„Wandelanleihe zur reinen Wachstumsfinanzierung“ – „Nicht darauf angewiesen, einen Börsengang durchzuführen“ – Interview mit Dr. Horst Wiesent, SeniVita Social Estate AG

Freitag, 24. April 2015


Seit gestern, Donnerstag, den 23. April 2015, kann die Wandelanleihe der SeniVita Social Estate AG gezeichnet werden. Die Wandelanleihe hat ein maximales Volumen von 50 Millionen Euro und ist mit einem jährlichen Zinskupon in Höhe von 6,50 Prozent ausgestattet.

Die Anleihen Finder Redaktion sprach mit Dr. Horst Wiesent, Vorstandsvorsitzender der SeniVita Social Estate AG, über die Hintergründe der Emission.

Anleihen Finder: Warum war es notwendig, die SeniVita Social Estate AG zu gründen? Ist sie ein reines Finanzvehikel? Was kann die SeniVita Social Estate AG, was die alte Emittentin SeniVita Sozial gGmbH nicht konnte?

Dr. Horst Wiesent: Wie Sie wissen, nimmt der Bedarf an neuen Angeboten zur Vollversorgung pflegebedürftiger Menschen sowie an bedarfsgerechten Wohnanlagen für Senioren dramatisch zu. Hier setzt die SeniVita Social Estate AG an – sie soll verstärkt entsprechende Betreuungsplätze und Wohnanlagen nach dem von der Muttergesellschaft SeniVita Sozial gGmbH entwickelten und mehrfach ausgezeichneten Konzept der „AltenPflege 5.0“ bauen. Mit „Altenpflege 5.0“ wollen wir einen neuen Standard für Pflegebedürftige schaffen. Dazu brauchen wir allerdings eine viel größere Zahl solcher Einrichtungen. Allein können wir sie nicht entwickeln.

„Angestrebtes Wachstum nur mit Partner möglich“

Ein so starkes Wachstum ist nur gemeinsam mit unserem großen Baupartner Ed. Züblin zu erreichen. Deshalb haben wir unsere Kompetenzen in der SeniVita Social Estate gebündelt. Als gewerbliche AG kann sie wesentlich schneller und mit mehr Bau- und Franchise-Power wachsen, als es die gemeinnützige Muttergesellschaft SeniVita Sozial allein je könnte. Die SeniVita Social Estate soll bis zu zehn neue Standorte pro Jahr projektieren und bauen. Im Unterschied zur gemeinnützigen SeniVita Sozial kann und wird sie die gebauten Wohnungen auch an Dritte verkaufen.

Anleihen Finder: Mit der SeniVita Social Estate AG kommt zugleich eine neue Emittentin aber auch eine alte Bekannte (Tochtergesellschaft der SeniVita Sozial gGmbH) auf den Anleihemarkt. Wofür benötigt SeniVita wieder neues, fremdes Kapital?

„SeniVita verfügt über Liqudität im zweistelligen Millionenbereich“

9442815008_f64dd69421_bDr. Horst Wiesent: Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: Die SeniVita oder SeniVita Sozial verfügt über Liquidität im zweistelligen Millionenbereich und kann auch aus eigener Kraft Projekte verwirklichen. Wir haben aber die SeniVita Social Estate AG ins Leben gerufen mit dem Ziel, unser bewährtes Modell der AltenPflege 5.0 zu skalieren und mit dem Baupartner Ed. Züblin AG in ganz Süddeutschland und zukünftig auch Österreich zu verbreiten. Jetzt ist die Zeit dafür günstig, weil wir zum Einen einen Vorsprung auf diesem Gebiet haben und zum Anderen vom Gesetzgeber mit der Pflegereform zum 01.01. 2015 mit einer stärkeren Förderung solcher Modelle die Weichen in diese Richtung gestellt worden sind. Der Bedarf ist ohnehin da und wird sich ab 2018 nach unserer Einschätzung vervielfachen, weil dann die relativ geburtenstarken Jahrgänge 1933 bis 1942 in die Pflege kommen. Es geht bei der Wandelanleihe, die die SeniVita Social Estate AG emittiert, also um eine reine Wachstumsfinanzierung.

Anleihen Finder SeniVita ist bereits mit einer Anleihe (Volumen: 15 Millionen Euro) und einem Genussschein (Volumen 25 Millionen Euro) auf dem Kapitalmarkt vertreten. Warum begeben Sie dieses Mal eine Wandelanleihe? Was spricht für dieses Finanzierungsinstrument zum jetzigen Zeitpunkt?

Dr. Horst Wiesent: Die besicherte Wandelanleihe ist aus unserer Sicht derzeit das ideale Instrument, um die SeniVita Social Estate AG mit Kapital für ihr planmäßiges schnelles Wachstum auszustatten. Wir bekommen damit jetzt Fremdkapital, um unsere Projekte schnellstmöglich umzusetzen. Jetzt ist, wie gesagt, der Zeitpunkt für die Beschleunigung unseres Wachstums günstig. Wir haben zahlreiche Projekte in der Schublade, die wir mit den Mitteln aus der Wandelanleihe-Emission schneller realisieren können und wollen, um unseren aktuellen Vorsprung auf diesem Gebiet für das weitere Wachstum optimal zu nutzen. Der Bedarf an seniorengerechten Pflegewohnanlagen wird sich unserer Einschätzung nach ab 2018 vervielfachen. Dann müssen wir sie am Markt haben.

„Bankenunabhängiger Finanzierungsmix“

Unsere Strategie ist immer, bankenunabhängig einen ausgewogenen Finanzierungsmix für unser Wachstum zu erreichen. Durch die Wandlungsmöglichkeit und den angestrebten Börsengang in 2018 können wir dann Eigenkapital ins Unternehmen holen, um die zweite Stufe unserer Expansion zu zünden.

Anleihen Finder: Der Minibond-Markt hat immer noch Schwierigkeiten. Zuletzt mussten mehrere Emittenten mangels Anleger-Interesse ihre Emission verschieben. Welche Argumente führen Sie an, dass die neue SeniVita Social Estate Wandelanleihe ein vertrauenswürdiges Investment ist?

„Guten Ruf am Kapitalmarkt erarbeitet“

Dr. Horst Wiesent:  Ich denke, wir haben uns als SeniVita seit der Emission unserer Anleihe in 2011 einen guten Ruf auf dem Kapitalmarkt erworben. Wir haben das, was wir versprochen haben, umgesetzt und alle unsere Verpflichtungen immer rechtzeitig und in vollem Umfang erfüllt. Sowohl die Anleihe, wie auch der 2014 von der SeniVita Sozial emittierte Genussschein notieren auf hohem Niveau und über pari, aktuell zwischen 103 und 105 Euro. Auf dem daraus sprechenden Vertrauen der Anleger können wir mit der SeniVita Social Estate AG und ihrer Wandelschuldverschreibung aufbauen. Das Geschäftsmodell – im Kern Bau von Pflegewohnanlagen und Verkauf der einzelnen Wohnungen an Kapitalanleger – ist bewährt und hat in ersten Projekten noch vor Gründung der SeniVita Social Estate AG zu sehr guten Ergebnissen geführt. Nicht zuletzt spricht auch ein Partner wie die Ed. Züblin AG, hinter der mit der STRABAG einer der größten Baukonzerne Europas steht, meines Erachtens für Solidität und aussichtsreiche Wachstumsperspektiven der SeniVita Social Estate.

„Wandelanleihe wird durch Bauprojekte erstrangig versichert“

Anleihen Finder: Welche Sicherheiten haben die Anleihegläubiger, wenn sie Ihre Wandelanleihe zeichnen? Ab wann ist eine Umwandlung in Aktien möglich und warum sollten Gläubiger davon Gebrauch machen?

14864352317_97038edac2_zDr. Horst Wiesent: Die Wandelschuldverschreibung dient der Finanzierung der Bauprojekte. Sie wird daher auch durch die Bauprojekte erstrangig besichert. Die Ausgestaltung der Sicherheitenstruktur für die Entwicklung bzw. den Bau von Immobilien ist besonders anspruchsvoll. Den gesamten Mittelzufluss aus der Anleihe bekommt zunächst ein Treuhänder. Er hält nicht nur die Sicherheiten, sondern überwacht auch die Mittelverwendung. Er darf nur auszahlen, wenn ein Baugutachten über Grundstück und zu errichtendes Gebäude vorliegt. Aus Gründen der Anlegerinformation finden sich im Wertpapierprospekt daher sowohl Gutachten für den Bodenwert als auch Verkehrswertgutachten für den erwarteten Wert nach Bebauung. So wird volle Transparenz erreicht. Außerdem muss eine adäquate Grundschuld zugunsten des Treuhänders eingetragen werden. Erst danach darf der Treuhänder eine Rechnung bezahlen. Außerdem gibt es eine Sicherungsabtretung hinsichtlich aller Ansprüche auf Veräußerungserlöse und Mietzahlungen und eine fortlaufende Verwahrung von Projekterlösen und Mietzahlungen als Barsicherheit.

Jeder Anleger hat das Recht, die Wandelschuldverschreibung ab Oktober 2018 in stimmberechtigte Stammaktien zu wandeln. Der Wandlungspreis je Aktie beträgt 10 Euro. Unser Ziel ist es, die SeniVita Social Estate dann soweit zu haben, dass alle Zeichner und Investoren in unserer Wandelschuldverschreibung bei dem angestrebten Börsengang von ihrem Wandlungsrecht Gebrauch machen, einfach weil der Kurs dann so attraktiv ist.

Anleihen Finder: Warum bieten Sie wieder einen Zinskupon von 6,5 Prozent an? Hätte der Kupon nicht etwas niedriger sein können? Schließlich hat sich SeniVita als solider Anleihe-Schuldner erwiesen. Der Anleihe-Kurs lag bislang nie unter pari und zeigt damit das Vertrauen des Marktes.

Dr. Horst Wiesent: Ihre Einschätzung ist vollkommen richtig. Wir haben mit dem Zinskupon jedoch auch den aktuellen Markterfordernissen Rechnung getragen. Im Übrigen ist die SeniVita Social Estate AG ja – zumindest dem Namen nach – noch ein recht junges Unternehmen, das als solches auch noch keinen langen Track Record aufzuweisen hat. Das war auch einer der Gründe für das „BB“ Rating der Wandelschuldverschreibung durch Euler Hermes.

Anleihen Finder: Wie gestaltet sich die Fremdkapital- bzw. die Verschuldungssituation der SeniVita-Gruppe?

„Die SeniVita Gruppe ist kein Konzern“

Dr. Horst Wiesent: Die SeniVita Gruppe ist kein Konzern. Deshalb muss man hier die Sachverhalte auch klar trennen. Die SeniVita Social Estate verfügt zum Start über ein Grundkapital von 10 Millionen Euro. Beteiligt sind an der SeniVita Social Estate AG die SeniVita Sozial gGmbH mit 50 Prozent des Grundkapitals (5 Millionen Aktien) sowie die Ed. Züblin AG mit 46 Prozent sowie die grosso holding GmbH des österreichischen Unternehmers Erhard F. Grossnigg mit 4 Prozent. Die SeniVita Sozial gGmbH verfügt unter Berücksichtigung des Genussschein-Kapitals über eine Eigenkapitalquote von über 50 Prozent. Als gemeinnütziges Unternehmen untersteht sie dabei einer besonderen Kontrolle der Kapitalströme durch die Finanzbehörden. Hinter der SeniVita Sozial gGmbH wiederum steht die SeniVita OHG, die von den drei Gesellschaftern Anton Kummert, Manfred Vetterl und Dr. Horst Wiesent gebildet wird. Zur „SeniVita Gruppe“ – ohne deshalb eine Verbindung zur Emittentin zu haben – zählen darüber hinaus Schulen, ein Sanitätshaus, eine Firma für hauswirtschaftliche Dienstleistungen, eine Beratungsfirma und eine Gesellschaft für Dienstleistungen zur Personalentwicklung. Da diese wirtschaftlich selbstständig tätig sind und die OHG Gesellschafter darüber hinaus unabhängig davon eigenständig weitere unternehmerische Aktivitäten entfalten, ist eine Angabe zur Verschuldung der „SeniVita“ Gruppe weder sinnvoll noch darstellbar.

Anleihen Finder: Sie planen einen IPO in 2018. Wie soll sich die SeniVita Social Estate AG bis dahin entwickeln? Welche finanziellen Meilensteine müssen dafür erreicht werden?

„Keine Verpflichtung für Börsengang“

Dr. Horst Wiesent: Ganz wichtig: Die SeniVita Social Estate ist nicht darauf angewiesen, einen Börsengang durchzuführen. Wir verpflichten uns konkret im Wertpapierprospekt der Wandelanleihe auch nur dazu, einen Börsengang anzustreben. Der angestrebte Börsengang ist für uns ein Instrument, mehr Eigenkapital in das Unternehmen zu bringen, um noch stärker wachsen zu können. Denkbarer Termin für den Börsengang ist aus unserer Sicht frühestens der Oktober 2018.

9446095936_208c2f59f1_k2018 deshalb, weil ab dann die relativ geburtenstarken Jahrgänge 1933 bis 1942 in die Pflege kommen werden und sich damit nach unseren Erwartungen der Bedarf an unseren Wohnanlagen vervielfacht. Unser Ziel ist es, die SeniVita Social Estate bis dahin soweit zu bringen, dass alle Zeichner und Investoren in unserer Wandelschuldverschreibung bei dem angestrebten Börsengang von ihrem Wandlungsrecht Gebrauch machen, einfach weil der Kurs dann so attraktiv ist.

Anleihen Finder: Stichwort „AltenPflege 5.0“. Können Sie unseren Lesern kurz erklären, was sich dahinter verbirgt?

Dr. Horst Wiesent:  „Altenpflege 5.0“ bedeutet, dass seniorengerechtes Wohnen in der Mietwohnung, Pflege in der Wohnung und Tagesbetreuung unter einem Dach möglich sind. Die Bewohner entscheiden selber, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen. Für sie bietet das Konzept viele Vorteile: mehr Wohnkomfort, mehr Privatheit, mehr Wahlmöglichkeiten und mehr Pflegequalität. Durch individuellere Leistungen und die stärkere Förderung durch Kostenträger und Politik ergeben sich für die Bewohner auch günstigere Angebote. Viele von ihnen sind dann auch nicht mehr auf staatliche Unterstützungsleistungen angewiesen.

Anleihen Finder: Herr Dr. Wiesent, vielen Dank für das Gespräch.

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Anleihen Finder Redaktion. Das Interview führte Timm Henecker.

Fotos: Unternehmensgruppe SeniVita / flickr

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