„Antizyklisch in den Markt starten“ – Interview mit Lars Bergmann, Vorstand IMMOVATION AG

IMMOVATION AG nutzt neue Anleihe als Wachstumsimpuls

Mit der in diesem Jahr aufgelegten Unternehmensanleihe 2025/01 (ISIN: DE000A4DE172) setzt die Kasseler IMMOVATION AG wieder auf den Kapitalmarkt, um ihre Unternehmens-Expansion gezielt voranzutreiben. Die Anleihe hat ein Volumen von bis zu 8 Mio. Euro, wird jährlich mit 6,00% verzinst und läuft bis zum 31.12.2030. Im Gespräch mit dem Anleihen Finder erklärt Vorstand Lars Bergmann u.a., warum die Anleihe nicht nur zusätzliche Liquidität schaffen, sondern vor allem den Weg für neue Projekte ebnen soll und weshalb das Unternehmen trotz schwieriger Marktbedingungen weiter auf Wachstum setzt.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Bergmann, Sie haben mit der IMMOVATION AG zu Jahresbeginn eine neue Unternehmensanleihe 2025 aufgelegt, die noch bis Ende des Jahres gezeichnet werden kann. Was ist die Zielsetzung mit dieser Anleihe-Emission?

Lars Bergmann: Nach den letzten zwei projektbezogenen Anleihen (IPSAK und Immokles) haben wir uns in den vergangenen Jahren ausschließlich über Banken finanziert. Mit der neuen Unternehmensanleihe sammeln wir zusätzliche Liquidität ein, um wieder antizyklisch in den Markt zu starten für eine weitere Expansion unserer Unternehmensgruppe. Dazu gehören auch kommende Projekte, wie etwa der Ausbau und die Veredelung unserer Bestandsimmobilien.

Anleihen Finder: Wofür sollen Sie die Anleihemittel konkret verwendet werden? Wo haben Sie Investitionsbedarf?

Lars Bergmann: Die Mittel wollen wir u.a. zur Finanzierung eigener Projekte (Zwischenfinanzierung der Bautätigkeit bis zur Vermietung der Objekte wie bspw. Immobilien-Projekt Königswinkel, Schongau) verwenden. Zudem planen wir mit den Mitteln aus der Anleihe das weitere Wachstum des Unternehmens zu finanzieren, mit Schwerpunkt auf dem Ausbau des Wohngebäude-Portfolios in Deutschland. Gleichzeitig soll die Anleihe als Liquiditätsreserve dienen, um schnelle Investitionsentscheidungen durch Einsatz von Liquidität treffen zu können und dadurch unsere Marktchancen zu erhöhen.

Anleihen Finder: Das Mindestzeichnungsvolumen der aktuellen Anleihe liegt bei 30.000 Euro. Die Anleihe wird in Deutschland und Ungarn vertrieben. Wen sprechen Sie mit dem Bond an? Inwiefern ist Ungarn ein Markt für Sie und welche Sicherheiten können Sie möglichen Anlegern bieten?

Lars Bergmann: Wir möchten geeignete Anleger ansprechen, die eine Mindestzeichnungssumme von 30.000 Euro investieren wollen und zudem einen marktangepassten Kupon erwarten. Zu Ungarn pflegen wir seit 2008 durch unseren ungarischen Vertriebspartner eine enge und erfolgreiche Beziehung in der Platzierung von diversen Kapitalmarkt-Emissionen.

Die Anleihe ist unbesichert. Anleger profitieren von unserer mehr als 30-jährigen Erfahrung am Immobilien- und Kapitalmarkt mit mehr als 7.500 privaten und institutionellen Anlegern.

INFO: Hier finden Sie das Wertpapier-Informationsblatt (WIB) zur Anleihe

Anleihen Finder: Eine Börsennotierung der Anleihe im Freiverkehr der Börse Frankfurt ist ebenfalls vorgesehen. Wann wird dies sein und welche Rolle spielt die Kapitalmarktpräsenz für die IMMOVATION AG?

Lars Bergmann: Die Börsennotierung erfolgt nach Ende der Platzierungsphase, spätestens Januar 2026. Mit der Kapitalmarktpräsenz im Freiverkehr der Börse Frankfurt erhalten unsere Anleger die Gelegenheit, auch vor Ende der fünfjährigen Laufzeit ihre Anleihen über die Börse zu handeln.

Anleihen Finder: Wie sieht das IMMOVATION-Portfolio derzeit aus? Welche Entwicklungen sehen Sie aktuell in Ihrem Kerngeschäft Bestandsmanagement?

„Sind derzeit nicht in der Prüfung eines Kaufportfolios, sondern stehen auf `Stand-by`“

Lars Bergmann: Unser Immobilienportfolio ist breit aufgestellt und reicht von Wohnimmobilien bis zu Gewerbeimmobilien. Dazu gehört bspw. das Salamander-Areal in Kornwestheim bei Stuttgart, der Schweizer Bau in Backnang, ca. 2.500 Wohneinheiten in Füssen, Schongau, Altenstadt, Kornwestheim, Salzgitter, Delmenhorst und Cuxhaven sowie unter anderem sanierte Denkmalgebäude und Gewerbe-Neubauten in Ludwigsburg.

Angesichts der aktuellen Marktsituation mit weitreichenden wirtschaftlichen Verwerfungen sowie Insolvenzen quer durch alle Branchen, sind wir derzeit nicht in der Prüfung eines Kaufportfolios, sondern stehen auf „Stand-by“. Eine Projekt-Pipeline bei der gegenwärtigen Lage des Immobilienmarktes halte ich zudem für unrealistisch.

Anleihen Finder: Wie gestaltet sich die operative Geschäftsentwicklung der IMMOVATION AG? Können Sie uns einen Einblick in zentrale Finanzkennzahlen der letzten Jahre geben?

Lars Bergmann: Der Konzern-Umsatz lag 2024 bei 27,2 Mio. Euro. In den Vorjahren verzeichneten wir 26,1 Mio. Euro (2023) und 21,1 Mio. Euro (2022) Umsatz. Die EBITDA lagen 2024 bei 14,0 Mio. Euro, 2023 bei 11,8 Mio. Euro und 2022 bei 11,1 Mio. Euro. Unser Eigenkapital inkl. Bilanzgewinn lag 2024 bei 76,7 Mio. Euro, 2023 bei 76,2 Mio. Euro und 2022 bei 72,7 Mio. Euro.

HINWEIS: Weitere aktuelle Finanzkennzahlen finden Sie im Geschäftsbericht 2024 des Unternehmens

Anleihen Finder: Welche Maßnahmen ergreifen Sie gegenwärtig, um die Profitabilität in einem weiterhin herausfordernden Immobilienumfeld zu sichern?

Lars Bergmann: Die Immobilienpreise in Deutschland werden sich in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich moderat entwickeln, mit erwarteten jährlichen Steigerungen, die regional unterschiedlich ausfallen. Nach einem Rückgang bis Ende 2024 gibt es eine leichte Erholung, wobei energieeffiziente Immobilien in gefragten Ballungsräumen stärker an Wert gewinnen, während die Preise in strukturschwachen ländlichen Gebieten stagnieren oder sinken könnten.

„Werden uns weiterhin auf die Bestandsveredelung und Nahverdichtung konzentrieren“

Die genaue Entwicklung hängt von Faktoren wie der Wirtschaftslage, der Zinsentwicklung und der Inflation ab. Insofern werden wir uns auch weiterhin auf die Bestandsveredelung und Nahverdichtung konzentrieren, um marktübliche Mieten mit dem Ziel einer anzustrebenden stabilen Vollvermietung generieren zu können.

Anleihen Finder: Inwiefern stehen Themen wie KI, Digitalisierung und Nachhaltigkeit auf Ihrer Agenda?

Lars Bergmann: In unserer von technologischen Innovationen geprägten Zeit, ist es unabdingbar, auch die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ins digitale Zeitalter zu überführen. Die Bau- und Immobilienbranche steht bereits mittendrin in einer neuen Ära: Digitalisierung, Künstliche Intelligenz, Smart Data und nachhaltige Lösungen verändern, wie Projekte geplant, gebaut und betrieben werden. Finanzierungs- und Baukostensteigerungen, Fachkräftemangel und gestiegene Anforderungen bzgl. Nachhaltigkeitskriterien von Banken, Investoren und Nutzern erfordern ein neues Denken, innovative Konzepte, die Effizienz, Nachhaltigkeit und Qualität miteinander verbinden.

Wir konzentrieren uns in nächster Zeit auf die Veredelung unserer eigenen Bestände, wie bspw. Sanierungen zur besseren Klima- und Energiebilanz unserer Immobilien und die klimaneutrale Wärmeversorgung. Zudem steht die Digitalisierung im Immobilienbereich, z.B. Smart Home, und ESG-Thematiken aufgrund der aktuellen Finanzierungsanforderungen bei uns im Fokus.

Anleihen Finder: Wie bewerten Sie generell die aktuelle Situation am deutschen Immobilienmarkt, insbesondere bei Wohn- und Gewerbeimmobilien? Welche Entwicklung erwarten Sie in den nächsten ein bis zwei Jahren?

„Nach meiner Einschätzung wurde 2025 der Tiefststand am Immobilienmarkt überwunden“

Lars Bergmann: Nach meiner Einschätzung wurde 2025 der Tiefststand überwunden. Ob der aktuell zu beobachtende leichte Preisanstieg für Wohnimmobilien anhält, bleibt abzuwarten. Dass die Preise erneut sinken werden, halte ich dagegen für unwahrscheinlich. Somit erwarte ich in der Branche für die nächsten Jahre eher eine Seitwärtsbewegung und Stabilisierung auf derzeitigem Marktniveau. Die zukünftige Marktentwicklung hängt allerdings von der weiteren Zinsentwicklung und den politischen Entscheidungen, siehe „Bauturbo“, ab, die wiederum stark von der geopolitischen und makroökonomischen Entwicklung abhängt.

Wenn sich die derzeitige Lage an den Immobilien- und Finanzmärkten weiterhin beruhigt, werden auch Immobilienwerte wieder steigen. Indem wir antizyklisch vorgehen, sichern wir uns schon jetzt einen Vorteil am Marktzugang.

Anleihen Finder: Abschließend: Was sind die wichtigsten strategischen Ziele der IMMOVATION AG für die kommenden Jahre?

„Unser Ziel ist eine stetige, kontrollierte und nachhaltige Expansion“

Lars Bergmann: Unser Ziel ist eine stetige, kontrollierte und nachhaltige Expansion. Zudem streben wir eine Veredelung unserer Bestandsimmobilien an. Die Mittel aus der Anleihe sollen dabei helfen, das weitere Unternehmenswachstum zu unterstützen.

Anleihen Finder: Besten Dank, Herr Bergmann.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos/Bilder: IMMOVATION AG

HINWEIS: Dieses INTERVIEW erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (18-2025). Registrieren Sie sich hier für unseren KOSTENLOSEN NEWSLETTER und seien Sie stets informiert.

Zum Thema

IMMOVATION AG legt neue 6,00%-Anleihe auf

IMMOVATION AG bietet 5,75%-Anleihe zzgl. Ergebnisbonus an

„Wir haben rechtzeitig das Projekt-Geschäft verkauft und ausschließlich auf die Bestandsverwaltung gesetzt“ – Interview mit Lars Bergmann, IMMOVATION AG

Anleihen Finder News auf Social Media-Kanälen oder als Newsletter abonnieren