„Wir fokussieren uns auf das Premiumsegment des Servicewohnens der Vier-Sterne-Plus-Kategorie“ – TERRAGON-CEO Dr. Michael Held im Interview

Donnerstag, 9. Mai 2019


Heute beginnt die Zeichnungsfrist für die neue 20 Mio. Euro-Unternehmensanleihe der TERRAGON AG, ein auf Wohnen im Alter spezialisierter Projektentwickler. Voraussichtlich bis zum 14. Mai 2019 ist die fünfjährige Anleihe (ISIN DE000A2GSWY7, WKN A2GSWY) mit einem Nennbetrag von 1.000 Euro über Banken und Online-Broker an der Börse Frankfurt zu erwerben. Der jährliche Zinskupon der Debüt-Anleihe beträgt 6,5%. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit TERRAGON-Chef Dr. Michael Held über sein Unternehmen und die Emission gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Dr. Held, die TERRAGON AG begibt ihre erste Unternehmensanleihe. Warum ist dieses Finanzierungsinstrument für Ihre Zwecke geeignet?

Michael Held: Wir sind Marktführer im Bereich „Servicewohnen für Senioren“ in Deutschland. Dabei handelt es sich um einen attraktiven Markt, in dem wir nicht nur über einen starken Track Record, sondern vor allem über ein hohes Projektvolumen und eine starke Akquisitionspipeline verfügen. Durch zusätzliches Fremdkapital können wir schneller weitere Projekte aus dieser Akquisitionspipeline realisieren. Das sind aus unserer Sicht beste Voraussetzungen, um mit einer Anleiheemission neue Investorengruppen am Kapitalmarkt anzusprechen und unsere Finanzierungsstruktur zu erweitern.

Dr. Michael Held

Anleihen Finder: Können Sie uns kurz erklären, wie die TERRAGON AG ihr Geld verdient?

Michael Held: Wir entwickeln seit 20 Jahren seniorengerechte Wohnanlagen. Unsere Immobilien sind hochmodern und barrierefrei konzipiert und ermöglichen den Bewohnern durch zusätzliche Serviceangebote ein selbstbestimmtes Wohnen bis ins hohe Alter. Als Projektentwickler steuern wir alle Prozesse der Wertschöpfungskette von der Grundstücksakquisition, der Projektierung, der Planung und dem Bau bis zum Verkauf.

Anleihen Finder: „Betreutes Wohnen“ ist sicherlich ein Zukunftsfeld, aber aufgrund vieler Regularien bei weitem kein einfaches Terrain. Wie hat sich die TERRAGON-Gruppe am Markt etablieren können? Was ist das Alleinstellungsmerkmal der TERRAGON?

„Unser Geschäftsmodell unterliegt keinen gesonderten Regularien“

Michael Held: Im Gegensatz zu stationären Pflegeeinrichtungen unterliegt unser Geschäftsmodell mit dem Fokus auf „Servicewohnen für Senioren“ keinen gesonderten Regularien. Wir konzentrieren uns auf das Premiumsegment Servicewohnen. Dieses weist das beste Kosten-Ertrags-Verhältnis auf. Und mit unserer datenbankbasierten, bedarfsgerechten Standortanalyse und unserem erfahrenen Managementteam verfügen wir über wertvolle Wettbewerbsvorteile.

Anleihen Finder: Können Sie uns die wichtigsten aktuellen Geschäftszahlen nennen?

Michael Held: Unsere Gesamtleistung betrug in 2018 rund 35 Mio. Euro auf Gruppenebene, das EBITDA rund 3 Mio. Euro. Das Verhältnis der Bankverbindlichkeiten zu den Vorräten war mit rund 47 % auf einem konservativen Niveau. Auf Basis unserer aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte mit einem Umsatzpotenzial von rund 340 Mio. Euro wollen wir sowohl unsere Gesamtleistung als auch die Ergebnisse in den nächsten Jahren deutlich steigern und dabei weiter konservativ wirtschaften.

Anleihen Finder: Warum zieht es die TERRAGON AG gerade jetzt auf den Kapitalmarkt und warum haben Sie sich für eine öffentlich angebotene Unternehmensanleihe entschieden, die auch Privatanleger anspricht?

„Hohes Investitionsinteresse von institutionellen Anlegern“

Michael Held: Unser Markt bietet große Wachstumschancen. Die geburtenstarken Jahrgänge, die Babyboomer, kommen ins Rentenalter und die Nachfrage nach seniorengerechtem Wohnraum nimmt stark zu. Das schlägt sich bereits in unserer großen Projekt- und Akquisitionspipeline nieder. Zudem gibt es ein hohes Investitionsinteresse von institutionellen Anlegern. Hiervon wollen wir als Marktführer profitieren und den Kapitalmarkt als zusätzliche Finanzierungsquelle nutzen. Wir haben uns dabei bewusst für den Weg einer öffentlichen Platzierung entschieden, um das gesamte Spektrum an interessierten Investoren ansprechen zu können.

Anleihen Finder: Wofür sollen die Anleiheerlöse konkret verwendet werden?

Michael Held: Wir wollen die Anleiheerlöse größtenteils zur Finanzierung neuer Projekte aus unserer Akquisitionspipeline verwenden. Die eingeworbenen Mittel erweitern unsere Flexibilität und wir können schneller und effizienter auf Grundstücksangebote reagieren. Unsere Planungen sehen vor, jährlich Projekte mit einem Umsatzpotential von 150 bis 200 Mio. Euro anzukaufen. Darüber hinaus setzen wir die Mittel für die Optimierung unserer Finanzierungsstruktur sowie zur allgemeinen Unternehmensfinanzierung ein.

Eckdaten zur TERRAGON-Anleihe 2019/24:

Emissionsvolumen:bis zu 20 Mio. Euro
Zeichnungsfrist:9. bis 14. Mai 2019, vorzeitige Schließung möglich
Zeichnungsmöglichkeit:Börse Frankfurt, über die Haus- oder Direktbank
ISIN / WKN:DE000A2GSWY7 / A2GSWY
Stückelung/Mindestanlage:1.000 Euro
Zinssatz (Kupon):6,500 % p.a.
Laufzeit:5 Jahre
Zinszahlungen:jährlich, erstmals zum 24. Mai 2020
Rückzahlungskurs:100 %
Covenants:u.a. Kündigungsrechte (Kontrollwechsel,
Drittverzug, Darlehens-/Garantiegewährung an Dritte, Mindestliquidität), Ausschüttungsbegrenzung, Negativverpflichtung, Mindest-Konzern-Eigenkapital, Verpflichtung Kapitalmarktreporting
Wertpapierart:Inhaber-Teilschuldverschreibung
Börsensegment:Open Market, Frankfurter Wertpapierbörse

Hinweis: Den Wertapapierprospekt der TERRAGON-Anleihe 2019/24 finden Sie hier.

Anleihen Finder: Aus welchem Topf sollen Zinsen (jährlich) und die Anleihe refinanziert werden? Wie sieht Ihre Planung dahingehend aus?

Michael Held: Die jährlichen Zinsen leisten wir aus den Erträgen der aktuellen Projekte. So wäre die Refinanzierung unserer Anleihe bei Fälligkeit Stand heute aus dem Cash-Flow der bereits gesicherten Projektpipeline bei planmäßiger Umsetzung bedenkenlos möglich.

INFO: Der Deutsche Mittelstandsanleihen FONDS (WKN A1W5T2) hat sich an der Neuemission der TERRAGON AG mit Laufzeit bis 2024 (WKN A2GSWY) mit einer Zeichnung beteiligt hat.

Anleihen Finder: Laut der Webseite hat die TERRAGON AG aktuell 12 Projekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 340 Millionen Euro in der Umsetzung. Klingt äußerst ambitioniert. Können Sie uns diese Zahlen etwas einordnen? Was sind das für Projekte (Größe/Art/Dauer) und an welchen Standorten werden diese umgesetzt?

Michael Held: Unsere Projekte verteilen sich auf das gesamte Bundesgebiet und sollen sukzessive in diesem und den kommenden drei Jahren realisiert werden. Lassen Sie mich drei Beispiele nennen. In Berlin-Grünau entwickeln wir derzeit die Seniorenresidenz „RIVIERA“ mit insgesamt 208 Seniorenwohnungen. Mit direkter Lage an der Dahme und der Nähe zum Großen Müggelsee entsteht hier ein einzigartiges Projekt mit Leuchtturmcharakter. Ganz ähnlich auch unser aktuelles Projekt in Duisburg: Auf dem Gelände der ehemaligen „Welker-Stiftung“ im Dellviertel entwickeln wir eine Seniorenresidenz mit rund 200 Wohneinheiten. Und in Ahrensburg bei Hamburg realisieren wir derzeit eine Wohnanlage mit rund 100 Wohneinheiten. Diese drei Projekte zusammen haben allein ein Umsatzpotential von rund 200 Mio. Euro. Bei zwei dieser drei Projekte befinden wir uns aktuell in fortgeschrittenen Verhandlungen über einen Globalverkauf an institutionelle Anleger.

Anleihen Finder: Bieten Sie bei Ihren Projekten standardisierte Produkte an?

„Jedes unserer Projekte hat ein eigenes Gesicht“

Michael Held: Jedes unserer Projekte ist dem Standort angepasst und hat ein eigenes Gesicht. In Bezug auf das Nutzungskonzept und die Organisation sind unsere Projekte aber standardisiert. Wir fokussieren uns auf das Premiumsegment des Servicewohnens der Vier-Sterne-Plus-Kategorie gemäß den Klassifizierungskriterien der Gesellschaft für Immobilienforschung. Das ist vergleichbar mit einer Hotelklassifizierung basierend auf Qualitäts- und Leistungsmerkmalen wie Infrastruktur, Ausstattung der Zimmer und gebotenem Service.

Anleihen Finder: Warum ist „Betreutes Wohnen“ für Projektentwickler so attraktiv? Welche Margen generieren Sie mit Ihren Projekten?

Michael Held: Vor allem das Premiumsegment, in dem wir tätig sind, hat ein sehr gutes Kosten-Ertrags-Verhältnis. Dies ist auf die signifikant höheren Mieten im Vergleich zu Angeboten mit niedrigeren Klassifizierungen zurückzuführen. Unsere Margen sind dadurch höher als in normalen Wohnbauprojekten und liegen im zweistelligen Bereich. Durch die hohe Bedeutung der Servicekomponente ist der Marktzugang für Mitbewerber erschwert und nicht ohne weiteres darstellbar.

Anleihen Finder: Wie sieht die herkömmliche Herangehensweise sowie Finanzierung eines TERRAGON-Wohnhausprojektes aus?

Michael Held: Die Umsetzung unserer Projekte ist vergleichbar mit denen eines klassischen Wohnimmobilienprojekts. Der erste Schritt ist die Identifikation eines geeigneten Grundstücks. Hier können wir auf unsere Erfahrung und unsere einzigartige Datenbank zurückgreifen. Bei der Finanzierung setzen wir auf langjährige Partner, die unser Produkt verstehen und geeignete Instrumente zur Verfügung stellen. Wichtig ist: Bei der Realisierung agieren wir äußerst risikoavers. Der Ankauf eines Grundstücks erfolgt erst nach Baurechtsschaffung und die Hochbauphase beginnt erst nach einem geregelten Exit.

Anleihen Finder: Inwieweit ähnelt das Geschäftsmodell der TERRAGON AG der am KMU-Anleihen-Markt bekannten SeniVita-Gruppe? Gibt es da Berührungspunkte oder gar ein Konkurrenzverhältnis?

Michael Held: Mit SeniVita haben wir überhaupt keine Berührungspunkte und damit auch kein Konkurrenzverhältnis. Wir haben ein vollkommen anderes Geschäftsmodell, da wir uns auf den Bereich des Servicewohnens für Senioren und nicht auf das stark reglementierte Segment der Pflegeheime fokussieren.

Anleihen Finder: Ihr Schlussplädoyer: warum sollten sowohl institutionelle als auch private Anleger die TERRGAON-Anleihe zeichnen und in „Betreutes Wohnen“ investieren?

Michael Held: Wir sind ein erfahrener Spezialist im Bereich Servicewohnen für Senioren und verfügen in einem attraktiven Markt über einen starken Track Record, ein hohes Projektvolumen und eine große Akquisitionspipeline. Hinzu kommt, dass die bestehende große Angebotslücke sowie die demographische Entwicklung sowohl auf Kunden- wie Investorenseite eine nachhaltig hohe Nachfrage nach unseren Produkten sicherstellen. Mit einem jährlichen Zinskupon von 6,5 % und starken Covenants bieten wir Investoren somit eine sehr attraktive Anlagemöglichkeit.

Anleihen Finder: Herr Dr. Held, besten Dank für das Interview.

Das Interview führte Timm Henecker, Anleihen Finder Redaktion.

Hinweis: Das Interview ist zunächst in unserem kostenlosen Anleihen Finder-Newsletter-Mai_01 2019 erschienen.

Alle Fotos: TERRAGON AG

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