Neumission: Herr Demuth, wieso ist Ihr recht komplexes Anleihe-Angebot „Parkstadt-Anleihe“ eine faire Chance für Anleger?

Heute, am 10. Juli 2015, startet das öffentliche Angebot der „Parkstadt-Anleihe“. Seit 9 Uhr kann die Anleihe gezeichnet werden. Der Start des Börsenhandels ist für den 15. Juli 2015 geplant. Die Anleihen Finder Redaktion sprach mit Christoph Demuth, dem für das Corporate Finance Geschäft der equinet Bank verantwortlichen General Manager, über Chancen und Risiken der Neuemission.

Anleihen Finder Redaktion: An welche Investoren richtet sich Ihr Angebot? Die einen schreiben „vornehmlich an institutionelle Investoren“, die anderen berichten von „attraktiven Chancen für Privatanleger.“ Könnten Sie hier bitte Klarheit schaffen?

Christoph Demuth: Grundsätzlich kann die Anleihe von allen interessierten Anlegern gezeichnet werden. Aufgrund der komplexen Struktur sehen wir das Angebot jedoch vornehmlich für institutionelle bzw. qualifizierte Investoren. Deshalb wird die Anleihe von den Emittenten bei Privatanlegern auch nur zurückhaltend beworben. Wer sich für die Anleihe interessiert, findet nähere Informationen über das Investment und die Zeichnungsmöglichkeiten auf der Webseite www.parkstadt-anleihe.de und im maßgeblichen Wertpapierprospekt, der dort auch als Download zur Verfügung steht. Wir als equinet Bank AG sind ohnehin ausschließlich mit der Privatplatzierung an institutionelle Investoren befasst.

Investment Grade

Anleihen Finder Redaktion: Der hohe Kupon und das mäßige Investment-Grade-Rating der Anleihe-Emission sind Indikatoren für höhere Risiken für Investoren. Welche Risiken können Sie hier darstellen?

Christoph Demuth: Der festgelegte Kupon in Höhe von 5,75% p.a. und die halbjährliche Zinszahlung bieten unseres Erachtens eine attraktive Anlagemöglichkeit. Das von FERI vergebene Bonitätsurteil BBB- unterstreicht das noch. Die Immobilien sind an langfristig orientierte Mieter vermietet (Parkstadt Center Vermietungsstand derzeit 98,8%, Parkstadt Hotel 100%), so dass grundsätzlich auch gut planbare Cashflows zur Bedienung der Finanzierungskosten zur Verfügung stehen. Wie bei jeder Anlageentscheidung sind natürlich auch hier gewisse Risiken vorhanden. Im Wesentlichen sind das die Bonität bzw. Liquidität der Mieter, Mieterwechsel und längere Leerstandszeiten, höhere oder außerplanmäßige Ausgaben für die Objekte, z. B. Instandhaltung oder Umbauten sowie die Refinanzierung am Ende der Anleihelaufzeit.

Finanz-Konstrukt

Anleihen Finder Redaktion: Die Anleihe ist Teil eines Refinanzierungspakets zur Ablösung einer Bankfinanzierung, in dessen Rahmen auch ein neues Bankdarlehen aufgenommen werde. Wie kommt es zu dieser Verbindung zwischen Bankdarlehen und Anleihe? Wie können Sie dieses Finanz-Konstrukt unseren Lesern in einfachen Worten erklären?

Christoph Demuth: Das Refinanzierungspaket dient zur Ablösung einer alten Bankenfinanzierung über gut 66 Mio. Euro. Bezogen auf den Marktwert der Immobilien laut FERI-Gutachten in Höhe von rund 82 Mio. Euro ergäbe das einen Beleihungsauslauf von etwas mehr als 80%. Das können Banken aktuell in der Regel nicht darstellen. Also musste die Differenz zum Beleihungsauslauf durch eine alternative Co-Finanzierung dargestellt werden. Dabei wurde auch hoher Wert auf größtmögliche Sicherheit für die Anleihezeichner bei dieser breit gestreuten Anlageform gelegt.

Stark vereinfacht sieht das Konstrukt so aus: Die Bank übernimmt mit ihrem Darlehen ca. 60% der Gesamtfinanzierung, die restlichen 40% entfallen auf die Anleihe. Dafür ist die Forderung u. a. durch eine erstrangige Grundschuld auf das Immobilienportfolio besichert, während die Anleihe im Wesentlichen durch eine Grundschuld im 2. Rang besichert ist; die Zinszahlungen für die Anleihegläubiger sind durch einen Zinsdeposit abgesichert. Die Verwendung der Miet- und Pachteinnahmen der Emittenten ist in den Anleihebedingungen abschließend geregelt. Eine Verwendung für andere Zwecke gibt den Anleihegläubigern ein Kündigungsrecht.

Interkreditorenvereinbarung

Das weitere Verhältnis zwischen der kreditgebenden Bank und den Anleihegläubigern (vertreten durch den Treuhänder) wird in einer separaten Interkreditorenvereinbarung geregelt. Dies gilt insbesondere für folgende Anlässe:

– Veränderungssperre, d.h. grundsätzlich dürfen weder die Anleihebedingungen noch das Darlehen zu Lasten der jeweils anderen Partei ohne deren Zustimmung geändert werden.

– Kein Austausch des Treuhänders ohne Zustimmung der Bank.

– Gegenseitige Informationspflichten.

– Option für die Anleihegläubiger, unter bestimmten Umständen das Darlehen bei dessen Kündigung zu übernehmen.

– Vollstreckungsregelungen (innerhalb und außerhalb der Insolvenz) bezüglich aller Sicherheiten mit Ausnahme Zinsdeposit und Zinsthesaurierung, wie Stillhalteperiode, Zustimmungspflichten, Mitwirkungspflichten.

– Verteilung der Vollstreckungserlöse aus den Sicherheiten: zunächst an die Darlehensgeber und dann an die Anleihegläubiger; Erlöse aus dem Zinsdeposit und der Zinsthesaurierung stehen allein den Anleihegläubigern zu.

Anleihen Finder Redaktion: Warum setzen Sie auf das Konstrukt Anleihe/Bankdarlehen?

Christoph Demuth: Aus Sicht der Emittenten werden die beiden Finanzierungsinstrumente Bankdarlehen und das Kapitalmarktprodukt Anleihe bestmöglich miteinander vereint, um die günstigsten Finanzierungskosten sicher zu stellen. Aus Sicht der Anleger wird eine attraktive Rendite der Anleihe mit einem umfassenden Sicherungskonzept kombiniert. Für uns als Lead Arranger der Anleihetransaktion bedurfte dies natürlich einer intensiven Vorbereitung und Abstimmung mit der finanzierenden Bank. Unter anderem resultiert hieraus die oben erwähnte umfassende Interkreditorenvereinbarung.

Besicherung

Anleihen Finder Redaktion: Bei der Besicherung fallen die Schlagwörter „2. Rang“ und „Nachrangigkeit“ auf. Können Sie bitte kurz das Besicherungskonzept erläutern?

Christoph Demuth: Prinzipiell ist erst einmal fest zu halten: Die Anleihe ist formal nicht nachrangig und damit auch gleichrangig mit den Ansprüchen aus dem Darlehen. Vorrangig sind lediglich die Sicherheiten der finanzierenden Bank für Ansprüche aus dem Darlehen, so dass die Anleihe insgesamt wirtschaftlich nachrangig gegenüber der Bank ist. Ausnahmen sind das Zinsdeposit und die Mittel der Zinsthesaurierung. Hieran hat die finanzierende Bank keine Rechte.

Für die Anleihegläubiger wurde ein umfassendes Sicherheitenkonzept entwickelt. Dazu gehören eine Grundschuld auf das gesamte Immobilienportfolio im zweiten Rang, diverse Abtretungen von Rückübertragungs- und Übererlösansprüchen gegen die finanzierende Bank sowie ein Zinsdeposit und monatliche Zinsthesaurierungen. Durch die kontinuierliche Tilgung des Bankdarlehens während der Anleihelaufzeit sollte sich außerdem der Beleihungsauslauf für die Anleihegläubiger stetig verbessern. So werden neben einer Regeltilgung des Bankendarlehens in Höhe von jährlich 3 % erwirtschaftete Liquiditätsüberschüsse für eine Sondertilgung des Bankdarlehens genutzt. Die Reduzierung der Darlehensschuld bzw. des Beleihungsauslaufs erleichtert den Emittenten eine geplante Anschlussfinanzierung am Ende der Anleihelaufzeit.

Auf Roadshow

Anleihen Finder Redaktion: Wie viel wurde bereits von welchen Institutionellen schon gezeichnet? Wann kann ich als Privatanleger einsteigen? Und wann geht der Börsenhandel los?

Christoph Demuth: Wir verspüren großes Interesse bei den institutionellen Investoren und sind nach wie vor mit dem Management im Rahmen der Roadshow unterwegs. Das Produkt ist gut, aber Griechenland ist zurzeit natürlich ein Thema im Markt. Das öffentliche Angebot startet ab 10. Juli 2015 um 9 Uhr über die Webseite der Emittenten. Der Start des Börsenhandels ist für den 15. Juli 2015 geplant.

Anleihen Finder Redaktion: Herr Demuth, vielen Dank für das Interview!

Kurzvita von Christoph Demuth

Christoph Demuth begann seine berufliche Laufbahn im Corporate Banking der Dresdner Bank, bevor er nach seiner Tätigkeit als persönlicher Assistent des Investmentbanking-Vorstands mehrere Jahre bei Dresdner Kleinwort im Geschäftsbereich Global Corporate Finance – zuletzt als Direktor – für die Betreuung inländischer mittelständischer Unternehmen bei Kapitalmarkttransaktionen zuständig war. Vor seinem Wechsel zur equinet Bank war er als Senior Vice President bei JP Morgan im Bereich Equity Capital Markets für die Branchen Medien und Biotechnologie zuständig.

Heute zeichnet er als General Manager verantwortlich für das Corporate Finance Geschäft der equinet Bank, das insbesondere die Betreuung mittelständischer Kunden im M&A – und Kapitalmarktgeschäft zum Inhalt hat.

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Anleihen Finder Redaktion. Timm Henecker.

Fotos: Parkstadt / Christoph Demuth equinet Bank

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