„Wir müssen in Deutschland mehr bauen“ – Interview mit Alexander Komianos, Generalbevollmächtigter der Dautrus Capital AG

Fokus auf geförderten Wohnungsbau

Mit ihrer ersten Unternehmensanleihe (ISIN: DE000A4DFHX0) hat sich die Dautrus Capital AG bewusst für den Kapitalmarkt entschieden. Das Immobilienunternehmen hat sich auf den geförderten Wohnungsbau spezialisiert – ein Segment, das angesichts angespannter Wohnungsmärkte und politischer Förderprogramme zunehmend an Bedeutung gewinnt. Im Gespräch mit uns erläutert Vorstand Alexander Komianos u.a., wie das Geschäftsmodell von Dautrus funktioniert, welche Rolle die neue Anleihe für die Wachstumsstrategie spielt und welche Projekte das Unternehmen aktuell vorantreibt.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Komianos, die Dautrus Capital AG hat unlängst ihre erste Unternehmensanleihe aufgelegt. Stellen Sie uns das Unternehmen und deren Geschäftsmodell doch bitte kurz vor.

Alexander Komianos: Die Dautrus Capital AG ist ein Immobilieninvestor mit Fokus auf Wohnimmobilien. In dieser Asset-Klasse positionieren wir uns in einer lukrativen Nische: dem geförderten Wohnungsbau. Dabei bringen wir langjährige Erfahrung in diesem Segment ein, die wir als Partner einer großen Pensionskasse eines DAX-Konzerns erworben haben. Für diese Pensionskasse haben wir in den vergangenen Jahren zahlreiche Projekte im geförderten Wohnungsbau entwickelt, strukturiert und erfolgreich umgesetzt. Die Objekte hat die Pensionskasse nach erfolgreichem Abschluss der Projekte dann mit sehr auskömmlichen Renditen auf das eigene Buch genommen, das Know-how und die Umsetzungskompetenz aber hat Dautrus Capital eingebracht. Jetzt haben wir den nächsten Meilenstein in unserer Unternehmensentwicklung erreicht und agieren auf eigene Rechnung. Dabei profitieren wir von einem sehr tragfähigen Netzwerk zu kommunalen Entscheidungsträgern und unserem tiefen Verständnis für öffentliche Fördermechanismen. Unser Aufsichtsrat, in dem sich hochkarätige ehemalige politische Entscheidungsträger befinden, liefert uns zusätzliche Impulse. Durch das Engagement im Wohnungsbau leistet Dautrus Capital zugleich einen positiven Beitrag zur Weiterentwicklung von Wirtschaft und Gesellschaft. Wir sind der Überzeugung, dass nachhaltige Investments der Schlüssel zu langfristigem Erfolg sind.

Anleihen Finder: Warum haben Sie sich nun für eine Anleihe entschieden? Welche Ziele verfolgen Sie mit dem Gang an den Kapitalmarkt?

Alexander Komianos: Die Mittel aus der Emission unserer 10 %-Anleihe 2025/2030 sind ein Finanzierungsbaustein bei der Umsetzung von Immobilienprojekten. Natürlich nutzen wir dabei auch Senior-Loans von Banken und die langfristige Rentabilitätsrechnung wird durch Fördermittel zusätzlich verbessert. Indem wir die Anleihemittel in den Objektgesellschaften einsetzen, erreichen wir einen projektangepassten Finanzierungsmix, der es uns ermöglicht, schnell und flexibel zu agieren, wenn wir den Zuschlag für ein Projekt bekommen. Die Anleihegläubiger profitieren dabei von einem Kupon von 10,0 % p.a. Gleichzeitig erhöht die Präsenz am Kapitalmarkt die Sichtbarkeit von Dautrus Capital bei Kommunen und anderen Investmentpartnern, was ein positiver Begleiteffekt ist.

Anleihen Finder: Wie sieht Ihre weitere Projektpipeline gegenwärtig aus? Wie viele Projekte befinden sich in Planung, Umsetzung oder Bau?

„Unsere Projektpipeline ist mit über 300 Mio. Euro mit förderfähigen Projekten für Wohnen, studentisches Wohnen und Pflege sehr gut gefüllt“

Alexander Komianos: Unsere Projektpipeline ist mit über 300 Mio. Euro mit förderfähigen Projekten für Wohnen, studentisches Wohnen und Pflege sehr gut gefüllt. Alle Projekte sind dabei strategiekonform in unserem Investmentschwerpunkt Deutschland angesiedelt. Dabei zeichnet sich die Projektpipeline auch dadurch aus, dass zahlreiche Projekte auch ohne Förderung wirtschaftlich sehr attraktiv sind. In Leipzig ist eine Quartiersentwicklung mit rund 540 Wohnungen in Planung, wovon ca. 40 Prozent öffentlich gefördert werden sollen. Die Häuser entstehen in Holzständerhybridbauweise und werden nach KfW-Effizienzhaus-Standard EH40 QNG realisiert. In Franken haben wir zudem jüngst den Zuschlag zur Realisierung eines weiteren Wohnquartiers mit Gewerbeanteil erhalten. Auch hier erfüllen die Neubauten selbstverständlich höchste Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Auch in Frankfurt, Freiburg und Bruchsal bei Karlsruhe wird Dautrus moderne Wohneinheiten realisieren – nachhaltig, bezahlbar und energetisch auf dem neuesten Stand. Unsere Pipeline wächst stetig weiter. Mehrere Immobilienprojekte sind bereits in der Umsetzung oder werden in den kommenden Monaten gestartet.

Anleihen Finder: Welche Kriterien müssen Ihre Immobilien-Projekte zwingend erfüllen? Und wie unterscheiden Sie sich von anderen Projektentwicklern in diesem Bereich?

Alexander Komianos: Zunächst einmal ganz banal: Die Projekte müssen sich wirtschaftlich rechnen. Darüber hinaus konzentriert sich Dautrus Capital primär auf Sonderprojekte, deren Potenziale wir durch unsere umfassende Expertise und unser Netzwerk im Bereich Förderung und Wohnungsbau vielleicht besser als andere Marktteilnehmer erkennen und nutzen können. Wir verstehen uns als Wegbereiter für eine neue Art des Investierens mit Fokus auf Nachhaltigkeit, Innovation und zukunftsweisende Lösungen. Unser Ziel ist es, unseren Investoren Zugang zu Projekten zu verschaffen, die nicht nur profitable, sondern auch verantwortungsbewusste und zukunftsorientierte Investitionen ermöglichen. Unsere Projekte müssen nachhaltig und ESG-konform sein. Sie zeichnen sich durch hohe Energieeffizienz und Umweltverträglichkeit aus. Das beinhaltet unter anderem die Verwendung energieeffizienter Baustoffe und Techniken, die Minimierung von Schadstoffemissionen oder auch den Einsatz erneuerbarer Energien sowie die Erfüllung von gängigen Nachhaltigkeitsstandards.

„Unser Ziel ist es, unseren Investoren Zugang zu Projekten zu verschaffen, die nicht nur profitable, sondern auch verantwortungsbewusste und zukunftsorientierte Investitionen ermöglichen“

Anleihen Finder: Die Anleihe wurde zunächst via Privatplatzierung emittiert, ist aber inzwischen an der Börse Frankfurt handelbar. Wen sprechen Sie mit dem Bond an?

Alexander Komianos: Unsere Anleihe ist für private und auch institutionelle Investoren, die eine Anleihe mit einem attraktiven Zins von 10,0 % p.a. suchen und Wohnimmobilien als langfristig stabile Asset-Klasse schätzen. Gleichzeitig leisten die Anleger einen Beitrag zur Finanzierung von bezahlbarem Wohnraum, der in Deutschland weiterhin so dringend benötigt wird.

Anleihen Finder: Wie gewährleisten Sie die jährlichen Zinszahlungen? Welche Sicherheiten können Sie Investoren anbieten?

Alexander Komianos: Wir generieren als Unternehmen weiterhin Erträge durch unser Geschäft als Entwicklungs- und Umsetzungspartner für Dritte. Zudem sind Teilverkäufe aus Projekten geplant, die sich in der Umsetzung befinden, wobei wir aber auch einen signifikanten eigenen Wohnungsbestand aufbauen wollen, der dann laufende Mieteinnahmen generiert. Mit dieser Mischung an Erlösströmen sind wir aus meiner Sicht sehr gut aufgestellt, um attraktive Renditen zu erwirtschaften und zudem natürlich alle laufenden Verpflichtungen bedienen zu können. Die Sicherheiten für unsere Investoren bestehen einerseits aus dem Betongold als Basis unseres Geschäftsmodells und andererseits aus unserer Erfahrung. Nicht zuletzt prüfen die hochkarätigen Persönlichkeiten des öffentlichen Lebens, die im Aufsichtsrat unseres Unternehmens sind, natürlich schon mit Blick auf die Reputation sehr genau die Tragfähigkeit aller unserer Maßnahmen. Außerdem werden die verschiedenen Projekte als Teil von Förderprogrammen zusätzlich noch einer Begutachtung durch externe Experten unterzogen.

„Die Sicherheiten für unsere Investoren bestehen einerseits aus dem Betongold als Basis unseres Geschäftsmodells und andererseits aus unserer Erfahrung “  

Anleihen Finder: Wie beurteilen Sie die aktuelle Geschäftsentwicklung der Dautrus Capital AG? An welchen Kennzahlen orientieren Sie sich im Wesentlichen und welche Faktoren beeinflussen derzeit die operative Performance?

Alexander Komianos: Indem wir uns derzeit vom Dienstleister und Umsetzungspartner zum Investor wandeln, der Immobilien auf das eigene Buch nimmt, ändern sich natürlich auch die Kennzahlen, die für Dautrus Capital relevant sind. Der IRR (Internal rate of Return) von Projekten ist für uns eine sehr wichtige Größe, die Wertentwicklung der Projekte und Objekte ebenfalls und natürlich, dass wir als profitables Unternehmen auch künftig laufende Einnahmen generieren. Die operative Performance wird derzeit durch die Projektverfügbarkeit und die langfristige Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bestimmt. Beides ist sehr gut und gibt uns Rückenwind, sodass ich mit der Geschäftsentwicklung sehr zufrieden bin.

Anleihen Finder: Wie schätzen Sie den Wohnimmobilienmarkt und speziell die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland derzeit ein?

Alexander Komianos: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Besonders in Großstädten und Ballungszentren sind erschwingliche Wohnungen Mangelware. Diese starke Nachfrage trifft auf eine nur begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum, was zu erhöhtem Druck auf dem Wohnungsmarkt führt. Es ist daher sehr positiv, dass Bund und Länder verschiedene Förderprogramme aufsetzen, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken. Gleichzeitig wachsen ja auch die Anforderungen an nachhaltigem und effizientem Wohnungsbau. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird durch den demografischen Wandel oder auch Urbanisierung weiter hoch bleiben. Was die Entwicklung von Preisen und Transaktionsvolumen angeht, so zeigen alle Zahlen seit etwa einem Jahr, dass die Talsohle der vergangenen Jahre durchschritten ist. Zum Beginn eines neuen Zyklus sind die Chancen natürlich stets besonders groß – wenn man in der Lage ist, sie zu nutzen. Das wollen wir tun.

Anleihen Finder: Welche Chancen, aber auch Risiken sehen Sie für Ihr Geschäftsmodell und die weitere Expansion in den kommenden Jahren?

„Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird weiter steigen, nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa“

Alexander Komianos: Wir sehen auch in den kommenden Jahren sehr gute Wachstumsmöglichkeiten für Dautrus. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird weiter steigen, nicht nur in Deutschland, sondern in ganz Europa. Weiter steigende Baukosten, hohe Zinsen und die niedrige Zahl an Baugenehmigungen könnten die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt jedoch weiter verschärfen. Wir müssen in Deutschland mehr bauen. Und vor allem schneller genehmigen.

Anleihen Finder: Abschließend: Welche operativen und unternehmerischen Ziele verfolgt die Dautrus Capital AG langfristig?

Alexander Komianos: Wir wollen unsere erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Jahre weiter fortsetzen. Unser Ziel ist es, ein wirtschaftlich tragfähiges Nachhaltigkeitsportfolio im Bereich des geförderten Wohnungsbaus und der Daseinsvorsorge aufzubauen. Wir wollen den durchschnittlichen IRR unserer Projekte auf über 10 Prozent steigern. Die EBIT-Marge soll mittelfristig von 14,8 auf 17,5 Prozent steigen. Mit einem starken Team, bestem Marktzugang und einer klaren Wachstumsstrategie sehen wir uns exzellent aufgestellt, unsere Ziele zu erreichen.

Anleihen Finder: Besten Dank, Herr Komianos.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos/Bilder: Dautrus Capital AG

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