FiveRocks Development SE plant Emission einer Wandelanleihe – Interview mit den Gründern Michael Schröder und Tobias Hänschke

Das junge Münchener Immobilien-Unternehmen FiveRocks Development SE strebt den Weg auf den Kapitalmarkt an und möchte dafür zeitnah eine Wandelanleihe im Volumen von bis zu 5 Mio. Euro begeben. Die Wandelanleihe soll dabei zunächst jährlich mit 3,50% verzinst werden bevor eine Wandlung in Aktien ab dem dritten Laufzeit-Jahr erfolgen kann. Auf welche Projekte sich FiveRocks spezialisiert hat und was die Hintergründe der geplanten Emission sind, erklären die beiden Unternehmensgründer Michael Schröder und Tobias Hänschke im Anleihen Finder-Interview.  

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Schröder, sehr geehrter Herr Hänschke, stellen Sie uns doch kurz die FiveRocks Development SE vor. Seit wann gibt es das Unternehmen, wie funktioniert Ihr Geschäftsmodell und weshalb firmieren Sie als „SE“?

Tobias Hänschke: Im Grunde gibt es unser Geschäftsmodell schon seit Anfang 2019, laufend auf den Namen LAROCCA Capital Management. Wir möchten einen Beitrag dazu leisten, um den Wohnungsmangel jedes Jahr ein stückweit zu reduzieren, unter der Berücksichtigung der modernsten Energieeffizienz-Standards.

Im Zuge der Aufnahme unseres Partners Oleg Gramotenko als Gesellschafter gründeten wir dann im September 2021 die FiveRocks Development SE. Anschließend brachten Michael und ich unsere Anteile der LAROCCA in die SE ein. Die SE als europäische Gesellschaftsform unterstreicht im Grunde unsere perspektivische Zielrichtung. Wir schauen über den Tellerand Deutschland hinaus und perspektivisch nehmen wir auch Chancen in anderen europäischen Ländern wahr – was wir ja bereits mit unserem ersten Projekt in Kroatien bewiesen haben. 

Anleihen Finder: Wer sind die Gesellschafter des Unternehmens, wie sind die Besitzanteile strukturiert?

Tobias Hänschke: Die Gesellschafter der FiveRocks Development SE sind Michael Schröder und ich, sowie ein finanzstarker institutioneller Investor, die Estonia Energy Invest (EEI). Deren CEO Oleg Gramotenko ist ebenfalls im Verwaltungsrat. Michael und ich halten jeweils 37,55% der Aktien, der Ankerinvestor EEI hält 24,9%.

Anleihen Finder: Auf welche Art von Immobilienprojekten fokussieren Sie sich?

Michael Schröder:  Wir sind spezialisiert auf die Entwicklung von Grundstücken und anschließendem Neubau von Wohnhäusern sowie betreutem und altersgerechten Wohnen mit einem hohen Energiestandard. In der Entwicklungsphase werden dabei die planungsrechtlichen Parameter für das Neubauvorhaben gelegt sowie die notwendigen Genehmigungen eingeholt. In der anschließenden rund 18-monatigen Bauphase werden die baulichen Konzepte und Planungen bis zur Fertigstellung des Baus in die Realität umgesetzt. Der gesamte Projektzyklus umfasst somit rund 2-3 Jahre.

Zukünftig sollen auch Bestandsgebäude mit Wertsteigerungspotenzial für eine langfristige Haltedauer und einer entsprechenden Cashflow Strategie erworben werden und Neubauten durch die Refinanzierung nach Fertigstellung im Bestand gehalten werden. Grundlegend ist die Zielstellung auf die Hebung von Wertpotenzialen gerichtet. Dies umfasst die Ausrichtung und Integrierung von energieeffizienten Technologien sowie die Nutzung von erneuerbaren Energien.

Anleihen Finder: Welche Ankauf-Kriterien müssen potenzielle Immobilien/Grundstücke für Sie erfüllen?

„Der Hauptfokus liegt in den nächsten 2 Jahren auf Projekten in und um München“

Michael Schröder:  Die Ankaufsstrategie der FiveRocks umfasst die Akquisition von noch zu entwickelnden Grundstücken und Grundstücken mit Baugenehmigung, sowie den Ankauf von Bestandswohngebäude mit Ausbau- und Werthebungspotenzial. Der geografische Fokus richtet sich auf metropolnahe Lagen sowie B- und C-Städte in den Bundesländern Bayern und Nordrhein-Westfalen, wobei der Hauptfokus in den nächsten 2 Jahren auf Projekte in und um München gerichtet ist. Dabei liegen die Gesamtinvestitionskosten je Projekt bei 8 bis 25 Millionen Euro.

Anleihen Finder: Wie viele Projekte (und mit welchem Volumen/Erlösen) haben Sie aktuell in der Umsetzung? Wie sieht die weitere Projektpipeline aus?

Tobias Hänschke: Derzeit haben wir 2 Projekte in der Umsetzung mit einem geplanten gesamten Verkaufsvolumen in Höhe von 14 Mio. EUR. Beide Projekte befinden sich in Nordrhein-Westfalen, genauer gesagt in Willich bei Düsseldorf und in Mönchengladbach.

Zusätzlich wird ein weiteres Grundstück mit Kaufpreis in Höhe von rund 3 Mio. EUR in den nächsten 2 Wochen beurkundet. Parallel dazu gibt es 2 weitere Projekte in der Pipeline, welche sich noch in der Due Diligence Phase befinden. Diese Projekte befinden sich in der S-Bahn-Region um München, sowie in Richtung Augsburg. Das geplante Verkaufsvolumen der Pipelineprojekte beläuft sich auf ca. 28 Mio. EUR.

Anleihen Finder: Sie planen nun schon sehr früh nach Unternehmensgründung die Emission einer Wandelanleihe. Warum gehen Sie diesen Weg (über den Kapitalmarkt), warum finanzieren Sie Ihre Projekte nicht über herkömmliche Bankenkredite oder andere Seed-Finanzierungen? Und warum muss es die „Wandelanleihe“ sein?

„Einerseits profitiert FiveRocks von einer geringeren jährlichen Zinsbelastung, andererseits bietet der Wandler für die Investoren ein enormes Upside-Potential“

Tobias Hänschke: Das stimmt und unterstreicht unserer Meinung nach auch die professionelle und langfristige Perspektive unseres Unternehmens. Mittelfristig planen wir einen Börsengang und wollen daher so früh wie möglich die ersten Kapitalmarkterfahrungen sammeln. Die Wandelanleihe soll rein nur eine Beimischung in unserer Finanzierungsstruktur sein. Wir werden weiterhin die herkömmlichen Bankenkredite, vor allem für die Finanzierung der Baumaßnahmen, nutzen. Ein Beispiel dazu: für das anstehende zu beurkundende Grundstück wird die Finanzierung des Bauvorhabens von einer österreichischen Bank begleitet, welche einige Vorteile in der Finanzierungsstruktur im Vergleich zu deutschen Banken mitbringen.

Zusammengefasst bietet die Wandelanleihe das Beste aus zwei Welten. Einerseits profitiert die FiveRocks von einer geringeren jährlichen Zinsbelastung und andererseits bietet der Wandler für die Investoren ein enormes Upside-Potential. So haben beide Parteien eine Win-Win-Situation.

Anleihen Finder: Wofür sollen die Emissions-Mittel von bis zu 5 Mio. Euro konkret verwendet werden? 

„Die Anleihe dient dem Ankauf weiterer Projekte und der Transaktionsschnelligkeit“

Michael Schröder:  In dem schnelllebigen und kompetitiven Markt in und um München gilt es im Rahmen von Akquisitionen Sicherheit und Schnelligkeit zu gewährleisten. Die klare Zielsetzung ist es, durch den Emissionserlös der Wandelanleihe im Rahmen von Akquisitionsprozessen bankenunabhängiger und schneller agieren zu können. Die Anleihe soll somit dem Ankauf weiterer Projekte dienen. Neben dem Zugewinn an Transaktionsschnelligkeit ergänzt die Anleihe die klassische Bankenfinanzierung im Hochbau und schließt die Lücke bei der Strukturierung von Finanzierungen.

INFO: Weitere Informationen zur FiveRocks Development SE finden Sie hier

Anleihen Finder: Wie ist die weitere Planung, wann soll der IPO erfolgen und welchen Wandlungspreis soll es geben?

Michael Schröder:  Nach Gründung der FiveRocks Development SE sowie Einbringung der LAROCCA Capital Management GmbH im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung wurden im vergangenen Jahr die Weichen für den Kapitalmarkt gelegt. Geplant ist durch die Emission der Wandelanleihe das Wachstum des Unternehmens durch den Zukauf von weiteren Projekten sowie den Aufbau eines renditestarken Portfolios weiter auszubauen. Unsere Zielstellung ist der Börsengang im Jahr 2025.

„Ziel ist der Börsengang im Jahr 2025″

Unseren frühen Investoren möchten wir neben einer jährlichen Verzinsung die Möglichkeit an dem Börsengang zu partizipieren. Den Investoren soll die Wandlung der Wandelanleihe in Aktien zu einem Preis von 30% unter dem Ausgabepreis gewährt werden.

Anleihen Finder: Das Kapitalmarktumfeld ist derzeit schwierig, die Anleihe wird zunächst mit 3,5% p.a. vergleichsweise gering verzinst, zudem ist FiveRocks ein sehr junges Unternehmen – alles in allem ein ambitioniertes Unterfangen. Wie rechtfertigen Sie den Kupon und wie möchten Sie potenzielle Investoren überzeugen?

Tobias Hänschke: Korrekt, die Basisverzinsung der Wandelanleihe soll 3,5% p.a. betragen. Zusätzlich, bei Börsengang, soll es ein beidseitiges Wandlungsrecht geben. Im Fall des Börsengangs wird das Fremdkapital in Aktien an der FiveRocks gewandelt. Der Wandlungspreis liegt dabei ab dem 3. Jahr Laufzeit der Wandelanleihe bei 30% unter dem Firmenwert zum Stichtag – also ein lukratives Upside-Potential. Sollte es nicht mit einem Börsengang klappen, zahlen wir am Ende der Laufzeit die Wandelanleihe mit 117,5% zurück, sodass die durchschnittliche Verzinsung für die Investoren 7% beträgt.

Neben den attraktiven Konditionen möchten wir mit unserem jungen, professionellen und ambitionierten Elan überzeugen und Investoren eine langfristige, verlässliche Option bieten.

Hinweis: Das Wertpapierinformationsblatt zur Wandelanleihe (WIB) ist nach Angaben des Unternehmens bei der BaFin zur Billigung eingereicht.

Anleihen Finder: Welche Anleger sprechen Sie mit der Wandelanleihe denn konkret an, wann und wie kann sie geordert werden und aus welchen Mitteln soll der jährliche Zins bedient werden?

„Möchten einen ersten `footprint` bei institutionellen Investoren setzen“

Tobias Hänschke: Mit unserem Angebot der Wandelanleihe möchten wir ein Angebot für Kleinanleger und semiprofessionelle Anleger schaffen. Uns ist es wichtig, vor allem hinsichtlich des geplanten Börsengangs in 2025, dass wir eine Vielzahl von Anlegern gewinnen um später eine liquide Aktie zu haben. Wir wünschen uns natürlich langfristige Anleger, aber wenn jemand Liquidität zurück gewinnen will durch den Verkauf von Aktien soll das problemlos und zu einem guten Kurs erfolgen können.  Ergänzend dazu möchten wir natürlich auch einen ersten „footprint“ bei den typischen institutionellen Investoren setzen. Wir denken dabei beispielsweise an die KFM Deutsche Mittelstands AG. Die meisten Anleihe-Emittenten werden in der Regel zu Wiederholungstätern und wir haben durchaus vor, nach erfolgreichem Abschluss dieser Wandelanleihe weiteres Wachstumskapital aufzunehmen. Dann aber in einer anderen Größenordnung – sowohl was das Emissionsvolumen, als auch unsere Firmengröße betrifft.

Der jährliche Zins soll für die erste Zahlungsperiode aus Eigenkapital bedient werden. Die folgenden Zinsverbindlichkeiten sollen aus den Gewinnen aus dem Verkauf der Projekte in Willich und Mönchengladbach bedient werden.

Anleihen Finder: Was bedeutet es für Ihre Pläne, wenn Sie die anvisierten 5,0 Mio. Euro nicht in Gänze einsammeln können? Haben Sie einen Plan „B“ oder „C“?

Michael Schröder: Ziel ist die Erreichung der anvisierten 5,0 Mio. Euro, um unsere Wachstumsziele zu gewährleisten. Dabei liegt das Hauptaugenmerk vor allem auf Wachstumskapital, welches auf Holding-Ebene über mehrere Projekte diversifiziert eingesetzt werden kann und Schnelligkeit innerhalb des Akquisitionsprozesses gewährleistet. Zeitgleich verfügen wir über ein Netzwerk an Kapitalgebern, welche uns auch im Rahmen von Joint-Ventures oder Mezzanine-Kapital auf Projektebene zur Seite stehen. Auch hierbei bieten sich Opportunitäten für weiteres Wachstum – und ggf. offene Finanzierungslücken können somit geschlossen werden. Unser Ziel ist es uns jedoch breitflächig am Markt zu positionieren.

Anleihen Finder: Welche Sicherheiten (Covenants) bieten Sie potenziellen Anlegern?

Michael Schröder: Die Stellung von Covenants ist bei jeder Investition eine grundlegende Frage. Wir möchten potenziellen Anlegern zum Beispiel die Kontrollwechselklausel und eine Ausschüttungssperre bieten.

Anleihen Finder: Können Sie uns trotz der jungen Geschäftstätigkeit schon erste operative Geschäftszahlen nennen? Wie hoch ist das Eigenkapital? Welche Planzahlen (Umsatz/EBIT/Cash-Flow) haben Sie für 2022?

„Für 2022 planen wir ein Verkaufsvolumen in Höhe von rund 16 Mio. Euro“

Michael Schröder: Derzeit sind in den ersten beiden Projekten, in Willich und Mönchengladbach, bereits rund 1,0 Mio. EUR an Eigenkapital für die Entwicklung der Projekte allokiert worden. Für 2022 planen wir zudem ein Verkaufsvolumen nach MaBV (Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung) aus den operativen Projekten in Höhe von rund 16 Mio. EUR. Der Gewinn wird bei Fertigstellung realisiert.

Anleihen Finder: Zu Ihrem persönlichen Hintergrund: Welche Expertise bzw. welchen Track Record können Sie auf dem Immobilienmarkt vorweisen?

Tobias Hänschke: Natürlich können wir, aufgrund unseres Alters Anfang der 30er, noch keine 20 Jahre Berufs- und Projekterfahrung vorweisen. Allerdings haben wir bereits in verschiedenen Bereichen der Immobilienwirtschaft bei vorherigen Stationen spannende Projekte in bis zu dreistelligen Millionenbeträgen begleitet und konnten zudem bereits fundierte Skills im Bereich der Unternehmensführung aufbauen.

Für die erfolgreiche Realisierung unserer Projekte haben wir uns zudem mit Jahrzehnte langer Erfahrung auf dem Bau und in der Projektsteuerung über unseren Partner „AS Bau- und Projektmanagement“ verstärkt. Zudem komplettieren das Projektteam die Architekten von „Fies Schmitz Architekten“, die den neusten und effizientesten Standard aus architektonischer Sicht mitbringen.

Anleihen Finder: Abschließend: Was ist der USP der FiveRocks Development SE? Was unterscheidet Ihr Konzept und Ihre Strategie von anderen Immobilienentwicklern? Warum können Sie sich auf dem umkämpften Immobilien-Markt durchsetzen?

Michael Schröder: Die Corona-Krise hat gezeigt, wie wichtig die Wohnimmobilie ist. Auch in Zukunft wird es einen weiterhin hohen Bedarf an qualitativ hochwertigem Wohnraum geben. Zudem werden im Bereich energieeffizientes Bauen neue Standards gesetzt, welche große Opportunitäten für Immobilienentwickler bieten. In diesen beiden Märkten haben wir uns positioniert und möchten von dem Aufschwung in den kommenden Jahren profitieren.

Tobias Hänschke: Dem kann ich mich nur anschließen und möchte noch ergänzen, dass eine unserer wichtigsten Stärken, die Projektakquise, eine Kernsäule für die Zukunft der FiveRocks darstellt. Wir legen einen großen Wert auf faire und langfristige Kooperationen mit Immobilienmaklern, Finanzdienstleistern, etc. um unsere Projektpipeline permanent und vielversprechend gefüllt zu halten.

In Richtung unserer potenziellen Investoren der Wandelanleihe möchte ich noch den Begriff Transparenz als USP hervorstellen. Wir wollen interessierten Investoren die direkte und enge Kommunikation anbieten und regelmäßige Reportings sind bei uns Standard.

Anleihen Finder: Herr Hänschke, Herr Schröder, besten Dank für das Gespräch.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Fotos: FiveRocks Development SE

Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (Februar-1-2022). Registrieren sie sich kostenlos für unseren Newsletter und seien Sie vorab informiert.

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