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GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG bietet 6,5 Prozent Zinsen für Projekt-Anleihe: „Mein Vater und ich haben schon viele Projekte erfolgreich umgesetzt“ – „Wir sind alle an der Emittentin persönlich beteiligt“ – Interview mit dem Chef der Projektgesellschaft, Mark G. Warbanoff
Die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG begibt zur Finanzierung des Bauprojekts Gewa Tower eine erstrangig besicherte Unternehmensanleihe mit einem Volumen von bis zu 35 Mio. Euro, einer Laufzeit von vier Jahren und einem Festzins von 6,5%. Die Analysten der Creditreform Rating Agentur gaben beim Anleihen-Rating die Investment Grade-Note „BBB“.
In Fellbach bei Stuttgart soll mit dem Gewa Tower das dritthöchste Wohngebäude Deutschlands entstehen: 34 Etagen, 65 Luxus-Wohnungen. Hinzu kommt ein Business-Hotel mit ca. 110 Zimmern in der Umrandungsbebauung des Gewa Towers.
Die Anleihen Finder Redaktion sprach mit Mark G. Warbanoff, dem geschäftsführenden Gesellschafter der GEWA Gruppe, über die Hintergründe der Anleihen-Emission der GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG:
Anleihen Finder Redaktion: Herr Warbanoff, sind Sie mit der Finanzierung des Gewa Towers unter Zeitdruck? Die Stuttgarter Zeitung schrieb, dass der Gemeinderat von Fellbach, in deren Gebiet der Tower gebaut werden soll, Ihnen angeblich ein Ultimatum gesetzt habe. Haben Sie schon alle Baugenehmigungen?
Mark G. Warbanoff: Eine Baugenehmigung liegt bereits vor. Wir müssen zwar noch eine Nutzungsänderung für den gewerblichen Teil beantragen, der Bebauungsplan sieht ein Hotel aber schon vor. Die Stadt hat uns die Genehmigungsfähigkeit auch bestätigt. Darüber hinaus konnten wir im Februar mit der nordic Hotel AG einen Pachtvertrag über 20 Jahre für ein Businesshotel im 3-Sterne Segment schließen. Das bedeutet, wir können den Anlegern jetzt ein gut durchdachtes Komplettpaket – ohne offene Fragen – präsentieren. Nun kommt mit der Finanzierung der nächste und somit finale Schritt der vorbereitenden Maßnahmen für unseren GEWA Tower. Richtig ist aber auch: Bis Ende März müssen wir eine Finanzierungbestätigung vorlegen können, sonst droht dem Projekt das Aus. Wir sind hier also „just in time“.
„Wir sehen keinen Grund, warum wir uns mit unserem Projekt und unserer Anleihe verstecken sollten“
Anleihen Finder Redaktion: Hört man in den Markt der Mittelstandsanleihen hinein, kann man den Eindruck gewinnen, dass viele Marktteilnehmer jetzt darauf schauen, wie viel und wie schnell die GEWA in der Zeichnungsfrist platzieren wird. Wie Sie wissen, leidet der Markt der Mittelstandsanleihen zurzeit unter einer Reihe von Insolvenzen und schlechter Wirtschaftspresse. Kurzum: warum wagen Sie sich trotzdem gerade jetzt mutig vor? Warum warten Sie nicht noch, bis andere Emittenten, die in der Pipeline warten aus der Deckung kommen?
Mark G. Warbanoff: Wir sehen keinen Grund, warum wir uns mit unserem Projekt und unserer Anleihe verstecken sollten. Schließlich unterscheidet sich schon die Mittelverwendung ganz deutlich von den meisten anderen Mittelstandsanleihen. Hier handelt es sich um eine klar definierte Projektanleihe deren Mittel ausschließlich zur Errichtung des GEWA Towers verwendet werden. Die Gelder können nicht zweckentfremdet, in andere Gesellschaften verschoben oder verschwendet werden. Dies wird auch durch einen Treuhänder sichergestellt. Darüber hinaus ist die BBB-geratete Anleihe mit einem attraktiven Festzins von 6,5 % ausgestattet und verfügt über ein umfangreiches Besicherungskonzept.
Anleihen Finder Redaktion: Warum haben Sie sich für die Begebung einer Anleihe entschieden? Welche Rolle spielen Banken bei der Finanzierung des Gewa Tower-Projektes?
„Es derzeit quasi unmöglich, für diese Art von Projekten eine Bankfinanzierung zu erhalten“
Mark G. Warbanoff: Die Entscheidung den GEWA Tower über eine Anleihe zu finanzieren, war auch ein strategischer Schritt. Wenn wir dieses Projekt erfolgreich umsetzen, kann eine Anleihefinanzierung auch zukünftig ein attraktives Finanzierungsinstrument sein. Darüber hinaus ist es derzeit quasi unmöglich, für diese Art von Projekten eine Bankfinanzierung zu erhalten. Durch die neuen Eigenkapitalvorschriften im Rahmen der BASEL III Verordnung, nehmen Banken aktuell von derartigen Projektfinanzierungen Abstand, weil ihnen der sogenannte „Proof of concept“ fehlt. Auch die kleinen Banken, die solche Projekte unterstützen würden, sind regulatorisch leider so limitiert, dass die Finanzierung für sie nicht möglich ist. Wir sind daher davon überzeugt, dass diese Anleihe für alle Beteiligten eine gute Lösung ist.
Anleihen Finder Redaktion: Wie teuer wird das Gewa Tower-Bauprojekt und wie wollen Sie es finanzieren? Welchen Teil sollen die Anleihen-Erlöse abdecken?
Mark G. Warbanoff: Die Errichtungskosten, inklusive Emissions- und Finanzierungskosten, liegen nach unserer Planung bei 61,5 Mio. Euro. Der Bau wird dabei von einem namhaften Generalunternehmer zu einem Festpreis übernommen werden. Die Finanzierung besteht zum Teil aus Eigenmitteln, sowie aus verkauften und endverhandelten Wohnungen im Wert von 22,7 Mio. Die restlichen Finanzierungskosten in Höhe von 35 Mio. Euro sollen durch die Anleihe finanziert werden.
„Die Ansprüche der Anleihegläubiger werden durch erstrangige Grundschulden besichert“
Anleihen Finder Redaktion: Welche Sicherheiten bieten Sie Ihren Anleihe-Gläubigern an?
Mark G. Warbanoff: Die Ansprüche der Anleihegläubiger werden durch Bestellung erstrangiger Grundschulden in Höhe von insgesamt € 35 Mio. zuzüglich 18% p.a. Kosten und Zinsen (nach Rückführung des Darlehens an die MERKUR BANK KGaA und Löschung der entsprechenden Grundschulden) im 60%igen Beleihungsauslauf gem. FERI Wertgutachten besichert.
Als weitere Sicherheiten werden Ansprüche und Rechte wie z.B. Ansprüche aus der Vermietung des geplanten Businesshotels in der Umrandungsbebauung, Vergütungsansprüche gegenüber den Wohnungskäufern oder Ansprüche und Rechte aus Versicherungen an die Anleihegläubiger abgegeben. Darüber hinaus werden die Anleihemittel von einem Treuhänder, der Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft, verwaltet.
Anleihen Finder Redaktion: Wie begegnen Sie dem Argument, dass die Investoren bei der Unternehmensanleihe der GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG für die Beurteilung der Bonität und der Ertragskraft der Emittentin nicht auf Daten der letzten Geschäftsjahre zurückgreifen können, sondern sich auf das Projektmanagement voll und ganz verlassen müssen, dass das Investitionsziel zum Erfolg führt.
Mark G. Warbanoff: Es gibt zwar keine historischen Daten zu unserer Projektgesellschaft, allerdings haben mein Vater und ich schon viele Projekte erfolgreich umgesetzt. Seit 1998 sind wir erfolgreich als Immobilienunternehmer tätig. Vergleichbare Projekte in einer ähnlichen Größenordnung sind in etwa das Presswerk in Kuppenheim, welches wir für die Daimler AG errichtet haben oder das Studentenwerk in Stuttgart. Auch in der Nachbarstadt Winnenden, haben wir aus einer Bauruine das Markthaus entwickelt. Alle bisherigen Projekte wurden unterhalb der Plankosten und im Zeitplan realisiert und sind nachhaltig wirtschaftlich erfolgreich im Betrieb. Außerdem stellt die Projektgesellschaft doch eigentlich einen weiteren Sicherheitsbaustein für die Investoren dar. Das Geld geht genau dahin, wo es benötigt wird, alles kann transparent nachverfolgt werden und es gibt auch keine Vermischung mit anderen Gesellschaften der Gruppe.
Anleihen Finder Redaktion: Auf welche Weise sind die GEWA-Projektgesellschaften mit Ihrer Familie verbunden? Welche Abhängigkeiten bestehen zwischen der Anleihen-Emittentin und der Familie Warbanoff?
Mark Warbanoff: Die GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG ist eine Projektgesellschaft der GEWA-Gruppe. Sie wurde ausschließlich für die Errichtung des GEWA Towers einschließlich Umrandungsbebauung (Wohnungen und ein Business Hotel) gegründet und betreibt darüber hinaus keinerlei andere Projekte. Die GEWA Gruppe gehört meinem Vater, meinem Bruder und mir, wir sind also ein kleines Familienunternehmen. Daher sind wir auch alle an der Emittentin persönlich beteiligt und haben auch hier die Geschäftsführung inne. Diese Struktur setzen wir bei unseren Projekten immer an und das hat sich in der Vergangenheit auch bestens bewährt.
Anleihen Finder Redaktion: Herr Mark G. Warbanoff, vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Christoph Morisse.
Anleihen Finder Redaktion
Foto: GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG
Anleihen Finder Datenbank
Unternehmensanleihe GEWA 5 to 1 GmbH & Co. KG 2014/2018
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