Falk Raudies, FCR Immobilien AG: „Durch den verstärkten Einsatz von Künstlicher Intelligenz werden wir unsere Produktivität noch deutlich steigern“

Mittwoch, 3. Februar 2021

Die FCR Immobilien AG bietet derzeit im Zuge einer Kapitalerhöhung rd. 1,3 Mio. neue Aktien an. Der Angebotspreis beträgt dabei 10,80 Euro je Aktie. Noch bis zum 11. Februar kann das Angebot wahrgenommen werden. Wie die FCR Immobilien AG bislang durch die Pandemie gekommen ist und warum das aktuelle Aktienangebot für Anleger lukrativ ist, erklärt uns FCR-Gründer Falk Raudies, der übrigens selbst einen privaten Aktienkauf im Volumen von bis zu 1 Mio. Euro anstrebt, im Interview.

Anleihen Finder: Sehr geehrter Herr Raudies, zuletzt hatten wir Sie vor gut einem Jahr anlässlich der letzten FCR Anleihe-Emission im Interview – was hat sich seitdem bei der FCR Immobilien AG verändert?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG hat auch 2020 ihren erfolgreichen Wachstumskurs fortgesetzt. So konnten wir unser Bestandsportfolio mit Schwerpunkt lebensmittelgeankerte Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogeriemärkte weiter ausbauen. Was mich aber besonders freut ist, dass wir uns auch im Bereich der Künstlichen Intelligenz deutlich weiterentwickelt haben. Wir nutzen hierfür ein selbstentwickeltes Programm, das wir laufend weiterentwickeln. So können wir die Kernbereiche unserer Wertschöpfungskette effizienter gestalten und einen deutlich höheren Immobilienbestand mit unterproportional steigenden Kosten erfolgreich managen. Hier haben wir 2020 weitere Potenziale gehoben, aber für die Zukunft erwarte ich noch deutlich mehr.

Anleihen Finder: Wie ist die FCR Immobilien AG generell durch die Corona-Krise gekommen?In welchen Bereichen gab es Probleme, wo vielleicht neue Möglichkeiten?

„Alles in allem sind wir wirtschaftlich sehr gut durch die Krise gekommen“

Falk Raudies: Wir waren von der Corona-Pandemie bei den Mieteinnahmen kaum betroffen. Mietausfälle gab es nur bei rd. 1 % der vereinbarten Mieteinnahmen. Mit einzelnen Mietern haben wir gegen die vorzeitige Verlängerung des Mietvertrages um 1 Jahr auf die Zahlung einer Monatsmiete verzichtet. So konnten wir mehrere Millionen Euro Mietzahlungen für die Zukunft vereinbaren. Allerdings hat sich die Einschränkung der Bewegungsfreiheit bei den Transaktionen bemerkbar gemacht. So konnten wir ab dem 2. Quartal 2020 viele Objekte nicht besichtigen, wodurch die Anzahl der Objektkäufe nicht ganz so dynamisch war, wie ich es gerne gehabt hätte. Inzwischen haben wir uns hier so aufgestellt, dass wir trotz der jüngsten Corona-Maßnahmen weiter einkaufen können. Alles in allem aber sind wir wirtschaftlich sehr gut durch die Krise gekommen.

Anleihen Finder: Wie sah denn dieTransaktions-Liste in 2020 aus? Und wie die Planung/Pipeline für 2021?

Falk Raudies: Im vergangenen Jahr haben wir insgesamt 16 Objekte gekauft und 8 Objekte verkauft. Während wir bei den Verkäufen damit die Zahl des Vorjahres von 7 Verkäufen sogar toppen konnten, sind wir durch die Covid-19 bedingten Einschränkungen im 2. und 3. Quartal bei der Zahl der Ankäufe unter dem Vorjahreswert von 25 Objekten. Aber entscheidend ist, unser Markt und unser Netzwerk sind absolut intakt, wir können weiter Objekte mit einer Ankaufsrendite von 8 bis 12 % erwerben. Entsprechend wollen wir 2021 bei den Zukäufen wieder deutlich zulegen. Unser Ziel ist, Bestandsimmobilien in Deutschland für rd. 160 Mio. Euro zu kaufen. Aktuell befinden wir uns bei einer größeren Zahl Immobilien mit einem Volumen von rd. 70 Mio. Euro in der finalen Ankaufsprüfung. Ich bin also hinsichtlich des weiteren Ausbaus des Portfolios sehr positiv gestimmt.

Anleihen Finder: Wie groß ist der aktuelle Immobilienbestand der FCR Immobilien AG? Und wohin soll diesbezüglich die Reise in 2021 gehen – bleibt die Milliarden-Grenze das mittelfristige Ziel?

Falk Raudies: Wir müssen hier unterscheiden zwischen den Bestandsimmobilien und den opportunistisch gehaltenen Objekten und Projektentwicklungen. Der Bestand mit Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogerien in Deutschland besteht aus 79 Objekten mit einem Marktwert von über 270 Mio. Euro. Weitere 5 Objekte, die einen Marktwert von insgesamt gut 45 Mio. Euro haben, stammen aus dem zweiten Bereich. Somit beläuft sich der gesamte Immobilienbestand auf rd. 320 Mio. Euro. Im laufenden Jahr wollen wir, wie gesagt, Bestandsimmobilien für rd. 160 Mio. Euro erwerben, schwerpunktmäßig im Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie bei Nahversorger und Drogerien, aber auch bei Wohnen, Logistik und Büro. Mittelfristig bleibt unser Ziel, den Immobilienbestand auf über 1 Mrd. Euro auszubauen. Der Markt dafür ist zumindest vorhanden, und wir wollen die sich bietenden Chancen für die profitable Weiterentwicklung der FCR Immobilien AG nutzen.

“Unser Ziel in 2021 ist, Bestandsimmobilien in Deutschland für rd. 160 Mio. Euro zu kaufen“

Anleihen Finder: Kurz zu den aktuellen Finanzkennzahlen – soweit vorhanden. Werden Sie trotz Corona in 2020 mit dem Rekordjahr 2019 mithalten können? Wie hoch sind Ihre jährlichen Mieteinnahmen mittlerweile?

Falk Raudies: Die annualisierten Mieteinnahmen belaufen sich auf 20 Mio. Euro. Hinzu kommen dann noch insbesondere die Erlöse aus Verkäufen opportunistisch gehaltener Immobilien. Bei sämtlichen getätigten Objektveräußerungen 2020 konnten wir Preise über unseren Wertansätzen erzielen. Dies zeigt, wie stabil unser Geschäftsmodell ist, selbst in einem so herausfordernden Jahr wie 2020. Ich gehe davon aus, dass wir Ende Februar / Anfang März 2021 unsere vorläufigen Finanzkennzahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr veröffentlichen werden.

Anleihen Finder: Inwieweit hat sich die Corona-Krise auf die anfangs angesprochene Anleihe-Emission im letzten Jahr ausgewirkt? Konnten Sie im Nachhinein noch Tranchen platzieren und wie ist der aktuelle Platzierungsstand?

Falk Raudies: Unser öffentliches Angebot für die 4,25 % Unternehmensanleihe 20/25 (WKN A254TQ) haben wir Mitte März gestartet. Wir wurden hier also voll vom ersten Lockdown und der Unsicherheit bei den Anlegern über die weitere wirtschaftliche Entwicklung getroffen. Da sich zwischenzeitlich weitere Finanzierungsoptionen ergaben, haben wir die Platzierung der Anleihe im weiteren Jahresverlauf nicht forciert. Die Mittel aus der Anleihe sind ja stets nur ein Baustein bei unseren Finanzierungen. Die Anleihe befindet sich auch aktuell weiter in der Privatplatzierung, so dass interessierte Anleger noch investieren können. Zudem wird die Anleihe ja bereits an der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt.

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Anleihen Finder: Jetzt steht eine Kapitalerhöhung auf dem Programm – diese war eigentlich auch für Q4 – 2020 vorgesehen – wurde aber aufgrund der zweiten Corona-Welle ins neue Jahr verschoben. Warum ist jetzt – trotz verlängertem Lockdown – ein guter Zeitpunkt für die Kapitalmaßnahme, wo sollen die zusätzlichen Mittel hinfließen und was bieten Sie interessierten Anlegern dabei konkret an?

Falk Raudies: Im Herbst hatte sich das Kapitalmarktumfeld deutlich eingetrübt durch Corona, aber auch durch den Brexit und die bevorstehenden US-Wahlen. Zwei der drei Themen haben sich inzwischen für die Anleger erledigt, so dass wir jetzt den vorhandenen Wertpapierprospekt nutzen, um die Kapitalerhöhung durchzuführen. Das zufließende Geld wird ausschließlich für den Zukauf von Objekten in unser Bestandsportfolio verwendet. Die Altaktionäre können im Verhältnis 7 : 1 neue Aktien mit der WKN A289V5 für 10,80 Euro je Aktie beziehen. Dies bedeutet, für 7 alte Aktien kann eine neue Aktie gekauft werden. Darüber hinaus können die Altaktionäre weitere Aktien ebenfalls für 10,80 Euro je Aktie erwerben. Mit diesem Preis liegen wir deutlich unter den Börsenkursen der vergangenen Monate. So bieten wir, wie ich finde, einen attraktiven Bezugspreis. Die Altaktionäre können die neuen Aktien vom 28. Januar bis zum 10. Februar 2021 beziehen.

Noch nicht investierte Anleger können aber auch bei der Kapitalerhöhung teilnehmen. Die nicht von den Altaktionären bezogenen Stücke werden ebenfalls für 10,80 Euro je Aktie öffentlich angeboten. Zeichnungen können über die Börse Frankfurt, DirectPlace, vom 29. Januar bis voraussichtlich zum 11. Februar 2021 um 12.00 Uhr platziert werden. Die neuen Aktien sind dabei bereits für das vergangene Geschäftsjahr 2020 voll gewinn- und dividendenberechtigt. Sie verfügen somit über dieselben Rechte wie die alten Aktien. Die Notierungsaufnahme ist für den 19. Februar 2021 vorgesehen, die Aktien werden dann in den laufenden Börsenhandel der FCR-Aktie im General Standard unter derselben WKN wie die Altaktien eingeführt.

Anleihen Finder: Warum ist ein Bezugs-Preis von 10,80 Euro je Aktie ihrer Meinung nach ein guter Deal für Investoren?

„Der Bezugspreis liegt deutlich unter dem Aktienkurs der vergangenen Monate“

Falk Raudies: Der Bezugspreis liegt deutlich unter dem Aktienkurs der vergangenen Monate. So beträgt der Abschlag zum Kurs bei Bekanntgabe der Kapitalerhöhung mehr als 10 %. Zudem lag der zuletzt ermittelte EPRA-NAV je Aktie per Ende September 2020 bei 11,26 Euro. Also auch gegenüber dem Nettoinventarwert gibt es einen Abschlag. Mit anderen Worten, unsere erfolgreiche Plattform und die Lösungen im Bereich der Künstlichen Intelligenz gibt es noch kostenlos dazu. Ich denke, damit haben wir hier ein sehr attraktives Angebot für die Anleger, ich selbst beabsichtige, für bis zu 1 Mio. Euro Aktien zu erwerben.

Anleihen Finder: Die FCR Immobilien AG hat vor einigen Monaten einen Segmentwechsel vollzogen – vom KMU-Segment Scale in den regulierten Markt der Börse Frankfurt. Was ändert sich dadurch für Sie und welchen Effekt erhoffen Sie sich dadurch?

Falk Raudies: Wir haben diesen Schritt vollzogen, weil wir hierdurch weitere Anlegerkreise für die FCR Immobilien AG gewinnen möchten. Uns ist in zahlreichen Gesprächen von institutionellen Investoren signalisiert worden, dass die Notierung im regulierten Markt für sie bei der Anlage wichtig ist. Und wir konnten in den vergangenen Monaten auch schon mehrere neue institutionelle Investoren als Aktionäre begrüßen. Unsere Sichtbarkeit hat sich also schon erhöht dadurch. Die mit der Notierung einhergehenden Transparenzpflichten haben wir bereits vorher erfüllt und auch die Bilanzierung nach internationalem Rechnungslegungsstandard hatten wir mit dem Wechsel von HGB nach IFRS ja zuvor bereits umgestellt.

Anleihen Finder: Haben sich Ihre internen Kriterien zum Kauf/Verkauf von Handelsimmobilien bzw. Ihre Fokussierung auf diesen Marktbereich in den vergangenen 12 Monaten verändert? Sehen Sie den Markt für Gewerbe – und Einzelhandelsimmobilien weiterhin als stabil und lukrativ an?

Falk Raudies: Wir fokussieren uns weiter auf Einkaufs- und Fachmarktzentren, Nahversorger und Drogerien in Deutschland. Dieses Segment hat sich in den vergangenen Quartalen als sehr stabil erwiesen und bietet gerade in dem von uns bevorzugten Bereich der etablierten Sekundärlagen weiter gute Anfangsrenditen. Aber auch Wohn-, Logistik- und Büroimmobilien bleiben bei uns im Ankauf. So können wir auch derzeit Objekte, wie schon angeführt, mit einer Anfangsrendite zwischen 8 und 12 % erwerben.

Anleihen Finder: Abschließend – was spricht dafür, dass die Erfolgsgeschichte der FCR Immobilien AG in den nächsten Jahren fortgeschrieben wird?

Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG entwickelt sich seit Jahren dynamisch und profitabel. Auch in dem herausfordernden Jahr 2020 hat sich unser Geschäftsmodell bewährt. Für 2021 planen wir einen weiteren deutlichen Wachstumsschritt und auch die Perspektive für die kommenden Jahre sieht sehr gut aus. Unser Markt ist intakt und wir können weiter profitabel wachsen. Durch den verstärkten Einsatz der von uns entwickelten Programme zur Prozessoptimierung durch Künstliche Intelligenz werden wir in Zukunft unsere Produktivität noch deutlich steigern. Aktionäre haben jetzt die Möglichkeit, mit einem Discount im Rahmen der Kapitalerhöhung an der Entwicklung zu partizipieren. Ich bin weiter der Großaktionär der Gesellschaft und unverändert überzeugt vom Potenzial der FCR Immobilien AG.

Anleihen Finder: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Raudies.

Anleihen Finder Redaktion.

Fotos: FCR Immobilien AG

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Unternehmensanleihe der FCR Immobilien AG 2014/19 (getilgt)