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Neue 5,0%-Exporo-Anleihe: Immobilieninvestment „Shopping in Darmstadt“
Die Exporo AG emittiert aktuell in hoher Schlagzahl projektbezogene Immobilienanleihen. Über die Tochtergesellschaft Exporo Projekt 77 GmbH wird derzeit eine nachrangige Schuldverschreibung mit einer Laufzeit bis zum 20. Dezember 2021 zur Zeichnung angeboten. Die jährliche Verzinsung beträgt 5,0%. Es handelt sich um endfällige Zinsen, die gesamten Zinsen werden also erst mit Rückzahlung des Darlehens ausbezahlt. Das Emissionsvolumen beträgt 3,38 Millionen Euro, die Mindestzeichnung 1.000 Euro.
Emittentin: Die Exporo Projekt 77 GmbH wurde am 14. November 2018 mit einem Stammkapital von 25.000 Euro gegründet. Die Emittentin ist ein 100-prozentiges Tochterunternehmen der Exporo AG, die die gleichnamige Crowdinvesting-Plattform betreibt. Zum Datum des Prospektes ist die Emittentin ausschließlich mit den Vorbereitungen der Emission dieser Immobilienanleihe befasst.
Finanzierungsstruktur: Ausschließliche Geschäftstätigkeit der Emittentin ist der Erwerb und die Verwaltung einer Darlehensforderung gegen die Wilhelmin GmbH & Co. KG sowie gegen die DCE Real Estate GmbH („Projektgesellschaften“). Die Darlehensforderung resultiert aus einem Darlehensvertrag, den ein deutsches Kreditinstitut mit den Projektgesellschaften über eine Darlehenssumme von 3,38 Millionen Euro mit einer Mindestlaufzeit bis zum 28. Februar 2021 und einer maximalen Laufzeit bis zum 31. August 2021 abschließen wird. Durch einen zum Datum des Prospekts noch abzuschließenden Kauf- und Abtretungsvertrag wird die Darlehensforderung zu einem Kaufpreis in Höhe der Darlehenssumme an die Emittentin verkauft.
HINWEIS: Weitere Informationen zu dieser Immobilienanleihe finden Sie hier.
Immobilien: Die Immobilie „Wilhelmin“ soll in Kürze auf die Projektgesellschaft „Wilhelmin GmbH & Co. KG“ übertragen werden. Es handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, welche im Jahre 1980 errichtet worden ist. Sie verfügt über neun Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtflächevon rund 2.350 Quadratmeter, 111 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von etwa 4.220 Quadratmeter sowie 226 Tiefgaragenstellplätze. Der gewerbliche Bereich sowie die Tiefgarage wurden im Jahr 2018 saniert. Die Wohneinheiten sollen im Jahr 2019 saniert und möbliert werden, mit dem Ziel, diese als möblierte Apartments zu vermieten. Die Projektgesellschaft „DCE Real Estate GmbH“ soll Eigentümerin der Immobilie „Boulevard“ werden. Hierbei handelt es sich ebenfalls um eine Bestandsimmobilie (Baujahr 2006), die neben 4.895 Quadratmeter Gewerbefläche, 908 Quadratmeter Bürofläche, 773 Quadratmeter Wohnfläche und 405m² Lagerfläche noch 46 Tiefgaragen- und 12 Stellplätze umfasst. Die Gewerbemietfläche soll im Jahr 2019 teilweise umgebaut werden, um eine geeignete Fläche für einen neu zu akquirierenden Ankermieter zu schaffen.
Vermietung: Die aktuellen Mieteinnahmen betragen rund 2,4 Millionen Euro im Jahr. Ein großer Teil der Gewerbeeinheiten ist gemäß den Verkaufsunterlagen langfristig an Unternehmen wie Thalia, L’Osteria oder Butchers Burger vermietet. Eine konkrete Mieterliste, eine Übersicht zu den unterschiedlichen Mietvertragslaufzeiten sowie Angaben zum aktuellen Vermietungsstand gibt es nicht.
Projektentwickler: Konkrete Angaben zur Anzahl der bisher realisierten Projekte beziehungsweise deren Größe gibt es leider nicht. Projektentwickler ist die im Jahr 2009 als dce Verwaltungs GmbH gegründete DCE Invest GmbH. Geschäftsführer ist Dogantürk Gülsen. Die DCE Invest GmbH ist gemäß den Verkaufsunterlagen in der Projektentwicklung und dem Projektmanagement von hochwertigen Immobilien in den Bereichen der Büro-, Gewerbe- und Wohnimmobilien tätig und bewirtschaftet und verwaltet eigene Bestände seit über 20 Jahren. Im Fokus steht die Region Südhessen/Rhein-Main. In dem letzten veröffentlichten Jahresabschluss für das Jahr 2016 weist die DCE Invest GmbH ein Eigenkapital von 12.372 Euro und Verbindlichkeiten in Höhe von 606 Euro aus. Auf Basis der öffentlich zugänglichen Informationen ist unklar, woher das für die Realisierung des hier gegenständlichen Projekts notwendige Eigenkapital von 2,4 Millionen Euro kommen soll.
Standort: Darmstadt ist mit etwa 158.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Hessens und bietet als Wissens- und Forschungsstandort eine Vielzahl an Universitäten. Rund ein Viertel der gemeldeten Einwohner sind eingetragene Studenten, was der Stadt ein junges und dynamisches Flair verleiht. Eine konstant hohe Zahl an Studenten bietet auch einen attraktiven Markt für Mikroapartments, die in einer der Projektimmobilien entstehen sollen. Das Projekt „Shopping in Darmstadt“ befindet sich mitten in der Innenstadt, am Anfang der Fußgängerzone mit zahlreichen Geschäften, Boutiquen, Restaurants und Cafés. Die nächste Bushaltestelle sowie der Hauptbahnhof Darmstadt, von dem aus man in weniger als 20 Minuten Frankfurt erreicht, sind nur wenige Minuten entfernt.
Investition und Finanzierung: Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt 41,72 Millionen Euro. Es soll mit 3,32 Millionen Euro Anleihekapital, 2,4 Millionen Euro Eigenkapital und einem Bankdarlehen in Höhe von 36 Millionen Euro finanziert werden. Von den Gesamtinvestitionskosten entfallen rund 26,7 Millionen Euro auf den Erwerb sowie circa 15 Millionen Euro auf den Umbau der Immobilien inklusive Kosten für die Finanzierung. Der Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Anschaffungskosten zur anfänglichen Jahresmiete, beträgt etwa 17,4.
Risiken: Die kalkulierten Mieterlöse sind abhängig von dem Bestehen entsprechender Mietverträge sowie von der Zahlungsfähigkeit der Mieter. Sollten einzelne Mieter nicht in der Lage sein, den vereinbarten Mietzins zu zahlen, kann dies zu erheblichen Mietausfällen führen. Ferner können die Kosten für den Umbau der Immobilien höher als geplant ausfallen. Unvorhersehbare Ereignisse wie etwa eine fehlerhafte Projektplanung, eine falsche Kostenkalkulation, nachträgliche Genehmigungserfordernisse, Einwände Dritter, eine Insolvenz und/oder Schlechtleistung der an der Bauausführung beteiligten Unternehmen oder unentdeckte Altlasten auf dem Grundstück können die Kosten für die Fertigstellung der Immobilien deutlich erhöhen und die geplante Bauzeit deutlich verlängern.
Anleihebedingungen: Die Darlehensforderung der Emittentin wird gegenüber den Forderungen der Bank aus dem erstrangig besicherten Kreditvertrag nachrangig sein und gegenüber den Projektgesellschaften erst dann geltend gemacht werden können, wenn die im Kreditvertrag vereinbarten Zins- und Tilgungsansprüche vollständig erfüllt wurden. Für alle Zahlungsansprüche der Anleger gilt ferner ein Liquiditätsvorbehalt. Anleger haben gegenüber der Emittentin nur dann einen Anspruch auf Zahlung ihrer Zins- und Rückzahlungsforderungen, sofern die Projektgesellschaften Zahlungen aus dem Darlehen an die Emittentin geleistet haben. Die Schuldverschreibungen können durch die Anleger nicht ordentlich vorzeitig gekündigt werden. Die Emittentin ist hingegen berechtigt, die Schuldverschreibungen ab dem 28. Februar 2021 vorzeitig zu kündigen.
Sicherheiten: Im Exposé wird auf ein abstraktes Schuldanerkenntnis hingewiesen. Unklar ist allerdings, wer diese Anerkenntniserklärung abgegeben hat. Schwer nachzuvollziehen ist dabei der Hinweis im Exposé, dass die Informationen zum Schuldanerkenntnis „ausschließlich werblichen Charakter“ haben und dass zur Beurteilung der Anleihe ausschließlich die Angaben im Wertpapierprospekt der Exporo Projekt 77 GmbH maßgeblich sind. Dort findet sich allerdings kein Hinweis auf das abstrakte Schuldanerkenntnis.
Börsenzulassung: Ein Antrag auf Zulassung zum Handel der Schuldverschreibungen an einem geregelten Markt wurde noch nicht gestellt und wird auch zukünftig nicht gestellt werden.
Fazit: Es stellt sich die Frage, ob die Angaben im Verkaufsprospekt für einen durchschnittlich verständigen Anleger wirklich ausreichend sind, um sich ein begründetes Urteil über die Anleihe und die damit verbundenen Risiken zu bilden. Es fehlt insbesondere an einem überzeugenden Kompetenznachweis des Projektentwicklers beziehungsweise der handelnden Personen. Ferner ist auf Basis der letzten veröffentlichten Bilanz des Projektentwicklers unklar, woher das ausgewiesene Eigenkapital in der Projektfinanzierung kommen soll. Unschön ist auch, dass die tatsächliche Vermietungssituation nicht transparent genug dargestellt wird. Mieter, Mietvertragslaufzeiten und Vermietungsstand sind weitgehend unbekannt.
Beitrag und Analyse von Crowdfunding-Experte Robert Fanderl, Anleihen Finder Redaktion.
Foto: pixabay.com
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