„Luxus-Objekte auf Mallorca sind mit deutschem Markt nicht vergleichbar“ – Interview mit Torsten Uhlig, Bauakzente Gruppe

Montag, 26. September 2022


Seit Anfang September kann die neue fünfjährige Anleihe 2022/27 (ISIN: DE000A30VGQ1) der Bauakzente Balear Invest GmbH an der Börse Frankfurt gekauft werden. Die Anleihe hat ein Volumen von bis zu 8 Mio. Euro und wird jährlich mit 6,50% verzinst. Die Emittentin entwickelt und verkauft Luxus-Immobilien auf Mallorca. Warum dieser Markt anders tickt als der deutsche Immobilienmarkt und warum Bauakzente sich erstmals an den breiten Kapitalmarkt wendet, erläutert Gründer und Geschäftsführer Torsten Uhlig im Gespräch mit der Anleihen Finder Redaktion. 

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Uhlig, stellen Sie uns die Bauakzente Immobiliengruppe doch kurz vor? Wie sehen Ihr Geschäftsmodell und die Gruppenstruktur aus?

Torsten Uhlig: Gerne. Die Bauakzente Gruppe ist ein von mir vor über 15 Jahren gegründeter Immobilienprojektentwickler. Wir realisieren und verkaufen Ein- & Mehrfamilienhäuser im gehobenen Segment. Neben der Kernregion Nordrhein-Westfalen haben wir im Jahr 2002 auf Sylt die erste Luxus-Immobilie entwickelt. Die Anleihe-Emittentin Bauakzente Balear Invest GmbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Bauakzente Uhlig GmbH und ausschließlich auf Luxus-Immobilien auf Mallorca spezialisiert. Auf der beliebten Baleareninsel sind wir seit dem Jahr 2015 aktiv.

Anleihen Finder: Warum haben Sie sich für „Luxusimmobilien“ auf Mallorca entschieden?

Torsten Uhlig: Auf Sylt hatten wir bereits die Attraktivität des Luxus-Segments kennengelernt. So sind die Gewinnmargen ein gutes Stück höher als bei üblichen Wohnimmobilien. Die erste Idee für den Schritt nach Mallorca hatte ich dann vor Ort im Urlaub, wenn man mit Leidenschaft dabei ist, lässt es einen auch in der eigentlich freien Zeit nicht los. Nach mehreren Urlauben und intensiver Marktrecherche habe ich dann 2015 das Projekt auf der Insel umgesetzt.

„Die Gewinnmargen sind ein gutes Stück höher als bei üblichen Wohnimmobilien“

Anleihen Finder: Wie sieht Ihr Track Record dort bislang aus? Welche Margen erzielen Sie dort? Wie haben Sie Ihre Projekte bislang finanziert?

Torsten Uhlig: Bisher haben wir sechs Projekte entwickelt und erfolgreich verkauft. Die zuletzt realisierte Neubauvilla in Nova Santa Ponsa ist ein Musterbeispiel für unseren hohen Baustandard und das erfolgreiche Geschäftsmodell auf Mallorca. Das spektakuläre und moderne Einfamilienhaus in der begehrten Villengegend am Hausberg Ensaimada von Nova Santa Ponsa hat eine Wohnfläche von 493 qm und gewährleistet höchsten Komfort. So verfügt das Objekt auf insgesamt vier Ebenen beispielsweise über eine Tiefgarage mit zwei Stellplätzen, vier Schlafzimmer und vier Bäder, Lift und einen Infinity Pool. Zudem wurde ein modernes Heimautomationssystem, eine Fußbodenheizung sowie eine energieeffiziente Kühl- und Heiztechnik mit Solarpanelen integriert. Vom Grundstückkauf bis zum Verkauf – bezugsfertig und voll möbliert – für rund vier Mio. Euro im ersten Quartal 2022 dauerte es rund 28 Monate. Die Marge war deutlich zweistellig. Zur Finanzierung nutzen wir einen Mix aus Eigen- und Fremdkapital. Für das laufende Projekt Marimont haben wir 2019 erstmals eine Anleihe mit einem Volumen von 3,1 Mio. Euro außerbörslich über eine Vermögensverwaltung platziert. Das Objekt soll übrigens Mitte 2023 fertiggestellt und für über zehn Mio. Euro verkauft werden.

Anleihen Finder: Wer sind Ihre Käufer und wie sehen Sie die aktuelle Marktentwicklung? In Deutschland verschlechtern sich ja derzeit die Bedingungen deutlich.

„Entscheidend für den Kauf sind eher Kapitalerhalt, Sachwerte als Inflationsschutz und natürlich Lebensqualität“

Torsten Uhlig: Luxus-Objekte auf Mallorca sind mit dem deutschen Wohnimmobilienmarkt nicht vergleichbar. Unsere Kunden haben bereits die eine oder andere Immobilie auf der Welt. Ein Kauf zwischen fünf und 20 Mio. Euro auf Mallorca erfolgt ganz überwiegend mit Eigenkapital – finanziert wird eher aus steuerlichen Gründen. Daher sind die aktuell steigenden Zinsen dort kein Thema. Entscheidend für den Kauf sind eher Kapitalerhalt, Sachwerte als Inflationsschutz und natürlich Lebensqualität. Letzteres erfüllt Mallorca mit dem perfekten Klima, der hervorragenden Infrastruktur und guten Erreichbarkeit wie wohl kaum ein anderer Standort in Europa.

Anleihen Finder: In Mallorca ist der Immobilienmarkt für Luxusimmobilien in bester Lage umkämpft. Wie entwickeln sich dort die Preise, wie groß ist die Nachfrage? Und inwiefern können Sie sich – als noch recht junges deutsches Unternehmen – im Projektgeschäft auf der Insel durchsetzen?

Torsten Uhlig: Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit Jahren. Dies wird sich auch nicht ändern – dies wird derzeit durch die Anfragen für unser laufendes Projekt Marimont bestätigt wird. Wir sind derzeit im Rohbau und es gibt bereits sehr konkretes Interesse, sonst ist dies erst mit dem Beginn des Innenausbaus der Fall. Es gibt einfach kaum Neubauten in Top-Lagen mit Meerblick, die höchste Ansprüche an Bauqualität und Komfort erfüllen. Wir sind ja bereits seit gut sieben Jahren im Markt, daher würde ich uns nicht als jung bezeichnen. Wir profitieren heute über ein etabliertes Netzwerk vor Ort. So konnten wir uns auch bereits ein Grundstück mit Altbestand in Nova Santa Ponsa optionieren.  

Anleihen Finder: Nun wagen Sie mit Ihrem Unternehmen den Schritt auf den Kapitalmarkt. Was versprechen Sie sich von der Anleihe und wofür sollen die bis zu 8 Mio. Euro konkret verwendet werden? 

„Künftig wollen wir jedes Jahr einen Neubau starten, um dann auch regelmäßige Einnahmen zu generieren“

Torsten Uhlig: Wir – und unsere Anleger – haben mit der ersten Anleihe gute Erfahrungen gemacht. Jetzt wollen wir breiter streuen. Die Anleihemittel sollen für die Wachstumsfinanzierung innerhalb unseres bewährten Geschäftsmodells auf Mallorca genutzt werden. Künftig wollen wir jedes Jahr einen Neubau starten, um dann auch regelmäßige Einnahmen zu generieren. Noch in diesem Jahr beginnt die Entwicklung einer weiteren Traumimmobilie. Wie bereits erwähnt, haben wir das Grundstück für das Projekt Ocean View bereits optioniert. Es verfügt über einen unverbaubaren Blick auf das offene Meer und den von Stardesigner Philip Stark gestalteten Luxusyachthafen Port Adriano.


Anleihen Finder:
Wie wird das Ocean View-Projekt in Nova Santa Ponsa zusätzlich finanziert und was passiert, wenn Sie die 8 Mio. Euro über die Anleihe nicht einsammeln können?

„Sollte die Eigenkapitalquote unter 20% fallen, werden wir den Zinskupon um ein Prozent erhöhen“

Torsten Uhlig: Derzeit verfügen wir über eine Eigenkapitalquote von gut 30 Prozent und liquide Mittel von über einer Mio. Euro. Trotz der neuen Anleihe sollte sich an der für unsere Branche sehr soliden EK-Quote nichts Wesentliches ändern, denn im kommenden Jahr erwarten wir ja den Verkauf von Marimont für über 10 Mio. Euro. An der hohen EK-Quote lasse ich mich messen. Sollte sie unter 20 Prozent fallen, werden wir den Zinskupon um ein Prozent erhöhen. Für die Realisierung von Ocean View ist nur ein Teil des Anleihevolumens vorgesehen. Als Alternativen würden uns auch Bankfinanzierungen und Eigenkapital aus der Muttergesellschaft zur Verfügung stehen und im nächsten Jahr dann natürlich auch noch der Erlös von Marimont.

Anleihen Finder: Können Sie uns die finanziellen Planzahlen des Projektes grob nennen (Grundstückskauf und Baupreis der Immobilie sowie geplanter Verkaufspreis)?

Torsten Uhlig: Das Grundstück kostet rund 3 Mio. Euro inklusive Abrisskosten des Bestandsobjektes. Bei den Baukosten möchte ich aus wettbewerbsgründen nicht ins Detail gehen, da auch die Planung noch nicht abgeschlossen ist. Der Verkaufspreis wird sicher über 8 Mio. Euro liegen und die Marge im deutlich zweistelligen Prozentbereich.

Anleihen Finder:
Sie sind bei Ihrem Geschäftsmodell auf Immobilien-Verkäufe angewiesen. Wie können Sie die jährlichen Zinszahlungen in Höhe von 6,50% gewährleisten?

Torsten Uhlig: Die Zinsen werden aus den Immobilienverkäufen geleistet.

Anleihen Finder: Wie sieht das finanzielle Fundament der Bauakzente Gruppe aus? Können Sie uns einmal die wichtigsten Finanzkennzahlen nennen?

Torsten Uhlig: Ein Eigenkapital von 1,6 Mio. Euro in der Balear Invest sollte doch schon alleinig für sich sprechen. In der ganzen Bauakzente Gruppe haben wir 8 Mio. Euro und sind damit sehr solide aufgestellt.

Anleihen Finder:
Wen sprechen Sie mit der (prospektfreien) Anleihe konkret an? Welche Sicherheiten können Sie Ihren Anlegern bieten?

Torsten Uhlig: Wir richten uns an institutionelle und private Anleger. Die Anleihe verfügt über die üblichen Covernance wie eine Negativerklärung und Change-of-Control-Klausel. Und wie gesagt wird der Kupon auf 7,50% erhöht, falls unsere EK-Quote unter 20 Prozent fallen sollte.

Anleihen Finder: Wie „läuft“ Ihr aktuelles Projekt „Marimont“? Haben Sie mit Verzögerungen, Materialknappheit, Lieferengpässen, Zahlungsausfällen o.ä. zu kämpfen?

„In Mallorca erfolgt der Verkauf frühestens kurz vor Fertigstellung, höhere Baukosten können also weitergegeben werden“

Torsten Uhlig: Der Baufortschritt bei Marimont liegt voll im Plan. Natürlich sind die Kosten im Vergleich zur Planung etwas höher, doch dies ist kein Problem. Anders als in Deutschland werden Immobilien auf Mallorca nicht zum Projektstart oder frühzeitig zum Festpreis verkauft, sondern frühestens kurz vor Fertigstellung. Höhere Baukosten können also weitergegeben werden, insbesondere aufgrund der hohen Nachfrage im Luxus-Segment. Außerdem haben wir wie erwähnt eine sehr attraktive Marge, selbst wenn die Kosten etwas steigen.

Anleihen Finder: Immobilien-Anleihe haben derzeit einen schwierigen Stand am Kapitalmarkt. Warum glauben Sie dennoch, dass Sie Anleger mit Ihrem Fokus auf Luxusimmobilien auf Mallorca – auch zum jetzigen Zeitpunkt – überzeugen können?

Torsten Uhlig:
Ja, das Umfeld ist schwierig. Doch gerade in solch einer Zeit ist eine gute Kapitalanlage umso wichtiger. Wir bieten 6,50% Zinsen pro Jahr, wollen die Mittel in ein etabliertes Geschäftsmodell innerhalb eines hoch attraktiven Marktes investieren und erwarten im kommenden Jahr einen massiven Verkaufserlös. Dieses Chance-/Risikoverhältnis halte ich für sehr attraktiv.

Anleihen Finder: Herr Uhlig, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: Bauakzente Balear Invest GmbH

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