Neue Privatanleihe: „Wir bezeichnen uns gerne als ‚Trüffelschweine‘ der Branche“ – Interview mit Torsten Nehls, Geschäftsführer der BE Family & Friends Projektentwicklung Beteiligungs GmbH

Dienstag, 17. Dezember 2013
Neue Acht-Prozent-Immobilienanleihe: „Wir bezeichnen uns gerne als ‚Trüffelschweine‘ der Branche“ – Interview mit Torsten Nehls, Geschäftsführer der BE Family & Friends Projektentwicklung Beteiligungs GmbH


Die BE Family & Friends Projektentwicklung Beteiligungs GmbH, eine Projektgesellschaft im Verbund der Berliner  Belle Époque Gruppe, begibt eine Immobilien-Anleihe. Anlegern, die mindestens 10.000 Euro investieren möchten, bietet das Unternehmen einen Zinssatz von zunächst acht Prozent und ab dem vierten Jahr von 10 Prozent. Die Anleihen Finder Redaktion sprach mit Torsten Nehls (Bild oben), Geschäftsführer der BE Family & Friends Projektentwicklung Beteiligungs GmbH, über das Unternehmen und die Hintergründe der Emission.

Anleihen Finder Redaktion: Sehr geehrter Herr Nehls, in Ihrem Prospekt zur Anleihe heißt es, dass Sie größere Unabhängigkeit von Bankfinanzierungen erreichen wollen. Warum versuchen Sie nicht, mehr Finanzierungen über Banken auf die Beine zu stellen?

Torsten Nehls: Damit kommen Sie gleich mit Ihrer ersten Frage auf das Kernproblem der aktuelle Banken- und Geldpolitik in unserem Lande zu sprechen. Die Banken bekamen und bekommen immer wieder Unterstützungen und sehr günstige Refinanzierungsmöglichkeiten, um insbesondere auch ihrer Aufgabe, den Mittelstand zu finanzieren, nachkommen zu können. Wir mussten feststellen, dass auch in den Jahren nach der Finanzkrise die Anforderungen und Auflagen der Banken stetig höher werden und keine „Abkühlung“ in Sicht ist. Die Banken sind kaum noch bereit, kleinere und mittlere Projektentwicklungen zu begleiten und unternehmerische Risiken, die es im Immobiliengeschäft nun einmal gibt, zu akzeptieren oder mit zu tragen. Daher werden in den letzten Jahren viele Bankfinanzierungsanfragen unnötigerweise komplizierter, der Kreis der Banken kleiner und die Finanzierungsquoten geringer. Reine Grundstücke und anspruchsvollere Entwicklungen sind kaum mehr oder wenn, nur mit geringen Quoten und zu extrem hohen Konditionen finanzierbar.

Anleihen Finder Redaktion: Welche Kosten entstehen Ihnen im Regelfall für die Finanzierung Ihrer kleineren bis mittleren Objekte?

Torsten Nehls: Die Kosten für unsere Finanzierung setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen. Die Gesamtkosten für kleinere und mittlere Projekte liegen merklich höher, als für größere oder Großprojekte. Für Objektgrößen, wie die beiden aufgezeigten Objekte, welche unter anderem über die aktuell angebotene Anleihe mitfinanziert werden sollen, betragen die Zinsen derzeit 3 – 6 %, hinzukommen Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren von ca. 1,75 % und 1 – 2 % sowie die allgemein anfallenden Kosten für Notariat, Grundschuldbestellung, Eintragungskosten und dergleichen in Höhe von meist ca. 0,5 %. In Summe ergeben sich Finanzierungskosten von über 6 – 7 % und mehr im ersten Jahr. Bezogen auf einen Bearbeitungszeitraum von ein bis zwei Jahren ist die Privatanleihe zwar etwas teurer, jedoch für uns ein wichtiges Ersatz- oder Ergänzungsfinanzierungsmittel.

Anleihen Finder Redaktion: Warum haben Sie sich für die Emission einer Privatanleihe entschieden? Schränkt Sie das nicht bei der Auswahl der Investoren zu sehr ein?

Torsten Nehls: Ja, wir wissen, dass wir nur bis zu 149 Interessenten ansprechen dürfen, unsere private Mittelstandsanleihe richtet sich daher an Kunden, die mindestens EUR 10.000, eher um die EUR 50.000, anlegen möchten. Dieser Kreis ist weitaus größer, als der Kreis der Banken. Eine Bankfinanzierung würde sich auf einige wenige Banken beschränken, wohingegen die Streuung auf die unterschiedlichsten Anleger weitaus größer ist. Warum sollen die Anleger nicht direkt mit uns investieren und hohe Zinsen erhalten, anstatt für ihr Erspartes Kleinstzinssätze zu erhalten – sie erleichtern uns damit die Projektentwicklung, indem wir mehr Zeit für das Wesentliche zur Verfügung haben. Einzelne Anleger legen in unserer Privatanleihe bereits sechsstellig an.

Anleihen Finder Redaktion: Sie möchten die Anleihe-Beträge in Wachstumsprojekte investieren. Können interessierte Anleger davon ausgehen, dass keine Mittel für die Ablösung von bestehenden Verbindlichkeiten der BE Family & Friends Projektentwicklung Beteiligungs GmbH genutzt werden?

Torsten Nehls: Die Anleihe dient ausschließlich zur Finanzierung neuer Projekte und deren Entwicklung und nicht zur Ablösung möglicher Verbindlichkeiten. Lassen Sie mich an dieser Stelle eine Gegenfrage stellen. Wenn Sie als Privatpersonen Ihr Geld bei einer Bank anlegen, können Sie dann automatisch davon ausgehen, dass davon nicht beispielsweise Kreditausfälle an anderer Stelle beglichen werden oder die Bank möglicherweise zahlungsunfähig wird und Sie Ihr Geld nicht zurück erhalten? Ich denke, interessierten Anlegern ist es wichtig, dass sie ihr Geld für einen überschaubaren Zeitraum sicher anlegen können, in dem sie attraktive und regelmäßige Zinszahlungen erhalten. Das ist bei einem Zinssatz von 8 % und 10 % ab dem vierten Jahr sicher der Fall. Unser vorrangiges Ziel ist es natürlich, und das haben wir in den vergangenen zwei Jahrzehnten immer wieder bewiesen, eine die Zinsen für die Anleger deutlich übersteigende Rendite zu erwirtschaften. Die Zinsbeträge für unsere Anleger werden vorrangig ausgekehrt – der Überschuss ist für uns immer noch sehr auskömmlich. Diese vergleichsweise hohen Zinsen funktionieren nur durch Investitionen in neue Wachstumsprojekte, nicht durch Tilgung alter Verbindlichkeiten. Die Rendite unserer Projekte liegt nachweislich deutlich über 15 %, so dass die Zinsen leicht und vorrangig bedient werden können. Es werden keine Gelder für Verwaltungskosten oder sonstige Gebühren oder Ähnliches verwendet. Alles wird in die Objekte investiert!

Anleihen Finder Redaktion: Bei welchen Ihrer konkreten Immobilien-Projekte sehen Sie Wachstumschancen? Wie haben Sie die Chancen erkannt? Was sind Ihre Stärken?

Neue Acht-Prozent-Immobilienanleihe: „Wir bezeichnen uns gerne als ‚Trüffelschweine‘ der Branche“ – Interview mit Torsten Nehls, Geschäftsführer der BE Family & Friends Projektentwicklung Beteiligungs GmbH

Mietshaus in Berlin

Torsten Nehls: Unsere Kernkompetenz liegt in der Projektentwicklung. Wir erkennen besonders zielsicher die Potentiale und Entwicklungsmöglichkeiten von Immobilien, haben die Vision bereits vor dem Ankauf vor unserem geistigen Auge und sind in der Lage, diese umzusetzen. Daher kaufen wir auch nur Objekte ein, die spezifische Aussichten auf kurz- bis mittelfristigen wirtschaftlichen Erfolg haben; z. B. beim Projekt Misdroyer Straße in Berlin-Schmargendorf, welches an Grunewald und Dahlem grenzt. war leicht erkennbar, dass dort noch eine volle Etage plus eine Penthouseetage in bester Lage als Aufstockung zu errichten sind. Die erforderlichen Genehmigungen von unseren Grundstücksnachbarn haben wir mittlerweile erhalten, diese waren für den Bauantrag, gemäß Absprache mit dem Stadtplanungsamt, von wesentlicher Bedeutung. Es kommt also darauf an, das richtige „Näschen“ und das richtige Gespür zu haben, Potentiale zu erkennen, die Planungen so zu erstellen, dass sie den Geschmack und die Wünsche der Kunden optimal treffen, für das Projekt die notwendigen Genehmigungen zu beschaffen und einiges andere mehr, was nur sehr wenige Firmen so gut in seiner Komplexität beherrschen wie wir seit nunmehr vielen Jahren.

Anleihen Finder Redaktion: Der Immobilienmarkt in Berlin ist stark umkämpft. Aus welchen Gründen glauben Sie, dass Ihr Unternehmen Wettbewerbsvorteile hat?

Torsten Nehls: Hier spielt wohl sehr vieles zusammen. So sind eine gute Allgemeinbildung, mathematisches, bauphysikalisches und bautechnisches Verständnis, Baustellenerfahrungen, Architekturkenntnisse, vielseitiges technisches Wissen, Ausbildung und Studium – gepaart mit sehr früher Berufserfahrung – sehr wichtig. Ein besonderer Wettbewerbsvorteil ist das, was einem Eltern und Familie an Bau-, Kaufmanns- und oder Immobilienwissen mit auf den Weg geben können. Wenn man die Augen stets offen, die Ohren gespitzt und den Verstand geschärft hält, erarbeiten Sie sich Ihren Vorsprung. Die Erfahrungen und Verbindungen aus diesen Zeiten und aus den bereits über 20 Jahren Erfolgsgeschichte unserer Unternehmensgruppe sind das, was uns meist einen Schritt schneller oder ein Quäntchen besser sein lässt. Wir kennen uns nicht nur bestens mit Immobilien und allem damit Zusammenhängenden, sondern auch innerhalb Berlins und dem Umfeld sehr gut aus. Durch jahrelange Partnerschaften, Geschäftsbeziehungen und gutes Networking ist es uns gelungen, uns weiter erfolgreich zu etablieren und gegenüber unseren Mitbewerbern abzusetzen. Wir bezeichnen uns auch gerne als „Trüffelschweine“ der Branche, da wir Projekte entdecken, entwickeln und realisieren, die ihresgleichen suchen. Es kommt daher auch nicht selten vor, dass unsere Visionen und Projektentwicklungen von anderen regionalen und überregionalen Bauträgern abgekauft und fortgeführt werden.

Anleihen Finder Redaktion: Kommen wir zur Ausgestaltung Ihrer Privatanleihe. Welche Sicherheiten bieten Sie Ihren Anleihe-Gläubigern an?

Torsten Nehls: Wir bestehen – wie gesagt – als Unternehmensgruppe seit über zwei Jahrzehnten und preschen nicht wie andere neu gegründete Unternehmen in den Berliner Immobilienmarkt, weil dieser aktuell starke Wachstumszahlen aufweist. Unser Knowhow, unsere Beständigkeit und unsere Innovationsfreudigkeit zeichnen uns aus und garantieren uns den guten Leumund bei unseren Kunden und Partnern. Wir sprechen hier über eine kleinere Anleihe für kleinere bis mittlere Projektentwicklungen mit besonders geringem, auf mehrere Projekte verteiltem Risiko. Es handelt sich um innerstädtische stark nachgefragte Lagen – in der Regel mit Bestand – bei welchen es auch dank günstigen Einkaufspreisen kaum Wertverlust oder Entwicklungsrisiko gibt. Eine zusätzliche wesentliche Sicherheit ist, dass wir sämtliche Mittel ausschließlich wertsteigernd in die Objekte investieren und keine Mittel für Verwaltung oder Ähnliches verwenden. Wir zahlen vorrangig Zinsen aus, sorgen für Kapitalerhalt und investieren lieber neu, bevor wir unsere Gewinnanteile auszahlen oder entnehmen würden.

Anleihen Finder Redaktion: Bei Ihren Anleihe-Bedingungen fällt auf, dass aus der Sicht von Anlegern recht lange Kündigungsfristen einzuhalten sind. Zudem haben Sie auf ein Rating verzichtet. Können Sie uns erklären, warum Sie diese beiden Ausgestaltungen gewählt haben?

Torsten Nehls: Für unsere Form der Anleihe war schlicht und ergreifend kein Rating erforderlich. Da wir auch im Vergleich zu beispielsweise Aktiengesellschaften wesentlich kleiner sind, wäre ein Rating wahrscheinlich nicht aussagekräftig genug gewesen, da wir beispielsweise gegenüber einem Handelsunternehmen stärkeren Schwankungen unterliegen. Das ist unter anderem auch kausal zu sehen, was die Kündigungsfristen anbelangt. Gegenüber einem Handelsunternehmen haben wir entwicklungs- und bauzeitenbedingt schubweise Einnahmen, welche dann wiederum vergleichsweise hoch sind. Die Projektentwicklungs- und Bauzeiten von in der Regel ein bis zu drei Jahren spiegeln sich hier folgerichtig in den Kündigungsfristen wider.

Anleihen Finder Redaktion: Bitte geben Sie uns zum Schluss noch einen Ausblick auf Ihre Geschäftserwartungen in den nächsten Jahren.

Torsten Nehls: Unsere Erwartungen zu der Anleihe haben wir bewusst gedämpft kalkuliert, um den Anlegern nicht möglicherweise zu viel zu versprechen. Wir stehen für gesundes Wachstum und denken, maximal zwei bis drei anleihebasierte Projekten im Jahr mit einer Umsatzrendite von durchschnittlich ca. 24 % realisieren zu können. Die Unternehmensgruppe um meine Person arbeitet natürlich parallel auch – wie bisher – an weiteren eigenfinanzierten Objekten, um kontinuierlich wachsen zu können. Die Marktbedingungen sind, insbesondere für uns Alteingesessene, zum aktuellen Zeitpunkt in Berlin und Brandenburg mehr als günstig. Der Anleger ist eingeladen, dabei zu sein.

Anleihen Finder Redaktion: Herr Nehls, vielen Dank für das Gespräch!

Kurzvita von Tortsten Nehls

Torsten Nehls trat 1989 in die Belle Époque Immobilien GmbH & Co. KG ein. Es folgten unter fortwährende Weiterbildungen in verschiedenen Bereichen der Architektur, Bautechnik, Bauphysik und Baustatik. Sein weiterführendes Studium beendete er erfolgreich als Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Im Alter von 25 Jahren erwarb er bereits sein erstes großes denkmalgeschütztes Mietshaus in Berlin-Friedenau. Es folgten zahlreiche Bauträgergeschäfte und Immobilienentwicklungen, überwiegend in Berlin, teils in Potsdam und auf den Ostseeinseln Usedom und Rügen, über alle Objektdisziplinen hinweg.

Foto oben: BE Family & Friends Projektentwicklung Beteiligungs GmbH, Foto Mitte: onnola/flickr

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