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Herr Bier, woran kann man erkennen, dass die UBM eine gute Bonität aufweist? – Interview mit dem Chef der UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft
Der Vorstandsvorsitzende der UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft, Mag. Karl Bier, verrät im Interview mit der Anleihen Finder Redaktion, wie es die Firma geschafft hat, „als einzige unter den österreichischen börsennotierten Immobiliengesellschaften“ in den Krisenjahren 2008 und 2009 „durchgängig schwarze Zahlen zu schreiben“ – Außerdem erklärt der UBM-Boss die enge Beziehung zwischen PORR und UBM:
Anleihen Finder Redaktion: Sehr geehrter Herr Bier, wie verdient das Unternehmen UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft Geld und wie haben sich die Erträge in den letzten fünf Jahren entwickelt?
Karl Bier: Das tägliche Geschäft umfasst den gesamten Immobilien-Lebenszyklus. Dazu gehören neben der Entwicklung von Neubauprojekten, der Bewirtschaftung und dem Verkauf an Endinvestoren auch die Umnutzung und Revitalisierung von Bestandsobjekten. Dadurch sichern wir uns die maximale Wertschöpfung. Darüber hinaus halten wir erfolgreich Beteiligungen an ausgewählten Hotels in europäischen Metropolen wie Amsterdam, Berlin oder Paris, die wir teilweise auch selbst entwickelt haben.
Als international erfolgreicher Entwickler und vorübergehender Bestandshalter hochwertiger Immobilien verfügt UBM aktuell über Niederlassungen in Deutschland, Polen, Tschechien, Frankreich, Niederlanden, Rumänien, Russland, Schweiz, Slowakei, Bulgarien, Kroatien und Ungarn. Im geografischen Fokus stehen West-, Zentral- und Osteuropa, wobei der Schwerpunkt mit 57 % der Gesamtleistung im Jahr 2013 auf Deutschland liegt. In Westeuropa (inkl. Österreich) lag der Anteil 2013 bei 80 %.
Unsere Umsätze und Erträge haben sich sehr stabil entwickelt. Seit 1991 erzielen wir durchgehend ein positives Vorsteuerergebnis – mit einem Rekordwert von 17,8 Mio. Euro in 2013. Dank unserer Diversifikation nach Assetklassen und Märkten sowie unserer grundsoliden Geschäftspolitik konnten wir als einzige unter den österreichischen börsennotierten Immobiliengesellschaften sogar in den Rezessionsjahren 2008 und 2009 durchgängig schwarze Zahlen schreiben.
1873 gegründet
Anleihen Finder Redaktion: Unter „UBM Realitätenentwicklung AG“ steht bei Wikipedia „österreichisches Immobilienunternehmen, eine der ältesten an der Wiener Börse notierten Aktien.“ Können Sie bitte kurz die Unternehmensgeschichte der UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft skizzieren?
Karl Bier: UBM wurde am 3. März 1873 gegründet und entwickelte sich rasch zum zweitgrößten Ziegelhersteller der österreichischen Monarchie. 1912 sicherte sich PORR die Aktienmehrheit an UBM. 1916 erfolgte der Rückzug aus der Ziegelproduktion. Ab den 1990er Jahren vertieften wir unsere Aktivitäten im Bereich Projektentwicklung und Projektmanagement. Damit kam es auch zu der Internationalisierung unseres Unternehmens in Zentral- und Osteuropa. Von 1992 bis 2011 erfolgten Markteintritte in Tschechien, Polen, Ungarn, Deutschland, Frankreich, Slowakei, Schweiz, Bulgarien, Kroatien, Rumänien, Ukraine, Russland und Niederlande.
„Beziehung zwischen PORR und UBM ist in der Tat besonders“
Anleihen Finder Redaktion: Unseren Lesern ist die PORR AG als Anleihen-Emittentin bekannt. Die UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft hat eine besondere Beziehung zum PORR-Konzern. Können Sie bitte die verschiedenen Facetten dieser Beziehung – von Management bis Aktionärs- und Gesellschafterstruktur – beschreiben?
Karl Bier: Die Beziehung zwischen PORR und UBM ist in der Tat besonders, denn sie ist seit 1912 historisch gewachsen. UBM war und ist ein wichtiger Bestandteil der PORR-Strategie. Das in der UBM gebündelte Know-how bei der Entwicklung und dem Betrieb von Immobilien kommt letztlich auch der PORR zugute, die aktuell 41,8 % unserer Aktien hält.
Unser Finanzvorstand, Heribert Smolé, trat 1973 in den PORR-Konzern ein und ist seit 1990 bei UBM tätig. Mein Vorstandskollege Martin Löcker ist seit 2001 im PORR-Konzern respektive bei UBM beschäftigt.
Unser Aufsichtsratsvorsitzender, Horst Pöchhacker, war langjähriges Vorstandsmitglied und CEO der PORR AG. Darüber hinaus gehören unserem Aufsichtsrat mit Karl-Heinz Strauss und Christian B. Maier der Generaldirektor und der Finanzvorstand der PORR AG an.
Anleihen Finder Redaktion: Welche Unternehmungen würden Sie als Ihre Hauptkonkurrenten bezeichnen?
„Die von uns adressierten Märkte sind so groß, dass ich hier keine Hauptmitbewerber definieren kann“
Karl Bier: Wir verfügen dank eigener Spezialisten über das Know-how entlang der gesamten Wertschöpfungskette – vom Erwerb über die Bau- und Betriebsphase bis hin zum Verkauf. Durch unsere erfolgreiche Diversifikation nach Kernmärkten und Assetklassen sehen wir uns im Wettbewerbsumfeld sehr gut positioniert. Die von uns adressierten Märkte sind so groß, dass ich hier keine Hauptmitbewerber definieren kann. Viel entscheidender ist, dass wir uns jeweils beim ganz konkreten Projekt gegen die dann dort mitagierenden Bewerber durchsetzen und dabei unsere Ziele realisieren können. Dabei ist es sicher sehr hilfreich, dass wir uns in 140 Jahren ein europaweites Renommee aufgebaut haben und zugleich durch schnelle Entscheidungswege überzeugen können.
Anleihen Finder Redaktion: Auf welche Immobilien-Märkte konzentrieren Sie sich? Was sind Ihre wichtigsten Standorte?
Karl Bier: Unsere Kernmärkte sind Österreich, Deutschland, Polen und die Tschechische Republik. In Österreich konzentrieren wir uns auf den Wohnungsbau in starken Städten – ergänzt um selektive Investitionen im Gewerbebereich. In Deutschland liegt unser Fokus auf dem Wohnbau über unsere Tochtergesellschaft Münchner Grund. Dort erwarten wir ein starkes und nachhaltiges Wachstum. Zusätzliches Potenzial sehen wir im Bereich Hotel und Büro. In Polen steht für uns der Gewerbebereich mit Fokus Lage im Mittelpunkt. Gezielte Akquisitionen in sehr guten Lagen sind ebenfalls möglich. In der Tschechischen Republik konzentrieren wir uns auf den Wohnbau und Ferienwohnanlagen. Selektiv kommen auch Büro- und Gewerbeprojekte in Frage. Dabei konzentrieren wir uns ganz auf Prag.
Anleihen Finder Redaktion: Das Geschäfte mit Immobilien ist oft unregelmäßigen Renditezyklen und Trends wie bei der Standortfrage unterworfen. Wie managen Sie diese Risiken?
Karl Bier: Ein umfangreiches Risikomanagementsystem wird bei UBM durch zwei ganz entscheidende Faktoren ergänzt. Erstens unsere Erfahrung aus über 140 Jahren in den europäischen Immobilienmärkten. Diese Erfahrung ist ein entscheidender Treiber bei Beschaffung, Entwicklung und Exit-Überlegungen. Der zweite Faktor ist, dass wir Volatilitäten bei den Renditeerwartungen auch dadurch abfedern, dass wir selbst als Bestandshalter fungieren. Ein Beispiel: Wir entwickeln eine Hotel-Immobilie. Dann sind wir durchaus bereit, dieses Projekt auch einmal zwei, drei oder vier Jahre im eigenen Bestand zu halten, bis die Renditezahlen erstens nachhaltig belegt sind sowie zweitens die Renditeziele von Drittinvestoren und uns zusammenpassen. Das Ergebnis sehen Sie in der Renditeentwicklung und der niedrigen Wertberichtigungsquote der UBM in den zurückliegenden Jahren.
Anleihen Finder Redaktion: Welche Anhaltspunkte gibt es dafür, dass die Anleihen-Emittentin UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft eine gute Bonität aufweist?
„Seit 1991 durchgehend positives Vorsteuerergebnis“
Karl Bier: Wir verfügen zum einen über eine kernsolide Eigenkapitalausstattung. So lag das Eigenkapital zum 31.12.2013 bei 163,7 Mio. Euro, was gegenüber dem Jahr 2003 mehr als einer Verdoppelung entspricht. Zum anderen erzielen wir, wie bereits erwähnt, seit 1991 durchgehend ein positives Vorsteuerergebnis – und zwar über alle Konjunkturzyklen hinweg. Hinzu kommt eine langjährig konstante und stabile Liquiditätsentwicklung.
Anleihen Finder Redaktion: Zu welchem Zweck begeben Sie jetzt die Unternehmensanleihe 2014-2019? Und: Werden Ihre Finanzierungs- und Investitionsziele durch Bankfinanzierungen flankiert?
Karl Bier: Ja, zu unserem Finanzierungsmix werden auch weiterhin Bankfinanzierungen gehören, auch wenn wir mit dem Emissionserlös zur Optimierung unserer Finanzierungsstruktur und Stärkung unserer Finanzkraft bestehende Finanzverbindlichkeiten zurückführen wollen. Darüber hinaus dienen die Erlöse der Realisierung bestehender und neuer Projekte, insbesondere der geplanten verstärkten Tätigkeit in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und Tschechische Republik.
Anleihen Finder Redaktion: An welche Investoren richtet sich Ihre Unternehmensanleihe?
Karl Bier: Im ersten Schritt sind natürlich die Investoren unserer ersten und zweiten Anleihe zu nennen, denen wir mit einem attraktiven Umtauschangebot die Möglichkeit eröffnen wollen, ihr Investment bei der UBM bis 2019 zu verlängern. Parallel möchten wir natürlich auch neue Investoren für die UBM gewinnen, aber ein „Wunschverhältnis“ habe ich nicht. Es ist unser Ziel, die Quote des Fremdkapitals sukzessive zu senken und trotzdem dank unserer Finanzierungsstruktur jederzeit voll handlungsfähig zu bleiben sowie den Umfang der von uns realisierten Projekte erweitern und ausbauen zu können.
Anleihen Finder Redaktion: Welche Sicherheiten bieten Sie Ihren Anleihe-Gläubigern an?
Karl Bier: Wir haben bei der Neuemission – wie bereits bei unseren beiden bestehenden Anleihen – auf Sicherheiten verzichtet. Sicherheiten in Form von Immobilien würden unseren Handlungsspielraum im operativen Geschäft einengen. Wir führen durchaus Immobilien im eigenen Bestand. Aber wir wollen uns hier nicht über die Laufzeit der Anleihen binden lassen – und ich denke, auch unsere Investoren wollen nicht, dass wir derartige Bindungen eingehen.
Anleihen Finder Redaktion: Wenn Sie bitte für unsere Leser einen Ausblick wagen, wo wird das Unternehmen am Ende der Laufzeit der Unternehmensanleihe stehen?
Karl Bier: Durch unsere langjährige Erfahrung und das daraus resultierende Markt- und Branchen-Know-how sind wir seit den 1990er-Jahren eine anerkannte Größe in der Immobilienentwicklung. Unsere Position als Komplettanbieter möchten wir auch in den kommenden Jahren nachhaltig stärken und kontinuierlich ausbauen. Unsere Strategie zielt dabei auf Profitabilität, Wachstum und Kontinuität. Der Fokus liegt auf den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen und Tschechische Republik. Aber unsere Wachstumsstrategie umfasst auch Investitionen in profitable Opportunitäten in neuen Märkten, wie den Niederlanden und in Frankreich. Bei diesem internationalen Wachstum wollen wir auch die Diversifikation über die von uns bearbeiteten Assetklassen Wohnbau, Office, Hotel und Gewerbe beibehalten bzw. weiterentwickeln.
Das Wachstum möchten wir dabei nicht über einzelne Großprojekte, sondern unter Beibehaltung einer hohen Granularität der Projekte mit einer durchschnittlichen Einzelprojektgröße im Bereich von rund 30 Mio. Euro erzielen. Insgesamt wollen wir unsere seit 1991 durchgehend positive Ergebnisentwicklung nahtlos fortsetzen. Für das Geschäftsjahr 2014 schätzen wir Investitionen in Höhe von 100 Mio. Euro sowie eine Gesamtleistung, die deutlich über der im Jahr 2013 erzielten Gesamtleistung von 286,7 Mio. Euro liegen soll. Das EBT soll mindestens in der Größenordnung von 2013 liegen.
Anleihen Finder Redaktion: Herr Bier, vielen Dank für das Gespräch.
Anleihen Finder Redaktion
Foto: UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft
Kurzvita
Mag. Karl Bier wurde im März 1955 geboren. Nach Abschluss des Studiums der Rechtswissenschaften und einer steuerl ichen Fachausbildung war er als Geschäftsführer von mehreren Projektgesellschaften und ab 1992 im Vorstand der UBM Realitätenentwicklung Aktiengesellschaft tätig. In seiner Funktion als Vorstandsmitglied ist er zuständig für den Aufbau und den Ausbau des Projektentwicklungsgeschäfts im In- und Ausland, für Leasing- und Sonderfinanzierungsmodelle im Bankensektor, Marktbeobachtung, Öffentlichkeitsarbeit, Recht und Vertragswesen, Marketing und Vertrieb sowie Personal. Derzeit ist Mag. Bier Vorsitzender des Vorstandes der UBM.
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