Finanzierung über den Kapitalmarkt: Welche Möglichkeiten eröffnen sich für Immobilienunternehmen?

Montag, 5. November 2018


Von Holger Clemens Hinz, Quirin Privatbank
. Auf der Suche nach neuen nachhaltigen Ertragsquellen gehen Immobilienunternehmen unterschiedliche Wege – hier trennt sich die Spreu vom Weizen.

Zweierlei hat in den vergangenen Jahren für einen nachhaltigen Boom in der Immobilien- und Bauwirtschaft gesorgt: zum einen die zunehmende Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen, zum anderen eine im europäischen Vergleich geringe Eigentumsquote der privaten Haushalte. Im Fokus der Investoren auf Aktien- wie Rentenseite standen hierbei insbesondere Immobilienbestandshalter mit stabilen Cashflows. Das hat Spuren hinterlassen: Noch nie waren so viele Unternehmen der Immobilienwirtschaft in deutschen Aktienindizes vertreten.

Antworten auf drängende Fragen

Nun, da die größten Boomjahre vorerst vorüber sein dürften, tauchen jedoch Fragen auf: Wie geht es weiter? Und wie können nachhaltig neue Ertragsquellen für die Unternehmen erschlossen werden? Als Antwort darauf dient ein Verweis auf Grand City Properties, deren CEO in einem jüngsten Handelsblatt-Interview bestätigte, dass das Wachstum durch Zukäufe sich vor allem wegen der hohen Preise stark verlangsamt habe. Es werde daher vermehrt auf internes Wachstum gesetzt und insbesondere an der Verbesserung der Leerstandsquote sowie der marktgerechten Vermietung gearbeitet. Wobei Grand City Properties hier sicherlich insofern privilegiert ist, als das Unternehmen im Vergleich zum Wettbewerb noch Aufholbedarf hat.

Deutschlands größtes börsennotiertes Immobilienunternehmen Vonovia hat sich mit der Übernahme der BUWOG für eine andere Vorgehensweise entschieden. Mithilfe der Akquisition, vor allem speziell dank des hybriden Geschäftsmodells der BUWOG, gelang Vonovia der Einstieg auch in die Projektentwicklung, was dem Unternehmen wiederum neue Ertragsquellen erschließt.

Der Finanzierungsmix entscheidet

In jedem Zyklus sind es bei einem Boom an der Börse die Projektentwickler, welche als letztes Puzzleteil der Unternehmen den Zugang zum Kapitalmarkt suchen. Dies geschieht nicht nur auf der Aktien-, sondern auch auf der Rentenseite. Die Optimierung des Finanzierungsmixes ist auch hier die Basis für die Rendite der einzelnen Projekte. Der Kapitalmarkt bietet Unternehmen wie der bereits seit über 100 Jahren an der Börse notierten UBM Development die Möglichkeit, nachhaltig die Finanzierungskosten zu senken, etwa über projektübergreifende Finanzierungen wie Anleihen und zwischenzeitlich sogar Nachranganleihen. Im Vordergrund steht der Ersatz des teuren, ansonsten nur projektbasiert verfügbaren Mezzanine-Kapitals. Auf der Aktienseite sind Projektentwickler aufgrund der vielmals nicht planbaren Ertragssituationen nicht des Anlegers Liebling. Das hat nicht zuletzt auch die mit geringer als erwarteter Nachfrage versuchte Umplatzierung des Hauptaktionärs der Instone Real Estate durch die Deutsche Bank im laufenden Jahr gezeigt: Auf acht Millionen von insgesamt 18 Millionen Papieren blieb das Geldhaus sitzen.

Lieber einzelne statt mehrere Objekte

Die genannten Beispiele machen die Komplexität der Herausforderungen deutlich, denen sich Projektentwickler zu stellen haben. An und für sich stehen angesichts sehr guter Rahmenbedingungen die Zeichen aktuell gut für ihren Erfolg. Dass es dennoch keinen Anlass zu Euphorie gibt, liegt vor allem am Thema Finanzierung, aber auch den boombedingten Auslastungsgraden und Kostensteigerungen der Baufirmen.

Es stellt sich daher für den Investor die Frage der Nachhaltigkeit des Zahlenwerks für die Zukunft; schließlich können bekanntlich kaum mehr Immobilien und Bauland günstig erworben werden. Es ist angesichts dessen nachvollziehbar, dass zur Generierung von Erträgen bei Projektentwicklern Kapitalsammelstellen sich lieber einzelnen Projekten als den mannigfaltigen Herausforderungen der Liquidität mehrerer paralleler Projekte widmen. In diesem Zusammenhang steht daher mehr die Fremdkapitalfinanzierung im Vordergrund. Dies erklärt auch die erfolgreiche Ausgabe strukturierter, besicherter Schuldscheindarlehen.

Hybride schlagen „Pure Plays“

Grundsätzlich dürfte in Ermangelung an Alternativen und dank des in der Niedrigzinsphase umso mehr ausgeprägten Fokus auf Assets die Immobilienwirtschaft im Visier der Anleger verbleiben. In Bezug auf die Neuemissionen bei Aktien wie Anleihen ist insbesondere auf der Anleiheseite mit solchen zu rechnen, die Konzeptcharakter aufweisen. Für IPOs liegt der Fokus sicherlich ebenso auf der Projektentwicklungsseite, wobei hier Standalone-Lösungen weiterhin einen schweren Stand haben werden. Denn auch wenn „pure play“ an und für sich das Zauberwort am Kapitalmarkt ist, sollte für Projektentwickler eine Kombination von Geschäftsmodellen mit auch fixen Cashflow-Komponenten zielführender sein. Solche Hybride könnten etwa aus einem Asset-Manager, der die Allokation von Portfolios steuert und weiter kontinuierlich optimiert, einem Projektierer sowie einem Bestandshalter bestehen.

Holger Clemens Hinz,
Leiter Corporate Finance bei der Quirin Privatbank

Foto: pixabay.com

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