Immobiliengesellschaften hauchen dem Markt der Minibonds wieder Leben ein – ein Monat im Zeichen der Immobilien-Projekt-Anleihen

Donnerstag, 9. Oktober 2014


Eine vermeintlich unendlich lange andauernde Sommerpause auf dem Markt der Anleihen von kleineren und mittleren Unternehmen hat im September endgültig ihr Ende genommen. Grund dafür sind Kapitalmarktaktivitäten einer Reihe von Immobiliengesellschaften, die ihre Projekte nicht mit Bankkrediten, sondern mit Hilfe von Anleihen finanzieren möchten.

Zunächst wäre da die DIC Asset AG zu nennen, die ihre dritte Unternehmensanleihe über 125 Millionen Euro bereits wenige Stunden nach Ankündigung bei institutionellen Investoren platzieren konnte. Großteile der Nettoemissionserlöse aus der neuen Anleihe dienen dabei einer Rückzahlung der ersten Unternehmensanleihe der Immobiliengesellschaft. Ausgestattet ist die fünfjährige Mittelstandsanleihe, die im Prime Standard für Unternehmensanleihen der Börse Frankfurt notiert, mit einem Zinskupon von 4,625 Prozent.

Die neue Unternehmensanleihe der EYEMAXX Real Estate AG lässt mit einem hohen Zinssatz von 8,00 Prozent und einer Laufzeit von fünfeinhalb Jahren aufhorchen. Als Besonderheit der vierten EYEMAXX-Anleihe wurde von der Emittentin der „einmalige Inflationsschutz im Mittelstandssegment“ angepriesen. Nach Angaben des Unternehmens konnten über das öffentliche Angebot allerdings nur acht anstelle der geplanten 15 Millionen Euro platziert werden.

Debütanten auf dem Anleihen-Markt

Im Gegensatz zu den etablierten Emittenten DIC Asset und EYEMAXX, betritt mit der KSW Immobilien GmbH & Co.KG ein Debütant die Bühne der Mittelstandsanleihen. Am vergangen Freitag teilte das Unternehmen mit, dass das im Wertpapierprospekt geforderte Mindestvolumen von 20 Millionen Euro für die 6,50-prozentige KSW-Anleihe gezeichnet wurde. Die Anleihen-Erlöse dienen dem Hotel- und Restaurantprojekt “Kosmos-Ensemble” in Leipzig.

Mit der FCR Immobilien GmbH und ihrer Immobilien-Anleihe mit einem Gesamtvolumen von bis zu zehn Millionen Euro und einem festen, jährlichen Zinssatz von acht Prozent kommt noch ein weiterer Neuling auf den Markt der Mittelstandsanleihen. Bemerkenswert bei dieser Anleihe ist ein zusätzlicher garantierter, jährlicher Zinsbonus in Höhe von drei Prozent, der aber erst am Ende der fünfjährigen Laufzeit ausgezahlt wird. Die Mittel sollen der der Wachstumsfinanzierung des Unternehmens dienen.

Finanzierungsinstrument Anleihe

Nimmt man die mit einem Gesamtvolumen von 100 Millionen Euro ausgestattete Anleihe der österreichischen S Immo AG hinzu, kommt sogar noch eine weitere Immobilien-Anleihe im deutschsprachigen Raum auf den Markt. Der geringe Zinskupon in Höhe von 3,00 Prozent ist allerdings untypisch für den Markt der Mittelstandsanleihen. Sehr wohl typisch für die aktuelle Entwicklung der Immobilien-Anleihen ist dagegen die Aussage des Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG, Ernst Vejdovszky: „Eine Unternehmensanleihe stellt im aktuellen Umfeld eine sehr gute Gelegenheit dar, Kapital aufzunehmen und so das Wachstum unserer Gesellschaft voranzutreiben“.

Die DIC Asset AG bezeichnet Unternehmensanleihen als einen „flexiblen und kosteneffizienten Finanzierungsbaustein“. Michael Müller, Mehrheitsaktionär der EYEMAXX Real Estate AG, betont:Die Projektentwicklung ist ein kapitalintensives Geschäft und wir ein stark wachsendes Unternehmen. Zur Finanzierung nutzen wir neben Eigenkapital auch Anleihen.“

Immobilien-Anleihen im Ratingverfahren

Doch nicht nur bei Neu-Emissionen waren Projekt-Anleihen aus dem Immobilienbereich in den vergangenen Wochen federführend. Auch bei den Ratingagenturen wurden einige von ihnen genauer unter die Lupe genommen. So nutzte die Scope Ratings AG ihre neueste Rating-Methodik dazu, gleich drei mit einem Investment Grad-Rating von „A-“ bewerteten Immobilien-Anleihen in Folge eines Review-Prozesses unter „genauere Bobachtung“ zu stellen. Betroffen davon waren die Unternehmensanleihen der Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG, der Stern Immobilien AG sowie der Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwestheim (IPSAK) mbH. Letztere erfuhr tatsächlich eine Herabstufung um zwei Notches, als sie von Scope von „A-“ auf „BBB“ herabgesetzt wurde.

Der September hat gezeigt, dass sich die optimistischen Schätzungen aus dem Kapitalmarktpanel der Investor-Relations-Beratung cometis AG von „sechs bis zehn Mittelstandsanleihen“ bis Ende 2014, bewahrheiten könnten. Mit der Nennung von Projekt-Anleihen aus dem Immobilienbereich bei anstehenden Neuemissionen hatten die befragten Investmentbankern im Sommer zumindest schon einmal den richtigen Riecher.

Bei all dem Wirbel um Immobilien-Anleihen sollen die beiden anderen „Neuen“ im Sortiment der Mittelstandsanleihen aber nicht gänzlich unterschlagen werden. So hat die KTG Agrar SE, ein alter Bekannter auf dem Mittelstandsanleihen-Marktplatz, mit ihrem Biowertpapier III die Ablösung des Biowertpapier I im Visier und die Herbawi GmbH, als neuer Akteur auf dem Anleihenmarkt, mit der Begebung der Fast Forward-Anleihe die Ausweitung ihrer Handelstätigkeiten im Textilbereich zum Ziel.

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Anleihen Finder Redaktion. Timm Henecker.

Foto: Laureen Manning /flickr

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