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„Wir schaffen bezahlbaren Wohnraum außerhalb der teuren Innenstädte“ – Interview mit Gecci-Gründer Gerald Evans
Wohnimmobilien gelten als krisensicher – auch im aktuellen Corona-Umfeld. Die Gecci Gruppe baut moderne Massivhäuser und bietet diese ihren Kunden im Rahmen eines speziellen Miet- und Übereignungsvertrages an. Wie das Geschäftsmodell genau funktioniert und wozu die Mittel aus der ersten Gecci-Anleihe (ISIN DE000A3E46C5) mit einem Volumen von bis zu 8 Mio. Euro verwendet werden, erläutert Gecci-Gründer Gerald Evans im Gespräch mit der Anleihen Finder Redaktion.
Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Evans, stellen Sie uns die von Ihnen gegründete Gecci-Gruppe und sich persönlich doch kurz vor?
Gerald Evans: Das Gecci Gruppe wurde von mir vor über 20 Jahren gegründet. Wir bieten ein breites Leistungsspektrum von der Bauberatung und -planung bis zum schlüsselfertigen Bau an. Für private und gewerbliche Kunden im In- und Ausland waren wir bisher an Bau-Projekten mit einem Gesamtvolumen von über 9 Mrd. EUR beteiligt. Bis heute haben wir in Zusammenarbeit mit Architekten, Baugesellschaften und Bauträgern über 27.000 Quadratmeter Wohnraum realisiert.
Anleihen Finder: Erklären Sie uns doch bitte Ihr Geschäftsmodell mit GECCI Rent & Buy und Gecci Living. Wie funktioniert die Mietübereignung und wie verdienen Sie damit Ihr Geld?
„Unsere Kunden erwerben die Eigenheime im Wege der Mietübereignung“
Gerald Evans: Wir erleichtern Menschen den Weg zu ihrer Traumimmobilie – ohne Eigenkapital, ohne Restkaufbetrag und alles aus einer Hand. Gecci realisiert bezahlbaren Wohnraum außerhalb der teuren Innenstädte und möchten eine Alternative zum Bankkredit oder Mietkauf etablieren. Unser Alleinstellungsmerkmal: Kunden erwerben die Eigenheime im Wege der Mietübereignung. Dafür wird bis zur Eigentumsübergabe ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 23 bis 32 Jahren vereinbart. Während der Mietzeit generiert Gecci hohe Cashflows zur Zahlung der Zinsen und Rückzahlung der Anleihe.
Anleihen Finder: Können Sie uns anhand der fiktiven Familie Maier – die im kommenden Jahr ein Haus über Sie beziehen und finanzieren möchte – den Prozess vom Erstantrag bis hin zur Übereignung veranschaulichen.
Gerald Evans: Zunächst prüfen wir die Bonität der Familie. Dabei muss sie kein Eigenkapital mitbringen. Anschließend kann sie aus verschiedenen Massivhäusern unserer Marke Gecci Rent and Buy® oder Eigentumswohnungen der Marke Gecci Living® auswählen. Individuelle Ideen und Wünsche lassen sich selbstverständlich mit einbringen. Nachdem wir gemeinsam ein Grundstück gefunden haben, schließen wir einen Mietvertrag mit einer Laufzeit zwischen 23 bis maximal 32 Jahren ab. Wichtig dabei: Die Kaltmiete ist für die gesamte Laufzeit fest. Das Objekt wird von uns grundsätzlich mindestens mit KfW55-Standard gebaut und schlüsselfertig übergeben. Nach dem Ende der Mietzeit hat die Familie das Recht, die Immobilie als Eigentümer zu übernehmen. Anzahlung oder Schlussrate fallen nicht an.
Anleihen Finder: Was unterscheidet Ihr Modell von einem klassischen Mietvertrag und wie ist dabei die rechtliche Absicherung für beide Seiten?
„Die Mietübereignung ist sicherer und günstiger als der klassische Mietkauf“
Gerald Evans: Die Mietübereignung ist sicherer und günstiger als der klassische Mietkauf und der Optionskauf. Ganz entscheidend: Unsere Kunden erhalten eine notarielle Auflassungsvormerkung. Damit ist die Mitübereignung insolvenzfest. Beim Mietkauf ist keine notarielle Auflassungsvormerkung möglich. Beim Mietkauf steigt zudem die Kaltmiete an. Dazu kommt beim klassischen Mietkauf und dem Optionskauf eine Restzahlung – bei der klassischen Variante auch eine Anzahlung – auf die Bauherren zu.
Anleihen Finder: Welche Vorteile haben Ihre Kunden bei der Mietübereignung noch?
Gerald Evans: Zusammengefasst verbindet die Mietübereignung die Sicherheit des Grundbucheintrags der klassischen Bankfinanzierung mit der Flexibilität der Miete und bietet dabei noch eine feste Kaltmiete für mindestens 23 Jahre. Außerdem sind die Erwerbsnebenkosten deutlich niedriger. Denn der Käufer spart nicht nur die Maklercourtage, sondern auch bis zu 80% der Grunderwerbssteuer.
Anleihen Finder: Von der Theorie in die Praxis – wie wird Ihre Idee bislang am Markt angenommen? Haben Sie bereits Projekte realisiert bzw. wie viele sind derzeit in der Pipeline?
„Die ersten 17 Massivhäuser sind bereits bestellt und entwickelt“
Gerald Evans: Wie erwähnt hat die Gecci Gruppe mit Partnern zahlreiche Wohnimmobilien realisiert. In den vergangenen Jahren haben wir das neue Geschäftsmodell entwickelt und von Experten prüfen lassen. Jetzt sind wir bereit für den Rollout. Die ersten 17 Massivhäuser sind bereits bestellt und entwickelt. Sobald das Wetter nach dem Winter einen effizienten Baufortschritt erlaubt, fangen wir an. Dann wollen wir auch mit dem ersten Mehrfamilienhaus starten. Grundstücke habe ich bereits gesichtet und der Vertrieb erfolgt dann während der Bauzeit. Unser Ziel für die kommenden 5 Jahre ist es, bundesweit mindestens 40 Eigenheime und 20 Mehrfamilienhäuser zu realisieren und damit stetige Erträge zu generieren.
Anleihen Finder: Sie haben nun eine Anleihe im Volumen von bis zu 8 Mio. Euro aufgelegt. Warum ist dieses Finanzierungsinstrument geeignet und wofür sollen die Emissionsmittel konkret verwendet werden?
Gerald Evans: Die Anleihe dient dem Bau der Wohnimmobilien. Mit ihrer mittelfristigen Laufzeit von 5 Jahren ist sie Teil unseres Finanzierungsmix. Wir nutzen auch langfristige Bank- und KfW-Darlehen. Dort liegt der Zinssatz derzeit bei unter 1,5 % p.a.
Gecci-Anleihe 2020/25
Emittent: Gecci Investment KG
Emissionsvolumen: bis zu 8 Mio. Euro
ISIN / WKN: DE000A3E46C5 / A3E46C
Kaufmöglichkeit: Frankfurter Wertpapierbörse (Open Market)
Stückelung/Mindestanlage: 1.000 Euro
Zinssatz (Kupon): 5,75 % p.a.
Laufzeit: 5 Jahre (1. August 2020 bis 31. Juli 2025)
Zinszahlungen: jährlich, erstmals zum 02. August 2021
Rückzahlungskurs: 100 %
Wertpapierart: Inhaber-Teilschuldverschreibung (nicht nachrangig)
Wertpapier-Informationsblatt (WIB): gecci-investment.de
Hinweis: Das Wertpapier-Informationsblatt (WIB) zur Gecci-Anleihe finden Sie hier.
Anleihen Finder: Sie müssen bei Ihrem Geschäftsmodell in Vorleistung gehen und haben hohen Kapitalbedarf. Inwiefern hängt Ihre Geschäftstätigkeit von der erfolgreichen Anleihe-Emission ab?
„Ab 2022 erwarten wir erste Mieteinnahmen, die in den Folgejahren kontinuierlich ansteigen sollen“
Gerald Evans: Richtig, zunächst müssen wir investieren und ein Immobilienportfolio aufbauen. Daher schauen wir uns natürlich laufend nach Finanzierungsoptionen um. Da wir zahlreiche Einzelobjekte errichten, sind wir nicht von der Vollplatzierung der Anleihe oder einer anderen Finanzierung abhängig. Zudem bin ich überzeugt, dass wir schneller attraktive Cashflows erzielen werden, als man vielleicht annimmt. Ab 2022 erwarten wir erste Mieteinnahmen, die in den Folgejahren kontinuierlich ansteigen sollen. Daneben fließen in den Cashflow natürlich auch Abschreibungen und Bauzuschüsse ein.
Anleihen Finder: Welche Sicherheiten bieten Sie potenziellen Anleihe-Zeichnern?
Gerald Evans: Neben üblichen Sicherheiten wie einer Negativerklärung ist eine erstrangige Grundschuld für die Finanzierungsgemeinschaft vorgesehen. Die Finanzierungsgemeinschaft besteht aus der GECCI Investment – also den Anleiheinvestoren – und den Trägern der langfristigen KFW-Kredite, die nach dem Ende der Bauphase je nach Finanzierungsanteil eine Grundschuld ersten Ranges per Grundschuldbrief erhalten sollen. Zudem hafte ich als persönlich haftender Gesellschafter mit meinem Privatvermögen.
Anleihen Finder: Mit welchen Planzahlen (Projekte, Umsatz, Mieteinnahmen) rechnen Sie in den kommenden Jahren?
Gerald Evans: Wir planen mit der Errichtung von 44 Wohneinheiten pro Jahr und einem Investitionsbudget von 11,5 Mio. Euro. Auf dieser Basis ist unsere Finanzplanung konservativ und auf eine Vorhaltung hoher Liquidität zur Sicherstellung eines schnellen Baufortschritts und der Anleihebedienung ausgerichtet. Geplant ist, dass uns ab 2025 genügend Liquidität zur Verfügung steht, um weiter zu wachsen und gleichzeitig die Anleihe vollständig tilgen zu können. Die Wirtschaftsprüfer der DWP AG haben das Geschäftsmodell bezüglich der Kapitaldienstfähigkeit der Anleihe geprüft.
Anleihen Finder: Welche Rahmenbedingungen begünstigen Ihr Geschäftsmodell derzeit?
Gerald Evans: Mit dem Bau und der Finanzierung von Wohnimmobilien in Deutschland bewegen wir uns natürlich in einem riesigen Markt. Dieser ist chronisch unterversorgt. In 2019 wurden in Deutschland Neubaukredite in Höhe von 263 Milliarden ausgeben – mehr als jemals zuvor. Trotzdem deckt der Wohnungsneubau in den Ballungszentren seit Jahren den Bedarf nicht ab. Auch in der Corona-Krise zeigt sich der Wohnungsmarkt sehr robust. Hinzu kommt, dass wir bezahlbaren Wohnraum außerhalb der teuren Innenstädte schaffen. Trends wie Homeoffice und Homeschooling, die das Wohnen in den Speckgürteln der großen Städte wieder an attraktiver machen, kommen uns also zu Gute.
Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: warum sollten Anleger in Ihre Anleihe und Ihr Geschäftsmodell investieren?
Gerald Evans: Anleger investieren mit uns in den Aufbau eines cashflow-starken Wohnimmobilienportfolios und ermöglicht es Menschen, sich den Traum der eignen vier Wände leichter zu erfüllen als jemals zuvor – ohne Eigenkapital, ohne Restkaufbetrag. Gecci verbindet dafür jahrzehntelange Bauerfahrung, moderne Massivhäuser und eine einzigartige Erwerbsalternative.
Anleihen Finder: Herr Evans, besten Dank für das Gespräch.
Anleihen Finder Redaktion.
Fotos: Gecci Investment KG
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