mit einer Erhöhungsoption. Das Emissionsvolumen stand und steht für uns bei dieser Emission nicht im Vordergrund, sondern eine erfolgreiche Transaktion und damit ein solider Einstieg in den Markt für Mittelstandsanleihen. Wir fühlen uns unseren Investoren verpflichtet, wollen den Kapitalmarkt langfristig nutzen und ein verlässlicher Partner sein. Da ist uns auch eine positive Sekundärmarktperformance im Anschluss an die Platzierung wichtiger als ein möglichst hoher Liquiditätszufluss.
Anleihen Finder: Wie waren die Reaktionen auf die kurzfristige Emissions-Verschiebung im Oktober von Investoren, Partnern und Geschäftskunden? Inwiefern können Sie einen neuerlichen Emissions-Abbruch ausschließen?
„Eine erneute Verschiebung der Emission wird es nicht geben“
Reinhold Knodel: Wir haben die Anleihe verschoben, um die solide Emission der Anleihe mit einer guten Sekundärmarktperformance nicht zu gefährden. Hierfür haben wir großes Verständnis und durchweg positive Rückmeldungen der Investoren erhalten. Wir haben in den damaligen Gesprächen großes Interesse an unserer Anleihe erfahren. Allerdings wurde uns signalisiert, dass aufgrund der genannten äußeren Umstände die jeweiligen Zeichnungen im Volumen niedriger ausfallen würden, als dies bei einem stabilen Marktumfeld der Fall gewesen wäre. Wir haben damals angekündigt, dass wir, sobald es das Kapitalmarktsentiment erlaubt, die Vermarktung wieder aufnehmen werden. Das ist, wie gesagt, jetzt der Fall. Zudem haben wir unsere Prognose für 2020 übererfüllt und den Dialog mit den Investoren nie abreißen lassen. Daher können wir nun auf der guten Basis, die wir im Oktober gelegt haben, aufbauen und sind optimistisch, die Transaktion erfolgreich abzuschließen. Eine erneute Verschiebung der Emission wird es daher nicht geben.
Anleihen Finder: Können Sie uns ein Update zum aktuellen Immobilien-Portfolio und zur gegenwärtigen Projekt-Pipeline geben?
Reinhold Knodel: Unser Fokus liegt seit der Unternehmensgründung im Jahr 2002 auf den deutschen A-Städten. Aktuell beträgt das Volumen unserer Projektpipeline 4,3 Mrd. Euro und umfasst 36 Projekte, darunter 23 Wohn- und zehn Gewerbeobjekte sowie drei Vorratsprojekte, die der Projektentwicklung zugeführt werden sollen. Mit rund 4.250 Wohneinheiten (ca. 363.000 m2) liegt der Schwerpunkt dabei auf dem besonders krisensicheren Bereich Wohnen, der für ca. zwei Drittel der Projektpipeline (bezogen auf Gesamtinvestitionskosten) steht. Dank einer sowohl nach Region als auch nach Projektphase hohen Diversifikation unserer Pipeline haben wir das Risiko breit gestreut und werden in den nächsten fünf Jahren eine stetige Auslastung und eine sehr gute Ertragsentwicklung sehen.
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Anleihen Finder: Können Sie uns zudem aktuelle Finanzkennzahlen – speziell für das Corona-geprägte Geschäftsjahr 2020 – nennen? Wie hat sich Ihr Geschäftsmodell in dieser Zeit entwickelt?
„Haben mit einem Jahresüberschuss von rund 47 Mio. Euro ein neues Rekordergebnis erzielt“
Reinhold Knodel: Das Jahr 2020 war auch für uns sicherlich ein außergewöhnliches Jahr. Nach einem sehr starken Jahresauftakt im 1. Quartal und einem temporären Nachfragerückgang vor allem in den Krisenmonaten April und Mai haben wir für den Rest des Jahres eine sehr hohe Nachfrage auf Vor-Corona-Niveau nach unseren Wohnungen registriert. So konnten wir, wie eingangs erwähnt, unsere EBITDA-Prognose für das Gesamtjahr von Anfang Oktober am Ende mit gut 86 Mio. Euro sogar leicht übertreffen und haben mit einem Jahresüberschuss von rund 47 Mio. Euro ein neues Rekordergebnis erzielt. Am Ende werden wir voraussichtlich knapp 30 Mio. Euro über dem Vorjahresergebnis und fast 18 Mio. Euro über unserem bisherigen Rekordergebnis aus dem Jahr 2018 liegen.
Unser Geschäftsmodell – hochwertige Wohnprojekte ergänzt um selektive Gewerbeentwicklungen in sehr guten Lagen in den deutschen A-Städten – hat sich dabei bestätigt. Wir haben unsere Krisenresistenz nachgewiesen, ein Resultat unseres stabilen und verlässlichen Netzwerks mit unseren Geschäftspartnern sowohl im Baubereich als auch auf Finanzierungsseite. Dadurch hatten wir kaum coronabedingte Verzögerungen bei unseren Projekten zu verzeichnen und blicken angesichts unserer starken Pipeline und der anhaltend hohen Nachfrage auch sehr zuversichtlich auf die kommenden Jahre.
Anleihen Finder: Welche positiven Effekte erhoffen Sie sich – neben dem Mittelzufluss – generell durch die Anleihe-Emission für die PANDION AG?
„Wir erhoffen uns auch einen Reputationsgewinn“
Reinhold Knodel: Wir erhoffen uns natürlich auch einen Reputationsgewinn. Wie bereits erwähnt wollen wir den Kapitalmarkt in Zukunft weiter nutzen und uns so ein weiteres Finanzierungsstandbein aufbauen – zukünftig auch gerne mit einem höheren Emissionsvolumen. Insofern ist für uns aktuell ein solider Einstieg in die Anleihefinanzierung sehr wichtig, um allen Kapitalmarktteilnehmern zu signalisieren, dass wir ein verlässlicher Partner sind.
Anleihen Finder: Abschließend – warum sollten sich Anleger für die Debüt-Anleihe der PANDION AG entscheiden?
Reinhold Knodel: Ich denke, was PANDION auszeichnet ist die Kombination aus den sechs folgenden Erfolgsfaktoren:
- – Unser Track Record und unser Fokus auf den krisenfesten Wohnimmobilienmarkt
- – Die stabile, seit 19 Jahren durchgängig profitable Ertragslage und ein solides Finanzprofil
- – Die Abdeckung der gesamten Wertschöpfungskette
- – Ein attraktiver Markt mit bestehendem strukturellen Nachfrageüberhang
- – Unsere breitgefächerte, gesicherte Projektpipeline von 4,3 Mrd. Euro, deren stetige Projektgewinne über die Laufzeit der Anleihe hinaus eine solide finanzielle Basis bilden
- – Unsere erwiesene Kapitalmarktfähigkeit durch die erfolgreiche Platzierung eines unbesicherten Schuldscheindarlehens im Gesamtvolumen von 84 Mio. Euro
Mit diesen Erfolgsfaktoren ist PANDION ein verlässlicher Partner für Investoren für die Laufzeit der Anleihe und darüber hinaus.
Anleihen Finder: Besten Dank für das Gespräch, Herr Knodel.
INFO: Lesen Sie auch das vorherige Interview mit Reinhold Knodel zur geplanten Anleihe-Emission im Oktober 2020: „Haben eine breitgefächerte und gesicherte Projektpipeline in Höhe von 4,3 Mrd. Euro“
Anleihen Finder Redaktion.
Fotos: PANDION AG
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