„Volumen rauf, Zinsen runter“: Die Kapitalmarkt-Story der FCR Immobilien AG

Montag, 15. April 2019

Auf überdurchschnittliche Renditen durch den Erwerb von Einkaufs- und Fachmarktzentren an interessanten Sekundärstandorten zielt das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG. Die Gesellschaft befindet sich seit 2014 auf deutlichem Wachstumskurs. Für die nächsten Wachstumsschritte begibt die FCR Immobilien AG aktuell eine Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 30 Mio. Euro. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren liegt der Zinssatz bei 5,25% p.a., wobei die Zinsen halbjährlich ausgezahlt werden. Das öffentliche Angebot startete am 11. April 2019.

Hinweis: Zeichnungen sind noch bis zum 26. April 2019 über die Zeichnungsfunktionalität der Frankfurter Wertpapierbörse möglich. Ab dem 30. April ist der Handel der Anleihe im Freiverkehr geplant.

Eckdaten der FCR Immobilien-Anleihe 2019/24

Wie auch die Vorgängeranleihe 2018/23 verfügt die neue FCR-Unternehmensanleihe über ein Sicherungspaket. Hierzu gehören treuhänderisch gehaltene, nachrangige Grundschulden ebenso wie eine Change of Control-Klausel, die ein Kündigungsrecht für die Anleihegläubiger vorsieht, wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommen sollte und eine Ausschüttungsbegrenzung.

„Mit den Mitteln aus der Anleihe wollen wir weiter wachsen. Nachdem wir im vergangenen Jahr bereits 25 Immobilien gekauft und 9 verkauft haben, ist unsere Pipeline weiter sehr gut gefüllt mit attraktiven Objekten. Über unser hervorragendes Netzwerk in der Branche bekommen wir Immobilien in der Regel deutlich unter dem Marktpreis angeboten, die wir dann durch unser Asset Management weiter aufwerten können. Um die Chancen hieraus optimal zu nutzen, begeben wir die Anleihe als ein Finanzierungsbaustein“, so Falk Raudies, Vorstand und Gründer der FCR Immobilien AG im Gespräch mit der Anleihen Finder Redaktion.

FCR Immobilien AG nutzt traditionell den Kapitalmarkt für ihr Wachstum

Die FCR Immobilien AG ist an der Börse kein Unbekannter. Bereits im Jahr 2014 wurde die erste Anleihe begeben, damals noch zu einem Zinssatz von 8,0% p.a. plus 3 % Zuschlag bei einem Emissionsvolumen von bis zu 10 Mio. Euro. Wie von FCR gemeldet ist die Rückzahlung der 2019 fälligen Anleihen bereits vollumfänglich gesichert, so dass die dafür erforderlichen Mittel auch schon entsprechend hinterlegt sind. Bei der 2016 begebenen Anleihe lag der Zins bei 7,1% p.a., das Emissionsvolumen betrug 15 Mio. Euro und auch bei der nachfolgenden Anleihe 2018 konnte der Zins weiter reduziert werden, nämlich auf 6,0% p.a., bei einem auf 25 Mio. Euro erhöhten Platzierungsvolumen. Diese Tendenz sinkender Zinsen bei steigenden Emissionsvolumen passt durchaus zur Unternehmensentwicklung.

So konnte der Immobilienbestand von 11 Objekten in 2014 über 18 Objekte in 2016 auf 57 Objekte im vergangenen Jahr ausgebaut werden. 2018 war dabei das erfolgreichste Jahr der Unternehmensgeschichte. Nach vorläufigen Zahlen stieg das Ergebnis vor Zinsen und Steuern 2018 auf 10,1 Mio. Euro, was eine Verdoppelung zum Vorjahr von 4,9 Mio. Euro bedeutet. Auch Anfang des Jahres scheint die positive Entwicklung anzuhalten. Nach Unternehmensangaben wurde bei den bereits getätigten drei Verkäufen ein Gewinn von 9,5 Mio. Euro erzielt. Der positiven Entwicklung der Gesellschaft entsprechend ist sich die FCR Immobilien AG bei der aktuellen Platzierung treu geblieben. Bei einem Emissionsvolumen von jetzt bis zu 30 Mio. Euro liegt der Zins bei 5,25% p.a. Dieser Zinsrückgang zeichnete sich aber bereits bei den schon ausgegebenen Anleihen ab, die zuletzt sogar eine Verzinsung leicht unter diesem Wert brachten.

Immobilienbestand auf 250 Mio. Euro gestiegen

Hinter der dynamischen Entwicklung steht der Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG, Falk Raudies, der auch immer noch Mehrheitsaktionär ist. Bevor er vor rund 15 Jahren in den Immobilienmarkt einstieg, war Falk Raudies erfolgreich im Computerbereich tätig. Seine Anteile an der Firma, die zuletzt einen dreistelligen-Mio.-Euro-Bereich umsetzte, verkaufte er. Doch statt sich zur Ruhe zu setzen, trimmt Falk Raudies nun die FCR Immobilien AG auf Wachstum. „Die Schnelligkeit aus dem EDV-Bereich bringe ich in die Immobilienwelt, das macht den Unterschied“, erklärt Falk Raudies im Gespräch.

Ende 2018 lag der Immobilienbestand bei einem Marktwert von 250 Mio. Euro bei 248 Tsd. m² Mietfläche. Ein Jahr zuvor waren es erst 140 Tsd. m² und Ende 2016 lag der Wert noch bei 83 Tsd. m². Doch bei diesem deutlichen Wachstum darf nicht vergessen werden, dass neben Einkauf und Asset Management – also das Arbeiten mit dem Immobilienbestand – der Verkauf optimierter Objekte fester Bestandteil des Geschäftsmodells der FCR Immobilien AG ist. Die Einnahmen setzen sich also aus Objektverkäufen und stetigen Mieteinnahmen zusammen. Seit Gründung 2014 hat die FCR Immobilien AG insgesamt 70 Objekte gekauft und 19 Objekte wieder verkauft. Und erst diese Verkäufe zeigen letztendlich, ob und wie erfolgreich die FCR Immobilien AG gearbeitet hat. Durch die Bilanzierung nach dem deutschen HGB werden nämlich Wertzuwächse erst dann sichtbar, wenn das Objekt veräußert wird. Vorher schlummern diese in den sogenannten stillen Reserven. Die gibt die FCR Immobilien AG Ende 2018 mit 91 Mio. Euro an. Eine wichtige Größe bei der Einschätzung der Gesellschaft, da diese Zahl gedanklich, unter Berücksichtigung der Steuer, nach realisiertem Verkauf dem Eigenkapital zugeordnet werden muss. Neben einbehaltenen Gewinnen hat die FCR Immobilien AG ihre bilanzielle Eigenkapitalausstattung zuletzt auch durch kleinere Kapitalmaßnahmen erhöht.

Notierung an der Börse brachte zusätzliche Finanzierungsoptionen

Im Sommer des vergangenen Jahres wurden rd. 1 Mio. Euro eingesammelt, um den Freefloat auf über 20 Prozent zu erhöhen, eine Voraussetzung, um im Scale-Segment der Börse Frankfurt notieren zu können. Der Börsengang wurde dann im November 2018 als reines Listing durchgeführt, es gab also keine Kapitalerhöhung und damit auch keinen Mittelzufluss bei der FCR Immobilien AG. Anfang des Jahres wurden dann rd. 3,3 Mio. Euro durch die Ausgabe neuer Aktien eingesammelt. „Wir haben uns bewusst für das Scale-Segment entschieden, weil wir bisher schon transparent mit dem Kapitalmarkt kommuniziert haben und dies auch in Zukunft so wollen. Dies ist auch von Vorteil für die Anleihegläubiger, die sich so regelmäßig über die Geschäftsentwicklung informieren können,“ erläutert Falk Raudies.

Bei einem Marktwert des Immobilienportfolios von rd. 250 Mio. Euro lagen die Verbindlichkeiten Ende 2018 bei 147 Mio. Euro. Durch die Kombination von zinsgünstigen, erstrangigen Bankdarlehen mit den Mitteln aus der Anleihe, eröffnet sich für die FCR Immobilien AG durch die Neuemission die Möglichkeit, weiter deutlich zu wachsen. Zuletzt lag das Verhältnis Anleihe zu Bankfinanzierungen bei FCR bei rd. 1 zu 2. Dies bedeutet, dass bei einer Vollplatzierung der bilanzielle Immobilienbestand um rd. 100 Mio. Euro ausgebaut werden könnte. Dabei kann die FCR Immobilien AG auch nach der Zeichnungsfrist die Anleihe noch rd. 1 Jahr lang weiter ausgeben bis zu einem Gesamtbetrag von 30 Mio. Euro, falls es keine Vollplatzierung während der Zeichnungsphase geben sollte. Dies würde eigentlich auch mehr zur Geschäftsentwicklung passen, weil ja die zufließenden Mittel auch erst nach und nach in Immobilien fließen sollen. „Wir wollen auch 2019 an die Entwicklung der vergangenen Jahre anknüpfen“, formuliert Falk Raudies zuversichtlich. Eine Prognose für 2019 wurde zwar noch nicht veröffentlicht, aber wenn nach dem 1. Quartal, wie angegebenen, bereits fast das Ergebnis des gesamten Vorjahres erreicht wurde, lässt dies doch für 2019 auf eine gute Entwicklung schließen.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: FCR Immobilien AG

Anleihen-Tabelle: FCR Immobilien AG

Anleihen Finder Datenbank

Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19