„Haben eine breitgefächerte und gesicherte Projektpipeline in Höhe von 4,3 Mrd. Euro“ – Interview mit PANDION-Chef Reinhold Knodel

Mit der PANDION AG aus Köln betritt eine neue Emittentin den KMU-Anleihemarkt und begibt ihre erste Unternehmensanleihe (ISIN DE000A289YC5) mit einem Zielvolumen von 50 Mio. Euro. Der jährliche feste Zinssatz der fünfjährigen PANDION-Anleihe soll in der Spanne zwischen 5,50% und 5,75% liegen. Die Anleihen Finder Redaktion hat mit dem Unternehmensgründer Reinhold Knodel über die Anleiheemission, seine Erfahrung am Kapitalmarkt sowie über das Geschäftsmodell des Unternehmens gesprochen.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Knodel, Sie sind Gründer und Alleinaktionär eines großen deutschen Projektentwickler für Wohnimmobilien. Erläutern Sie doch kurz Ihren Werdegang und was Sie in den letzten 18 Jahren mit PANDION erreicht haben.

Reinhold Knodel: Ich habe nach der Schule mit einer Ausbildung zum Zimmermann gestartet, was meine Liebe zum Bauen und zur Architektur begründet. Das Erlernen eines soliden Handwerks vermittelt zudem die Achtung vor der eigenen Leistung. Und einem Zimmermann macht am Bau so schnell niemand etwas vor. Weitere Stationen waren eine Polizeiausbildung und ein BWL-Studium, bevor ich 2002 die PANDION gegründet habe.

Heute sind wir ein bundesweit aktiver und führender Immobilienprojektentwickler und konzentrieren uns auf hochwertige und architektonisch anspruchsvolle Wohnprojekte sowie selektiv Gewerbeprojekte in den deutschen A-Städten. Seit der Gründung vor 18 Jahren haben wir 7.100 Wohneinheiten mit über 300.000 m² Wohnfläche entwickelt, gebaut und verkauft. Wir operieren seit dem ersten Geschäftsjahr profitabel und zählen mit einem aktuellen Projektvolumen von rund 4,3 Mrd. Euro zu den größten Entwicklern in Deutschland.

Anleihen Finder: Was ist das Alleinstellungsmerkmal Ihres Geschäftsmodells bzw. was sind die Stärken der PANDION AG?

„Sind mit insgesamt 36 Immobilienprojekten sehr breit diversifiziert“

Reinhold Knodel: Als einer der wenigen Projektentwickler decken wir die komplette Wertschöpfungskette einer Immobilie ab, was uns beim Grundstücksankauf ebenso zugutekommt wie beim Verkauf der Immobilien. Eine unserer wichtigsten Stärken ist die Entwicklung exitorientierter und marktfähiger Gebäudekonzepte, d.h. wir wissen durch unseren unternehmensinternen Vertrieb genau, wie ein Gebäude bzw. eine Wohnung konzipiert sein muss, um eine hohe Kundenzufriedenheit und gute Erträge zu erzielen und gleichzeitig unseren architektonischen Ansprüchen gerecht zu werden.

Hinzu kommt, dass wir durch die Abdeckung aller Prozesse ein sehr effizientes und pro-aktives Risikomanagement etabliert haben, was in unserer wettbewerbsintensiven Branche ein wichtiger Erfolgsfaktor ist. Nicht zuletzt zählen wir mit unserer Pipeline von 4,3 Mrd. Euro zu den fünf größten Projektentwicklern in deutschen A-Städten. Mit insgesamt 36 Immobilienprojekten ist die Pipeline der PANDION-Gruppe in Bezug auf Assetklasse, Ort und Projektstatus sehr breit diversifiziert und minimiert damit die Risiken aus dem einzelnen Projekt für einen Anleiheinvestor. Hier unterscheiden wir uns deutlich von anderen Emittenten dieser Branche am Markt für mittelgroße Anleihen.  

Anleihen Finder: Wie unterteilt sich diese Projekt-Pipeline und wo liegt der Fokus?

Reinhold Knodel: Die Projektpipeline der PANDION AG umfasst derzeit 36 Projekte mit einem Verkaufsvolumen von rund 4,3 Mrd. Euro, darunter 23 Wohn- und 10 Gewerbeobjekte in Form von Büroentwicklungen sowie 3 Vorratsprojekte, die der Projektentwicklung zugeführt werden sollen. Damit ist die wichtigste Grundlage für die Auslastung der PANDION-Gruppe in den kommenden Jahren sichergestellt. Mit rund 4.250 Wohneinheiten (ca. 363.000 m²) liegt der Fokus auf dem

Bereich Wohnen, der für ca. zwei Drittel der Projektpipeline (bezogen auf geplante Fläche und Gesamtinvestitionskosten) steht. Die vorhandenen Projekte weisen in Relation zu den Verkaufspreisen eine ausgeglichene regionale Verteilung auf die A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und München sowie eine gleichmäßige Verteilung im Hinblick auf den Projektstatus auf.

Anleihen Finder: Wie „finden“ Sie neue Projekte und welche Kriterien müssen erfüllt sein, damit die PANDION AG ein neues Wohnbau- oder Gewerbeprojekt beginnt?

„Können dank unserer Größe ganze Quartiere entwickeln“

Reinhold Knodel: Wir fokussieren uns bei der Suche nach neuen Projekten klar auf die A-Städte und hier wiederum auf sehr gute Lagen. Diese Strategie verfolgen natürlich auch viele Wettbewerber, aber wir haben den Vorteil, dass wir seit 18 Jahren im Markt sind, einen starken Track Record haben und für die Gewinnung neuer Projekte dank unseres gewachsenen Sourcing-Netzwerks bestens positioniert sind. Darüber hinaus können wir, auch dank unserer Größe, inzwischen ganze Quartiere entwickeln. Bei solchen Quartiersentwicklungen wird der Wettbewerb deutlich geringer, denn für diese muss man Kompetenz sowohl im Wohn- als auch Gewerbesegment durch zahlreiche Projekte nachweisen. Hier haben wir aufgrund unserer diversifizierten Produktpalette von Wohnbau- und Büroprojekten viel Erfahrung und dadurch bedingt eine starke Marktposition.

Anleihen Finder: Können Sie uns weitere aktuelle Finanzkennzahlen (Gesamtleistung, Ergebnis, Eigenkapital) der PANDION AG und deren Entwicklung kurz nennen?

Reinhold Knodel: Im Jahr 2019 erreichte das Unternehmen eine Gesamtleistung von 509 Mio. Euro bei einem EBITDA von 44,9 Mio. Euro. Für 2020 plant PANDION mit einem EBITDA von über 85 Mio. Euro und einem Ergebnis nach Steuern von über 45 Mio. Euro, welches bereits zum aktuellen Zeitpunkt weitgehend abgesichert ist. Damit ist PANDION in 2020 auf dem Weg zum erfolgreichsten Jahr der Unternehmensgeschichte.

Was die Bilanz angeht, so hatten wir in den letzten Jahren einen überproportionalen Anstieg der Bilanzsumme bedingt durch die Akquisition neuer Projekte, insbesondere Vorratsgrundstücke und durch Preissteigerungen auf rund 900 Mio. Euro zum Jahresende 2019. Davon entfiel ein Großteil auf die für unser Geschäft typischen Projektfinanzierungen. Parallel wuchs unser Eigenkapital durch Gewinnthesaurierungen weiter an und lag zum 31.12.2019 bei 105 Mio. Euro und wird Ende 2020 auf rund 150 Mio. Euro ansteigen. Insgesamt wollen wir mit der Anleihe unsere Finanzierungsstruktur weiter diversifizieren und die Corporate Finanzierung neben den Komponenten Eigenkapital und unbesicherten Schuldscheindarlehen weiter stärken.

Anleihen Finder: Was sind die Gründe dafür, dass PANDION gerade in 2020 auf ein Rekordjahr zusteuert? Warum kommen Sie besonders gut durch die „Corona-Zeit“?

Reinhold Knodel: Ja, wir können uns glücklich schätzen, dass unser Geschäft weniger stark von der Krise betroffen ist als andere Branchen. Wir hatten ebenfalls einen temporären Nachfragerückgang in den Krisenmonaten April und Mai, sind aber inzwischen bei unseren Verkäufen wieder auf Vor-Corona-Niveau. So lagen die Verkäufe im Wohnbereich im Monat September bereits über dem ursprünglichen Plan. Auch bei unserer Gewerbepipeline, welche ausschließlich Büroprojekte in Core-Lagen beinhaltet, haben wir einige Projekte bereits vor der Corona-Pandemie veräußert und befinden uns auch in anderen Büroprojekten aktuell in fortgeschrittenen Gesprächen mit sehr interessanten potenziellen Mietern.

Der Grund für die Krisenresistenz liegt u.a. in unserer starken Geschäftsentwicklung und Ankaufsdynamik in den vergangenen Jahren, aus der unsere sehr gut diversifizierte Projektpipeline resultiert. Darüber hinaus hat die Krise bewiesen, dass durch den anhaltenden Urbanisierungstrend in Deutschland unser Fokus auf sehr gute Lagen in den A-Städten die richtige Strategie ist, um auch in schwierigen Zeiten langfristig stabile Erträge und Cashflows zu generieren.

Anleihen Finder: Die PANDION AG hat bereits einen Schuldschein bei institutionellen Investoren begeben – warum haben Sie sich nun für die erstmalige Emission einer Anleihe entschieden und wofür sollen die anvisierten Anleihe-Mittel konkret eingesetzt werden?

„Sind der einzige Projektentwickler am KMU-Anleihemarkt, der schon ein Schuldscheindarlehen erfolgreich genutzt hat“

Reinhold Knodel: Wir haben 2018 und 2019 erste positive Erfahrungen am Kapitalmarkt durch die erfolgreiche Platzierung von unbesicherten Schuldscheindarlehen bei deutschen und internationalen Banken mit einem Gesamtvolumen von 84 Mio. Euro gesammelt. Damit sind wir der einzige Projektentwickler im Markt für mittelgroße Anleihen, der auch das Instrument eines unbesicherten Schuldscheindarlehens erfolgreich genutzt hat, was das Vertrauen institutioneller Investoren in unser Geschäft unterstreicht.

Mit der Begebung einer Unternehmensanleihe wollen wir unserer Unternehmensfinanzierung einen weiteren Baustein zur Diversifizierung und Weiterentwicklung der Finanzierungsstruktur hinzufügen. Die Mittel dienen der Finanzierung der Aktivitäten der PANDION-Gruppe, insbesondere der Umsetzung aktueller Projekte auf Basis unserer Strategie mit Fokus auf unser Kernsegment Wohnen in deutschen A-Städten, selektiv ergänzt um attraktive Gewerbeobjekte.

Anleihen Finder: Warum holen Sie jetzt bei der Anleihe auch Privatanleger (Mindestzeichnungssumme von 1.000 Euro) ins Boot?

Reinhold Knodel: Die Anleihe ist eine ideale Ergänzung unserer Finanzierungsstruktur. Bei der Emissionsstruktur haben wir uns bewusst für ein öffentliches Angebot entschieden, da wir durch die breite Investorenansprache eine erhöhte Liquidität der Anleihe im Sekundärmarkt erreichen. Im Übrigen sind wir überzeugt, dass wir mit einem Kupon von 5,50 % bis 5,75 % p.a. mit dem PANDION-Wertpapier sowohl für institutionelle Investoren als auch für Privatanleger sehr attraktive Konditionen bieten. Dies gilt vor allem gemessen an unserer breitgefächerten Projektpipeline von 4,3 Mrd. Euro, deren Umsetzung uns gesicherte Erträge über die nächsten 5 Jahre – also die Laufzeit der Anleihe – hinaus generieren wird. Aus den Erträgen der bestehenden Pipeline ist damit auch die Rückführung und Verzinsung der Anleihe gesichert. Wir sind hier als Unternehmen nicht auf weiteres Wachstum angewiesen.

Hinweis: Der Wertpapierprospekt steht hier zur Verfügung.

Anleihen Finder: Sicherheitsaspekte stehen derzeit hoch im Kurs. Bieten Sie neben den gängigen Anleihe-Klauseln weitere Sicherheiten für die Anlegern (Freiwillige Transparenzverpflichtung mit möglichem Zinsaufschlag bei Nichteinhaltung, Grundpfandrechte o.ä.)?

Reinhold Knodel: Wir haben uns bei der Struktur der Anleihe und den Sicherheitsaspekten am erfolgreich platzierten Schuldscheindarlehen orientiert. Die Anleihe steht als unbesichertes Instrument im gleichen Rang zum Schuldscheindarlehen – entsprechend hat sich diese Struktur bei nationalen und internationalen Banken bewährt. Herauszuheben ist die weit gefasste Negativerklärung, die sicherstellt, dass PANDION auf Ebene der Emittentin keinerlei besicherte Finanzverbindlichkeiten aufnehmen darf (auch keine Bankverbindlichkeiten). Weiterhin garantieren wir Anleihegläubigern einen Zinsaufschlag von 0,25 Prozentpunkten, sofern das Eigenkapital gewisse Schwellenwerte nicht überschreitet. Zuletzt verpflichtet sich die Emittentin, Investoren in halbjährlichen Abständen detailliert über die Fortschritte und Verkaufszahlen der laufenden Projektentwicklungen zu informieren. Um eine optimale Transparenz gegenüber Investoren sicher zu stellen, werden wir darüber hinaus während der gesamten Laufzeit der Anleihe mit einer IR-Agentur zusammenarbeiten.

Anleihen Finder: Wie schätzen Sie generell den Immobilienmarkt in Deutschland zukünftig ein und welche Ziele haben Sie mit PANDION in den nächsten Jahren?

„Haben nach wie vor einen Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien in den von uns fokussierten A-Städten“

Reinhold Knodel: Wir sind weiterhin davon überzeugt, dass der Projektentwickler-Markt in Deutschland viel Potenzial bietet. Wir haben nach wie vor einen Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien in den von uns fokussierten A-Städten. Auch im Gewerbebereich sehen wir in den Core-Standorten, auf die wir uns konzentrieren, ein ungebrochenes Interesse von Seiten der Mieter wie auch der Immobilieninvestoren. Und nicht zuletzt trägt das anhaltend niedrige Zinsniveau mit dazu bei, dass es wenig attraktive Anlagealternativen zum Immobiliensektor gibt.

Unsere strategischen Ziele sind der weitere Ausbau des Kernsegments Wohnen, ergänzt um selektive Gewerbeprojekte sowie die Entwicklung ganzer Quartiere. So entwickeln wir derzeit im Kölner Stadtteil Ehrenfeld auf 12,3 ha Fläche ein modernes Stadtquartier mit mehr als 1.300 neuen Wohnungen, rund 2.300 Arbeitsplätzen, einer Schule, mehreren Kitas sowie Raum für Kultur und Gastronomie. Darüber hinaus wollen wir unsere Architektur-Führerschaft unter den deutschen Immobilienentwicklern langfristig behaupten. Denn trotz unserer Größe legen wir bei unseren Immobilien-Projekten sehr viel Wert auf die Detailarbeit.

Hinweis: Sie lesen gerade ein Interview aus dem aktuellen Anleihen Finder Newsletter-Oktober-01-2020. Seien Sie stets informiert und registrieren Sie sich für den kostenlosen Anleihen Finder-Newsletter

Anleihen Finder: Ihr Schluss-Plädoyer: Gegenwärtig tummeln sich einige neue Anleihen am Kapitalmarkt – warum sollten sich Anleger dabei für die Debüt-Anleihe der PANDION AG entscheiden?

Reinhold Knodel: Ich denke, was PANDION auszeichnet ist die Kombination aus den sechs folgenden Erfolgsfaktoren:

• >Unser Track Record und unser Fokus auf den krisenfesten Wohnimmobilienmarkt
  
• >Die stabile, seit 18 Jahren durchgängig profitable Ertragslage und ein solides Finanzprofil
  
• >Die Abdeckung der gesamten Wertschöpfungskette
  
• >Ein attraktiver Markt mit bestehendem strukturellen Nachfrageüberhang
  
• >Unsere breitgefächerte, gesicherte Projektpipeline von 4,3 Mrd. Euro, aus deren Erträgen die Rückführung der Anleihe bereits gesichert ist
  
• >Unsere erwiesene Kapitalmarktfähigkeit durch die erfolgreiche Platzierung eines unbesicherten Schuldscheindarlehens im Gesamtvolumen von 84 Mio. Euro   

Anleihen Finder: Herr Knodel, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos: PANDION AG

Audio-Webcast der Pandion AG

PANDION AG bietet Webcast zur Anleiheemission für Privatanleger am 19. Oktober 2020

Eckdaten des PANDION Audio-Webcast:
Montag, 19. Oktober 2020
Beginn: 13:00 Uhr
Dauer: 60 Minuten
Teilnehmer-Link: https://webcast.meetyoo.de/index.html?e=ZTlWz9oFJnoQ
Fragen vorab an: ir@pandion.de

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