Interview: Wie kommt wieder Liquidität ins Unternehmen?

Dienstag, 21. Dezember 2010

Anleihen Finder im Gespräch mit Wolfgang Sedelmayer, Gründer der Wienwert Immobilienfinanz AG.

Die Wienwert Immobilien Finanz AG ist Spezialist für Vorsorgewohnungen in Wiener Stil-Häusern. Die Häuser werden erworben und modernisiert, bisher als Abstellraum genutzte Dachgeschosse werden in Wohnraum umgewandelt. Anschließend werden die Wohnungen verkauft. Kunden sind  private Investoren die angesichts des niedrigen Zinsniveaus und vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise in Sachwerte Investieren möchten.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Sedelmayer, Sie sind mit Verlaub gesagt ein Wiederholungstäter, das heißt, wir sprechen heute nicht über Ihre erste Anleihenemission. Können Sie uns ein paar Eckdaten zu den zwei möglichen Investmenttypen (Fixed Rate Bond & Zero Bond) nennen? Was waren Ihre Beweggründe für die Senkung der Kupons im Vergleich zu Ihren vorherigen Emissionen?

Wolfgang Sedelmayer: Wir haben in den vergangenen zwölf Monaten bereits erfolgreich drei Anleihen platziert. Auch bei den beiden neuen Anleihen sind die Konditionen wieder sehr attraktiv: Die Fixzins-Anleihe bietet 7% effektiv  p.a. bei vierteljährlicher Ausschüttung und sechs Jahren Laufzeit. 7,375% p.a. bringt die Nullkupon-Anleihe bei nur drei Jahren Laufzeit. Die Zeichnungsfrist für beide Anleihen läuft vom 21. November bis 17. Dezember 2010. Wir haben im heurigen Jahr die Eigenkapitalquote von Wienwert erheblich steigern können, nämlich von 16 auf 27 Prozent. Parallel dazu ist der Euribor gesunken – beides Faktoren, die sich in den Anleihekonditionen widerspiegeln.

Anleihen Finder: Sie haben sich bei der Strukturierung Ihrer Anleihen durch den Einsatz einer Mindestinvestitionssumme von EUR 50.000,- erneut gegen die Erstellung eines Verkaufsprospekts entschieden. Welche Erfahrungen konnten Sie bereits mit einer solchen Vorgehensweise sammeln oder anders gefragt, welche Reaktionen hat dies bei potenziellen Retailinvestoren hervorgerufen?
 
Wolfgang Sedelmayer: Wienwert ist ein dynamisches und flexibles Unternehmen, das schnell auf Chancen reagiert. Wir haben uns deshalb relativ kurzfristig für die Emission der neuen Anleihen entschieden, eine Prospekterstellung wäre da ein zeitliches Pro-blem gewesen. Für Investoren ist das kein Thema, das hat sich bei den bisherigen drei Anleihen deutlich gezeigt. Zudem ist bei Anleihen mit einem vergleichsweise geringen Volumen von EUR 5 Mio. (je Anleihe) wie bei uns eine größere Stückelung sinnvoller. Im Übrigen arbeiten wir an einem neuen Produkt mit einer deutlich niedrigeren Mindestinvestition, das wird aber erst 2011 kommen.

Anleihen Finder: Herr Sedelmayer, können Sie uns bitte einige Einblicke in Ihre Geschäftsstrategie, Ihre Auswahlkriterien, Ihren Investmentprozess und potenzielle Zielobjekte gewähren?

Wolfgang Sedelmayer: Wienwert ist spezialisiert auf Wiener Stil-Häuser aus der Gründerzeit und dem Jugendstil. Wir erwerben interessante Immobilien mit Wertsteigerungspotential, sanieren diese und entwickeln die Flächen wie zum Beispiel Dachböden. Dann werden die Immobilien Investoren angeboten. Dabei sprechen wir drei Gruppen von Interessenten an: Käufer von Vorsorgewohnungen als Kapitalanlage; Investoren, die wertbeständige  Wohnungen in Top-Lagen zur Eigennutzung erwerben sowie vermögende Anleger, die komplette Zinshäuser kaufen.

Anleihen Finder: Wie gewährleisten Sie zeitnahe Investitionen der eingesammelten Gelder? Welche Überwachungsmechanismen nutzen Sie während der Investitionslaufzeit und welche Rolle spielt dabei der von Ihnen eingesetzte Treuhänder? Wie stellen Sie sich anschließend einen geeigneten Exit vor?

Wolfgang Sedelmayer: Es gibt am Wiener Immobilienmarkt derzeit eine historisch günstige Situation: Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Wir haben darauf reagiert und mit den Mitteln der vorherigen Anleihen, optimiert mit Fremdkapital, vier Zinshäuser erworben und diese teilweise in Rekordzeit verwerten können. Die Immobilienkäufe erfolgen jeweils durch einzelne Projektgesellschaften, was eine hohe Transparenz garantiert. Zudem werden, als zusätzliche Sicherheit für Investoren, die Auszah-lungen der Anleihegelder für den Immobilienerwerb über einen unabhängigen Treuhänder abgewickelt. Er überwacht die zweckgebundene Verwendung der Gelder und gibt sie ausschließlich für den Ankauf und die Finanzierung von Immobilien frei.

Anleihen Finder: Sie erwähnen in Ihrem Produkt-Flyer einen erzielbaren Mietzins von 4,0% bzw. 4,1%. Die Differenz zum Anleihenzins wird durch die erwarteten Veräußerungsgewinne Ihrer Investitionsobjekte gedeckt. Wie lassen sich Ihre Prognosen untermauern und welche Bedeutung kommt dabei dem Einsatz von Fremdkapital zu? Können Sie in diesem Zusammenhang eventuell auf einen entsprechenden Track Record verweisen?

Wolfgang Sedelmayer: Der Zusammenhang ist etwas anders: Wir optimieren die Mittel aus der Anleihe mittels günstiger Fremdfinanzierung im Verhältnis von ca. 1 zu 3. Durch diesen Leverage-Effekt ergibt sich ein durchschnittlicher Zinssatz von 4,0% bis 4,1%. Da Wienwert überwiegend Zinshäuser kauft, die bereits einen Mietertrag von durchschnittlich derzeit 4% bis max. 6% erwirtschaften, verfügen wir über eine hohe Liquidität, um die Zinsen zu bedienen. Die Rückzahlung der Anleihen erfolgt dann aus den Verkaufserlösen der Immobilien.

Anleihen Finder: In Deutschland haben mit der „Bondm“ (Stuttgart) und dem „mittelstandsmarkt“ (Düsseldorf) bereits zwei Regionalbörsen ein eigenes Börsensegment für mittelständische Anleihen ins Leben gerufen. Haben Sie ihrerseits bereits über ein Börsenlisting Ihrer Emissionen nachgedacht und wenn ja, was waren Ihre Beweggründe, diesen Schritt bisher nicht zu gehen?

Wolfgang Sedelmayer: Das Zulassungsverfahren ist doch relativ komplex und lohnt sich eher für Anleihen mit einem höheren Volumen und kleineren Stückelungen.

Anleihen Finder: Lassen Sie uns zum Abschluss bitte noch eine recht kritische Frage stellen. Die Finanzkrise wurde unter anderem durch Immobilienspekulationen hervorgerufen. Die Angst vor Inflation treibt Investoren aktuell erneut in Sachwerte wie Rohstoffe, Aktien und auch Immobilien. Sehen Sie hier die Gefahr einer neuen Blasenbildung, insbesondere in dem von Ihnen favorisierten Wiener Stil-Altbauten Segment?

Wolfgang Sedelmayer: Es gibt einen Boom, aber keine Blase. Der Grund dafür liegt in dem von Ihnen angesprochenen Run auf Sachwerte. Wurde die klassische Vorsorgewohnung früher zu einem großen Teil kreditfinanziert, wird der Markt jetzt von Käufern dominiert, die ihr Vermögen sichern wollen und bar bezahlen. Kreditfinanzierte Käufe sind bei uns schon die Minderheit. Wo es keine Fremdfinanzierung gibt, gibt es aber auch keinen Verkaufsdruck, wenn zum Beispiel die Kreditzinsen steigen. Daher sehe ich absolut keine Gefahr einer Immobilienblase. Die größere Gefahr ist, dass es bald keine geeigneten Objekte mehr gibt.

Anleihen Finder: Wir danken Ihnen für Ihre offenen Worte und wünschen Ihnen weiterhin viel Erfolg bei Ihrer Platzierung.

Anleihen Finder Redaktion
Foto: Wienwert Immobilienfinanz AG

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