Interview: Fachmarktzentren in Europa – das EYEMAXX-Modell

Anleihen Finder sprach mit dem Gründer und Vorstand der EYEMAXX Real Estate AG, Dr. Michael Müller, über die weitere Entwicklung des Unternehmens  und die Aussichten für die Anleger.

Bis zum 22. Juli lief die Zeichnungsphase für die Amictus/ EYEMAXX-Anleihe. Der Bond bietet einen Zinskupon von 7,50 Prozent p.a., wurde von Creditreform mit der überdurchschnittlichen Note BBB+ eingestuft und ist zudem mit einem besonderen Sicherungskonzept ausgestattet. Privatanleger können die Anleihe, die im Entry Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt wird, dort erwerben.
Anleihen Finder sprach mit Unternehmensgründer und –vorstand Dr. Michael Müller über die weitere Entwicklung des Unternehmens und die Aussichten für die Anleger.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Dr. Müller, mit der EYEMAXX Real Estate AG hat nach Ariston Real Estate, AVW Grund, WGF und nicht zuletzt der DEIKON GmbH (vormals Boetzelen Real Estate) ein weiterer Immobilienentwickler eine Anleihe begeben. Welches Geschäftsmodell betreibt Eyemaxx und welche Strategie soll Sie und Ihr Unternehmen erfolgreich in die Zukunft führen?

Dr. Müller: EYEMAXX Real Estate entwickelt, realisiert und veräußert vor allem Fachmarktzentren in Zentraleuropa. Wir wachsen dabei mit den großen internationalen Handelsketten, mit denen wir bereits seit Jahren erfolgreich zusammenarbeiten. Entsprechend setzen wir Projekte nur um, wenn bereits vor Beginn ganz konkretes Mietinteresse dieser Ketten vorhanden ist. EYEMAXX verfügt übrigens über eine 15jährige Erfahrung im Markt und war auch in der Krise profitabel. Allein in den vergangenen fünf Jahren haben wir rund 200 Millionen Euro Volumen erfolgreich realisiert.

Anleihen Finder: Die eingeworbenen Mittel werden Sie gemäß Angaben im Prospekt zum einen für die Ablösung bestehenderFinanzverbindlichkeiten und zum anderen für die Erweiterung Ihrer Geschäftsaktivitäten in Osteuropa verwenden. Daraus ergeben sich zwei Fragen: Lohnt sich für Sie die Ablösung bestehender Schulden mit einer 7,5% Kupon tragenden – und damit recht teuren – Anleihe? Und zweitens: Haben Sie für die Geschäftserweiterung schon konkrete Projekte im Auge und wenn ja, wo?

Dr. Müller: Der Großteil des Emissionserlöses geht in unsere Projekte. Hier besteht eine ganz konkrete Pipeline in Polen und Tschechien mit Projekten, die wir als sehr aussichtsreich einschätzen. Zudem wird ein Teil des Emissionserlöses für die Ablösung von Finanzverbindlichkeiten verwendet. Dies dient ausschließlich unserem besonderen Sicherungskonzept für die Anleger, mittels dessen diese eine erstrangige grundbuchliche Absicherung erhalten.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Müller, erläutern Sie uns bitte kurz die Logik der Konzernstruktur. Welche Gesellschaft ist für welche Aufgaben und Geschäftsfelder zuständig? Was ist die Funktion der Emittentin und können die Anleger mit Unterstützunganderer Konzerngesellschaften rechnen wenn es bei der (noch) Amictus AG zu Liquiditätsengpässen kommt?

Dr. Müller: EYEMAXX ist in den Börsenmantel der Amictus AG, die im General Standard notiert, eingebracht worden. Die Gesellschaft soll künftig als EYEMAXX Real Estate AG firmieren. Die Emittentin verfügt per Ende 2010 über mehr als 14 Millionen Euro Eigenkapital. Zudem dient den Anlegern zusätzlich ein externes Immobilienportfolio außerhalb der AG als weitere Besicherung. Die externen Sicherheiten allein übersteigen bereits das Anleihevolumen, wobei ganz überwiegend eine erstrangige Absicherung gegeben ist.

Anleihen Finder: Sie bieten den Anlegern in der abgeschlossenen Emission ein sehr umfangreiches Sicherheitenkonzept. Sicherheiten sind etwas Beruhigendes, aber der Verwertungsfall ist auch für die Anleger der „Worst Case“, der meist mit Verlusten, auf jeden Fall aber mit zeitlichem und nervlichem Aufwand einhergeht. In der Vergangenheit konnte die Gruppe ihren Schuldendienst stets bedienen. Nun planen Sie die Schuldenlast der Gruppe mehr als zu verdoppeln. Können Sie einen Ausblick geben, wie die Geschäftsausweitung und der dann erhöhte Schuldendienst im Verhältnis stehen?

Dr. Müller: Wir haben eine gut gefüllte Pipeline sehr profitabler Projekte. Zudem sichern wir uns durch die Finanzierung der Projekte über den Anleiheerlös zusätzliche Ertragsbestandteile, die wir bisher als EYEMAXX nicht vereinnahmen konnten. Über Zukunftszahlen darf ich an dieser Stelle nichts sagen. Aber es gibt einen Research Report von GBC, der sich auf unserer Internetseite unter www.eyemaxx.com findet und der Prognosen enthält. Auf unseren Internetseiten finden sich zudem die Verkehrswertgutachten für die Besicherungsobjekte. Von GBC haben wir übrigens die Höchstnote „überdurchschnittlich attraktiv“ erhalten und auch Creditreform gibt mit BBB+ ein deutlich überdurchschnittliches Rating.

Anleihen Finder: Nun aber wirklich zu den Sicherheiten. Sie hinterlegen den Anleihegläubigern ein ganzes Paket an Pfandrechten auf Grundstücke in Deutschland und Österreich. Der Gesamtwert des Sicherheitenpakets wird auf derzeit 26 Millionen Euro beziffert. Können Sie unseren Lesern bitte in aller Kürze darlegen, wie im Ernstfall ein Liquidationsverfahren – insbesondere für die österreichischen Liegenschaften – ablaufen könnte?

Dr. Müller: Die Besicherung wird zugunsten der Anleihegläubiger notariell ins Grundbuch eingetragen. Erst dann erfolgt die Freigabe der Mittel aus der Anleihe. Damit ist sichergestellt, dass die Anleihegläubiger letztlich gleiche umfassende Rechte wie eine erstrangig finanzierende Bank haben. Im Falle einer Verwertung, von der ich natürlich überhaupt nicht ausgehe, würde der Verkauf der Objekteerfolgen und dann die Ausschüttung der Mittel an die Gläubiger. Die Verkehrswertgutachten finden sich, wie bereits erwähnt, auf unserer Internetseite. Natürlich haftet im Liquidationsfall auch das gesamte Vermögen der EYEMAXX Real Estate AG als Emittentin.Wir können also von einer doppelten Sicherheit sprechen. Ich möchte aber noch einmal darauf hinweisen, dass ich den Liquidationsfall nur als einen sehr hypothetischen Fall sehe, schließlich arbeitet EYEMAXX seit Jahren profitabel.

Anleihen Finder: Im Prospekt wird unter den Risikofaktoren darauf hingewiesen, dass die Anleihegläubiger – vereinfacht formuliert – aufgrund der vorrangigen dinglichen Besicherung anderer Verbindlichkeiten der Eyemaxx Gruppe strukturell ins Hintertreffen geraten können. Wie ist dieser Passus zu verstehen?

Dr. Müller: Es handelt sich bei diesen Hinweisen um allgemeine und theoretisch mögliche Risiken, deren Eintrittswahrscheinlichkeit durch die Aussage im Prospekt nicht bewertet sind. Nun zum konkreten Risiko: Da bei dem in der Reihenfolge letzten Sicherungsobjekt eine Hypothek im zweiten Rang vorgesehen ist, gibt es eine vorrangige Hypothek im ersten Rang. Das Risiko war also zu beschreiben. Die Eintrittswahrscheinlichkeit bezüglich dieses Risikos ist praktisch Null, da der Verkehrswert des Besicherungsobjektes insgesamt die Gesamtsumme der Hypotheken übersteigt.

Anleihen Finder: Die Creditreform hat die Eyemaxx Anleihe mit einem BBB+ eingestuft, also bereits guter Investmentgrade. Dennoch haben Sie die Anleihe mit einem Kupon von 7,5% begeben, einerNominalvergütung, die man sonst eher in den Ratingklassen B bis BB antrifft. Schenken sie den Anlegern ein „freies Mittagessen“ oder gibt es Besonderheiten zu beachten?

Dr. Müller: EYEMAXX ist zwar in der Branche bekannt, es dürften jedoch viele den Namen EYEMAXX im Rahmen der Anleiheemission zum ersten Malhören. Wir tragen mit dem Kupon dieser geringen Bekanntheit Rechnung.
Wir erachtenden den Kupon für dieAnleger als sehr interessant. Als EYEMAXX können wir aufgrund unseres profitablen Geschäftsmodells und der Projektpipeline mit dem Zinssatz aber ebenfalls gut leben. Ich sehe das als win-win-Situation. Die GBC übrigens hat im Rahmen ihrer Analyse den EYEMAXX Kupon als höchsten dieser Ratingklasse herausgestellt. Es gibt, dass möchte ich betonen, keine Haken und Ösen.

Anleihen Finder: Die Anleihen der Boetzelen Real Estate AG (heute DEIKON GmbH) haben bei vielen Anlegern einen vergleichsweise hohen materiellen Schaden angerichtet und Ihrer Branche einen Reputationsschaden zugefügt. Können Sie den Anlegern verdeutlichen, wie und wo sich Ihre Unternemensgruppe von Boetzelen/ DEIKON positiv absetzt?

Dr. Müller: Wir emittieren keine Hypothekenanleihen, sondern einen Unternehmensbond. Wir sind Projektentwickler, während Boetzelen Fachmarktzentren eingekauft hat. Dies ist ein himmelweiter Unterschied. Wir fokussieren auf aussichtsreiche Märkte, die noch über zahlreiche weißen Flecken für die Entwicklung von Fachmarktzentren verfügen. Boetzelen hingegen war ausschließlich in Deutschland unterwegs, dieser Markt gilt als weitgehend gesättigt. Zudem möchte ich noch einmal unser externes, überwiegend erstrangiges Sicherheitskonzept herausstellen, was es bei Boetzelen nicht gibt. Sie sehen, eigentlich gibt es keine Gemeinsamkeiten.

Anleihen Finder: Zum Abschluss unseres Interviews hätten wir noch einige kurze Fragen zu den Kosten Ihrer Emission von rund 4% des platzierten Nominalvolumens. Waren darin bereits die Aufwendungen für die Platzierung enthalten und wenn ja, haben Sie dafür einen externen Platzierungsagenten eingesetzt? Welchen Anteil haben diese Platzierungskosten ausgemacht?

Dr. Müller: Die Kosten bei einer Vollplatzierung liegen in der Tat bei rund 4 Prozent. Das ist, wie wir hören, am unteren Ende des Üblichen. Wir haben hier auf eine schlanke Kostenstruktur geachtet. Bei der (institutionellen) Platzierung arbeiten wir mit ICF Kursmakler als Lead Manager zusammen. Diese Kosten sind in dem genannten Kostenrahmen bereits enthalten. Zur genauen Höhe möchte ich an dieser Stelle keine Angaben machen, wie gesagt, die Kosten sind am deutlich unteren Ende des Üblichen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Dr. Müller, wir danken Ihnen für Ihre offenen Worte und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg.

Über Herrn Dr. Michael Müller:
Dr. Michael Müller studierte Wirtschafts- sowie Rechtswissenschaften in Wien und absolvierte eine Ausbildung zum geprüften Unternehmensberater. Er sammelte jahrelange Erfahrungen in Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzleien sowie in diversen mittelständischen Unternehmen, bevor er 1996 die EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH gründete. Heute ist er Vorstand der börsennotierten AMICTUS/EYEMAXX Real Estate AG.

Über die EYEMAXX Real Estate AG:
EYEMAXX erwirbt und entwickelt Gewerbeimmobilien insbesondere in Deutschland und Österreich und den benachbarten Wachstumsmärkten Polen und Tschechien, in denen vor allem deutsche und österreichische Mieter stark präsent sind und in den nächsten Jahren expandieren werden. Dazu hat EYEMAXX ein In-House Team von Spezialisten aufgebaut, das seit Jahren für die Projektierung und Umsetzung vor Ort tätig ist. Die Objekte werden je nach Marktsituation nach einer kurz- bis mittelfristigen Haltedauer entweder als Free Tender an den Bestbieter veräußert oder bereits während der Projektentwicklung verkauft, um die Projektlaufzeiten zu reduzieren, Zinskosten zu senken und Liquidität für neue Projekte zu schaffen. In ihrem Sektoraler Schwerpunkt Fachmarktcenter ist EYEMAXX führend in Zentraleuropa. Unter der Marke Stop Shop und MyBOX wurden in den letzten 5 Jahren 20 Vorhaben mit internationalen und regionalen renommierten Handelsketten und Filialisten unter anderem mit dm, kik, C&A, Intersport, REWE, Bauhaus, Takko Deichmann, New Yorker und Rossmann mit einem Gesamtvolumen von rund 250 Millionen Euro erfolgreich realisiert und verkauft.