Die „Immobilienanleihe EnergiePlus“: ein Interview mit Herrn Samonig – Geschäftsführer der Samonig AG

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Samonig, Sie gehören mit Ihrer „Immobilienanleihe EnergiePlus“ zu den ersten Emittenten in diesem eher mittelständischen Segment. Inwieweit standen Unternehmen wie die WGF AG, L&O, ETP, Deikon (vormals Boetzelen) mit ihren Emission Pate für Ihre Emission und wodurch grenzen Sie sich zu den Wettbewerbern bzw. zu deren Anleihen ab?

Karl Samonig: Die SAMONIG AG ist der erste Anbieter einer Immobilienanleihe mit ökologischer Ausrichtung in Deutschland.
Von Immobilienanleihen habe ich zum ersten Mal 1997 zu Beginn meiner Tätigkeit für die MAB Deutschland GmbH erfahren. Natürlich habe ich auch die Produkte der Mitbewerber analysiert.
Die Mittel der Immobilienanleihe EnergiePlus werden für den Ankauf von Mietshäusern in Berlin und deren energetischer Modernsierung verwendet. Unser langfristiges Ziel ist, dass Immobilien mehr Energie produzieren als sie selbst benötigen – das sind die EnergiePlus Immobilien. Damit sind wir klar auf den Standort, den Immobilientyp und den Nachhaltigkeitsaspekt fokussiert.

Anleihen Finder: In Ihrem Prospekt sprechen Sie ausführlich über die Verwendung des neu eingeworbenen Kapitals. Wie meistern Sie den durchaus herausfordernden Spagat zwischen der Suche nach geeigneten Investments und den laufenden Zinszahlungen auf das bereits eingegangene, aber noch nicht investierte Kapital (Stichwort: Investitionsrisiko)?

Karl Samonig: Berlin ist ein sehr großer Immobilienmarkt mit ständigem Nachschub an interessanten Objekten. Und wir sind Berliner und kennen uns aus in der Stadt.

Anleihen Finder: Die Beliebtheit unserer Hauptstadt steigt zwar kontinuierlich an, leider kann das erzielbare Mietniveau im Bundesvergleich trotz eines positiven Trends diese Entwicklung nicht adäquat widerspiegeln. Auf welche Art und Weise stellen Sie die geforderte Bedienung Ihrer Anleihe sicher und welche Rolle spielt dabei die Verwendung von zusätzlichen Bankkrediten als Finanzierungs-Leverage? Woran haben Sie sich bei der Festlegung des zu zahlenden Zinssatzes orientiert?

Karl Samonig: Berlin ist eine Stadt mit 12 Bezirken der kleinste mit ca. 220.000 und der größte mit ca. 360.000 Einwohneren. Das sind 12 Großstädte die sehr unterschiedlich sind. Auch in der Mietpreisentwicklung. Bezirke wie der Prenzlauer Berg haben bereits rasante Mietpreiszuwächse erzielt. Bezirke wie Friedrichshain sind gefolgt, andere Bezirke werden folgen. Wir kaufen frühzeitig in den interessanten Lagen. Unser Anleihezins orientiert sich einerseits an den Pfandbriefrenditen und andererseits dem Gedanken unseren Anlegern einen fairen Zins für Ihr Kapital zu bieten. Bei unserem Konzept verdienen wir erst, nachdem unsere Anleger verdient haben.

Anleihen Finder: Die SAMONIG AG plant den Einsatz von Bankkrediten im Verhältnis 3:1, d.h. auf 100,00 EUR investiertes Anleihenkapital sollen 300,00 EUR Bankkredit kommen. Die Bankkredite sollen erstrangig besichert sein, wodurch die Besicherung der Anleihe-Gelder in der Rangigkeit nachfolgt. Wie können Sie gewährleisten, dass die Anleihen-Gläubiger im Fall einer Sicherheitenverwertung nicht leer ausgehen?

Karl Samonig: Die Wertsteigerung durch unsere Maßnahmen der energetischen Modernisierung als auch die absehbare Entwicklung des Immobilienmarktes Berlin schafft  Risikopuffer für unsere Anleger.
Wir kaufen unsere Objekte günstig ein und haben durch die energetische Modernisierung ein attraktives Mietsteigerungspotenzial. So steigern wir auch den Wert unserer Mietshäuser.
Die Leerstandsquote in Berlin beträgt laut dem Wohnungsmarktbericht 2009 der Investitionsbank Berlin 5,71% und ist hauptsächlich durch anstehende Modernisierungen bedingt. In vielen Bezirken ist die notwendige Fluktuationsreserve von zwei Prozent gar nicht mehr vorhanden. Die Neubautätigkeit ist auf insgesamt ca. 3.500 Einheiten in 2009 gesunken und davon nur ca. 1.200 Einheiten in dem für uns relevanten Geschosswohnungsbau. Die Preise werden schon alleine deshalb steigen. Es ist der richtige Zeitpunkt in Berlin zu investieren.

Anleihen Finder: Unerwartete Kostenexplosionen bei Sanierungen sowie die anschließenden Vermietungsrisiken sind enorme Herausforderungen Ihrer Branche. Wie gehen Sie damit um und welche Bedeutung nimmt dabei die Erfahrung in Sanierungsfragen ein?

Karl Samonig: Ich habe persönlich in den letzten Jahren bereits über 10 Millionen Euro investiert. Da habe ich die nötigen Erfahrungen gesammelt. Daraus hat sich auch bewährtes Netzwerk an Immobilienspezialisten gebildet.
Wir kaufen Immobilien mit Mieterträgen und modernisieren diese energetisch. Das bringt den Mietern auch Vorteile und begrenzt unser Vermietungsrisiko.

Anleihen Finder: Welches Verhältnis von Vermietung zu Verkauf planen Sie für die von Ihnen sanierten Immobilien?

Karl Samonig: Mein langfristiges Ziel ist der Aufbau eines Bestandes von attraktiven Wohnimmobilien. Trotzdem will ich Verkaufschancen nutzen. Das ist abhängig von den Tendenzen auf dem Immobilienmarkt. Ich rechne im Schnitt mit einem Verkaufsanteil von ca. 25% bezogen auf den Gesamtbestand.

Anleihen Finder: Wie verhindern Sie potenzielle Interessenkonflikte zwischen der SAMONIG AG und der von Ihnen geführten S&C Development GmbH insbesondere im Hinblick auf die Preisfindung bei Verkäufen von Objekten und Dienstleistungen an die SAMONIG AG ?

Karl Samonig: Die S&C Development GmbH wird zu einer Beteiligungsgesellschaft umgebaut. Sämtliche operative Tätigkeiten finden in Zukunft in der SAMONIG AG statt.

Anleihen Finder: Welche Medien nutzen Sie für die Platzierung Ihrer Anleihe?

Karl Samonig: Der Onlinevertrieb ist für uns ein wichtiger Absatzkanal um auch Kosten in diesem Bereich zu optimieren. Dies steigert die Profitabilität für alle Beteiligten. Die Präsenz auf Anleihenfinder.de ist ein wichtiger Baustein.

Anleihen Finder: Wenn Sie abschließend noch einen Blick in die Zukunft wagen würden, können Sie dann eine weitere Anleihe oder sogar ein Genussrecht sowie eine Börsennotierung Ihrer Anleihe (n) – ähnlich Ihres Wettbewerbes WGF AG – sehen?

Karl Samonig: Wir wollen unser Geschäft weiter dynamisch ausbauen. Für uns kommen sämtliche Instrumente der Kapitalbeschaffung in Betracht. Welche das sind ist immer in Abhängigkeit von der jeweiligen Marktsituation zu sehen.

Anleihen Finder: Wir danken Ihnen für Ihre offenen Worte und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg bei Ihrer Platzierung.