Tobias Bodamer, VERIANOS Real Estate AG: „Sind als Value-Investor auf renditeträchtige Opportunitäten fokussiert“

Mittwoch, 26. Februar 2020

Die VERIANOS Real Estate AG begibt aktuell eine neue fünfjährige Unternehmensanleihe 2020/25 (ISIN: DE000A254Y19), welche jährlich mit 6,00% p.a. verzinst wird. Es ist die nunmehr dritte Anleihe des Kölner Unternehmens, die wie ihre Vorgänger mit einer Mindestzeichnungssumme von 100.000 Euro in erster Linie professionellen Anlegern angeboten wird. Die Anleihen Finder Redaktion hat bei VERIANOS-Vorstand, Tobias Bodamer, nachgefragt, um mehr über die Anleihe-Emission und deren Mittelverwendung zu erfahren.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Bodamer, die VERIANOS Real Estate AG begibt eine weitere Unternehmensanleihe. Warum haben Sie sich erneut für eine Anleihe entschieden und wofür sollen die Erlöse verwendet werden?

Tobias Bodamer: Anleihen haben sich bei unserer diversifizierten Finanzierungsstruktur vor dem Hintergrund unseres Geschäftsmodells und damit des zweckgebundenen Einsatzes zur Realisierung von Immobilienprojekten mit hohem Wertschöpfungspotential als ein veritables Instrument etabliert. Die neue Anleihe ist die dritte seit Gründung des Unternehmens im Jahr 2011. Die Emissionserlöse werden dieses Mal vor allem Co-Investments in die derzeit im Fundraising-Prozess befindlichen Immobilienfonds European Real Estate Opportunities Fund und Real Estate Mezzanine Fund dienen und dabei neben der eben durchgeführten Kapitalerhöhung die Finanzierung unseres für die Zukunft geplanten Wachstums sicher stellen.

Anleihen Finder: VERIANOS bezeichnet sich als „unabhängiges Investment- und Beratungshaus mit Fokus auf die europäischen Immobilienmärkte“. Was bedeutet das? Mit welchen Tätigkeitsfeldern verdient VERIANOS konkret sein Geld?

„Immobilien-Investmentmöglichkeiten im europäischen Small und Mid Cap Segment“

Tobias Bodamer: Wir entwickeln Immobilien-Investmentmöglichkeiten im europäischen Small und Mid Cap Segment mit hoher Wertschöpfungstiefe sowie attraktiven Renditen. Das heißt, wir identifizieren mit den von uns initiierten Investment Vehikeln Immobilien mit hohem Wertschöpfungspotential mittels der Expertise unseres interdisziplinären Teams, repositionieren oder revitalisieren diese und verkaufen sie anschließend gewinnbringend. Investoren geben wir dabei die Möglichkeit, sich über unsere Fonds zu beteiligen an denen wir aus Gründen der Interessengleichheit auch immer einen signifikanten eigenen Anteil halten. Unser Geschäftsmodell basiert auf drei Ertragssäulen: Investment Management Fees, die wir für das Management der von uns initiierten Fonds erhalten. Dann generieren wir Einnahmen aus unseren Co-Investments und als dritte Säule kommen Beratungserträge hinzu.

Anleihen Finder: Auf welche Größe von Immobilien fokussieren Sie sich dabei?

Tobias Bodamer: Den Small und Mid Cap Bereich definieren wir als Immobilienwerte im Zielkorridor zwischen 2 und 30 Mio. Euro. Mit diesen Zielvolumina bewegen wir uns bewusst zwischen kleineren, häufig regional tätigen Investoren und großen, institutionellen Investoren.

Anleihen Finder: VERIANOS ist mit Standorten in Köln, Frankfurt, Luxemburg, Madrid und Mailand sehr international ausgerichtet. Wie verteilt sich das Immobilien-Portfolio auf die genannten Märkte/Länder?

Tobias Bodamer: Wir haben unseren Hauptsitz in Köln und Büros in Frankfurt, Madrid, Mailand und Valencia. An diesen Standorten arbeiten derzeit über 40 Kolleginnen und Kollegen. In Luxemburg ist der von uns initiierte, im Fundraising befindliche Real Estate Mezzanine Fund per Zulassung durch die luxemburgische Finanzaufsicht Commission de Surveillance du Secteur Financier, CSSF, registriert, da wir mit diesem Vehikel primär institutionelle Investoren ansprechen. Unser Immobilien-Portfolio verteilt sich aktuell zu rund 80 % auf Deutschland und 20 % auf Spanien. Bis Ende 2021 sollen der Split dieser Märkte bei 40/40 liegen und 20% der Investments in anderen EU-Märkten getätigt sein.

Anleihen Finder: In Deutschland sind Sie bislang eher auf der Verkauf- als auf der Kaufseite tätig. Warum?

„Wir tätigen pro Jahr rund 25 Investments“

Tobias Bodamer: Wir müssen natürlich auf beiden Seiten tätig sein, sonst funktioniert unser Geschäftsmodell nicht. Aber da wir als Value-Investor nicht auf die Makroentwicklung von Märkten spekulieren, sondern auf entwicklungs- und damit renditeträchtige Opportunitäten fokussiert sind, sind wir auf der Ankaufseite in Deutschland derzeit zurückhaltender. Das wird jedoch durch unsere Aktivitäten auf dem spanischen Markt kompensiert. Generell durchlaufen jährlich rund 500 Angebote unsere Akquisitionsprüfung. Und wir tätigen pro Jahr rund 25 Investments. Wir werden auch weiterhin in Deutschland Immobilien erwerben, sind aber im Ankauf äußerst diszipliniert – unabhängig von der Region.

Anleihen Finder: Inwiefern unterscheiden sich die Immobilienmärkte in Ihren Zielländern generell? Und wie sieht Ihre derzeitige Pipeline aus?

Tobias Bodamer: Der spanische Immobilienmarkt hat eine stark positive Entwicklung erlebt, diese ist allerdings im Vergleich zu Deutschland deutlich heterogener. Da wir uns wie gesagt gezielt auf die Identifikation unterbewerteter Immobilien fokussieren, ist gerade diese Heterogenität für uns hochinteressant. Das egalisiert strukturelle Defizite des deutschen Marktes, auf dem wir selbstverständlich nach wie vor Opportunitäten realisieren. Unsere Projektpipeline umfasst stetig 30 bis 50 Projekte, die wir auf ihre Realisierbarkeit überprüfen. Dabei sichert unser selektiver Akquisitionsprozess und unsere Ankaufsdisziplin ein attraktives Wertschöpfungspotential.

Anleihen Finder: Mit regelmäßigen Zinszahlungen und der Rückzahlung Ihrer Debüt-Anleihe 2016/19 im letzten Jahr haben Sie Ihre Kapitalmarkt-Tauglichkeit unter Beweis gestellt. Warum hat sich die Finanzierung über den Kapitalmarkt bislang für VERIANOS bewährt?

„Unsere Aktivitäten im Finanzmarkt sind eng verzahnt mit unserem operativen Geschäft“

Tobias Bodamer: Es gibt auch noch eine laufende Inhaberschuldverschreibung mit einem Volumen von bis zu 6,0 Mio. Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren, die im Jahr 2018 platziert wurde. Mit Begebung der Anleihen stützen wir die Diversifizierung unserer soliden Finanzstruktur, die wir als ein im Wachstum befindliches Unternehmen auf der Eigenkapitalseite regelmäßig durch Gewinnthesaurierungen und Kapitalerhöhungen stärken. Die Emissionserlöse fließen stets direkt oder indirekt in unsere Immobilienprojekte. Dieses Mal vor allem in Co-Investments in die neuen Immobilienfonds European Real Estate Opportunities Fund und Real Estate Mezzanine Fund. Die Co-Investments tragen zu einer hohen Interessensgleichheit mit unseren Anlegern bei und disziplinieren bei Investmententscheidungen. Unsere Aktivitäten im Finanzmarkt sind eng verzahnt mit unserem operativen Geschäft und geprägt von hoher Transparenz. Das schätzen unsere Anleger.

Anleihen Finder: Können sie uns die beiden neu geplanten Fonds kurz vorstellen?

Tobias Bodamer: Der VERIANOS European Real Estate Opportunities Fund zielt auf Direktinvestitionen in Immobilien im Small- and Mid-Cap Segment mit Wertschöpfungspotential in Europa, zunächst mit Schwerpunkt auf Deutschland und Spanien. Der VERIANOS Real Estate Mezzanine Fund dient der Vergabe von Mezzanine-Darlehen im Volumen zwischen 2,0 und 8,0 Mio. Euro pro Investment. Der Mezzanine Fund ist eine logisch konsequente Ausweitung unseres Investment Spektrums und wir versprechen uns, Synergien bei der Akquisition von Investmentopportunitäten zu generieren. Mit beiden Fonds streben wir ein Renditepotenzial, eine Internal Rate of Return, im zweistelligen Bereich an und sind hinsichtlich unserer Investmentstrategie sowohl sektoral als auch geografisch gut aufgestellt.

Anleihen Finder: Erläutern Sie uns in diesem Zusammenhang doch bitte die von VERIANOS initiierte KVG-Plattform.

„Als KVG können wir frei skalierbare Investmentprodukte realisieren“

Tobias Bodamer: Mit dem Erhalt der BaFin-Erlaubnis als regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaft für unsere 100%ige Tochtergesellschaft VERIANOS Capital Partners GmbH haben wir eine Struktur geschaffen, die uns durch die Initiierung weiterer Fonds gezieltes und kontrolliertes Wachstum ermöglicht. Als KVG können wir frei skalierbare Investmentprodukte realisieren, Alternative Investmentfonds und Debt-Produkte konzipieren, strukturieren und managen. Die BaFin-regulierte Struktur schafft ein hohes Maß an Transparenz und stärkt unser Risikomanagement.

Anleihen Finder: Ein öffentliches Anleihen-Angebot wird es auch bei der dritten VERIANOS-Unternehmensanleihe nicht geben. Warum eigentlich nicht?

Tobias Bodamer: Es hat sich in der Vergangenheit für uns bewährt, mit dem Instrument Anleihe per Privatplatzierung und einer Mindestzeichnung von 100.000 Euro einen definierten Kreis von professionellen und semiprofessionellen Investoren anzusprechen, weswegen wir auch unsere dritte Anleihe seit Unternehmensgründung im Jahr 2011 in diesem Duktus offerieren. Der Bond wird im Open Market der Frankfurter Wertpapierbörse notiert sein und ist dann mit einer Stückelung von 1.000 Euro handelbar.

INFO: Die aktuelle Emission wird von der BankM AG als Lead Manager sowie von der Bankhaus Scheich Wertpapierspezialist AG und der GBR Financial Services GmbH als Selling Agents begleitet.

Anleihen Finder: Können Sie uns die wichtigsten Finanzkennzahlen der letzten drei Jahren nennen?

Tobias Bodamer: Unsere Gesamtleistung ist bis 2017 kontinuierlich gestiegen und erreichte im genannten Jahr rund 8,9 Mio. EUR. Das Konzernergebnis betrug 2018 1,7 Mio. EUR nach 1,9 Mio. EUR in 2017 und 1,6 Mio. EUR in 2016. Unsere Eigenkapitalquote lag und liegt stets sehr deutlich über 50% bei steigender Bilanzsumme. Wir haben parallel zur Finanzierung unseres Wachstums über Fremdkapital auch unsere Eigenkapitalbasis sukzessive durch Gewinnthesaurierung und selektive Kapitalerhöhungen gesteigert. In 2018 ist die Gesamtleistung aufgrund unserer Umstrukturierung auf 4,3 Mio. EUR zurückgegangen. Die Geschäftsjahre 2018 und 2019 bedeuten für uns eine Übergangsphase durch Schaffung der KVG Plattform, die nun sukzessive mit Produkten ‚gefüllt‘ wird. Wir gehen davon aus, ab 2020 mit bestehenden und neuen Investment Produkten eine deutlich höhere Zahl von Transaktionen zu realisieren mit einer einhergehenden Steigerung des Ergebnisses.“

Anleihen Finder: Werden Sie auch Ihren prognostizierten Gewinn in 2019 erreichen?

Tobias Bodamer: Wie im Oktober mitgeteilt, erwarten wir nach wie vor ein Ergebnis in einer Bandbreite von 0,8 Mio. bis 1,2 Mio. Euro.

Anleihen Finder: Was sind die mittelfristigen Zielsetzungen für die kommenden Jahre? Welche unternehmerischen Meilensteine sollen in den nächsten Jahren erreicht werden?

„Erwarten ein deutlich höheres Transaktionsvolumen“

Tobias Bodamer: Wir erwarten, durch die erfolgte BaFin-Erlaubnis als KVG mit bestehenden und neuen Investmentprodukten ein deutlich höheres Transaktionsvolumen und damit steigende Ergebnisse in den kommenden Jahren zu erreichen. Die von uns geschaffene Plattform ist skalierbar und genau dies wollen wir umsetzen. VERIANOS ist im Jahr 2017 mit der Internationalisierung gestartet und wird diese weiter vorantreiben. Wir wollen Opportunitäten und unterschiedliche Entwicklungen in den Märkten EU-weit nutzen und auch Investmentmöglichkeiten außerhalb Deutschlands und Spaniens wahrnehmen, ohne dass wir uns dabei operativ verzetteln. Kurzum: Wir werden unser Geschäftsmodell in den kommenden Jahren kontrolliert und nachhaltig zum Wohle unserer Anleger weiter entfalten und dabei Transparenz und Verlässlichkeit in den Vordergrund stellen.

Anleihen Finder: Herr Bodamer, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos: VERIANOS Real Estate AG

Hinweis: Dieses Interview erschien vorab in unserem aktuellen Anleihen Finder Newsletter-Februar-2020-1. Seien auch Sie vorab informiert und beziehen Sie unseren kostenlosen Newsletter (siehe AF-Startseite rechte Spalte).