„Unser bewährtes Finanzierungsmodell bleibt weiterhin tragfähig“ – Interview mit Falk Raudies, Vorstand der FCR Immobilien AG

Mittwoch, 5. Februar 2025

Anleihe-Neuemission

Die FCR Immobilien AG hat in der vergangenen Woche eine neue bis zu 30 Mio. Euro schwere Unternehmensanleihe (ISIN: DE000A4DFCG6) aufgelegt. Während der fünfjährigen Anleihe-Laufzeit bietet der Handelsimmobilien-Spezialist aus Pullach bei München seinen Anlegern einen jährlichen Zinskupon in Höhe von 6,25% an. Noch bis Mitte Februar 2025 kann die nunmehr siebte FCR-Anleihe gezeichnet werden. Unternehmensgründer und Vorstand Falk Raudies erklärt uns, wie sich die FCR Immobilien AG aktuell entwickelt und welche Pläne er mit dem Unternehmen verfolgt.

Anleihen Finder: Herr Raudies, die FCR Immobilien AG bietet aktuell eine neue Unternehmensanleihe an. Wie sollen die Anleihe-Erlöse konkret verwendet werden und warum bleibt die Anleihe Ihr bevorzugtes Finanzierungsinstrument?

Falk Raudies: Unser bewährtes Anleihekonzept hat sich als stabil und erfolgreich erwiesen. Daher setzen wir diesen Weg mit unserer neuen 6,25 %-Anleihe konsequent fort. Seit 2014 haben wir sieben Unternehmensanleihen erfolgreich platziert und alle fälligen Anleihen fristgerecht und vollständig zurückgezahlt – ein klarer Beleg für unsere Verlässlichkeit. Mit der neuen Emission verfolgen wir zwei wesentliche Ziele: die nachhaltige Expansion unseres Immobilienportfolios sowie die Optimierung unserer Finanzstruktur. Die 6,25 %-Anleihe (WKN A4DFCG) mit einem Volumen von bis zu 30 Mio. Euro und einer Laufzeit von fünf Jahren kann voraussichtlich bis zum 14.02.2025 über das Zeichnungstool DirectPlace der Frankfurter Wertpapierbörse sowie über unsere Website gezeichnet werden. Die Notierung im Freiverkehr der Frankfurter Börse erfolgt voraussichtlich am 19.02.2025.

Anleihen Finder: Welche Investitionsprojekte haben Sie derzeit im Fokus? Wie sieht Ihre Transaktions-Pipeline für 2025 aus?

Falk Raudies: Unser strategischer Fokus liegt auf renditestarken Nahversorgungsimmobilien, da wir hier weiterhin attraktive Marktchancen identifizieren. Als etablierter Bestandshalter von Einkaufs- und Fachmarktzentren priorisieren wir langfristige Ertragsstabilität und wertschöpfende Bewirtschaftung. Parallel dazu optimieren wir unser Portfolio durch gezielte Objektveräußerungen, um Kapital effizient umzuschichten. Unsere aktuelle Transaktions-Pipeline umfasst sowohl vielversprechende Akquisitionsmöglichkeiten als auch strategische Desinvestitionen, die unseren Wachstums- und Optimierungsansatz nachhaltig unterstützen.

Anleihen Finder: Vor gut einem halben Jahr sagten Sie uns, dass sich der Immobilienmarkt nach einer schwierigen Phase wieder auf dem Weg der Besserung befindet. Sehen Sie weiterhin eine Erholung im Immobilienmarkt? Welche Faktoren beeinflussen speziell den Markt für Einzelhandels-Immobilien?

„Jetzt sehen wir wieder attraktive Investitionsmöglichkeiten und erwarten weitere Zinsrückgänge“

Falk Raudies: Ja, wir beobachten eine anhaltende Markterholung, gestützt durch verbesserte wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Insbesondere die Zinsentwicklung hat sich positiv verändert: Während der EZB-Leitzins im September 2023 mit 4,0 % seinen Höchststand erreichte, ist er seit Mitte 2024 rückläufig und liegt derzeit bei 2,75 %. Diese Entwicklung senkt die Finanzierungskosten und stabilisiert die Marktpreise. In unserem Segment sind die Kaufpreise zwischen Mitte 2023 und Ende 2024 moderat gesunken, jedoch nicht in einem Umfang, der die gestiegenen Zinsen vollständig kompensiert. Deshalb haben wir unsere Akquisitionstätigkeit bewusst angepasst. Jetzt sehen wir wieder attraktive Investitionsmöglichkeiten und erwarten weitere Zinsrückgänge.

INFO: Lesen Sie zusätzlich auch das Anleihen Finder-Interview mit Falk Raudies aus dem September 2024

Anleihen Finder: Nach welchen Kriterien wählen Sie Immobilien für Ihr Portfolio aus?

Falk Raudies: Unser Grundsatz lautet: „Im Einkauf liegt der Gewinn.“ Wir verfolgen eine selektive Akquisitionsstrategie, basierend auf einem strikten Ankaufsprofil und fundierten Wirtschaftlichkeitsanalysen. Besondere Bedeutung haben dabei Nutzungsart und Mieterstruktur. Unser Fokus liegt auf lebensmittelgeankerten Nahversorgungsimmobilien mit bonitätsstarken Ankermietern wie der EDEKA-Gruppe, REWE, Lidl, Kaufland oder Norma. Diese Mieterstruktur sichert uns langfristig stabile Erträge und minimiert das Risiko von Leerständen.

Anleihen Finder: Welche Rolle spielen ESG-Kriterien in Ihrer Unternehmensstrategie?

Falk Raudies: Nachhaltigkeit ist ein integraler Bestandteil unserer Geschäftsstrategie. Wir setzen auf ressourcenschonende Bewirtschaftung und entwickeln unser Portfolio kontinuierlich nach ESG-Kriterien weiter. Dazu gehören eine nachhaltige Wasserwirtschaft, CO²-Reduktion sowie energieeffiziente Gebäudedämmung. Unser Ziel ist es, nicht nur regulatorische Anforderungen zu erfüllen, sondern auch einen aktiven Beitrag zur Umwelt- und Sozialverantwortung zu leisten.

Anleihen Finder: Wie ist das aktuelle FCR-Portfolio aufgestellt? Können Sie uns dazu die wichtigsten Kennzahlen nennen?

„Unser Portfolio umfasst rund 90 Immobilien mit einem Gesamtwert von über 400 Mio. Euro“

Falk Raudies: Zum Ende des dritten Quartals 2024 umfasst unser Portfolio rund 90 Immobilien mit einem Gesamtwert von über 400 Mio. Euro. Die annualisierte Ist-Netto-Miete beläuft sich auf knapp 33 Mio. Euro. Der Vermietungsstand liegt bei 94 %, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge bei 5,2 Jahren. Unser Portfolio wird mit dem 12,5-fachen der annualisierten Nettomiete bewertet – ein Beleg für seine hohe Ertragskraft und Wertbeständigkeit.

Anleihen Finder: Welche Faktoren machen die FCR Immobilien AG besonders resilient?

Falk Raudies: Unsere Widerstandsfähigkeit basiert auf einer nachhaltigen Wachstumsstrategie und striktem Risikomanagement. Trotz eines anspruchsvollen Marktumfelds konnten wir 2024 unser positives Wachstum fortsetzen. Nach neun Monaten verzeichneten wir ein Vorsteuerergebnis von 6,4 Mio. Euro sowie einen FFO von 5,3 Mio. Euro. Unser solides Fundament ermöglicht uns, auch in herausfordernden Zeiten profitabel zu bleiben. Zudem erweitern wir unser Geschäftsfeld: Unsere hauseigene Software für digitales Immobilienmanagement bietet umfassende Automatisierung, Effizienzsteigerung und Kostenreduktion. Künftig planen wir, diese Lösung extern anzubieten und einen Spezial-AIF für institutionelle Investoren aufzulegen.

Anleihen Finder: Ihre neue Anleihe ist grundbuchlich besichert. Was bedeutet das konkret für Investoren?

„Die Sicherheiten decken mindestens das eingezahlte Anleihekapital sowie die Zinszahlungen ab“

Falk Raudies: Die Anleihe wird durch Buchgrundschulden auf Immobilien besichert, die zugunsten eines unabhängigen Treuhänders bestellt werden. Diese Sicherheiten decken mindestens das eingezahlte Anleihekapital sowie die Zinszahlungen ab. Damit bieten wir unseren Anlegern eine zusätzliche Schutzkomponente.

Anleihen Finder: Sie bieten einen Umtausch der 4,25 %-Anleihe aus 2020 in die neue 6,25 %-Anleihe an. Wie bewerten Sie die aktuelle Kuponhöhe?

Falk Raudies: Der Zinssatz von 6,25 % spiegelt die aktuelle Marktlage wider und stellt eine attraktive Rendite für Investoren dar. Parallel zur Zeichnungsphase bieten wir Inhabern unserer im April 2025 fälligen 4,25 %-Anleihe einen Umtausch inklusive Mehrerwerbsoption an. Die EZB hat den Leitzins zuletzt mehrfach gesenkt, was sich positiv auf unsere Finanzstruktur auswirkt und unsere Refinanzierungskosten reduziert. Unser bewährtes Finanzierungsmodell bleibt weiterhin tragfähig.

HINWEIS: Den Wertpapierprospekt der neuen FCR-Anleihe 2025/30 finden Sie hier.

Anleihen Finder: Welche Risiken sehen Sie aktuell für Ihr Geschäftsmodell und wie begegnen Sie diesen?

„Unser Risikomanagement basiert auf einer kontinuierlichen Marktanalyse“

Falk Raudies: Unser Risikomanagement basiert auf einer kontinuierlichen Marktanalyse. In den vergangenen zweieinhalb Jahren standen insbesondere die Zinsentwicklungen im Fokus. Durch unsere angepasste Strategie konnten wir diese Herausforderungen erfolgreich meistern. Mit dem aktuellen Zinsrückgang ergeben sich für uns neue Wachstumschancen, die wir gezielt nutzen werden.

Anleihen Finder: Wie fügt sich die neue Anleihe-Emission in Ihre langfristige Wachstumsstrategie ein? Wie soll sich die FCR generell in den kommenden fünf Jahren entwickelt?

Falk Raudies: Seit über einem Jahrzehnt stehen wir für profitables Wachstum und strategische Beständigkeit. Unser Ziel ist es, unser Portfolio weiter auszubauen, die Vermietungsquote zu optimieren und unsere digitalen Lösungen zu skalieren. Wir streben an, einer der führenden Bestandshalter für Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland zu bleiben und unseren Investoren stabile, risikoarme Anlagemöglichkeiten zu bieten.

Anleihen Finder: Besten Dank, Herr Raudies.

Anleihen Finder Redaktion.

Alle Bilder / Fotos: FCR Immobilien AG

Hinweis: Dieses Interview erschien zunächst in der neuen Ausgabe des Anleihen Finder Newsletters (02-2025). Registrieren Sie sich hier für unseren KOSTENLOSER NEWSLETTER und seien Sie stets informiert.