„Unsere Planung sieht vor, erneut eine Anleihe zu begeben“ – Exklusiv-Interview mit Euroboden-Chef Stefan F. Höglmaier

Der Münchener Immobilienentwickler Euroboden konnte im Geschäftsjahr 2014/15 sowohl in der Gesamtleistung als auch im Ergebnis deutlich zulegen. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit Stefan F. Höglmaier, dem Gründer und Geschäftsführer der Euroboden GmbH, über die aktuelle Entwicklung gesprochen.

Anleihen Finder Redaktion: Sehr geehrter Herr Höglmaier, die Euroboden GmbH hat im vergangen Geschäftsjahr erneut verbesserte Finanzkennzahlen präsentiert. Was sind die Gründe für die positive Entwicklung?

Stefan F. Höglmaier: Im letzten Geschäftsjahr haben wir eine Gesamtleistung von über 30 Mio. Euro erzielt. Wir haben in den vergangenen Jahren in ausgesuchten Lagen in den Top-Märkten München und Berlin planmäßig Grundstücke und Projekte erwerben können, die wir sukzessive mit renommierten Architekten zu hochqualitativen Wohnraum entwickelt und teilweise am Markt platziert haben. In der Bilanz sind allerdings nur abgeschlossene Projekte sichtbar. Aufgrund unserer Bilanzierungspolitik sind die durch uns entwickelten hohen stillen Reserven nicht zu erkennen.

Anleihen Finder Redaktion: Können Sie uns sagen, wie sich derzeit die Verschuldungssituation der Euroboden GmbH gestaltet?

„Konservative Finanzierungsstruktur“

Stefan F. Höglmaier: Insgesamt liegt die Nettofinanzverschuldung von Euroboden im durchschnittlichen Rahmen. Die aktuellen, jederzeit kurzfristig erzielbaren Veräußerungserlöse, unserer Bestandprojekte sind deutlich höher. Die Finanzierungsquote bezogen auf die Marktwerte unserer Grundstücke liegt bei deutlich weniger als 50% und ist daher von einer konservativen Finanzierungsstruktur. Neben den genannten Verbindlichkeiten kann Euroboden noch auf zusätzliche freie Liquidität, beispielsweise über derzeit nicht abgerufene Linien bei Banken, zugreifen.

Anleihen Finder Redaktion: Warum ist das Geschäftsmodell der Euroboden GmbH besonders zukunftsträchtig?

Stefan F. Höglmaier: Zunächst können wir bereits heute auf Basis der notarvertraglich gesicherterer Projekte verbindlich sagen, dass sowohl Gesamtleistung wie auch die Ertragskraft des Unternehmens in den nächsten Jahren deutlich ansteigen werden. Hinzu kommt, dass wir nicht nur die bereits erworbenen Projekte umsetzen, sondern natürlich weitere Grundstücke erwerben werden. Würde man nur die bereits gesicherten Projekte betrachten, würde sich unsere Gesamtleistung in den nächsten Jahren bei durchschnittlich 60 Mio. Euro bewegen.

„Mittelfristig wird unsere Gesamtleistung eher bei bis zu 100 Millionen Euro p.a. liegen“

Mittelfristig wird unsere Gesamtleistung eher bei bis zu 100 Mio. Euro p.a. liegen. Generell lässt sich sagen, dass wir uns nach wie vor auf Projekte konzentrieren, die überdurchschnittliche Entwicklungspotenziale durch die Baurechtsentwicklungen aufweisen. Da wir über eine sehr gute Bonität und Liquidität verfügen, können wir jederzeit kurzfristig reagieren, wenn uns interessante Projekte vorgestellt werden. Auch die hohe Reputation des Unternehmens wie auch die Bekanntheit der Marke sind für den Erwerb von neuen Grundstücken hilfreich.

Anleihen Finder Redaktion: „Anleger suchen Betongold“ – ein altbekannter Satz in der Immobilien-Branche. Ist das ihrer Meinung nach immer noch zutreffend und warum?

Stefan F. Höglmaier: Immobilien sind seit jeher eine attraktive Investitionsalternative. Insbesondere in den letzten 10 Jahren hat natürlich eine außergewöhnlich positive Entwicklung am Markt stattgefunden. Dies trifft in hohem Maße auf Immobilien zu, die langfristige und nachhaltige Werte darstellen. Euroboden erfüllt dies durch die Zusammenarbeit mit herausragenden Architekten. Das Ergebnis ist städtebaulicher Mehrwert und nachhaltiges Investment für den Käufer. Hiervon haben unsere Kunden überproportional profitiert. Wir gehen davon aus, dass es auch in den nächsten Jahren eine positive Marktentwicklung geben wird. Die allgemeinen sehr guten Rahmenbedingungen werden sich mittelfristig aus unserer Sicht nicht wesentlich ändern.

Anleihen Finder Redaktion: Wie sieht die gegenwärtige Projektpipeline der Euroboden GmbH aus?

Stefan F. Höglmaier: Euroboden hat zum gegenwärtigen Zeitpunkt insgesamt vertraglich gesicherte Projekte mit einer Gesamtvermarktungsfläche von rund 30.000 Quadratmeter mit einem Verkaufsvolumen von über 250 Mio. Euro. In den nächsten 12 Monaten werden beispielsweise zwei Neubauprojekte in München auf den Markt kommen, die ein Verkaufsvolumen von über 100 Mio. Euro erreichen werden.

Anleihen Finder Redaktion: Der Wechsel der Ratingagenturen hatte im vergangenen Jahr für Aufmerksamkeit am Markt gesorgt (der Anleihen Finder hatte ausgiebig darüber berichtet). Wie zufrieden sind sie mit dem neuen Rating-Partner? Und erhoffen Sie sich eine Rating-Verbesserung beim bevorstehenden Folge-Rating Ende Mai?

„Berücksichtigung stiller Reserven beim Rating“

Stefan F. Höglmaier: Generell haben wir mit Scope frühzeitig auf eine Ratingagentur gesetzt, die sich zunehmend am Markt durchsetzt, wie nun beispielsweise das Ratingmandat für zwei Daxkonzerne zeigt. Der neue Rating-Partner erbringt unseres Erachtens wesentliche Kriterien in die Bewertung mit ein, die für Immobilienentwickler und Bauträger wie Euroboden, essenziell sind. Dazu gehört insbesondere die Berücksichtigung der stillen Reserven. Diese sind deshalb so wichtig, weil diese in der Bilanz nicht zu sehen sind, sondern erst bei den Verkäufen und Übergaben sichtbar werden. Wir schauen nicht auf kurzfristige Ratingveränderungen, sondern haben das Ziel über die beschriebene kontinuierliche Geschäftsentwicklung nachhaltige und dauerhafte Verbesserungen auch im Rating zu erlangen. In keinem Fall wird sich unser Rating im Mai verschlechtern.

Anleihen Finder Redaktion: Die Euroboden-Anleihe läuft noch bis Juli 2018, verbunden mit der Option einer frühzeitigen Rückführung im Juli 2017. Haben Sie sich schon Gedanken über die Refinanzierung gemacht? Ist eventuell die Begebung einer neuen Anleihe in Planung?

„Unsere Planungen sehen eine neue Anleihe vor“

Stefan F. Höglmaier: In jedem Fall können wir die Anleihe sowohl in 2017 wie auch in 2018 problemlos zurückführen. Auch eine Rückführung zum heutigen Zeitpunkt wäre theoretisch problemlos möglich. Unsere Planung sieht vor, erneut eine Anleihe zu begeben, da wir uns weithin größtmögliche Flexibilität, was die Handlungsfähigkeit bei Projekteinkäufen betrifft, aufrechterhalten wollen.

Anleihen Finder Redaktion: Immobilien-Unternehmen haben auf dem KMU-Markt ein „gutes Standing“. Die Euroboden-Anleihe notiert aktuell bei 93 Prozent und war im März kurzzeitig unter 85 Prozent. Das war in der Vergangenheit auch schon mal besser. Was möchten Sie Ihren Anleihegläubigern diesbezüglich gerne zurufen?

Stefan F. Höglmaier: Der Nachteil kleiner Anleihen besteht per se in der mangelnden Liquidität. So kann es passieren, dass bereits bei geringen Handelsvolumen größere Kurssprünge hervorgerufen werden, die in keinem Zusammenhang mit der Geschäftsentwicklung stehen. Teilweise bilden sich Kurse sogar ohne Handelsvolumen. Euroboden hat nicht nur seit der Emission eine stetige positive Geschäftsentwicklung aufzuweisen, die wir auch die nächsten Jahre fortführen werden.

Anleihen Finder Redaktion: Herr Höglmaier, vielen Dank für das Gespräch.

Zur Person

Bereits in jungen Jahren entdeckte der Münchner Stefan F. Höglmaier (Jahrgang 1974) seine Leidenschaft für Architektur wie auch das Interesse an der Wirtschaftlichkeit von Immobilien. Sensibilität und Markt-Know-how bringt der Unternehmer zunächst als Dienstleister über fünf Jahre im Bereich Konzeption und Vertrieb in zahlreiche Immobilienentwicklungen ein. Im Jahr 1999 gründet er die Euroboden GmbH und schafft damit die erste Architekturmarke der Immobilienbranche.